Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 14 января 2016 г. по делу N 11-674/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Родиной А.К.,

судей Марченко А.А., Шалиевой И.П.

при секретаре Жарковой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Уварова В.В.на решение Калининского районного суда города Челябинска от 24 сентября 2015 года по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к Уварову В.В.о взыскании арендной платы.

Заслушав доклад судьи Родиной А.К. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, пояснения представителя ответчика Лискиной М.В., поддержавшей доводы жалобы, представителя истца Аношина Д.В. о правомерности решения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - КУИиЗО) обратился с иском к Уварову В.В. о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01 января 2009 по 30 сентября 2014 года в размере ***рублей, пени - ***рубля *** копеек.

В обоснование требований указано на заключение между КУИиЗО и Уваровым В.В.,В.С.Ю., Д. Л.А. договора аренды земли УЗ N***от 12 сентября 2005 года. По условиям данного договора истец предоставил арендаторам в пользование земельный участок площадью ***кв. метра с кадастровым номером ***на 20 лет. В свою очередь, арендаторы обязались вносить арендную плату за пользование участком, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей. Между тем, принятые на себя обязательства ответчиком надлежащим образом не исполняются, образовалась искомая задолженность.

Стороны не приняли участия в разбирательстве дела в суде первой инстанции.

Обжалуемым решением суда заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе ответчик просит об отмене решения, ссылаясь на нарушение при его принятии правила о подведомственности, поскольку с 15 декабря 2000 года по настоящее время является

индивидуальным предпринимателем. Указанный договор аренды был заключен соарендаторами для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе, посредством эксплуатации нежилого помещения магазина в здании, расположенном по адресу: ***. Полагает, что договор аренды является ничтожным, поскольку в установленном законом порядке не прошел государственную регистрацию, тогда как требует обязательной государственной регистрации, поскольку заключен на 20 лет. Ссылается на факт того, что с 03 марта 2011 года нежилое помещение, для эксплуатации которого был предоставлен указанный выше земельный участок по договору аренды, отчужден в пользу ООО Торговая фирма "ШинИНВЕСТ". Указывает также на то, что не был извещен о рассмотрении настоящего спора, судебную корреспонденцию не получал, о состоявшемся судебном решении узнал только 28 октября 2015 года после получения соарендатором земельного участка Д. Л.А. аналогичного иска.

Ответчик не принял участия в суде апелляционной инстанции, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, заявил ходатайство о рассмотрении жалобы в свое отсутствие (л.д. 78, 82). В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим изменению в связи со следующим.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного иска, поскольку принятое на себя по договору аренды обязательство по внесению арендной платы за пользование земельным участком, предоставленным для эксплуатации нежилого помещения, ответчиком надлежащим образом не исполняется, кроме того, договором согласована возможность взыскания пени за нарушение сроков внесения арендной платы.

Приведенный вывод суда соответствует установленным по делу обстоятельствам, представленным доказательствам, положениям закона, является правильным.

Ссылка в жалобе на ничтожность договора аренды, заключенного на 20 лет и не зарегистрированного в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указанного вывода не опровергает, не влечет отмены решения.

Как следует из материалов дела, с 11 сентября 2000 года Уваров В.В. являлся собственником нежилого помещения (офис) площадью *** кв. метров по адресу:***в 2/20 доли в праве (л.д. 71,72).

Для эксплуатации указанного нежилого помещения был сформирован земельный участок площадью *** кв. метра, поставлен на кадастровый учет, участку присвоен кадастровый номер ***(л.д. 28, 29).

На основании постановления Главы г. Челябинска от 08 сентября 2005 года N *** данный участок был предоставлен в аренду Уварову В.В., а также другим участникам общей собственности на обозначенное выше нежилое помещение - Д. Л.А. и В. СЮ. (по 9/20 доли в праве собственности у каждого). Заключен договор УЗ N***аренды земли г. Челябинска с множественностью лиц на стороне арендатора от 12 сентября 2005 года сроком на 20 лет (л.д. 5-11).

Согласно указанному договору размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении к договору (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора. Размер платы за землю для Уварова В.В. следует принять равным 28/1000 (разделы II, III).

Пунктом 6.3 договора аренды определена ответственность арендатора за нарушение сроков перечисления арендной платы в виде пени в размере 1 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

Сведений о государственной регистрации данного договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее ЕГРП) не имеется (л.д. 26, 26, 70).

В силу п. 1 ст. 606, п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

На основании ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ в редакции, действующей на дату подписания сторонами договора аренды, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях

и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По смыслу указанных норм закона договор аренды земельного участка сроком на 1 год и более подлежит государственной регистрации и считается заключенным сторонами с момента его регистрации в ЕГРП.

Как предусмотрено пунктом 1 ст. 165 ГК РФ в указанной выше редакции несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.

Принимая во внимание, что такое последствие несоблюдения сторонами договора аренды на срок не менее года требований о государственной регистрации данной сделки как недействительность подобной сделки законом не установлено, оснований полагать совершенный сторонами договор аренды недействительным не имеется.

Что касается довода жалобы о нарушение правил подведомственности при принятии решения, судебная коллегия таких нарушений не усматривает.

Так, договор аренды земельного участка был заключен с Уваровым В.В. не как с индивидуальным предпринимателем, а как с физическим лицом, что следует из буквального толкования указанного договора. Кроме того, договор аренды не содержит сведений об основном виде деятельности арендатора, что не позволяет сделать вывод о заключении указанного договора именно для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности, а, следовательно, о подведомственности спора арбитражному суду.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно положениям ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации, статьям 20, 21 ЗК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются физические лица, обладающие земельными участками, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Не признаются налогоплательщиками физические лица в отношении земельных участков, переданных им по договору аренды.

По смыслу приведенных положений закона, в случае, если у лица, использующего земельный участок, отсутствует право собственности на данный участок, то вне зависимости от заключения с ним договора аренды, формой платы за пользование им земельным участком является арендная

плата.

На основании п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имуществом (неосновательное обогащение).

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ стоимость арендной платы государственной (муниципальной) земли относится в категории регулируемых цен, в связи с чем арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применяемой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Статьей 1 Закона Челябинской области от 24 апреля 2008 года N 257-30 "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" установлено, что размер годовой платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле Ап = Скад * Сап / 100% * Kl * К2 * КЗ, где Ап -размер арендной платы, Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка, Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), К1 -коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, К2 коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе, КЗ - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Согласно п. 2 ст. 1 указанного Закона (п. 6) ставки арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка принимаются равными трем процентам в отношении земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий.

Статьей 3 данного Закона установлено, что значения коэффициентов Kl, К2, КЗ для арендаторов, осуществляющих на арендуемых земельных участках сдачу внаем недвижимого имущества устанавливаются решением органа местного самоуправления городских округов и муниципальных районов. Подобное решение принято решением Челябинской городской Думы третьего созыва 24 июня 2008 года за N 32/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска".

В силу п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Рассчитывая размер подлежащей взысканию суммы, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости взыскания с Уварова В.В. задолженности по договору аренды за период с 01 января 2009 по 30

сентября 2014 года (по заявленным истцом требованиям). Кроме того, возложил на ответчика ответственность за нарушение сроков перечисления арендной платы в виде пени за аналогичный период.

С таким выводом суда судебная коллегия не может согласиться.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В соответствии с кадастровой выпиской на земельный участок с КН ***данный участок был сформирован и имеет разрешенное использование "для эксплуатации нежилого помещения (офис (лит А помещение 1) в здании" (л.д. 28).

Согласно правовой позиции, выраженной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такое здание приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии со сведениями ЕГРП, начиная с 03 марта 2011 года, собственником принадлежащего ранее ответчику (в соответствующей доле) нежилого помещения вплоть до 04 июня 2015 года выступало ООО "Торговая фирма "ШинИНВЕСТ" (л.д. 71, 72).

Обстоятельство принадлежности нежилого помещения, для эксплуатации которого был сформирован и предоставлен, в том числе, ответчику в аренду земельный участок, являлось юридически значимым для рассмотрения настоящего дела. Между тем, в нарушение части 2 ст. 56 ГПК РФ вопрос о необходимости установления этого обстоятельства не ставился судом. Обстоятельство принадлежности нежилого помещения ответчику в течение всего спорного периода установлено не было, что повлекло за собой ошибочный вывод суда о необходимости взыскания задолженности по внесению арендной платы за период по 30 сентября 2014 года.

Таким образом, к оплате ответчику за пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащего, в том числе, Уварову В.В. нежилого помещения подлежит начислению арендная плата за период с 01 января 2009 по 02 марта 2011 года, что составляет сумму в размере *** рублей *** копеек из расчета: **** 0,0028 * 3% * 0,41 * 4,9 * 1/365 *791,где

***рублей - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка в указанный период (л.д. 80),

0,0028 - доля ответчика при расчете арендной платы, отраженная в договоре аренды,

3% - ставка арендной платы для земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий,

0,41 -коэффициент К1 при сдаче внаем недвижимого имущества, 4,9 -коэффициент, учитывающий особенности расположения арендуемого земельного участка в Центральном районе,

1 - коэффициент КЗ для арендаторов, не подпадающих под перечень, установленный ст. 10 Закона Челябинской области "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена",

791 - количество дней в периоде, за который подлежит взысканию арендная плата.

Стороной ответчика в суд апелляционной инстанции представлено платежное поручение от 15 июля 2009 года N 428 о внесении ИПВ.СЮ. арендной платы за Уварова В.В. за аренду земли за 2009 год по договору УЗ N***от 12 сентября 2005 года в размере *** рублей (л.д. 73). Данное доказательство в порядке ст. 327-1 ГПК РФ было принято судом апелляционной инстанции в качестве нового доказательства по делу. Обстоятельство частичной оплаты по договору аренды Уваровым В.В., в обозначенном размере стороной истца после предоставлении платежного поручения не оспаривалось.

На основании п. 1 ст. 313 ГК РФ кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

С учетом изложенного выше, определенную к взысканию за указанный выше период сумму задолженности по арендной плате следует уменьшить на сумму денежных средств, уплаченных истцу. Тогда размер подлежащей взысканию задолженности по арендной плате составит *** рублей *** копеек из расчета: ******-***.

Приходя к указанному выводу, судебная коллегия не находит оснований для применения к спору положений об исковой давности, так как в силу п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Поскольку заявление о применении срока исковой давности подано после вынесения решения суда в суд апелляционной инстанции, оснований для его удовлетворения не имеется.

Что касается доводов ответчика о его неизвещении судом о рассмотрении дела, что воспрепятствовало Уварову В.В. принять участие в разбирательстве дела в суде первой инстанции, заявить о пропуске срока

исковой давности, то такие доводы являются несостоятельными.

В соответствии с требованиями статей 113, 118 ГПК РФ судом первой инстанции были приняты все возможные меры для извещения ответчика. По месту его регистрации по месту жительства (л.д. 32, 65) Уварову В.В. направлялось исковое заявление и приложенные к нему документы, судебная повестка на заседание 17 августа 2015 года. В связи с возвращением в суд судебной корреспонденции, направленной ответчику, с отметкой об истечении срока хранения рассмотрение дела на основании части 2 ст. 167 ГПК РФ дважды откладывалось (на 09 и 24 сентября 2015 года) (л.д. 33). Сведениями об ином месте жительства ответчика суд не обладал, аналогичный адрес в качестве места своего жительства указан самим ответчиком в апелляционной жалобе (л.д. 43).

Обстоятельство нахождения Уварова В.В. в служебной командировке в период с 21 сентября 2015 по 25 сентября 2015 года (л.д. 84-86), об уважительности неполучения им судебных извещений в оставшейся период (с 30 июля по 20 сентября 2015 года) не свидетельствует. Согласно штампу на конверте (л.д. 37) в третий раз судебная повестка была направлена в адрес ответчика 16 сентября 2015 года.

Само по себе обстоятельство нахождения ответчика в отпуске в указанный период времени возможности получения им судебной корреспонденции не исключает.

В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Положениями раздела VI договора аренды стороны согласовали, что за несвоевременное перечисление арендной платы арендатор с суммы долга уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки платежа (л.д. 7).

В соответствии со статьей 2 Закона Челябинской области от 24 апреля 2008 года N 257-30 "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" в редакции, действующей в период с 01 января 2009 по 02 марта 2011 года, срок внесения арендой платы определятся договором аренды.

Договором аренды сторон (л.д. 5-10) предусмотрено, что размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

По запросу суда апелляционной инстанции истцом представлены имеющиеся в его распоряжении приложения к договору аренды, в соответствии с которыми в 2005 году арендная плата должна быть перечислена арендодателю в срок до 01 октября 2005 и до 01 декабря 2005 года. В 2007 году - в срок до 08 октября 2007 года. В 2008 году - до 10

октября 2008 года. В 2009 году - до 22 июля 2009, до 01 октября 2009 и до 20 декабря 2009 года (л.д. 103-110). Иных приложений к договору материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что определенный срок внесения арендной платы за период с 01 января 2010 по 02 марта 2011 года, в том числе, ежеквартально, сторонами не согласован. В связи с чем по правилам п. 1 ст. 192 ГК РФ, согласно которой срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока, последним днем срока для внесения арендной платы за 2010 и 2011 годы является 31 декабря соответствующего года.

С учетом установленного факта отсутствия просрочки ответчика в части внесения арендной платы за 2009 год (в связи с уплатой арендодателю в предусмотренный договором срок суммы, равной арендной плате за 2009 год), оснований для начисления пени за неуплату денежных средств в данный период не имеется.

Вместе с тем, поскольку ответчиком допущена просрочка исполнения обязательства в период с 01 января 2011 по 30 сентября 2014 года на сумму арендной платы за 2010 год и в период с 01 января 2012 по 30 сентября 2014 года на сумму арендной платы за период с 01 января 2011 по 02 марта 2011 года, данные требования истца подлежат удовлетворению.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Несмотря на наличие предусмотренной договором аренды пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы, истцом предъявлены требования о взыскании законной неустойки в меньшем размере - 0,0275% в день, установленной решением Челябинской городской Думы третьего созыва 24 июня 2008 года за N 32/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска" (ст. 2).

В соответствии со ст. 196 ГПК РФ суд рассматривает спор по заявленным требованиям.

Поскольку в настоящем случае размер законной неустойки не превышается размер пени, определенный договором сторон, судебная коллегия считает возможным рассчитать подлежащую взысканию сумму пени по заявленным истцом требованиям. Тогда в пользу КУИиЗО с Уварова В.В. належит взыскать пени в размере ***рублей *** копеек из расчета:

- за период с 01 января 2011 по 30 сентября 2014 года на сумму арендной платы за 2010 год - ****0,0275%* 1368 (дней) = *** рублей *** копеек,

- за период с 01 января 2012 по 30 сентября 2014 года на сумму

арендной платы за период с 01 января 2011 по 02 марта 2011 года -****0,0275%* 1003 (дней) = *** рубля *** копейка. Итого: ***,11 + ******= ***рублей *** копеек. В остальной части требования истца удовлетворению не подлежат.

Приходя к указанному выводу, судебная коллегия не может согласиться с позицией стороны ответчика о том, что размер договорной неустойки сторонами не согласован. Принимая во внимание, что указанный выше договор аренды земельного участка подписан его сторонами, согласован по всем существенным условиям, то в отличие от третьих лиц, создает правовые последствия для сторон договора аренды.

На основании ст. 98 ГПК РФ в связи с изменением обжалуемого решения подлежит изменению и размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика в доход местного бюджета. Тогда с ответчика в пользу местного бюджета надлежит взыскать расходы по оплате государственной пошлины в сумме ***рублей *** копеек (***/****(*** рублей + 3 % суммы, превышающей ***рублей)).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Калининского районного суда города Челябинска от 24 сентября 2015 года изменить. Взыскать в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска с Уварова В.В.задолженность по договору УЗ N***аренды земли города Челябинска с множественностью лиц на стороне арендатора от 12 сентября 2005 года за период с 01 января 2009 по 30 сентября 2014 года в размере *** (***) рублей *** копеек, пени за нарушение сроков внесения арендной платы в указанный период в сумме ***(***) рублей ***копеек. В удовлетворении остальной части требований отказать. Взыскать с Уварова В.В.в доход местного бюджета государственную пошлину в размере *** (***) рублей *** копеек.

Председательствующий:

Судьи: