Решение Ростовского областного суда от 23 декабря 2015 г. по делу N 3а-168/2015

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.,

при секретаре Третьякове И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Бирком" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный ответчик - Правительство Ростовской области, заинтересованные лица - ДИЗО г.Ростова-на-Дону, Управление Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Шаповалова Е.В.,

установил:

ООО "Бирком" обратилось в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является соарендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных и складских помещений. Определение размера арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика об оценке, отчет имеет положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

Административный истец в уточненном заявлении просил установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2014 года в размере его рыночной стоимости на основании статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в соответствии с заключением эксперта.

В судебном заседании представитель административного истца - Глушко А.А., действующая по доверенности, уточненное заявление просила удовлетворить.

Представитель Правительства Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, не заявил возражений против размера рыночной стоимости земельного участка, указанной в экспертном заключении.

Представитель ДИЗО г.Ростова-на-Дону - Хачатурян Н.М. в суд явился, возражал против удовлетворения административного иска в связи с необоснованностью доказательств рыночной стоимости земельного участка.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Шаповалова Е.В. в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ООО "Бирком" и Шаповалова Е.В. являются соарендаторами земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных и складских помещений.

Кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2014 года - ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Действующая кадастровая стоимость земельного участка является базой для исчисления арендной платы по договору аренды.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации", вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Обязательный досудебный порядок разрешения спора истцом соблюден, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 6 июля 2015 года заявление правообладателя было отклонено (л.д.17-19 том 1).

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика, согласно отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. На отчет представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков - ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА от 20 мая 2015 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. В судебном заседании 01.09.2015 года оценщик и эксперт ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА допрошены в качестве свидетелей, подтвердили свои выводы о рыночной стоимости объекта.

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области относительно достоверности отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования представленного отчета и экспертного заключения, поставил вопрос о проведении по делу экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года и назначил такую экспертизу.

Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА (заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 16.12.2015 года). Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N3 "Требования к отчету об оценке", ФСО N7 "Оценка недвижимости", Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов).

В рамках сравнительного подхода эксперт применил метод сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в г.Ростове-на-Дону, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению (отобраны по следующим критериям - г.Ростов-на-Дону, продажа земельного участка промышленного назначения, в рамках определенного экспертом сегмента рынка земельных участков). Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено.

Объекты-аналоги, использованные экспертом, и корректировки признаются судом достаточной и достоверной информацией, использование которой возможно в рамках приведенных выше положений ФСО, корректировки соответствуют требованиям вышеуказанных федеральных стандартов оценки, проверяемы и признаются обоснованными, основаны на указанных в заключении методиках.

Суд в результате анализа представленных доказательств не находит достаточных оснований для признания заключения эксперта недостоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости конкретного земельного участка.

Административным истцом и Правительством Ростовской области данные о рыночной стоимости земельного участка, определенные в заключении эксперта, не оспаривались, что также подлежит учету при оценке доказательств.

Возражения на заключение эксперта, исходящие от заинтересованного лица - ДИЗО г.Ростова-на-Дону, суд отклоняет как необоснованные, поскольку конкретных аргументов, подтверждающих недостатки экспертного заключения и свидетельствующих об иной рыночной стоимости не имеется. Заключение эксперта по своему содержанию устраняет отмеченные в решении комиссии недостатки отчета.

При таком положении уточненное заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости посредством установления кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года подлежит удовлетворению в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности. Определенная в решении рыночная стоимость земельного участка подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 года.

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области в рамках статей 109-111 КАС РФ не имеется. Поскольку денежная сумма при назначении судебной экспертизы на депозитный счет суда внесена административным ответчиком, она подлежит перечислению в пользу экспертного учреждения, а с административного истца эта сумма подлежит взысканию в пользу Правительства Ростовской области в порядке распределения понесенных судебных расходов.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных и складских помещений в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - 9 июня 2015 года.

Перечислить за счет денежных средств, поступивших от Правительства Ростовской области в целях обеспечения предстоящих судебных расходов, с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду (депозитного счета), ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей - Научно АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН за проведенную судебную оценочную экспертизу по данному делу (заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 16.12.2015 года).

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ООО "Бирком" в пользу Правительства Ростовской области ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей в возмещение расходов за проведенную по делу судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов