Решение Московского городского суда от 17 июня 2015 г. N 3-74/15

Московский городской суд в составе судьи Казакова М.Ю., при секретаре Яковенко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-0074/2015 по заявлению Открытого акционерного общества "Микояновская слобода" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Открытое акционерное общество "Микояновская слобода" (далее ОАО "Микояновская слобода"), уточнив свои требования, обратилось в Московский городской суд с названным заявлением и, уточнив свои требования, просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: *** в размере его рыночной стоимости - ***рублей.

Свои требования ОАО "Микояновская слобода" мотивирует тем, что на основании договора долгосрочной аренды является арендатором названного земельного участка. В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" арендная плата за земельный участок исчисляется в процентах от его кадастровой стоимости. Таким образом, размер кадастровой стоимости земельного участка напрямую влияет на размер уплачиваемой заявителем арендной платы, и установление кадастровой стоимости в размере выше рыночной имеет для заявителя негативные финансовые и экономические последствия.

В настоящем судебном заседании представители заявителя ОАО "Микояновская слобода" (по доверенности) Нечепай Ю.А., Веселов М.А. заявленные требования поддержали, настаивали на их удовлетворении.

Представитель заинтересованного лица Правительства Москвы (по доверенности) Решетников Д.К., представляющий также на основании доверенности интересы заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы, представитель заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) Паршиков Д.М. требования не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчёте об оценке рыночной стоимости земельного участка, не могут быть признаны обоснованными.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Общества с ограниченной ответственностью "Циклон", Общества с ограниченной ответственностью "Городской консультационный центр", извещённые о времени и месте судебного разбирательства, не явились.

Выслушав объяснения представителей заявителя, представителей заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьёй 2418 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела ОАО "Микояновская слобода" является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: *** (далее земельный участок), что подтверждается договором долгосрочной аренды земельного участка, заключённого заявителем 12 октября 2000 года с Московским земельным комитетом (л.д. 16-34).

Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2013 года.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка, по состоянию на 1 января 2013 года, установлена в размере 67 575 640 рублей (л.д. 38).

Оспаривая названную кадастровую стоимость земельного участка, ОАО "Микояновская слобода" представило отчёт об оценке от 29 апреля 2014 года N 12/04/2014, составленного по заказу заявителя Обществом с ограниченной ответственностью "Циклон", в котором рыночная стоимость земельного участка, по состоянию на 1 января 2013 года, определена в размере *** рублей (далее отчёт N 12/04/2014).

Согласно положительному экспертному заключению от 25 июня 2014 года N 1175/06/14, подготовленному ***, названный отчёт соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стоимость объекта оценки, определённая оценщиком в отчёте, подтверждается.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 18 июля 2014 года N 51-2269/2014 отклонено заявление ОАО "Микояновская слобода" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости объектов недвижимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчёт независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно положениям статей 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утверждённых саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).

Оценив в соответствии со статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело, доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "Циклон" с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённого Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее - ФСО N 1) оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В пункте 4 Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) раскрыты принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчёта об оценке. В частности, такими принципами являются принципы обоснованности, однозначности и проверяемости, которые предусматривают, что информация, приведённая в отчёте об оценке, использованная или полученная в результате расчётов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности), содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчёта об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности), состав и последовательность представленных в отчёте об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчёт стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

В разделе 11.1 на странице 49 отчёта оценщик приходит к выводу о возможности, при оценке земельного участка, применить сравнительный подход, реализуемый методом выделения, доходный подход, реализуемый методом остатка для земли.

Вместе с тем, в отчёте оценщиком реализуется только один подход - сравнительный, доходный подход не применяется. Отказ от применения доходного подхода, в нарушение требований пункта 20 ФСО N 1, оценщиком не обоснован.

Кроме того, несмотря на то, что оценщик в разделе 11.1 отчёта об оценке приходит к выводу о необходимости применения сравнительного подхода методом выделения и отказывается от применения метода сравнения продаж, фактически в отчёте проводится расчёт стоимости земельного участка методом сравнения продаж по объектам-аналогам, что нарушает пункт 4 ФСО N 3 (принцип однозначности).

Также в нарушение принципа однозначности (пункт 4 ФСО N 3) в разделе 7.2 отчёта на странице 21 при описании локального местоположения объекта оценки оценщик указывает, что земельный участок расположен в северной части Северо-Восточного административного округа города Москвы, тогда как в действительности земельный участок расположен в Юго-Восточном административном округе города Москвы. В разделе 7.6 отчёта на странице 23 оценщик, описывая улучшения земельного участка, указывает, что на земельном участке расположены улучшения в виде здания, котельной и гаражи. Однако в таблице 7.2 в описании улучшений оценщик указывает только одно здание.

В разделе 8 отчёта оценщиком используются неактуальные данные о наименовании видов разрешённого использования и среднем уровне удельной кадастровой стоимости земель по видам разрешенного использования в разрезе административных округов города Москвы по состоянию на 1 января 2007 года, что вводит пользователей этого отчёта в заблуждение и ведёт к нарушению пункта 4 ФСО N 3 (принцип однозначности) и пункту 19 ФСО N 1, согласно которому информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчёта об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Также в нарушение приведённых требований ФСО NN1,3 оценщик, в таблице 11.1 на странице 54 отчёта, указывает, что объект-аналог N 3 находится на правах аренды. Вместе с тем, исходя из информации отражённой на странице 73 отчёта, указанный объект-аналог N 3 находится в собственности. Используя приведённую в таблице 11.1 недостоверную информацию об объекте-аналоге N 3 оценщик необоснованно проводит корректировку на передаваемые права от аренды к собственности, чем занижает итоговую стоимость объекта оценки.

Из отчёта также усматривается, что оценщик для корректировок на площадь и на состав передаваемых прав использует данные Справочника СРД N 10 (2012), под редакцией Яскевича Е.Е. Вместе с тем, на дату оценки имелся справочник СРД N 11 (2012), содержащий названные данные по состоянию на ноябрь 2012 года. В отчёте оценщиком не обосновано применение устаревших данных о корректировках на площадь и на состав передаваемых прав, чем нарушается пункт 4 ФСО N 3 (принцип обоснованности).

Согласно пункту 12 ФСО N3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчёте об оценке должен быть проведён анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

В нарушение приведённых требований ФСО N 3 оценщик, проводя корректировки на основании экспертных оценок на торг, местоположение и наличие инженерных коммуникаций (страницы отчёта 56-60), в отчёте не провёл анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка, что так же нарушает пункт 4 ФСО N 3 (принцип проверяемости).

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчёта.

Такой отчёт не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность, указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Ссылки представителей заявителя на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчёт об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела, установлено не соответствие отчёта об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает, содержащиеся в экспертном заключении, выводы.

Таким образом, ОАО "Микояновская слобода" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем заявленные требования подлежат отклонению в полном объёме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 55, 56, 67, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требований Открытого акционерного общества "Микояновская слобода" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись М.Ю. Казаков

Копия верна.

Судья:

Секретарь: