Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 24 декабря 2015 г. по делу N 33-9839/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Крицкой О.В.

судей Ивановой В.П., Емельяновой Е.В.

при секретаре Даниловой Е.А.

рассмотрела в судебном заседании 24 декабря 2015 года

дело по апелляционным жалобам Матаева Б.Х., Администрации Омского муниципального района Омской области на решение Первомайского районного суда города Омска от 12 октября 2015 года, которым постановлено:

"Взыскать с Матаева Б. Х. в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды N N " ... " от " ... " в размере " ... ", в том числе: основной долг - " ... ", неустойку - " ... "

Взыскать с Матаева Б. Х. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере " ... "".

Заслушав доклад судьи Ивановой В.П., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась с иском к Матаеву Б.Х. о взыскании задолженности по арендной плате, указав, что " ... " заключила с П договор аренды N N " ... " земельного участка в границах Пушкинского сельского поселения, местоположением в " ... " метрах относительно жилого " ... " в д. Ракитинка, сроком на 3 года. Соглашением от " ... " права и обязанности арендатора по договору перешли к Б, который " ... " продал ответчику объект незавершенного строительства - жилого дома, общей площадью " ... " кв.м., расположенного на указанном земельном участке. С момента регистрации договора купли-продажи недвижимости в Управлении Росреестра " ... " к ответчику перешли права и обязанности арендатора земельного участка. В дальнейшем " ... " Матаев Б.Х. выкупил у Администрации спорный земельный участок. Поскольку ответчик арендную плату за период с " ... " по " ... " не вносил, образовалась задолженность в сумме " ... " Просили взыскать указанную задолженность, а также неустойку по договору аренды за нарушение сроков внесения арендной платы в сумме " ... "

В судебном заседании представитель Администрации ОМР Омской области Пантелеев К.Н. исковые требования поддержал.

Ответчик Матаев Б.Х. участия в судебном заседании не принимал.

Его представители Добровольский С.В., Волошин А.Н. иск не признали, указав, что Матаев Б.Х. не является стороной договора аренды, уступка прав по данному договору не производилась, следовательно, у истца отсутствует право требовать уплаты арендной платы. В случае удовлетворения иска арендная плата должна исчисляться исходя из фактически используемой ответчиком площади, а именно площади строения - " ... ".м., а не из всей площади земельного участка " ... " кв.м.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Матаев Б.Х. в лице представителя Добровольского С.В. просит отменить решение суда, полагая, что с момента приобретения недвижимости приобрел права и обязанности арендатора земельного участка только под указанной недвижимостью и необходимой для ее использования, в связи с чем суд необоснованно взыскал задолженность по арендной плате за весь земельный участок.

В апелляционной жалобе представитель Администрации ОМР Омской области Гальцов В.В. просит изменить решение суда в части взыскания неустойки, увеличив ее размер до заявленной суммы " ... ", ссылаясь на необоснованное уменьшение судом неустойки и нарушение права Администрации на получение соразмерной компенсации нарушенного права на получение арендных платежей.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения как постановленного в соответствии с требованиями материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты (ст. 607 ГК РФ).

Согласно положений ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В судебном заседании установлено, что распоряжением главы Омского муниципального района N " ... "-Р от " ... " П предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах Пушкинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, местоположение которого определено в " ... " м. по направлению на юго-восток относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: д. Ракитинка, " ... " (согласно генеральному плану застройки: д. Ракитинка, " ... ", " ... "), площадью " ... " кв.м. с кадастровым номером " ... " для индивидуального жилищного строительства.

" ... " между арендодателем Омским муниципальным районом Омской области и арендатором П был заключен договор аренды N N " ... ", по условиям которого арендатору передан в аренду сроком на 3 года указанный выше земельный участок. Договор аренды зарегистрирован " ... ", согласно Приложению к договору размер арендной платы составил " ... "

Соглашением от " ... ", заключенным между Омским муниципальным районом Омской области, П и К, все права и обязанности выбывшего арендатора П, предусмотренные договором аренды, перешли к вступившему арендатору К до окончания срока действия договора.

Пунктом 4 соглашения подтверждена фактическая передача земельного участка вступившему арендатору в рамках ранее определенных границ (согласно прилагаемому плану земельного участка).

Соглашением от " ... " между Омским муниципальным районом Омской области и К срок действия договора продлен на тот же срок - 3 года, изменена величина арендной платы " ... " за квартал.

В соответствии с соглашением от " ... " все права и обязанности выбывшего арендатора К, предусмотренные договором, перешли к Б до окончания срока действия договора.

Пунктом 4 соглашения также подтверждена фактическая передача земельного участка вступившему арендатору в рамках ранее определенных границ, а в п. 1 указаны данные переданного в аренду земельного участка - его местонахождение, кадастровый номер, площадь " ... " кв.м. и целевое использование - для индивидуального жилищного строительства.

" ... " Б по договору купли-продажи продал Матаеву Б.Х. объект незавершенного строительства - индивидуальный жилой дом, общей площадью " ... " кв.м., расположенный по адресу: " ... ", д. Ракитинка, " ... ", " ... " на земельном участке, находящимся в аренде у Б

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области " ... "

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от " ... " усматривается, что на спорный земельный участок зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде аренды от " ... " на срок с " ... " по " ... " в пользу Матаева Б.Х.

Впоследствии, " ... " ответчик Матаев Б.Х. заключил с Администрацией Омского муниципального района Омской области договора купли-продажи указанного земельного участка N " ... ", договор зарегистрирован " ... ".

Обращаясь в суд с настоящим иском, Администрация ОМР просила взыскать с Матаева Б.Х. задолженность по арендной плате, установленной договором аренды, за период с даты регистрации договора купли-продажи незавершенного строительством объекта с " ... " по " ... ".(даты регистрации договора купли-продажи земельного участка) в сумме " ... "

Возражая против заявленных требований, Матаев Б.Х. ссылался на то, что договор аренды земельного участка он не заключал, в связи с чем, у него отсутствует обязанность по уплате арендной платы.

В апелляционной жалобе Матаев Б.Х., признавая обязанность по внесению арендной платы за земельный участок с момента приобретения в собственность у Б незавершенного строительством объекта с " ... ", тем не менее, указывает, что задолженность по арендной плате должна рассчитываться не за весь участок " ... "., а только за ту часть участка, на которой расположен незавершенный строительством жилой дом " ... " кв.м.

Судебная коллегия признает указанные доводы апеллянта основанными на ошибочном толковании и применении норм материального права, в силу чего отклоняет их, а решение суда законным и обоснованным в силу следующего.

По правилу ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии со ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Аналогичная позиция закреплена и в статье 35 Земельного кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как разъяснено в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, из анализа вышеизложенных положений следует, что к покупателю недвижимости переходит право пользования земельным участком, которое существовало у продавца, с вытекающими из него обязанностями, а договор аренды, соответственно, подлежит продлению на неопределенный срок.

Апеллянт ошибочно полагает, что к нему перешло право аренды только части земельного участка под объектом незавершенного строительства, поскольку изначально указанный земельный участок был выделен первоначальному пользователю П именно для индивидуального жилищного строительства, именно в рамках данного земельного участка и производилось возведение жилого дома, не завершенного строительством, который был приобретен ответчиком по договору купли-продажи у Б

В соглашениях по переводу прав и обязанностей по договору аренды подтвержден факт передачи земельного участка вступающим арендаторам в рамках ранее определенных границ (согласно прилагаемого плана земельного участка), а в самом договоре купли-продажи недвижимости непосредственно указано, что покупатель берет на себя обязанность по переоформлению права аренды на земельный участок (п.3).

Таким образом, в результате приобретения незавершенного строительством объекта, к Матаеву Б.Х. перешли все права и обязанности арендатора на земельный участок, площадью " ... " кв.м. с кадастровым номером " ... ", предназначенный для индивидуального жилищного строительства, которые были у продавца недвижимости Б

Судом также верно указано, что в дальнейшем Матаев Б.Х. выкупил по договору купли-продажи в свою собственность весь земельный участок площадью " ... " кв.м., а не только часть земельного участка под жилым домом, незавершенным строительством, что также указывает на использование им земельного участка площадью " ... " в личных целях и возникшую у него обязанность по внесению арендной платы за указанный участок за спорный период.

В апелляционной жалобе Администрации ОМР указано на необоснованное уменьшение судом размера неустойки с заявленной истцом суммы " ... " до " ... ".

Вместе с тем, доводы жалобы повлечь отмену решения суда не могут.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Статьей 333 Гражданского кодекса РФ суду предоставлено право уменьшить размер неустойки, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.

Пунктом 7.2 договора аренды предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Снижая заявленный истцом размер неустойки до " ... ", суд первой инстанции правомерно исходил из несоразмерности суммы договорной неустойки последствиям нарушения обязательства, принял во внимание все обстоятельства, на которые ссылался истец в обоснование своего требования в иске и повторно в апелляционной жалобе, в силу чего судебная коллегия с решением суда в этой части соглашается.

Правовых доводов, которые могли бы повлиять на существо состоявшегося судебного решения и, соответственно, явиться в пределах действия ст. 330 ГПК РФ основаниями к его отмене, апелляционные жалобы не содержат и удовлетворению не подлежат.

При рассмотрении дела судом первой инстанции полно и всесторонне проверены обстоятельства дела, правильно определен круг юридически значимых по делу обстоятельств, дана объективная, соответствующая нормам процессуального права оценка доказательств. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подробно аргументированы с применением норм материального права, регулирующих спорные отношения.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Первомайского районного суда города Омска от 12 октября 2015 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Матаева Б.Х., Администрации Омского муниципального района Омской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи