Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 14 декабря 2015 г. по делу N 33-4765/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Мельниковой Г. Ю.,

судей Петровой Л.С., Аккуратного А. В.,

при секретаре Сивенцевой Л.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске 14 декабря 2015 года апелляционную жалобу представителя ответчика Д. М. на решение Октябрьского районного суда г.Ижевска Удмуртской Республики от 02 октября 2015 года, которым постановлено:

"Иск К. к Д. о прекращении ипотеки удовлетворить.

Прекратить ипотеку в силу закона жилого дома общей площадью 215,2 кв.м. и земельного участка общей площадью 1 820 кв.м., расположенных по адресу: "адрес".

Взыскать с Д. в пользу К. расходы по оплате госпошлины в сумме "рублей"".

Заслушав доклад судьи Верховного суда Удмуртской Республики Аккуратного А.В.,

УСТАНОВИЛА:

К. (далее - К., истец) обратилась в суд с иском к Д. (далее - Д., ответчик) о прекращении ипотеки. Исковые требования мотивированы тем, что 16.01.2012 года между Д. (Продавец) и К. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи дома и земельного участка, расположенные по адресу: "адрес". Согласно п.2.1 вышеназванного договора стоимость продаваемых объектов недвижимости составляет "рублей", из которых стоимость жилого дома составляет "рублей", стоимость земельного участка составляет "рублей". Оплата части указанной суммы в размере "рублей" была произведена в день подписания договора, остальная сумма должна была оплачиваться частями в следующем порядке: "рублей" в срок до 15.05.2012 года; "рублей" в срок до 01.10.2012 года. На момент подписания вышеназванного договора истцом полностью выплачен ответчику первоначальный взнос в размере "рублей", что подтверждается распиской от 16.01.2012 года. В свидетельствах о государственной регистрации права от 24.01.2012 года серии N и серии N право собственности на жилой дом и земельный участок было установлено с ограничением (обременением) права в виде ипотеки в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.01.2012 года сделана запись о регистрации N. В счет исполнения обязательств по договору купли-продажи от 16.01.2012 года N истцом были переданы ответчику денежные средства в размере "рублей", что подтверждается распиской от 12.04.2012 года и "рублей", что подтверждается распиской от 02.07.2012 года. В дальнейшем в связи с тяжелым материальным положением истец прекратила платежи по договору. 06.05.2013 года Октябрьским районным судом г.Ижевска УР было утверждено мировое соглашение, по условиям которого истец обязалась выплатить ответчику сумму основного долга по договору купли-продажи в размере "рублей", а также проценты за пользование чужими денежными средствами и неустойки в размере "рублей". 28.06.2013 года истцом было выплачено ответчику Д. "рублей", а 08.07.2013 года - "рублей", что подтверждается расписками. В связи с нарушением истцом мирового соглашения ответчик предъявила исполнительный лист в службу судебных приставов. 03.12.2013 года судебным приставом-исполнителем было возбуждено исполнительное производство, предметом исполнения которого стала сумма в размере "рублей". С января 2014 года по апрель 2015 года истцом была произведена оплата по решению суда в пользу ответчика, в связи с чем 21.04.2015 года исполнительное производство было окончено. На основании изложенного, истец считает, что обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, и просила прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: УР, "адрес".

Истец К., надлежащим образом уведомленная о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием представителя.

Ответчик Д., третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Суд, в порядке ст. 167 ГПК РФ, определилрассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца Т. исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика М. исковые требования не признал по доводам, изложенным в письменных возражениях. Суду пояснил, что решение Октябрьского районного суда г.Ижевска УР от 05.05.2015 года, которым установлено нарушение условий договора со стороны истца и взыскана неустойка по оспариваемому договору купли-продажи, на сегодняшний день истцом не исполнено, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Суд постановилвышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчика М. просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование апелляционной жалобы указывает, что истцом не представлено доказательств исполнения обязательств по договору купли-продажи, включая оплату неустойки, а также доказательств уклонения Д. от государственной регистрации снятия ограничения при исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой. Требования о погашении записи об ипотеке должны быть предъявлены к регистрирующему органу, а не к Д.

На основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие сторон, третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР, извещенных о времени и месте рассмотрения жалобы надлежащим образом.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика М. доводы жалобы поддержал, дополнительно пояснил, что ипотека не прекратилась, поскольку неустойка, предусмотренная договором купли-продажи за нарушение сроков оплаты объектов недвижимости истицей ответчику не оплачена.

Представитель истца Т. просила жалобу оставить без удовлетворения.

При рассмотрении дела судебная коллегия в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ проверяет законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия оснований для его отмены не усматривает.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 16.01.2012 года по договору купли-продажи дома и земельного участка N Д. продала, а К. купила в собственность земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство и ведение личного подсобного хозяйства, общей площадью 1 820 кв.м., расположенный по адресу: УР, "адрес", кадастровый N; и жилой дом, назначение: жилое, 2- этажный (подземных этажей - 0), общая площадь 215,2 кв.м., инв. N, лит. А, расположенный по адресу: УР, "адрес". Кадастровый (или условный) N.

24.01.2012 года право собственности ответчика зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике в установленном законом порядке.

Согласно п. 2.1 указанного договора земельный участок с жилым домом оценивается сторонами и продается по цене "рублей", из которых стоимость жилого дома составляет "рублей", стоимость земельного участка составляет "рублей". Оплата части указанной суммы в размере "рублей" должна быть произведена в день подписания настоящего договора. Остальная сумма оплачивается в следующем порядке: "рублей" в срок до 15.05.2012 года; "рублей" в срок до 01.10.2012 года.

Согласно п. 2.2 до полной оплаты стоимости земельного участка с жилым домом на жилой дом и земельный участок устанавливается ипотека в силу закона.

Согласно передаточному акту от 16.01.2012 года продавец передал, а покупатель принял в собственность вышеуказанный земельный участок с жилым домом.

Определением Октябрьского районного суда г. Ижевска от 6 мая 2013 года утверждено мировое соглашение, по условиям которого истец обязалась выплатить ответчику сумму основного долга по договору купли-продажи в размере "рублей", а также проценты за пользование чужими денежными средствами и неустойки в размере "рублей".

Согласно распискам от 16.01.2012 года, от 12.04.2012 года, от 02.07.2012 года, от 28.06.2013 года, от 08.07.2013 года, Д. получила от К. денежную сумму в размере "рублей" по настоящему договору. |

Согласно чекам-ордерам от 20.01.2015 года, от 15.01.2015 года К. оплатила на счет судебных приставов Октябрьского района г. Ижевска сумму в размере "рублей".

Согласно платежным поручениям N от 03.02.2015 года, N от 04.03.2015 года, N от 06.03.2015 года, N от 10.03.2015 года, N от 27.03.2015 года, N от 01.04.2015 года, ИП В. перечислил на счет Октябрьского РОСП г.Ижевска УФССП по УР за К. по исполнительному производству сумму в размере "рублей".

На основании постановления от 21.04.2015 года судебного пристава- исполнителя об окончании исполнительного производства, исполнительное производство в отношении должника К. окончено в связи с полной оплатой задолженности.

Решением Октябрьского районного суда г. Ижевска от 6 апреля 2015 года в пользу Д. с К. взыскана неустойка по договору купли-продажи от 16 января 2012 года в размере "рублей", в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины "рублей"

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 352 ГК РФ, Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и пришел к выводу, что исходя из условий договора купли-продажи от 16 января 2012 года стороны предусмотрели, что ипотека обеспечивает обязательство К. по оплате жилого дома и земельного участка и не обеспечивает обязательство по уплате неустойки как меры ответственности за неисполнение обязанности по своевременному внесению оплаты стоимости дома и земельного участка. В связи с прекращением обязательства по оплате жилого дома и земельного участка и не обеспечивает обязательство по уплате неустойки как меры ответственности за неисполнение обязанности по своевременному внесению оплаты стоимости дома и земельного участка. В связи с прекращением обязательства по оплате жилого дома и земельного участка надлежащим исполнением, суд пришел к выводу о прекращении ипотеки и постановилобжалуемое решение удовлетворив заявленные требования.

Выводы суда первой инстанции судебная коллегия по существу спора считает верными, так как они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, соответствуют обстоятельствам дела, подтверждены исследованными доказательствами.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 и п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации). Переход к покупателю права собственности на недвижимость по такому договору подлежит госрегистрации. С момента ее осуществления у приобретателя возникает право собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен на условиях оплаты в кредит (п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации) и в кредит с рассрочкой платежа (п. 1 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 3 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п. 2, 4 и 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ если иное не закреплено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом Российской Федерации или Законом об ипотеке не установлены иные правила (ч. 2 ст. 334 ГК РФ (в редакции действовавшей на день заключения договора-купли-продажи)).

Правила Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное (ч. 3 ст. 334 ГК РФ в редакции действовавшей на день заключения договора-купли-продажи).

Согласно ст. 337 ГК РФ (в редакции действовавшей на день заключения договора-купли-продажи) если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 3 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Юридически значимым обстоятельством, при рассмотрении настоящего спора, является установление обязательств, обеспеченных залогом и исполнение этих обязательств покупателем, как основание для прекращения ипотеки.

По правилам ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п. 2.2 договора купли-продажи от 16 января 2012 года до полной оплаты стоимости земельного участка с жилым домом на жилой дом и земельный участок устанавливается ипотека в силу закона.

Поскольку из буквального толкования условия, изложенного в п. 2.2. договора купли-продажи от 16.01.2012 года следует, что залогом обеспечено только обязательство по оплате цены продажи приобретенных истцом у ответчика земельного участка и расположенного на нем жилого дома, постольку иные обязательства должника перед залогодержателем, в том числе и по уплате неустойки, в объеме, превышающем такую сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что обязательства по оплате цены продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома выполнены истцом в полном объеме и прекратились надлежащим исполнением, что свидетельствует о прекращении обременения (ипотеки в силу закона) на земельный участок и жилой дом.

Доводы ответчика об обратном основаны на неверном толковании закона и условий заключенного сторонами договора купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

В силу п. 4 ст. 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года, регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Таким образом, из системного толкования приведенных выше норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Согласно п. 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим. Решение суда по таким искам является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Согласно п. 55 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" необращение лица к государственному регистратору с заявлением о регистрации права или обременения до предъявления в суд иска, направленного на оспаривание зарегистрированного права, не может расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, связанного с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров.

Из материалов дела следует, что ответчик Д. полагает, что отсутствуют основания считать ипотеку в силу закона прекращенной, что свидетельствует о фактическом отказе Д. погасить регистрационную запись об ипотеке, и истец в соответствии с ч. 1 ст. 25 Закона об ипотеке правомерно обратился в суд с настоящим иском с требованием о прекращении ипотеки. При этом, необращение истицы в регистрирующий орган с заявлением о прекращении обременения до обращения в суд в связи с вышеизложенными обстоятельствами не может повлечь отказ в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с пунктом 53 названного Постановления ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. В связи с чем вопреки доводам жалобы ответчик Д. является надлежащим, а регистрирующий орган не является надлежащим ответчиком по данному делу.

Судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами, а также закон, подлежащий применению, определены и установлены в полном объеме юридически значимые обстоятельства, доводам сторон и представленным ими доказательствам дана правовая оценка в их совокупности.

Апелляционная жалоба доводов, опровергающих выводы суда, не содержит, а поэтому оснований для ее удовлетворения судебная коллегия не находит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих в соответствии с ч. 4 ст. 330 ГПК РФ отмену решения в любом случае, судом не допущено.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г.Ижевска Удмуртской Республики от 02 октября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика Д. М. оставить без удовлетворения.

Председательствующий Г. Ю. Мельникова

Судьи Л. С. Петрова

А. В. Аккуратный