Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 23 декабря 2015 г. по делу N 33-14931/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего: Лазарева Н.А.

Судей: Маркина А.В., Пискуновой М.В.

при секретаре: Рощектаевой О.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Алексеевой Т.А. на решение Кинель-Черкасского районного суда Самарской области от 23 октября 2015 года, которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Алексеевой Т.А. отказать".

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Маркина А.В., объяснения истицы Алексеевой Т.А. в поддержание доводов апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика Колыванова В.В. - Куля С.В. (по доверенности) на доводы жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Алексеева Т.А. обратилась в суд с иском к Колыванову В.В. о расторжении договора купли - продажи дома и земельного участка.

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО8 был заключен договор купли - продажи жилого дома и земельного участка по адресу: "адрес", Кинель - "адрес", в соответствии с которым ответчик продает, а истица покупает дом, земельный участок и оплачивает в сроки, определенные п. 6 договора купли-продажи 830 000 руб. При этом до подписания договора истица выплатила ответчику 230 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ. произведена государственная регистрация права собственности на указанное имущество и с указанного времени истица с детьми стала проживать в указанном доме и пользоваться всеми коммуникациями. Однако, Алексеева Т.А. сразу обнаружила, что газовая колонка не работает, хотя продавец пояснил, что необходимо только поменять батарейки. После включения газового котла ощущался постоянный запах газа, специалисты, приехав, перекрыли газ на котел и колонку, пояснив, что нет надлежаще оформленных документов, и имеется неправильная установка газовых приборов.

ДД.ММ.ГГГГ. при проверке водопровода в доме, представителем В была обнаружена несанкционированная врезка от центрального водопровода в жилой дом без прибора учета, на что был составлен акт. В настоящее время водопровод в доме отключен. При осмотре дома эти нарушения истице не были известны.

Истица полагает, что продавец намеренно скрыл эти недостатки, чем нарушил ее права как собственника жилого помещения по владению и пользованию имуществом.

Указанные недостатки не могут быть устранены без значительных расходов и затрат времени, поэтому в соответствии со ст. 475 ч.1 ГК РФ истица имеет право отказаться от исполнения договора купли - продажи и потребовать уплаченной за товар денежной суммы.

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, истица просит суд расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: "адрес", Кинель - "адрес", заключенный ДД.ММ.ГГГГ взыскать с ответчика денежные средства в размере 230 000 рублей.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Алексеевой Т.А. просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что ее права как покупателя имущества существенно нарушены, поскольку она, приобретая спорное домовладение, рассчитывала на постоянное проживание с детьми в доме со всеми удобствами. Для истицы значимыми условиями заключения договора являлись наличие в доме отопления, водоснабжения, газоснабжения и наличие в доме ванной и туалета, т.к. у нее на иждивении находится маленькие дети. Также указывает на то, что при осмотре дома продавец не показал ей как работает котел, поскольку осмотр производился в летнее время года. Никакой технической документации продавец истице также не показал и впоследствии не передал, даже после подписания договора купли - продажи. Кроме того, истица также просит учесть и показания свидетеля ФИО1, которая осмотрела дом и составила смету, по которой стоимость работ по приведению помещения котельной (топочной) в состояние, которое соответствует требованием СНиПА, составляет 189 641,35 руб. Истица считает, что указанные недостатки являются существенными, поскольку требуют вложения не только материального характера, но и больших затрат времени, т.к. необходимо согласовывать реконструкцию дома и переустройство, составить новый проект, ликвидировать несанкционированную врезку водопровода.

В заседании суда апелляционной инстанции истица Алексеева Т.А. вышеприведенные доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Колыванова В.В. - Куля С.В. просила решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность постановленного по делу решения в порядке, предусмотренным ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ч. 1 ст. 469 ГК Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Алексеевой Т.А. и Колывановым В.В. был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: "адрес", в соответствии с которым истец продал, а ответчик купила в собственность жилой дом общей площадью 57,1 кв.м., и земельный участок общей площадью 1500 кв.м. за 830 000 руб.

В соответствии с п. 6 вышеуказанного договора расчеты между истцом и ответчиками должны были производиться следующим образом: денежные средства в сумме 230 000 рублей покупатель передал наличными из собственных средств до подписания договора. Денежные средства в сумме 399 779,15 рублей, являющиеся материнским капиталом будут перечислены на счет Колыванова В.В. в порядке и сроки, установленные законодательством РФ, денежные средства в сумме 200220,85 рублей будут переданы в срок ДД.ММ.ГГГГ, в том числе 20220,85 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ. и 180 000 рублей в рассрочку по 10000 рублей до 15 числа каждого месяца, начиная ДД.ММ.ГГГГ

Договор купли - продажи согласно п. 17 договора имеет силу акта приема - передачи недвижимого имущества.

Право собственности Алексеевой Т.А. на указанные объекты недвижимого имущества зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ

Однако из материалов дела следует, что поводом обращения Алексеевой Т.А. в суд с указанными требованиями послужил тот факт, что после заселения в дом она обнаружила существенные недостатки, о которых продавец ее не предупреждал, в связи, с чем просила расторгнуть договор купли-продажи.Разрешая спор, руководствуясь нормами материального права, на основании доводов и возражений сторон, с учетом, установленных по делу обстоятельств, анализа представленных письменных доказательств, суд, отказывая в удовлетворении исковых требований Алексеевой Т.А., исходил из того, что между сторонами заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка в соответствии с требованиями закона в письменной форме, собственноручно подписан Алексеевой Т.А., прошел государственную регистрацию, переход права собственности состоялся, в договоре купли-продажи сторонами согласованы все существенные условия, четко выражены его предмет и цена. Кроме того, истец был свободен при заключении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком и имел возможность отказаться от его заключения на предложенных продавцом условиях.

С указанными выводами суда судебная коллегия соглашается, поскольку выводы суда основаны на всестороннем анализе доказательств, подробно мотивированы, соответствуют требованиям закона, и оснований считать их неправильными не имеется.

В апелляционной жалобе Алексеева Т.А., указывая на несогласие с отказом в удовлетворении заявленных требований, ссылалась на то, что продавец не предупреждал ее о наличии в доме существенных недостатков, которые требуют вложений не только материального характера, но и больших затрат времени, т.к. мне необходимо согласовывать реконструкцию дома и переустройство, составить новый проект, ликвидировать несанкционированную врезку водопровода, что является существенным нарушением договора купли-продажи.

Однако судебная коллегия не может согласиться с указанными доводами по следующим основаниям:

Более того, проверяя вышеуказанные доводы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции правомерно исходил из того, что согласно содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Однако в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ истцом не было представлено доказательств существенного нарушения условий договора купли-продажи ответчиком.

Так, из показаний допрошенных в судебном заседании свидетелей ФИО2 и ФИО3 следует, что они оказывают населению риэлтерские услуги, к ним обратилась Алексеева Татьяна, было предложено на выбор много домов, но Алексеевой понравился дом на "адрес", на момент осмотра в доме было тепло. Алексеева покупала вторичное жилье, выезжала несколько раз смотреть дом вместе с отцом и братом, ей дом понравился. Уже когда заключила договора и документы были сданы в регистрационную палату, у нее появились претензии по дому. Все предложения по недвижимости требовании вложений, от Алексеевой это не скрывалось, но она выбрала именно этот дом. При сопровождении сделки у них вызвало опасение, что Алексеева не справится с принятыми обязательствами по внесению денежных средств по договору купли -продажи, о чем они ей сказали, но она ответила, что дом ее полностью устраивает.

Также суд дал правильную оценку показаниям допрошенных в судебном заседании свидетелей ФИО4, ФИО9, ФИО5, ФИО6

Так из показаний свидетеля ФИО4, судом было установлено, что она работает контролером В ДД.ММ.ГГГГ. проводила проверку прибора учета воды, в подвале была обнаружена врезка, которая вела на приусадебный участок, скорее всего врезка предназначена для полива теплицы, было вынесено предписание об устранении нарушений.

Из ответа В следует, что сметная стоимость по замене участка водопровода составляет 1490,53 рублей, выполнение работ по подключению к системе водоснабжения составляет 5700 рублей.

Кроме того, допрошенные в судебном заседании сотрудники филиала С ФИО9, ФИО5, ФИО6 пояснили, что в данном жилом помещении возможно приведение газоиспользующего оборудования в соответствии с требованиями, которые обычно предъявляются к газовой колонке и газовому котлу. Для этого необходимо истице как новому собственнику жилого помещения сделать заявку в Т.А. на корректировку проекта и с учетом существующего расположения газоиспользующего оборудования работы будут выполнены, примерная стоимость работ Т.А. составляет 11 000 рублей.

Также, в судебном заседании была допрошена руководитель М ФИО7, которая пояснила, что выезжала на место, помещение, где находится газовая колонка и газовый котел полностью не соответствуют требованиям, которые предъявляются к строительству топочных, в связи с чем, ею подготовлен локальный ресурсный сметный расчет N, согласно которому сметная стоимость работ по строительству топочной составляет 189 641,35 рубль.

Показания свидетелей последовательны, согласуются между собой, в связи, с чем у суда не возникло оснований сомневаться в их достоверности и правдивости.

При этом, из материалов дела усматривается, что истице предлагалось провести экспертное строительно-техническое исследование, подтверждающее существенность недостатков проданного ей недвижимого имущества, однако истица отказалась от проведения экспертизы.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, истица приобретала вторичное жилье и знала, что дом требует вложений, она вправе была проверить работу газоиспользующего оборудования, строительство новой топочной выходит за рамки состоявшегося между сторонами договора купли - продажи недвижимого имущества, является правом истицы, ее доводы об отсутствии специальных познаний в этой области не являются основанием для расторжения договора купли - продажи.

Более того, суд правомерно принял во внимание доводы представителей Т.А. о том, что имеется реальная возможность ремонта оборудования для подачи газа в дом без значительных капитальных вложений со стороны истицы.

При этом доводы жалобы истицы о том, что при продаже дома ответчик скрыл, что у него нет разрешения на переустройство жилого помещения, помещение, где расположены приборы для подачи газа не зарегистрировано в паспорте ЦТИ, не являются основанием для отмены правильного по существу решения, поскольку как верно отметил суд в решении, истца при подписании договора купли - продажи должна была действовать осмотрительно и проверить все необходимые документы.

Кроме того, истица купила дом, в общую площадь которого входит помещение, где располагаются газовые приборы, помещение находится в границах земельного участка, нарушения прав третьих лиц не установлено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что Алексеева Т.А. не представила каких-либо доказательств причинения ей значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ.

Более того, согласно п.10,11 договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. истец продаваемые ему объекты недвижимого имущества до подписания договора рассмотрел, остался удовлетворен их состоянием, удостоверился в том, что никаких скрытых недостатков, которые невозможно устранить инженерным путем, объекты не имеют, стороны согласны с тем, что с момента подписания договора, видимые недостатки жилого дома и земельного участка не являются основанием для применения впоследствии ст. 475 ГК РФ.

Своей подписью в оспариваемом договоре купли-продажи истец подтвердил своё удовлетворение покупаемым объектом недвижимости и выразил свободу в заключение договора, предусмотренную ст. 421 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, суд пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает необходимым разъяснить истице, что в силу ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Таким образом, судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного судом решения, поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены правильно, представленные сторонами доказательства надлежаще оценены, спор разрешен в соответствии с материальным и процессуальным законом, нарушений норм процессуального права, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кинель-Черкасского районного суда Самарской области от 23 октября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Алексеевой Т.А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: