Апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 09 декабря 2015 г. по делу N 33-13691/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Олейниковой В.В.,

судей Алябьева Д.Н., Станковой Е.А.

при секретаре Сиренко Е.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гречишниковой Е. С. к Любименко И. Е., о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, признания за Гречишниковой Е. С. права собственности на жилое помещение, к СКПК "Империя" о признании недействительным условий договора ипотечного займа

по апелляционной жалобе истца Гречишниковой Е. С.

на решение Михайловского районного суда Волгоградской области от 17 марта 2015 года и дополнительное решение Михайловского районного суда Волгоградской области от 08 июля 2015 года, которыми в иске Гречишниковой Е.С. отказано.

Заслушав доклад судьи Олейниковой В.В., выслушав представителя ответчиков Любименко И.Е. и СКПК "Империя" - Комиссарова Н.В., возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Гречишникова Е.С. обратилась в суд с иском к Любименко И.Е. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, признании права собственности.

В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и покупателем Любименко И.Е. заключен договор купли-продажи жилой комнаты N " ... ", расположенной по адресу: "адрес", стоимостью " ... " рублей. Согласно пункту 4 указанного договора купли-продажи Любименко И.Е. обязался уплатить денежные средства в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку ответчиком Любименко И.Е. нарушены существенные условия договора купли-продажи - денежная сумма за приобретенное жилое помещение ей не выплачена, она направила ему требование о расторжении договора купли-продажи и прекращении государственной регистрации права собственности, в удовлетворении которого Любименко И.Е. устно отказал.

В этой связи, с учетом уточнений просила расторгнуть договор купли-продажи жилой комнаты "адрес", заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Гречишниковой Е.С и Любименко И.Е. в связи с существенным нарушением условий договора; исключить из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности Любименко И.Е. за N " ... " от ДД.ММ.ГГГГ на указанную комнату; признать за ней право собственности на спорную комнату; признать недействительным пункт 5.2 Договора ипотечного займа N " ... " от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между СКПК "Империя" и Любименко И.Е. предусматривающий залог спорной комнаты.

Суд постановилуказанные выше решение и дополнительное решение.

В апелляционной жалобе истец Гречишникова Е.С. оспаривает обоснованность судебного решения, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, просит его отменить, принять по делу новое решение, которым иск удовлетворить в полном объеме. В обоснование доводов жалобы указала, что жилое помещение ответчику передано не было, она до настоящего времени проживает в указанной комнате и несет бремя её содержания, стоимость комнаты ответчиком не оплачена. Кроме того, указала, что договор ипотечного займа N " ... " от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной сделкой, поскольку на момент его заключения ответчик Любименко И.Е. не являлся собственником предмета залога, в договоре отсутствует оценка предмета ипотеки.

Проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив указанные доводы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса (пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пунктом 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.

При этом данные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Гречишниковой Е.С. и покупателем Любименко И.Е. заключен договор купли-продажи жилого помещения - комнаты N " ... ", расположенной в "адрес".

В пункте 4 указанного договора цена отчуждаемой комнаты определена сторонами в размере " ... ", из которых " ... " являются собственными средствами покупателя, переданными продавцу до подписания настоящего договора, а " ... " являются заемными средствами, предоставляемыми СКПК "Империя" на основании договора ипотечного займа N " ... " от ДД.ММ.ГГГГ. Оставшиеся " ... " покупатель обязуется передать продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ, отсрочка платежа не влечет за собой право залога у продавца на отчуждаемую комнату.

В силу пункта 5 договора купли-продажи, комната, являющаяся предметом настоящего договора, до его подписания сторонами осмотрена и фактически передана продавцом и принята покупателем с принадлежностями и в качественном состоянии, известными последнему. Настоящий пункт договора считается соглашением сторон о передаче имущества.

Пунктом 6 указанного договора предусмотрено, что на момент подписания настоящего договора в отчуждаемой комнате зарегистрированы: Гречишникова Е.С. и Г.И.В., не сохраняющие право пользования указанной комнаты.

Для приобретения комнаты ДД.ММ.ГГГГ ответчиком Любименко И.Е. заключен договор ипотечного займа N " ... " с СКПК "Империя" на сумму " ... " с уплатой 20 % годовых на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно пунктам 5.1 и 5.2 данного договора предоставленный займ обеспечивается залогом (ипотекой в силу закона) комнаты N " ... ", расположенной по адресу: "адрес".

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и переход права собственности на комнату к покупателю Любименко И.Е. зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области ДД.ММ.ГГГГ за номером N " ... ".

Также ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона за N " ... " на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец Гречишникова Е.С. направила Любименко И.Е. посредством почтовой связи письменное требование о расторжении договора в связи с неоплатой приобретенного недвижимого имущества.

Установленные судом обстоятельства следуют из пояснений сторон и подтверждаются материалами дела.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска Гречишниковой Е.С. о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и признании за ней права собственности на комнату N " ... " по "адрес", суд первой инстанции пришел к выводу о том, что неоплата денежных средств по договору купли-продажи недвижимости не является существенным нарушением условий договора и не влечет расторжения заключенного и исполненного фактически договора.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда и исходит из следующего.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, ? 7 "Продажа недвижимости", статьи 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об оплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно части первой статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, конкретизирующей статью 123 (часть 3) Конституции Российской Федерации, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В развитие указанных принципов часть первая статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из обстоятельств дела и буквального содержания договора следует, что при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, покупатель Любименко И.Е. частично оплатил стоимость комнаты, передав Гречишниковой Е.С. до подписания договора " ... " и обязался оплатить полную стоимость (оставшиеся " ... ") в срок до ДД.ММ.ГГГГ, и, кроме того, фактически осмотрел комнату и принял ее с принадлежностями и в качественном состоянии (пункт 5 договора).

Таким образом, ответчик Любименко И.Е. не отказался от оплаты товара и принятии жилого помещения в том смысле, который следует из содержания пункта 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы Гречишниковой Е.С. о том, что фактически комната не была передана покупателю, что она продолжает пользоваться комнатой, не подтверждены допустимыми доказательствами. Из материалов дела следует, что она проживает в соседней комнате "адрес", где зарегистрирована и получает судебную корреспонденцию.

Более того, в суде первой инстанции Гречишникова Е.С. данные доводы суду не заявляла, доказательства соответствующие не предоставляла. Основанием ее иска являлось существенное нарушение договора - неоплата стоимости товара. Не представлены указанные доказательства, опровергающие содержание подписанного сторонами договора и суду апелляционной инстанции.

Между тем, в суде апелляционной инстанции представитель Любименко И.Е. - Комиссаров Н.В. пояснил, что Любименко И.Е. приобретал квартиру для личного пользования, квартира ему была передана, он ввозил в данное помещение собственные вещи.

В этой связи, при отсутствии объективных допустимых доказательств свидетельствующих об отказе покупателя принять и оплатить товар, у судебной коллегии не имеется оснований для расторжения договора купли-продажи и применения положений пункта 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заключенный между сторонами спора договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в том числе при неуплате покупателями стоимости квартиры, не предусматривает.

Судебная коллегия также соглашается с выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска Гречишниковой Е.С. о признании пункта 5.2 договора ипотечного займа N " ... " от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из материалов дела, истец Гречишникова Е.С. не является стороной договора ипотечного займа N " ... " от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ответчиком Любименко И.Е. и СКПК "Империя".

Пункт 5.2 договора ипотечного займа N " ... " от ДД.ММ.ГГГГ содержит условие о том, что надлежащее исполнение ответчика Любименко И.Е. обязательств по договору перед СКПК "Империя" обеспечено залогом комнаты "адрес".

Требования истца Гречишниковой Е.С. о признании данного пункта договора недействительным основаны на несоответствии его требованиям статьи 9 Федерального закона Российской Федерации от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и связаны с намерением освободить указанное жилое помещение от обременения, утверждая о фактической принадлежности недвижимого имущества истцу.

Вместе с тем, судом установлено, что комната "адрес" по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит ответчику Любименко И.Е., его право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по Волгоградской области, истец Гречишникова Е.С. собственником данного жилого помещения не является, с учетом мнения судебной коллегии об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ввиду неоплаты предмета договора, оспариваемым пунктом договора ипотечного займа N " ... " от ДД.ММ.ГГГГ (ипотека комнаты) законные права и интересы истца не нарушены.

По вышеизложенным обстоятельствам доводы апелляционной жалобы, не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, поэтому апелляционная жалоба не может быть удовлетворена.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Михайловского районного суда Волгоградской области от 17 марта 2015 года и дополнительное решение Михайловского районного суда Волгоградской области от 08 июля 2015 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Гречишниковой Е. С. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: