Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 19 января 2016 г. по делу N 33-753/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего: Акининой О.А.

Судей: Ефремовой Л.Н., Евдокименко А.А.

При секретаре: Латыповой Р.Р.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" на решение Центрального районного суда г. Тольятти от 29 октября 2015 года, которым постановлено:

Иск Рзянкина А.И. удовлетворить.

Взыскать с ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" в пользу Рзянкина А.И. денежные средства, уплаченные по договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 135 500 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 рублей.

Взыскать с ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" в доход государства государственную пошлину в размере 3 910 рублей.

В удовлетворении встречного иска ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" к Рзянкину А.И., Рзянкину А.А. о взыскании задолженности по арендной плате - отказать.

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Акининой О.А., выслушав объяснение представителя ООО "Санкт - Петербургская ипотечная компания" - Пилипович А.А., по доверенности, поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА

Рзянкин А.И. обратился в суд с иском к ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" о взыскании денежных средств, уплаченных по договору.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" и Рзянкиным А.И., Рзянкиным А.А. заключен предварительный договор субаренды с правом выкупа жилого помещения, по которому Рзянкины приняли в возмездное пользование, владение с последующим правом выкупа объект недвижимости, расположенный по адресу: "адрес" состоящий из земельного участка площадью 1 504 кв.м и жилого дома площадью 287,6 кв.м, общей стоимостью 2 350 000 рублей.

ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" распоряжалось указанным недвижимым имуществом на основании договора аренды, заключенного с собственником имущества Усмановым А.Т.

По предварительному договору субаренды Рзянкины оплатили ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" 900 000 рублей, что подтверждается квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ, и 200 000 рублей, по расписке, во исполнение договора купли-продажи в качестве задатка (п.1.2. договора).

Срок внесения платежей в счет выкупа недвижимого имущества установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 2.1.4. предварительного договора субаренды предусмотрена обязанность ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" подготовить документы для оформления и регистрации права собственности на недвижимое имущество на Рзянкиных.

ДД.ММ.ГГГГ Рзянкины обратились к ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" с требованием о расторжении договора и возвращении денежных средств в размере 1 100 000 рублей, в связи с неисполнением условия договора о предоставлении и правом распоряжения указанным объектом недвижимости. Претензия оставлена без ответа.

Рзянкины А.И. и А.А. с ДД.ММ.ГГГГ выплачивают Усманову А.Т. арендную плату в сумме 72 500 рублей за пользование недвижимым имуществом.

В настоящее время между Усмановым А.Т. и Рзянкиными заключено соглашение о выкупе указанного недвижимого имущества стоимостью 2 350 000 рублей. Денежные средства в размере 900 000 рублей и 200 000 рублей, полученные ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" в счет обеспечения исполнения договора не переданы Усманову А.Т., в результате чего выкуп недвижимого имущества может не состояться, что влечет неблагоприятные последствия для Рзянкиных.

Истец полагает, что в соответствии со ст. 18 Закона РФ "О защите прав потребителей" он вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной суммы, поскольку ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" не является законным представителем Усманова А.Т., имеющим право распоряжаться недвижимым имуществом и получать денежные средства в счет оплаты договора.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Рзянкин А.И. просил суд расторгнуть предварительный договор субаренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Рзянкиным А.И., Рзянкиным А.А. и ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания"; взыскать с ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" в пользу Рзянкина А.И. И Рзянкина А.А. 1 100 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 рублей.

При рассмотрении дела Рзянкин А.И. неоднократно уточнял исковые требования, и просил суд взыскать с ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" денежные средства в размере 135 500 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 рублей, ссылаясь на то, что ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" передано Усманову А.Т. в счет погашения выкупной цены 650 000 рублей и в счет оплаты договора аренды 50 000 рублей. Усманов А.Т. не имеет претензий к ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания", поскольку Рзянкин А.И. погасил задолженность ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" перед Усмановым А.Т., что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания", не согласившись с исковыми требованиями Рзянкиных, обратились в суд со встречным иском к Рзянкину А.И., Рзянкину А.А. о взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Усмановым А.Т. (арендодателем) и ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" (арендатором) заключен договор аренды, по которому арендатор принял в срочное возмездное владение и пользование с правом последующего выкупа объект недвижимости, принадлежащий Усманову А.Т. на праве собственности: земельный участок площадью 1 504 кв.м, с расположенным на нем недостроенным жилым домом (готовность 78 %) площадью 287,6 кв.м, по адресу: "адрес"

Договор аренды заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 2.1.5 договора аренды предусмотрено, что арендодатель обязан заключить с арендатором договор купли-продажи жилого помещения после выплаты арендатором выкупной стоимости объекта аренды в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" и Рзянкиными (арендаторами) заключен предварительный договор субаренды указанного выше недвижимого имущества с правом выкупа. Арендная плата по договору составляет 72 500 рублей, которая должна уплачиваться арендодателю ежемесячно в срок не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным. Договор заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" указывает, что поскольку арендатор продолжил пользоваться арендуемым имуществом по истечении срока договора, то договор возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.

ДД.ММ.ГГГГ за Рзянкиным А.И. зарегистрировано право собственности на жилое помещение, являющееся предметом договора аренды, в связи с чем, с ДД.ММ.ГГГГ между сторонами прекратились арендные правоотношения в силу ст. 413 Гражданского кодекса РФ.

Представитель ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" полагает, что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с Рзянкиных подлежит взысканию арендная плата в размере 398 750 рублей (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за каждый месяц по 72 500 рублей и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 36 250 рублей).

Ссылаясь на указанные обстоятельства, положения ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса РФ, ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" просило суд взыскать с Рзянкина А.И., Рзянкина А.А. задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 398 750 рублей.

Судом постановлено указанное выше решение.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований Рзянкина А.И. о взыскании денежных средств по договору, расходов по оплате услуг представителя, суд первой инстанции исходил из того, что ДД.ММ.ГГГГ между собственником жилого помещения и земельного участка по адресу: "адрес", Усмановым А.Т. и арендатором ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" был заключен договор аренды с правом выкупа сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, арендная плата установлена в размере 51 000 рублей. В тот же день, ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" (арендодателем) и Рзянкиными (арендаторами) заключен предварительный договор субаренды с правом выкупа, на тот же срок, арендная плата по договору составляет 72 500 рублей. ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за Рзянкиным А.А. зарегистрировано право собственности на земельный участок по указанному выше адресу.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что предварительный договор субаренды с правом выкупа прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ, по истечению срока, установленного договором. Арендатор не дал своего согласия на возобновление договора субаренды, между сторонами не заключено соглашение о продлении договора.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что переданные Рзянкиным А.И. денежные средства в размере 900 000 рублей по предварительному договору субаренды с правом выкупа являются авансом, а не задатком, исходя из того, что не обеспечивает платежное обязательство по основному долгу и подлежит возврату вне зависимости от того, по чьей вине не заключен основной договор купли-продажи.

Судом удовлетворены требования Рзянкина А.И. о взыскании с ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" денежных средств в размере 135 500 рублей, исходя из суммы аванса в размере 900 000 рублей за вычетом суммы выкупной цены, арендной платы, коммерческой составляющей ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания", исходя из заявленных Рзянкиным А.И. исковых требований и оснований. Судом в пользу Рзянкина А.И. взысканы расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 рублей, приняв во внимание сложность дела, объем выполненной представителем работы.

Судом отказано в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" о взыскании с Рзянкиных арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, исходя из того, что Рзянкины оплатили арендную плату собственнику недвижимого имущества Усманову А.Т.

ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" не предъявляло требований к Рзянкиным о взыскании арендной платы до обращения Рзянкина А.И. в суд, договор субаренды прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, отсутствуют основания для взыскания арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В апелляционной жалобе представитель ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" просит отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении искового заявления Рзянкина А.И. и удовлетворении встречного искового заявления ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания", ссылаясь на то, что судом неверно квалифицирован договор субаренды с правом выкупа жилого помещения как предварительный, поскольку стороны осуществляли по нему реальное исполнение, объекты недвижимости были переданы во временное владение и пользование, в связи с чем суд неправильно руководствовался положениями ст. 429 Гражданского кодекса РФ.

Пунктом 1.2 договора субаренды предусмотрено, что задаток обеспечивал исполнение Рзянкиными обязательств по предварительной оплате выкупной цены объекта, которые арендатором впоследствии были нарушены. Задаток обеспечивал обязательства арендаторов по оплате выкупной цены объекта, а не обязательства по внесению арендной платы. Обеспечительная функция задатка сторонами согласована в пунктах 7.11 и 7.12 договора.

Заявитель жалобы полагает, что сумма в размере 135 500 рублей является частью задатка, обеспечивающего исполнение обязательств по предварительной оплате выкупной цены объекта, за неисполнение которого несут ответственность Рзянкины.

Судом необоснованно отказано в удовлетворении встречных исковых требований о взыскании арендной платы, поскольку положениями ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ предусмотрен принцип обязательности надлежащего исполнения обязательств.

Задолженность Рзянкиных по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 217 500 (72 500* 3) рублей. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ подлежит взысканию арендная плата, поскольку ст. 621 Гражданского кодекса РФ предусмотрена пролонгация договора аренды в силу фактического использования арендатором арендуемого имущества при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Пунктом 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) ...

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В силу ч. 1 ст. 624 Гражданского кодекса РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Статьей 407 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Из материалов дела видно, что Усманов А.Т. является собственником недвижимого имущества - земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 1 504 кв.м и недостроенного дома, готовностью 78 %, площадью 287,6 кв.м, расположенных по адресу: "адрес" на основании договора купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ОАО "Первобанк", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 12,13).

ДД.ММ.ГГГГ Усмановым А.Т. (арендодателем) и ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" (арендатором) заключен предварительный договор аренды с правом выкупа жилого помещения, по которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование следующие объекты недвижимости - земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 1 504 кв.м и недостроенный дом, готовностью 78 %, площадью 287,6 кв.м, расположенные по адресу: "адрес" с правом выкупа. Сторонами согласована общая стоимость жилого помещения в размере 2 350 000 рублей и выкупная цена в размере 1 700 000 рублей.

Срок действия договора установлен на 3 месяца, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Арендная плата по договору составляет 51 000 рублей, в связи с чем, за 3 месяца аренды недвижимого имущества подлежат оплате денежные средства в размере 153 000 рублей (51 000 рублей * 3 месяца).

Согласно пункту 8.2. договора аренды предусмотрена обязанность арендатора освободить жилое помещение при досрочном расторжении договора или прекращении действия договора в связи с окончанием его срока действия и невыплатой арендатором выкупной стоимости жилого помещения в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" (арендодатель) по предварительному договору субаренды передала в срочное возмездное владение и пользование арендаторам Рзянкину А.И. и Рзянкину А.А. указанное выше недвижимое имущество, собственником которого является Усманов А.Т., общей стоимостью 2 350 000 рублей, выкупной ценой в размере 1 450 000 рублей.

Пунктом 1.2. договора субаренды предусмотрено, что срок договора аренды установлен на 3 месяца, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В указанный срок подлежат внесению платежи в счет выкупа арендованного жилого помещения.

В соответствии с пунктом 5.1. договора субаренды арендная плата в размере 72 500 рублей подлежит внесению ежемесячно не позднее 10 числа следующего месяца за расчетным месяцем.

Условиями договора предусмотрена обязанность арендодателя подготовить необходимую документацию для оформления и регистрации права собственности на арендодателя в истечении срока договора и внесении полной выкупной стоимости за жилое помещение (п. 2.1.4.).

Согласно пункту 8.3. договора субаренды договор может быть продлен по соглашению сторон в письменной форме за 30 дней до конца срока действия договора.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ арендаторы Рзянкины оплатили ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" по договору субаренды 900 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" перечислило ОАО "Первобанк" денежные средства в размере 650 000 рублей в счет оплаты договора купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ, по которому Усманов А.Т. приобрел у ОАО "Первобанк" вышеуказанное недвижимое имущество (л.д. 52) и выплатило Усманову А.Т. 50 000 рублей по договору аренды с правом выкупа жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за Рзянкиным А.А. зарегистрировано право собственности на земельный участок, общей площадью 1 504 кв.м, расположенный по адресу: "адрес" 3, что видно из выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ.

Из расписки от ДД.ММ.ГГГГ видно, что Усманов А.Т. получил от Рзянкина А.И. денежные средства в размере 103 000 рублей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Усмановым А.Т. и арендатором ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания".

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о прекращении действия договора субаренды с правом выкупа жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" и Рзянкиными, в связи с окончанием срока действия договора (договор заключался на 3 месяца), сторонами договора не продлевался срок действия договора.

Согласно ст. 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной Договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Пунктом 7.3. предварительного договора субаренды с правом выкупа жилого помещения от 10.02.2015 года предусмотрено, что в случаях, указанных в п. 7.2, при расторжении договора аренды с правом выкупа, а также прекращении договора по сроку и невыплаты арендатором в полном объеме выкупной стоимости жилого помещения, арендодатель обязан вернуть арендатору денежные средства, уплаченные последним в счет выкупа жилого помещения (л.д. 6).

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, учитывая, что между ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" и Рзянкиными не заключен основной договор купли-продажи жилого дома, который стороны договора намерены были заключить в случае полного внесения выкупной стоимости недвижимого имущества, то суд сделал обоснованный вывод о том, что денежная сумма, переданная Рзянкиными ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" в качестве задатка в размере 900 000 рублей, является авансом и подлежит возврату.

Судебная коллегия полагает, что разрешая исковые требования Рзянкина А.И., суд правомерно исходил из заявленных Рзянкиным А.И. исковых требований и взыскал в его пользу денежные средства в размере 135 500 рублей, приняв во внимание, что из суммы аванса в размере 900 000 рублей ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" перечислило 650 000 рублей в счет оплаты Усманова А.Т. недвижимого имущества при его приобретении у ОАО "Первобанк", 50 000 рублей - оплата аренды недвижимого имущества, 64 500 рублей - коммерческая составляющая ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания".

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" к Рзянкиным о взыскании арендной платы, поскольку материалами дела подтверждается, что Рзянкиными производили плату за аренду недвижимого имущества, расположенного по адресу: "адрес" непосредственно собственнику данного недвижимого имущества Усманову А.Т. Кроме того, договор субаренды с правом выкупа жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между сторонами, прекратил свое действие ввиду истечения срока действия.

Доводы апелляционной жалобы, что судом неверно квалифицирован договор субаренды с правом выкупа жилого помещения как предварительный, поскольку стороны осуществляли по нему реальное исполнение, суд неправильно руководствовался положениями ст. 429 Гражданского кодекса РФ и указал, что задатком могут обеспечиваться только обязательства по основному, а не предварительному договору, что пунктом 1.2 договора субаренды предусмотрено, что задаток обеспечивал исполнение Рзянкиными обязательств по предварительной оплате выкупной цены объекта, которые арендатором впоследствии были нарушены, что задаток обеспечивал обязательства арендаторов по оплате выкупной цены объекта, а не обязательства по внесению арендной платы, что обеспечительная функция задатка сторонами согласована в пунктах 7.11 и 7.12 договора, что сумма в размере 135 500 рублей является частью задатка, обеспечивающего исполнение обязательств по предварительной оплате выкупной цены объекта, за неисполнение которого несут ответственность Рзянкины, не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.

По смыслу ст. 429 Гражданского кодекса РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

Согласно п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в течение которого стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ч.1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу ч.3 ст. 380 Гражданского кодекса РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В соответствии со ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

По смыслу статей 429, 380 Гражданского кодекса РФ вытекает невозможность реализации в рамках предварительного договора платежной функции задатка, обязательства по данному договору ограничены заключением основного договора в будущем.

Разрешая спор, суд обоснованно исходил из того, что по смыслу ст. ст. 429, 380, 381 Гражданского кодекса РФ юридически значимым по данному делу обстоятельством является установление факта заключения основного договора на определенных условиях, поскольку задаток может обеспечивать платежное обязательство только по основному договору.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" (арендодателем) и Рзянкиными (арендаторами) заключен предварительный договор субаренды с правом выкупа жилого помещения.

Условиями договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена оплата задатка в размере 900 000 рублей (п. 1.2. договора). ДД.ММ.ГГГГ Рзянкины оплатили арендодателю 900 000 рублей.

Судебная коллегия полагает, что суд пришел к обоснованному выводу о том, что денежная сумма в размере 900 000 рублей, переданная Рзянкиными ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания", является не задатком, а авансом, поскольку сторонами не заключен договор купли-продажи арендуемого Рзянкиными недвижимого имущества.

Доводы жалобы о том, что задолженность Рзянкиных по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 217 500 (72 500* 3) рублей, что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ подлежит взысканию арендная плата, поскольку ст. 621 Гражданского кодекса РФ предусмотрена пролонгация договора аренды в силу фактического использования арендатором арендуемого имущества при отсутствии возражений со стороны арендодателя, не могут быть приняты во внимание, поскольку являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую оценку.

Доводы апелляционной жалобы фактически являлись предметом исследования и рассмотрения суда первой инстанции, по существу сводятся к иной оценке имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судом обстоятельств, основаны на ошибочном толковании материального закона и не опровергают выводы первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Тольятти от 29 октября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Санкт-Петербургская ипотечная компания" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 6 месяцев.

Председательствующий:

Судьи: