Решение Московского городского суда от 5 июня 2015 г. N 3-40/15

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Килиной О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-40/15 по заявлению Открытого акционерного общества "МаЛеДи-Ли" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001016:4, общей площадью 15 607 кв. метров, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 4-я Кабельная, вл. 2, стр. 1, 1А, 1Д, вл. , стр. 1Б, установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,

установил:

Открытое акционерное общество "МаЛеДи-Ли" (далее - ОАО "МаЛеДи-Ли", Общество, заявитель, арендатор) 05 декабря 2014 года обратилось в Московский городской суд с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001016:4, общей площадью 15 607 кв. метров, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 4-я Кабельная, вл. 2, стр. 1, 1А, 1Д, вл. , стр. 1Б, утвержденных постановлением Правительства Москвы N 751-ПП от 26 ноября 2013 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" и с учетом изменения требований в порядке части 1 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просит установить кадастровую стоимость данного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной ООО "Меридиан-ЭКО" в отчете N 13/15 от 05 февраля 2015 года, в размере 208 337 843 руб. по состоянию на 01 января 2013 года с применением установленной решением суда кадастровой стоимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2014 года.

Также заявитель просит обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" внести в Государственный кадастр недвижимости сведения об установленной решением суда новой кадастровой стоимости земельного участка в обозначенном выше размере.

В обоснование заявленных требований Общество указало на то, что является арендатором данного земельного участка на основании договора аренды от 27 января 2009 года N М-04-034097; по условиям договора размер ежегодной арендной платы исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем, по утверждению заявителя, установленная кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права Общества; заявитель просит пересмотреть результаты определения государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости по состоянию на ту же дату, на которую установлена его кадастровая стоимость; рыночная стоимость определена независимым оценщиком ООО "Меридиан-ЭКО" в отчете N 13/15 от 05 февраля 2015 года и составила 208 337 843 руб. по состоянию на 01 января 2013 года; верность данной стоимости подтверждена положительным экспертным заключением Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация Ассоциация Российских магистров оценки" N Э-025/15 от 29 мая 2015 года.

Рассмотрение настоящего дела осуществляется судом по правилам производства по делам, вытекающим из публичных правоотношений, исходя из того, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости являются сведениями федерального государственного информационного ресурса (Государственного кадастра недвижимости), носят общедоступный характер и являются основанием для определения налоговых и иных платежей, утверждаются заказчиком работ.

Представитель заявителя по доверенности Зиновьев М.А. в судебное заседание явился, поддержал измененные в порядке части 1 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации требования о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении его кадастровой стоимости, равной рыночной, определенной ООО "Меридиан-ЭКО" в отчете N 13/15 от 05 февраля 2015 года, с применением установленной решением суда кадастровой стоимости земельного участка для предусмотренных законодательством Российской Федерации целей с 1 января 2014 года; представитель заявителя подтвердил, что спорный земельный участок передан Обществу по договору аренды; земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет, сведения о нем внесены в Государственный кадастр недвижимости; в отношении земельного участка Правительством Москвы была проведена процедура государственной кадастровой оценки и постановлением Правительства Москвы N 751-ПП от 26 ноября 2013 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" были утверждены, в том числе, результаты определения его кадастровой стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 217 908 679,68 руб.; по состоянию на эту же дату ООО "Меридиан-ЭКО" в отчете N 13/15 от 05 февраля 2015 года определена его рыночная стоимость, которая составила 208 337 843 руб.; представитель заявителя обращал внимание на то, что права и обязанности Общества затронуты утвержденными Правительством Москвы результатами определения кадастровой стоимости земельного участка, поскольку Общество уплачивает арендную плату, рассчитываемую от его кадастровой стоимости; пояснил, что достоверность установленной в отношении данного объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении заявителем не оспариваются; заявитель просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость; установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного земельного участка; обращал внимание на то, что изменение кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления его рыночной стоимости не влечет нарушение прав собственника на получение доходов от арендной платы, но позволяет установить баланс законных прав и интересов сторон договора аренды; полагал, что представленный отчет ООО "Меридиан-ЭКО" при наличии на него положительного экспертного заключения, подготовленного экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, является надлежащим доказательством определения и установления рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2013 года; кроме того, обращал внимание на то, что отчет о величине рыночной стоимости здания по состоянию на 01 января 2013 года в размере 208 337 843 руб. был представлен в ходе рассмотрения настоящего дела Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы; заинтересованными лицами не оспорен, а потому является надлежащим доказательством установления рыночной стоимости земельного участка.

Представитель привлеченных к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Вейн К.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения требования заявителя по основаниям, изложенным в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях, ссылалась на то, что государственная кадастровая оценка земель города Москвы, результаты которой просит пересмотреть заявитель, проведена в точном соответствии с положениями главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года), результаты определения кадастровой стоимости были утверждены и внесены в государственный кадастр недвижимости в установленном порядке, незаконными эти действия и нормативные правовые акты не признаны; указывала на то, что спорный земельный участок находится в собственности города Москвы, предоставлен Обществу на основании договора аренды, земельный участок не может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, в связи с чем в отношении данного объекта недвижимости невозможно определить его рыночную стоимость; кроме того, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы оспаривали первоначально представленный заявителем отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости на иную сумму, указывая на его несоответствие требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года и Федеральным стандартам оценки, в связи с чем представили отчет ООО "Меридиан-ЭКО" N 13/15 от 05 февраля 2015 года о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года в размере 208 337 843 руб.; также представитель заинтересованных лиц обращала внимание на то, что в настоящее время утверждены и внесены в государственный кадастр недвижимости очередные результаты определения кадастровой стоимости (постановление Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы"), кадастровая стоимость земельного участка изменилась, оспариваемая заявителем кадастровая стоимость не является актуальной; заявляла о пропуске Обществом срока, установленного частью 1 статьи 256 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для обращения в суд с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении слушания дела не просили; суд, руководствуясь правилами статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие, учитывая также и то обстоятельство, что указанные заинтересованные лица были надлежащим образом уведомлены об изменении заявителем требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной ООО "Меридиан-ЭКО" в отчете N 13/15 от 05 февраля 2015 года и составившей 208 337 843 руб.; возражений на заявление с измененными требованиями заинтересованные лица не представили, Управление Росреестра по Москве ограничилось направлением в суд отзыва на первоначальное заявление ОАО "МаЛеДи-Ли", в котором просило в удовлетворении заявления отказать, ссылаясь на неактуальность оспариваемой кадастровой стоимости; ФГБУ "ФКП Росреестра" возражений при рассмотрении настоящего дела не представило.

Выслушав объяснения представителя заявителя, представителя заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в частности, положениями главы III.1. "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) установлены специальные правила проведения государственной кадастровой оценки, которыми определено, что под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее - исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (статьи 24.11 - 24.22 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

Сама кадастровая стоимость представляет собой стоимость, установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508, уточнено, что под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Массовой оценкой недвижимости именуется процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 255 (далее - ФСО N 2), также установлено, что при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Из приведенных выше определений кадастровой стоимости и государственной кадастровой оценки следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики возможно не учитываются; стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторах модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта, поскольку сама по себе рыночная стоимость объекта оценки представляет собой наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства

Следовательно, по своей сути определение рыночной стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, и на достоверность его кадастровой стоимости не влияет.

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, которой определено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении дела судом установлено, что спорный земельный участок, площадью 15607 кв.м., расположен по адресу: г. Москва, ул. 4-я Кабельная, вл. 2, стр. 1, 1А, 1Д, вл. , стр. 1Б, поставлен на государственный кадастровый учет 01 января 2007 года с присвоением ему кадастрового номера 77:04:0001016:4, относится к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация зданий и строений автокомбината.

Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2013 года. По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере 217 908 679,68 руб. и была внесена в Государственный кадастр недвижимости.

Проверка достоверности установленной в отношении данного объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются; заявитель просит пересмотреть приведенные выше результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Далее, судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:04:0001016:4 передан ОАО "МаЛеДи-Ли" в пользование на срок 25 лет для эксплуатации зданий и строений автокомбината на основании договора аренды земельного участка N М-04-034097 от 27 января 2009 года. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке. По условиям договора аренды размер ежегодной арендной платы составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от 12 сентября 2014 года заявителю было отказано в удовлетворении заявления от 14 августа 2014 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Возражая против удовлетворения заявления заинтересованными лицами Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы заявлено об отсутствии у ОАО "МаЛеДи-Ли" права как арендатора земельного участка, выступать с требованием о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности.

Суд находит данный довод заинтересованных лиц несостоятельным и отклоняет; арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре результатов определения его кадастровой стоимости, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости при таком положении затрагивают права и обязанности этих лиц и им право такого обращения предоставлено в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ.

Доводы заинтересованных лиц о том, что земельный участок не может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции не свидетельствуют о невозможности определения в отношении данного объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Возражая против удовлетворения заявления ОАО "МаЛеДи-Ли" заинтересованными лицами Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы заявлено о пропуске Обществом срока для обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости со ссылкой на дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости (26 ноября 2013 года) и дату вступления этих результатов в силу (01 января 2014 года).

Суд также находит данный довод несостоятельным и отклоняет, учитывая, что предметом и целью рассмотрения и разрешения судом заявленного ОАО "МаЛеДи-Ли" требования является непосредственное оспаривание результатов определения кадастровой стоимости; срок для обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не связан ни с датой принятия Комиссией решения, ни с датой утверждения Правительством Москвы соответствующих результатов определения кадастровой стоимости, которые являются предметом оспаривания; законом он ограничен периодом с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости. Заявление ОАО "МаЛеДи-Ли" подано в указанные сроки.

Разрешая требование заявителя о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, суд отмечает, что в соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

Общество в обоснование требования о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости ссылается на представленные в материалы дела отчет ООО "Меридиан-ЭКО" об определении рыночной стоимости спорного земельного участка за N 13/15 от 05 февраля 2015 года (далее - Отчет), согласно которому рыночная стоимость земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, и составляет по состоянию на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость (01 января 2013 года), - 208 337 843 руб., а также положительное экспертное заключение от 29 мая 2015 года N Э-0205/15 Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация Ассоциации Российских магистров оценки" о том, что Отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности; выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными; итоговая величина рыночной стоимости может быть рекомендована для целей совершения сделок и иных целей; экспертом подтверждена стоимость объекта оценки, определенная в Отчете.

Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу о том, что они являются относимыми, допустимыми, достаточными, достоверными доказательствами определения итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости; оценка спорного имущества проведена оценщиком при строгом соблюдении требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации; отчет в полной мере согласуется с другими собранными по делу доказательствами (в частности, с положительным экспертным заключением), не оспорен заинтересованными лицами.

Во-первых, хотя Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ прямо и не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости, однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, а также учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, суд находит, что Общество, заявляющее требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости, должно доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку (абзац 4 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года). При проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Как уже указывалось выше, постановлением Правительства Москвы 26 ноября 2013 года N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" результаты определения кадастровой стоимости были утверждены по состоянию на 1 января 2013 года.

Из отчета усматривается, что рыночная стоимость спорного земельного участка также определена на 01 января 2013 года.

Далее, статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, в частности, данной нормой предусмотрено, что отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости; отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете; отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 255 (далее ФСО N 2) при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке в числе прочего, должны содержаться: результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость (в разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов); описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке (в данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки).

В соответствии с пунктом 4 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее ФСО N 1) предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода; оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Каких-либо замечаний и возражений по отчету со стороны заявителя и заинтересованных лиц при рассмотрении настоящего дела не поступило; объективные сомнения в достоверности представленного доказательства у суда не возникли.

Суд находит, что Отчет об определении рыночной стоимости полностью соответствует всем формальным признакам, предъявляемым к подобного рода документам; он прошит и пронумерован, подписан оценщиком, удостоверен печатью организации ОО "Меридиан - ЭКО"; содержит в себе все необходимые реквизиты и приложения, приведенные в нем выводы, исходные данные и расчеты не допускают их неоднозначного толкования, не вводят в заблуждение; в отчете указаны дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приведены все иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженные в отчете; содержит подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Из отчета следует, что при оценке спорного земельного участка оценщик применил сравнительный подход, обозначив его как наиболее надежный с учетом достаточного количества доступной и достоверной информации, позволяющей провести расчеты рыночной стоимости объекта оценки, и использовал в его рамках метод сравнения продаж; оценщик отказался о применения доходного и затратного подходов; обоснования отказа от их использования приведены на стр. 29-31 Отчета.

Оценщик отказался от применения:

- затратного подхода, объяснив это тем, что применение затратного подхода к оценке свободного земельного участка не представляется возможным как в силу самого понятия "затратного подхода" как совокупности методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний (затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий; затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки), так и с учетом Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002 года N 568-р;

- доходного подхода, представляющего из себя совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (пункт 13 ФСО N 1) - методов капитализации, метода дисконтирования), сославшись на отсутствие достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы объекта оценки, а также связанные с объектом оценки расходы.

Анализируя приведенные выше мотивы оценщика для отказа от использования указанных подходов, суд находит их обоснованными и полагает, что в этой части Отчет в полной мере соответствует пункту 20 ФСО N 1.

Далее, оценивая отчет, суд находит, что оценщик, опираясь на характер недвижимости, цели оценки и используемое определения стоимости, качество и количество исходной информации, подкрепляющей примененный метод в процессе определения стоимости сравнительным подходом, учел все ценообразующие факторы, ограничения, допущения и предположения, указанные в соответствующих разделах Отчета, и основываясь на анализе и полученных результатах оценки, пришел к обоснованному выводу о том, что рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная по состоянию на 1 января 2013 года, составляет 208 337 843 руб.

Суд находит, что отчет соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности; в полной мере отвечает требованиям, предъявляемым к подобного рода документам; содержит необходимые реквизиты и, по убеждению суда, является достоверным, допустимым и надлежащим доказательством определения итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка в указанном размере.

Заинтересованными лицами данное доказательство не оспорено; более того, отчет, подготовленный ООО "Меридиан - ЭКО", о величине рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года в размере 208 337 843 руб. был представлен в ходе рассмотрения настоящего дела именно заинтересованными лицами - Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы.

Таким образом, оснований не доверять Отчету у суда не имеется.

Кроме того, нормами статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика. Под экспертизой отчета понимаются действия эксперта (экспертов) саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами этой саморегулируемой организации.

Цель проведения экспертизы - проверка отчета об оценке на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Из материалов дела следует, что соответствие Отчета об определении рыночной стоимости спорного здания требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением NЭ-0205/15 от 29 мая 2015 года Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация Ассоциации российских магистров оценки", составленным в порядке статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3; в положительном экспертном заключении отражено, что итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки в названных выше размерах подтверждается и является действительной рыночной стоимостью земельного участка на 01 января 2013 года; в положительном экспертном заключении также отмечено соблюдение при подготовке Отчета об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости требований действующего законодательства об оценке, а также правил об оценочной деятельности; указано, что выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования; отчет содержит все необходимые реквизиты и отвечает всем требованиям, законодательства об оценке.

Таким образом, суд находит, что представленный Отчет является надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанную в нем итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем приходит к выводу о том, что заявление Общества о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении его кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости, определенной ООО "Меридиан - ЭКО" в отчете N 13/15 от 05 февраля 2015 года, по состоянию на 01 января 2013 года в размере 208 337 843 руб. подлежит удовлетворению.

Поскольку заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 05 декабря 2014 года (в Комиссию - 14 августа 2014 года), то в соответствии с правилами статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания - то есть с 01 января 2014 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

То обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости устанавливается решением суда на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости.

Доводы заинтересованных лиц о том, что оспариваемая заявителем кадастровая стоимость в настоящее время пересмотрена применительно к следующему налоговому периоду постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы", которым утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2014 года; в отношении спорного земельного участка в государственный кадастр недвижимости внесены новые сведения о его кадастровой стоимости, правового значения не имеют и на вывод о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости не влияют.

Факт неправомерного уклонения органа кадастрового учета от внесения сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка отсутствуют.

Установление измененной кадастровой стоимости земельного участка не обеспечивает исправления недостоверных сведений об объекте, а представляет собой вновь определенную характеристику, подлежащую внесению в государственный кадастр недвижимости.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (с последующими изменениями и дополнениями) кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также - снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 ст. 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

В пункте 11 части 2 статьи 7 вышеназванного Закона в качестве таких сведений указаны сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 16 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" учет изменений объекта недвижимости возможен на основании решения суда.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Заявление Открытого акционерного общества "МаЛеДи-Ли" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001016:4, общей площадью 15 607 кв. метров, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 4-я Кабельная, вл. 2, стр. 1, 1А, 1Д, вл. , стр. 1Б, установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001016:4, общей площадью 15 607 кв. метров, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 4-я Кабельная, вл. 2, стр. 1, 1А, 1Д, вл. , стр. 1Б, равной его рыночной стоимости, определенной ООО "Меридиан-ЭКО" в отчете N 13/15 от 05 февраля 2015 года, в размере 208 337 843 руб. по состоянию на 01 января 2013 года.

С учетом обращения Открытого акционерного общества "МаЛеДи-Ли" с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в суд 05 декабря 2014 года (в Комиссию - 14 августа 2014 года) применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2014 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда Р.Б. Михайлова