Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 30 ноября 2015 г. по делу N 33-4766/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе: председательствующего судьи Карлинова С.В., судей Алексеева Д.В., Арслановой Е.А., при секретаре Казаковой С.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску "Общество1" к Ивановой А.А., Морозовой Л.Н., Морозову Ю.Р., Петровой Т.В., Юрковой М.А., "Банк" о признании обременения отсутствующим, поступившее по апелляционной жалобе ответчиков Ивановой А.А., Петровой Т.В. на решение Ленинского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 23 июля 2015 года, которым постановлено:

признать отсутствующим (прекращенным в силу закона) ограничение (обременение) права, возникшее на основании договора на участие в долевом строительстве многоквартирного дома от 03.08.2007 N N, номер государственной регистрации N, в виде ипотеки (залога в силу закона) права аренды земельного участка на объект: земельный участок с кадастровым номером N, площадью ... кв.м., расположенный по адресу: "адрес";

признать отсутствующим (прекращенным в силу закона) ограничение (обременение) права, возникшее на основании договора на участие в долевом строительстве многоквартирного дома от 10.08.2007 года N N, номер государственной регистрации N, в виде ипотеки (залога в силу закона) права аренды земельного участка на объект: земельный участок с кадастровым номером N, площадью ... кв.м., расположенный по адресу: "адрес";

в удовлетворении иска в части требований "Общество1" к Ивановой А.А., Морозовой Л.Н., Морозову Ю.Р., Петровой Т.В., Юрковой М.А., "Банк" в части признания отсутствующим (прекращенным в силу закона) ограничение (обременение) права, возникшего на основании договора на участие в долевом строительстве многоквартирного дома от 10.08.2007 N N, договора об участии в долевом строительстве жилого дома от 03.08.2007 N N, договора купли-продажи от 14.12.2012 года, номера государственной регистрации: N, N, в виде ипотеки (залога в силу закона) на объект: семиэтажный кирпичный дом с техническим этажом (литера А), подвалом из железобетонных блоков (литера А1), одноэтажным кирпичным пристроем (литера А2) - 7 этажный жилой дом со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания "блок-секции "А, Б" (квартиры 1, 5, 7, 13, 15, 17, 19, 21, 27, 32, 39, 41, 45, 47, нежилое помещение N1), расположенный по адресу: "адрес" - отказать;

взыскать в пользу "Общество1" с Ивановой А.А., Морозовой Л.Н., Морозова Ю.Р., Петровой Т.В., Юрковой М.А., "Банк" в счет возмещения расходов на уплату государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных требований по ... руб. с каждого.

Заслушав доклад судьи Алексеева Д.В., судебная коллегия

установила:

"Общество1" обратилось в суд с иском, после уточнения заявив требования к Ивановой А.А., Морозовой Л.Н., Морозову Ю.Р., Петровой Т.В., Юрковой М.А., "Банк":

о признании отсутствующим (прекращенным в силу закона) ограничения (обременения) права, возникшего на основании договора на участие в долевом строительстве многоквартирного дома от 10 августа 2007 года N N, договора об участии в долевом строительстве жилого дома от 03 августа 2007 года N N, договора купли-продажи от 14 декабря 2012 года, номера государственной регистрации: N, N, в виде ипотеки (залога в силу закона) на объект: семиэтажный кирпичный дом с техническим этажом (литера А), подвалом из железобетонных блоков (литера А1), одноэтажным кирпичным пристроем (литера А2) - 7 этажный жилой дом со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания "блок-секции "А, Б" (квартиры 1, 5, 7, 13, 15, 17, 19, 21, 27, 32, 39, 41, 45, 47, нежилое помещение N1), расположенный по адресу: "адрес";

признании отсутствующим (прекращенным в силу закона) ограничения (обременения) права, возникшего на основании договора на участие в долевом строительстве многоквартирного дома от 03 августа 2007 года N N, номер государственной регистрации N, в виде ипотеки (залога в силу закона) права аренды земельного участка на объект: земельный участок с кадастровым номером N, площадью ... кв.м., расположенный по адресу: "адрес";

признании отсутствующим (прекращенным в силу закона) ограничения (обременения) права, возникшего на основании договора на участие в долевом строительстве многоквартирного дома от 10 августа 2007 года N N, номер государственной регистрации N, в виде ипотеки (залога в силу закона) права аренды земельного участка на объект: земельный участок с кадастровым номером N, площадью ... кв.м., расположенный по адресу: "адрес";

взыскании расходов на уплату государственной пошлины.

В обоснование требований указано, что решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 24 ноября 2009 года признано несостоятельным (банкротом) "Общество2", являвшееся заказчиком-застройщиком строительства 7-8 этажного дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания, по строительному адресу: "адрес"; до принятия решения о признании "Общество2" банкротом последним были заключены договоры об участии в долевом строительство объекта с физическими и юридическими лицами, которые не были исполнены в части окончания строительства и сдачи квартир, впоследствии объект вошел в состав конкурсной массы "Общество2" и на него было зарегистрировано право собственности на основании разрешений на строительство от 06 мая 2009 года, договоров аренды земельных участков от 24 января 2007 года и дополнительных соглашений к ним.

В период конкурсного производства "Общество2" инициировало продажу объекта путем проведения открытых торгов "данные изъяты", размещенной в сети "Интернет", право собственности истца на объект возникло на основании договора купли-продажи незавершенного строительства от 14 декабря 2012 года, заключенного с "Общество2". Согласно пункту 1.4 договора предмет сделки имеет обременение залогом в силу закона (ипотека) на основании договоров долевого участия. Передача объекта производилась на основании акта приема-передачи от 28 декабря 2012 года. Истцом с администрацией г.Чебоксары заключен договор от 01 июля 2013 года N N, которым для завершения строительства были предоставлены в аренду поименованные земельные участки.

Обременение объекта возникло до признания "Общество2" банкротом. 29 июля 2013 года истец получил разрешение на строительство объекта, 30 декабря 2014 года строительство объекта завершено. Согласно выписке из ЕГРП, на земельные участки с кадастровыми номерами N, N, расположенные по указанному адресу, имеется ограничение (обременение) права, которое выражено в виде залога права аренды на земельные участки в пользу участников долевого строительства, зарегистрированное 11 сентября 2008 года за номерами N и N на основании договоров на участие в долевом строительстве многоквартирного дома, соответственно, от 10 августа 2007 года N N и от 03 августа 2007 года N N.

Указывается, что продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 ст.352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 ст.18.1 Закона о банкротстве. Обременение объекта и земельных участков в пользу участников долевого строительства прекратилось 24 ноября 2009 года - с момента принятия решения о признании "Общество2" банкротом и открытия конкурсного производства. Ответчики не вошли в реестр требований кредиторов "Общество2", а если бы арбитражный суд признал их конкурсными кредиторами, требования которых обеспечены залогом на основании договоров о долевом участии, то данное обременение было бы прекращенным с момента государственной регистрации договора купли-продажи 29 января 2013 года.

"Общество1" не является стороной обязательства или правопреемником "Общество2" в части исполнения обязательства по передаче квартир физическим лицам на основании договоров долевого участия. Каких- либо сделок о передаче функций заказчика строительства объекта между истцом и "Общество2" не заключалось. Таким образом, отсутствие передаточных актов исключает возможность подачи в регистрирующий орган заявления о прекращении обременения.

Истец также полагает, что реализация права залогодержателя в силу ст.ст. 348, 349, 350, 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.9 ст.13, ст.14 Закона о долевом участии, ст. 50 Закона об ипотеке возможна путем обращения взыскания на заложенное имущество на основании самостоятельного искового требования по решению суда. Между тем на настоящее время срок исковой давности для предъявления такого требования истек и реализация права залогодержателя является невозможной, что является основанием для прекращения залога в силу закона. В настоящее время право аренды истца на указанные земельные участки прекращено на основании соглашения о расторжении договора аренды.

В судебном заседании представитель "Общество1" Сидоров А.Н. исковые требования поддержал по изложенным основаниям.

Ответчик Иванова А.А. исковые требования не признала, указав, что во всех положениях о продаже и других документах указано, что объект строительства и земельные участки имеют обременение в пользу участников долевого строительства.

Ответчики Морозова Л.Н., Морозов Ю.Р. исковые требования не признали, указав, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом, и, согласно закону о залоге, переход права на заложенное имущество возможен только с переходом к новому залогодателю основного долга, обеспеченного залогом. Истец получил от долевиков согласие на продажу дома, гарантировав ответчикам, что дополнительная плата по договору долевого участия взиматься не будет. Ответчики даже не были ознакомлены с условиями договора в части сохранения своих прав - исполнения истцом основного обязательства по передаче квартир ответчикам без доплаты по договору долевого участия после постройки и ввода дома в эксплуатацию, поэтому лишились этого права обманным путем.

Ответчик Юркова М.А. исковые требования не признала, пояснив, что истец покупал незавершенное строительство, зная о существующем обременении. Ответчики оплатили жилье полностью, ждали восемь лет.

Представитель ответчиков Ивановой А.А., Петровой Т.В. - Сливин А.В. исковые требования не признал, указав, что по договору купли-продажи, заключенному между истцом и "Общество2", истец является правопреемником, поэтому он обязан исполнить все обязательства, имеющиеся ранее и передать объекты в собственность ответчикам. Единственной причиной снятия обременения может служить лишь передача объекта участникам долевого строительства.

Представитель третьего лица по делу - администрации г.Чебоксары Владимирова Е.Е. просила разрешить заявленные требования по усмотрению суда.

Представитель третьего лица - Управление Росреестра по ЧР в судебное заседание не явился, в отзыве на иск указал, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве с физическими и юридическими лицами, предметом которых выступает строительство помещений в многоквартирном доме, расположенном на земельных участках с кадастровыми номерами N, N по адресу: "адрес". Одновременно с регистрацией первого договора участия в долевом строительстве 11 сентября 2008 года в ЕГРП в обеспечение исполнения обязательств застройщика "Общество2" по договорам участия в долевом строительстве внесены записи о залоге в пользу участников долевого строительства принадлежащих застройщику на праве аренды земельных участков с указанными кадастровыми номерами. 17 марта 2015 года в регистрирующий орган обратилась администрация г.Чебоксары с заявлением о государственной регистрации прекращения аренды земельных участков с указанными кадастровыми номерами, возникшей на основании договора аренды от 01 июля 2013 года N N, которая в настоящее время приостановлена до 21 июля 2015 года в связи с тем, что не представлены документы, подтверждающие исполнение застройщиком своих обязательств по передаче объектов долевого строительства перед всеми участниками долевого строительства, которые позволили бы прекратить запись о залоге в пользу участников долевого строительства.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

В апелляционной жалобе ответчики Иванова А.А. и Петрова Т.В. просят указанное выше решение отменить, указывая, что, поскольку залог права аренды спорных земельных участков возник в силу закона, то не имеют существенного значения реквизиты договора аренды, в данном случае важен факт наличия права аренды у застройщика. В связи с тем, что на дату рассмотрения данного гражданского дела между истцом и администрацией г.Чебоксары заключены новые договоры аренды земельных участков под спорным домом, то следовательно, залог права аренды сохраняет силу, но не по статусу и реквизитам договора аренды, а в силу положений ст. 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Ответчики не являлись залоговыми кредиторами "Общество2", не были включены в реестр кредиторов при рассмотрении дела о банкротстве; реализация объекта в рамках дела о банкротстве "Общество2" была произведена не в целях удовлетворения требований обманутых дольщиков, поскольку весь объект был продан истцу за ... руб., в то время как согласно отчету оценщика, определявшего первоначальную стоимость дома, вложения участников долевого строительства составляли порядка ... руб. Полагают, что при переходе прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется, покупатель является правопреемником "Общество2" (залогодателя) и становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя. Об этом указывалось в условиях договора купли-продажи объекта, в публичном предложении о проведении торгов, в положении о порядке продажи незавершенного строительством объекта, в отчете об определении рыночной стоимости объекта. Законом о долевом строительстве предусмотрен единственный случай прекращения права залога на объект долевого строительства: регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В дополнительных пояснениях к жалобе ответчики Иванова А.А. и Петрова Т.В. также указывают, что поскольку реализация спорного дома осуществлялась не в целях удовлетворения требований залогодержателей, то право залога сохраняется в силу закона как на само строение, так и на право аренды земельного участка независимо от статуса застройщика и реквизитов договора. Кроме того, обжалуемым решением признано отсутствующим (прекращенным в силу закона) ограничение (обременение) права, возникшее на основании договора на участие в долевом строительстве многоквартирного дома от 03 августа 2007 N N и аналогичного договора от 10 августа 2007 года N N в виде ипотеки (залога в силу закона) права аренды земельных участков, однако ни один из ответчиков не является стороной указанных договоров, у всех ответчиком право залога возникло из других гражданско-правовых сделок, которые в решении суда не отражены, таким образом, иск заявлен к ненадлежащим ответчикам, без привлечения лиц, в отношении которых дело рассматривалось по существу.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения ответчика Ивановой А.А., ее представителя Шатохина Г.А., ответчиков Юрковой М.А., Морозова Ю.Р., Морозовой Л.Н., поддержавших доводы жалобы, представителя истца Сидорова А.Н., считавшего решение суда законным и обоснованным, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие остальных ответчиков и третьих лиц по делу, извещенных о времени и месте рассмотрения жалобы, судебная коллегия, проверив решение суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, что "Общество2" являлось заказчиком-застройщиком строительства 7-8 этажного жилого дома со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания, расположенного по адресу: "адрес".

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 24 ноября 2009 года "Общество2" признано несостоятельным (банкротом), в его отношении открыто конкурсное производство, в период которого "Общество2" инициировал продажу незавершенного строительством объекта путем проведения открытых торгов посредством публичного предложения N N в системе электронных торгов "данные изъяты", победителем которых, согласно протоколу торгов от 07 декабря 2012 года, признано "Общество1".

На основании договора купли-продажи незавершенного строительства от 14 декабря 2012 года, заключенного с "Общество2", за "Общество1" возникло право собственности на незавершенный строительством объект и право аренды земельного участка площадью ... кв.м. с кадастровым номером N и земельного участка площадью ... кв.м. с кадастровым номером N. Договором устанавливалось, что указанное имущество обременено залогом в силу закона на основании договоров долевого участия в строительстве жилого дома, покупатель является правопреемником "Общество2" (залогодателя) и становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя. Право собственности зарегистрировано 29 января 2013 года, произведена государственная регистрация в силу закона N N, N.

Постановлением администрации г.Чебоксары от 30 апреля 2013 года N N прекращено с 29 января 2013 года у "Общество2" право аренды земельных участков с кадастровыми номерами N и N, договоры аренды земельных участков от 24 января 2007 года N N, N N расторгнуты по взаимному согласию сторон

01 июля 2013 года между администрацией г.Чебоксары (арендодателем) и "Общество1" (арендатором) заключен договор аренды N N земельных участков с указанными кадастровыми номерами для завершения строительства.

29 июля 2013 года истцу выдано разрешение на строительство указанного объекта, 30 декабря 2014 года - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05 июня 2015 года, в пользу участников долевого строительства зарегистрировано обременение в виде ипотеки на незавершенный строительством объект, права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами N и N.

Основанием для государственной регистрации 11 августа 2008 года ипотеки в отношении земельных участок в пользу участников долевого строительства (номера государственной регистрации N и N) являлись договор об участии в долевом строительстве жилого дома от 03 августа 2007 года N N и договор об участии в долевом строительстве жилого дома от 10 августа 2007 года N N.

Установив, что объекты долевого строительства не были переданы участникам долевого строительства застройщиком и предусмотренных законом оснований для прекращения залога объекта долевого строительства не наступило, суд указал, что исковое требование о признании отсутствующим (прекращенным в силу закона) ограничений (обременения) права в виде ипотеки залога в силу закона на незавершенный строительством объект удовлетворению не подлежит.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что Закон о долевом участии и Закон об ипотеке, предусматривая основания для прекращения залога, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия; в этом случае следует руководствоваться положения Гражданского кодекса и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

Суд пришел к выводу о прекращении ипотеки права аренды земельных участков на основании подпункта 3 пункта 1 ст.352 Гражданского кодекса Российской Федерации - в связи с прекращением заложенного права, поскольку срок аренды земельного участка с кадастровым номером N был установлен до 01 июня 2013 года, срок аренды земельного участка с кадастровым номером N - также до 01 июня 2013 года, следовательно, срок аренды истек, и, кроме того, данные договоры расторгнуты по согласию сторон, что следует из постановления администрации г.Чебоксары от 30 апреля 2013 года N N. При этом суд указал, что ответчики в соответствии со ст.14 Закона об участии в долевом строительстве в связи с неисполнением застройщиком своих обязанностей не обращались за взысканием на предмет залога, право аренды было прекращено, в связи с чем перестал существовать предмет залога.

Оснований для иных выводов, вопреки доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы относительно сохранения залога права аренды земельных участков до погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, получили правильную оценку, в связи с чем не могут повлечь отмену постановленного по делу решения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.4 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного порядка предъявления требований к застройщику.

При указанных обстоятельствах требования к застройщику с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения, согласно параграфу 7 Закона о банкротстве, могут быть предъявлены лицами, с которыми им были заключены договоры долевого участия в строительстве, в рамках дела о банкротстве, и соответственно, рассмотрены как в виде денежных требований, так и в виде требования о передаче жилых помещений в строгом соответствии с правилами, установленными этим Законом.

Ввиду изложенного довод апелляционной жалобы о возможности прекращения права залога на объект долевого строительства только в связи с окончанием строительства многоквартирного жилого дома (представления документов, предусмотренных статьей 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости), в той ситуации, когда уже в отношении застройщика возбуждено дело о банкротстве, со ссылкой на наличие специальных оснований для погашения ипотеки, нельзя признать обоснованным.

Доказательств тому, что ответчики в соответствии с положениями статьи 14 Закона о долевом строительстве в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств перед ними обращались ранее за взысканием на предмет залога, то есть имели намерение реализовать свое право залогодержателя на предмет залога до прекращения договора аренды, суду не представлено.

Таким образом, проанализировав положения законодательства, оценив обстоятельства дела, в частности учитывая, что аренда земельных участков была прекращена, в связи с чем перестал существовать предмет ипотеки, суд правомерно пришел к выводу о прекращении ипотеки права аренды земельных участков по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса, то есть в связи с прекращением заложенного права.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как не основанные на положениях Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, Закона о банкротстве, Закона об ипотеке при применении их в совокупности.

Приведенный апелляторами довод относительно того обстоятельства, что обжалуемым решением разрешены требования в отношении обременения права, возникшего на основании договоров на участие в долевом строительстве, сторонами которого ответчики не являются, не влияет на оценку решения суда как законного и обоснованного.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, именно указанные договоры - от 03 августа 2007 N N и от 10 августа 2007 года N N, являлись основанием для государственной регистрации ипотеки права аренды на земельные участки в пользу всех участников долевого строительства. Согласно положениям пунктов 2, 2.1 ст.25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заявители не обязаны представлять документы, указанные в части 2 статьи 25.1. Наличие таких документов у регистрирующего органа вытекает из факта регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

Выводы суда основаны на полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

При таких данных состоявшееся по делу решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу ответчиков Ивановой А.А., Петровой Т.В. на решение Ленинского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 23 июля 2015 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий С.В.Карлинов

Судьи: Д.В.Алексеев

Е.А.Арсланова