Апелляционное определение СК по административным делам Краснодарского краевого суда от 19 ноября 2015 г. по делу N 33а-25369/2015

Судебная коллегия по административным делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Цехомской Е.В.,

судей: Сидорова В.В., Морозовой Н.А.,

по докладу судьи Цехомской Е.В.,

при секретаре Иванове П.В.,

слушала в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе Ходжаяна Василия Хачатуровича на решение Щербиновского районного суда от 6 августа 2015 г.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

Ходжаян В.Х. обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю об оспаривании действий.

В обоснование требований указано, что 14 апреля 2015 г. истец сдал в Щербиновский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю на государственную регистрацию дополнительное соглашение N 1 от 17 декабря 2014 г. к договору аренды земельного участка назначения, находящегося в государственной собственности, от 22 августа 2012 г. N 3600900784, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером " ... " площадью " ... " кв.м., расположенный по адресу: " ... "; назначение участка: для индивидуального жилищного строительства. 21 апреля 2015 г. административному истцу вручено уведомление о приостановление государственной регистрации прав на недвижимое имущество до 21 мая 2015 г. по причине того, что договор аренды земельного участка, предоставленного для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен только по результатам проведения торгов. 8 июня 2015 г. Ходжаяном В.Х. получено сообщение от 21 мая 2015 г. об отказе в государственной регистрации. Административный истец полагает решение административного ответчика незаконным, нарушающим его права и свободы, создающим препятствия к осуществлению прав и свобод.

В связи с чем, Ходжаян В.Х. просит суд признать незаконным сообщение государственного регистратора от 21 мая 2015 г. об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения N 1 от 17 декабря 2014 г. к вышеназванному договору аренды земельного участка; признать незаконными действия государственного регистратора Щербиновского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю, выразившиеся в отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения; обязать Щербиновский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию (зарегистрировать) дополнительного соглашения N 1 к договору аренды земельного участка.

Решением Щербиновского районного суда от 6 августа 2015 г. в удовлетворении требований Ходжаяна В.Х. отказано.

В апелляционной жалобе административный истец выражает несогласие с принятым решением суда и просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении его требований. В обоснование жалобы указывает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом допущены нарушения норм материального и процессуального права.

Заслушав представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю на основании доверенности Хасанову С.А., полагавшую решение законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам, изложенным в жалобе.

В силу части 2 статьи 3 Федерального закона от 08 марта 2015 г. N 22-ФЗ "О введении в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации" не рассмотренные до 15 сентября 2015 г. апелляционные, кассационные, надзорные жалобы (представления), частные жалобы (представления) разрешаются в соответствии с процессуальным законом, действующим на момент рассмотрения таких жалоб (представлений).

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного и недобросовестного поведения (Пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действующей до 1 июня 2015 г.) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с Федеральным Законом N 42-ФЗ от 8 марта 2015 г. пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ изложен в новой редакции, согласно которой договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действующей с 1 сентября 2013 г.) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Согласно части 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает тех последствий (статья 617 Гражданского кодекса РФ, пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними (статья 310 Гражданского кодекса РФ).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность (Определения от 5 июля 2001 г. N 132-0 и N 154-0, от 22 марта 2011 г. N 412-0-0 и др.).

В соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 9, абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 13 и абзацем одиннадцатым пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту Закон о регистрации) регистрирующий орган обязан осуществлять проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; осуществлять правовую экспертизу документов, в том числе проверку законности сделки и устанавливать отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с данным Федеральным законом.

В силу абзаца 3 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно абзацу 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В пункте 1 статьи 18 Закона о регистрации определено, что правоустанавливающие документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Судом установлено, что между Ходжаян В.Х. и администрацией муниципального образования Щербиновский район 22 августа 2012 г. был заключен договор аренды N 3600900784 земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, площадью " ... " кв.м. с кадастровым номером " ... ", расположенного по адресу: " ... " предназначенного для индивидуального жилищного строительства.

По условиям договора участок передан арендатору с 6 февраля 2012 г. (пункт 1.3 договора) по 6 февраля 2015 г. (пункт 7.2 договора). При этом в пункте 7.3 договора стороны предусмотрели, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора, указанного в пункте 7.2, при отсутствии письменных возражений арендодателя, направленных до истечения срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок. Согласно пункту 8.1 договора действие договора прекращается по истечении срока аренды участка. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 28 января 2012 г.

Договор аренды был заключен на основании постановления администрации муниципального образования Щербиновский район от 6 февраля 2012 г. N 47 "О предоставлении в аренду земельного участка ориентировочной площадью " ... " кв.м., расположенного по адресу: " ... " и информационного сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка, опубликованного в районной газете Щербиновский курьер" от 20 декабря 2011 г. N 152 (9846). В названном информационном сообщении отражено, что спорный участок предполагается предоставить в аренду сроком на 3 года.

В Постановлении администрации муниципального образования Щербиновский район N 47 от 6 февраля 2012 г. указано, что по истечении месяца со дня опубликования информационного сообщения в газете "Щербиновский курьер" от 20 декабря 2011 г. о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка, иных заявлений не поступило, в связи с чем, постановлено предоставить Ходжаяну В.Х. названный земельный участок в аренду для индивидуального жилищного строительства сроком на 3 года.

Таким образом, решение органа местного самоуправления было принято, а земельный участок предоставлен в аренду Ходжаяну В.Х. в соответствии с требованиями статьи 29, пунктов 1 и 3 статьи 30.1 Земельного Кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г.) без предварительного согласования места размещения объекта и проведения торгов.

Ходжаян В.Х. не оспаривал, что до настоящего времени не приступил к возведению объекта недвижимости на спорном земельном участке.

Основания для применения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предоставляющего право собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ, отсутствуют.

17 декабря 2014 г. сторонами договора аренды было подписано дополнительное соглашение N 1, которым были внесены изменения в пункт 7.2 Договора, и указанный пункт был изложен в следующей редакции: договор заключен до 20 декабря 2022 г.

19 января 2015 г. государственным регистратором Щербиновского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю было отказано в государственной регистрации указанного дополнительного соглашения, поданного для государственной регистрации 17 декабря 2014 г.

Решением Щербиновского районного суда от 19 марта 2015 г. в удовлетворении заявления Ходжаян В.Х. об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения N 1 к договору аренды отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 июня 2015 г. решение Щербиновского районного суда Краснодарского края от 19 марта 2015 г. оставлено без изменения.

Судебными инстанциями установлено, что в соответствии с действовавшим на момент составления дополнительного соглашения законодательством (статьи 30 - 30.2 Земельного Кодекса РФ) договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества мог быть заключен только по результатам торгов, а договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным; при этом, в связи с отсутствием капитальных или незавершенных строительством объектов на спорном земельном участке у Ходжаяна В.Х. отсутствовало преимущественное право на заключение сделки.

В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

14 апреля 2015 г. Ходжаяном В.Х. вновь было сдано на государственную регистрацию дополнительное соглашение N 1 от 17 декабря 2014 г. к договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности N 3600900784 от 22 августа 2012 г.

21 апреля 2015 г. государственным регистратором было вынесено уведомление о приостановление государственной регистрации прав на недвижимое имущество до 21 мая 2015 г.

21 мая 2015 г. истцу государственным регистратором направлено сообщение об отказе в государственной регистрации, где отражено, что при проведении правовой экспертизы документов, представленных для государственной регистрации, было установлено, что документы, представленные на государственную регистрацию, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества в соответствии с требованиями статьи 30 - 30.2 Земельного Кодекса РФ, действовавшего до 1 марта 2015 г., может быть заключен только по результатам торгов. Администрация не продлила, а изменила срок договора аренды с 3 до 10 лет, в то время как публикация в газете и постановление N 47 от 6 декабря 2012 г. говорят о предоставлении участка на 3 года. Пункты 7.3 и 8.1 договора аренды содержат противоречия в части последствий истечения срока договора: возобновлении договора на тех же условиях и на тот же срок или прекращение действия договора. В ЕГРП отсутствует информация о наличии у Ходжаяна В.Х. права собственности на объекты капитального строительства или незавершенные строительством объекты, расположенные на спорном участке. Ходжаян В.Х, нарушены условия договора аренды (пункт 4.2.23), и, соответственно, отсутствует преимущественное право на заключение сделки. Срок приостановления государственной регистрации истек, причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, не устранены, заявление о продлении срока приостановления государственной регистрации не поступило.

На момент предоставления Ходжаяном В.Х. дополнительного соглашения N 1 для государственной регистрации - 14 апреля 2015 г. - отношения, возникающие в области использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулировались положениями главы V.I Земельного кодекса РФ, введенной Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрено в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства (подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного Кодекса РФ) в порядке, установленном статьей 39.18 Земельного Кодекса РФ, при этом в соответствии с подпунктом 3 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка заключается на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С 1 марта 2015 г. случаи, при которых допускается заключение с арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ).

Доказательств, свидетельствующих о том, что администрацией муниципального образования Щербиновский район и Ходжаяном В.Х. совершались действия, предусмотренные положениями главы V.I Земельного кодекса РФ, как регистрирующему органу, так и суду не представлено.

Вопреки утверждению административного истца, статьей 34 Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с которым статьи 28 - 34, 36, 38-39 Земельного Кодекса РФ утратили силу с 1 марта 2015 г., установлен ряд переходных положений, в том числе в части принятия уполномоченным органом решений в соответствии с Земельным кодексом РФ в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона N 171-ФЗ.

Так, частью 2 статьи 34 названного Федерального закона предусмотрено, что в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с Земельным кодексом РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) опубликовано извещение о проведении торгов (конкурса, аукциона) по продаже земельного участка или торгов (конкурса, аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка либо сообщение о наличии предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, предоставление таких земельных участков осуществляется в соответствии со статьями 30, 38, 38.1 и 38.2 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

Частью 4 статьи 34 названного Федерального закона установлено, что в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с пунктом 3 статьи 30.1 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) опубликовано сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка для индивидуального жилищного строительства, предоставление такого земельного участка осуществляется в соответствии со статьей 30.1 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), но не позднее 1 января 2018 года.

Принимая во внимание, что продление срока договора посредством заключения дополнительного соглашения является заключением договора на новый срок, при этом отсутствуют предусмотренные основания для предоставления Ходжаяну В.Х. земельного участка без предоставления торгов в установленных законом случаях, а действия сторон договора аренды от 22 августа 2012 г. по заключению дополнительного соглашения не должны создавать возможность обхода правил об обязательности торгов и (или) иного установленного законом порядка предоставления земельных участков, следует согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что государственный регистратор пришел к обоснованному выводу, что государственная регистрация дополнительного соглашения N 1 к договору аренды от 22 августа 2012 г. повлечет нарушение охраняемых законом интересов третьих лиц, публичных интересов.

Несоответствие сделки действующему законодательству свидетельствует об отсутствии юридической силы представленных на регистрацию правоустанавливающих документов, что может быть расценено как представление документов, не соответствующих по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.

Следовательно, отказ в проведении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды совершен в соответствии с законом в пределах полномочий государственного регистратора.

В силу части 1 статьи 249 Гражданского процессуального кодекса РФ (здесь и далее в редакции, действовавшей до 15 сентября 2015 г.) обязанности по доказыванию обстоятельств, послуживших основанием для принятия нормативного правового акта, его законности, а также законности оспариваемых решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих возлагаются на орган, принявший нормативный правовой акт, органы и лиц, которые приняли оспариваемые решения или совершили оспариваемые действия (бездействие).

Доводы административного истца о незаконности решения административного ответчика последним опровергнуты. Факт нарушения прав Ходжаяна В.Х. не установлен судом первой инстанции.

В соответствии со статьей 258 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявления Ходжаяна В.Х. следует признать законным и обоснованным. Оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Вывод суда основан на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Доводы жалобы направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств и не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения и потому не могут служить основанием к отмене решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 309, 311 Кодекса административного судопроизводства РФ, судебная коллегия

определила:

решение Щербиновского районного суда от 6 августа 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Ходжаяна Василия Хачатуровича - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи краевого суда: