Решение Московского городского суда от 10 июня 2015 г. N 3-99/15

Московский городской суд в составе судьи Казакова М.Ю., при секретаре Яковенко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-0099/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Московский телевидеорадиоцентр" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Московский телевидеорадиоцентр" (далее ООО "Московский телевидеорадиоцентр") обратилось в Московский городской суд с названным заявлением и просит: установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости - ***рублей, определённой по состоянию на 1 января 2013 года.

Свои требования ООО "Московский телевидеорадиоцентр" мотивирует тем, что является арендатором названного земельного участка. Арендная плата за пользование земельным участком установлена в размере 1,5% от его кадастровой стоимости. Таким образом, размер кадастровой стоимости земельного участка напрямую влияет на размер уплачиваемой заявителем арендной платы и установление кадастровой стоимости в размере выше рыночной имеет для заявителя негативные финансовые и экономические последствия.

В настоящем судебном заседании представитель заявителя ООО "Московский телевидеорадиоцентр" (по доверенности) Прихожан М.Л., заявленные требования поддержал, настаивал на их удовлетворении.

Представитель заинтересованного лица Правительства Москвы (по доверенности) Решетников Д.К., представляющий также на основании доверенности интересы заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы, представитель заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) Степанов Л.Н. требования не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчёте об оценке рыночной стоимости земельных участков, не могут быть признаны обоснованными.

Представитель заинтересованного лица ООО "Топ-Консалт" (по доверенности) Андреева Н.В. требования заявителя считала обоснованными, поддержала выводы, изложенные в отчёте от 20 ноября 2014 года N 99-10-14/1 об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещённые о времени и месте судебного разбирательства, не явились.

Выслушав объяснения представителя заявителя, представителя заинтересованного лица ООО "Топ-Консалт", представителей заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьёй 2418 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела ООО "Московский телевидеорадиоцентр" является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: *** (далее земельный участок), предоставленного для эксплуатации торгового выставочно-офисного центра (т. 1 л.д. 8-27).

Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2013 года.

По итогам государственной кадастровой оценки установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере 889 045 025,31 рублей, определённая по состоянию на 1 января 2013 года (т. 1 л.д. 28).

Оспаривая названную кадастровую стоимость, ООО "Московский телевидеорадиоцентр" представило отчёт об оценке от 20 ноября 2014 года N 99-10-14/1, составленного по заказу заявителя Обществом с ограниченной ответственностью ***, в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года определена в размере *** рублей (далее отчёт 99-10-14\1).

Согласно положительному заключению от 25 ноября 2014 года N 2278/11/14, подготовленному ***, названный отчёт соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности ***. Установленная в отчёте величина стоимости земельного участка подтверждается.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 19 декабря 2014 года отклонено заявление ООО "Московский телевидеорадиоцентр" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчёт независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Статьями 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

Оценив в соответствии со статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО *** с нарушением требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки.

В соответствии с положениями статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отчёте, в том числе, должно быть указано точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки.

В нарушение названных требований Федерального закона в отчёте об оценке от 20 ноября 2014 года N 99-10-14/1 сведения о балансовой стоимости объекта оценки отсутствуют.

В пункте 4 ФСО N 3 раскрыты принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчёта об оценке. В частности, такими принципами являются принципы обоснованности и однозначности, которые предусматривают, что информация, приведённая в отчёте об оценке, использованная или полученная в результате расчётов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности), содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчёта об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности), состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

На странице 90 отчёта оценщик проводит корректировку на местоположение, применяя к объекту-аналогу N 3, расположенному в Юго-Восточном административном округе города Москвы, коэффициент 1,188, что, исходя из показателей, приведённых на странице 87 отчёта, характерно для объектов расположенных в другом административном округе города Москвы. Применение названной корректировки в этом размере к объекту-аналогу N 3 оценщиком в отчёте никак не обосновано. Применение разных корректировок приводит к изменению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что в названном случае оценщиком допущено нарушение требований пункта 4 ФСО N 3 (принципы проверяемости и обоснованности).

На странице 134 отчёта оценщик указывает, что корректировка на тип отделки не требуется, поскольку все аналоги представляют собой торговые центры и имеют соответствующий тип отделки. Однако, в таблице 12.17 на странице 136 отчёта оценщиком к объектам-аналогам NN 1,3,4 применяется корректировка на тип отделки в размере 0,792, у объектов-аналогов NN 2 и 5 приведено значение "1".

Применённая корректировка на тип отделки к объектам-аналогам NN 1,3,4 в размере 0,792, исходя из данных, приведённых в таблице 7.15 отчёта, применяется для помещений, требующих ремонт, по сравнению с помещениями с типовой отделкой. Вместе с тем, из данных, приведённых в отчёте по названным объектам-аналогам, не следует, что они находятся в состоянии, которое требует их ремонт. Следовательно, не обосновано применение корректировки на отделку в названном размере к объектам-аналогам NN 1,3,4.

Кроме того, в таблице 12.16 на странице 133 отчёта тип отделки объекта-аналога N 5 указан как "евро", у объекта оценки - "типовая". При этом корректировка на тип отделки, без каких-либо обоснований, оценщиком не проводится.

Из изложенного следует, что оценщиком при составлении отчёта нарушен пункт 4 ФСО N 3 (принципы обоснованности и однозначности).

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объектов недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчёта.

Такой отчёт не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность, указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

К объяснениям представителя ООО ***, организации, составившей отчёт об оценке земельного участка, в которых по существу поддерживаются выводы, изложенные в отчёте об оценке, суд относится критически, поскольку обстоятельства, изложенные в этих пояснениях, не нашли своего объективного подтверждения в судебном заседании и опровергаются приведённым выше анализом содержания названного отчёта.

Ссылки представителя заявителя на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчёт об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела, установлено не соответствие отчёта об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает, содержащиеся в экспертном заключении, выводы.

Таким образом, ООО "Московский телевидеорадиоцентр" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года, в связи с чем заявленные требования подлежат отклонению в полном объёме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 55, 56, 67, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью "Московский телевидеорадиоцентр" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись М.Ю. Казаков

Копия верна.

Судья:

Секретарь: