Решение Московского городского суда от 11 июня 2015 г. N 3-250/15

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Килиной О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-250/2015 по заявлению Прохоровой М.Л. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024017:42, общей площадью 165 кв.м. с адресным ориентиром г. Москва, 4-й Стрелецкий проезд, владение 4, корп. 1, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

Прохорова М.Л. (далее - заявитель, арендатор) обратилась в Московский городской суд с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, общей площадью 165 кв.м. с кадастровым номером 77:02:0024017:42, расположенного по адресу: г. Москва, 4-й Стрелецкий проезд, владение 4, корп. 1 (далее - земельный участок, объект оценки, объект недвижимости), утвержденных постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" в размере 17 135 679 руб.

В своем заявлении Прохорова М.Л. просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком ООО "Фэлкон" в отчете N 0003595-01.2015 от 26 января 2015 года в размере 6 647 172 руб. по состоянию на 01 января 2014 года с применением данной кадастровой стоимости, установленной решением суда, для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года.

В обоснование заявленных требований Прохорова М.Л. указала на то, что является арендатором данного земельного участка на основании договора аренды от 20 апреля 2012 года N М-02-037 131, по условиям договора размер ежегодной арендной платы исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем, по утверждению заявителя, установленная кадастровая стоимость земельного участка затрагивает ее права; заявитель просит пересмотреть результаты определения государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости по состоянию на ту же дату, на которую установлена его кадастровая стоимость; рыночная стоимость определена независимым оценщиком ООО "Фэлкон" в отчете N 0003595-01.2015 от 26 января 2015 года и составила 6 647 172 руб. по состоянию на 01 января 2014 года; верность данной стоимости подтверждена положительным экспертным заключением экспертного совета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" N 297/2015 от 29 января 2015 года.

Рассмотрение настоящего дела осуществляется судом по правилам производства по делам, вытекающим из публичных правоотношений, исходя из того, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости являются сведениями федерального государственного информационного ресурса (Государственного кадастра недвижимости), носят общедоступный характер и являются основанием для определения налоговых и иных платежей, утверждаются заказчиком работ.

Представитель Прохоровой М.Л. по доверенности Шилабод В.В. и заинтересованное лицо Прохоров А.А. в судебное заседание явились, по основаниям, изложенным в заявлении поддержали требования о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка; ссылались на то, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного земельного участка; обращали внимание на то, что изменение кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости земельного участка не влечет нарушение прав собственника на получение доходов от арендной платы, но позволяет установить баланс законных прав и интересов сторон договора аренды, поскольку за период действия договора размер кадастровой стоимости увеличился в три раза, при чем, по мнению заявителя, без каких бы то ни было объективных причин и изменения экономической ситуации, в связи с чем настаивали на установлении судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере 6 647 172 руб., равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года; полагали, что представленный отчет, в том числе при наличии на него положительного экспертного заключения, подготовленного экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, является надлежащим доказательством определения и установления рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года, а доводы заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы в этой части - голословными.

Представитель привлеченных к участию в деле заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Вейн К.В., а также представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Паршиков Д.М. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявления по основаниям, изложенным в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях; указывали на то, что спорный земельный участок находится в собственности города Москвы, предоставлен Прохоровой М.Л. на основании договора аренды, земельный участок не может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, в связи с чем полагали, что в отношении данного объекта недвижимости невозможно определить его рыночную стоимость; заявляли о том, что представленный заявителем отчет даже при наличии на него положительного экспертного заключения не является надлежащим и допустимым доказательством установления рыночной стоимости земельного участка; Прохорова М.Л., будучи арендатором земельного участка, не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости принадлежащего городу Москве объекта недвижимости, а кроме того, в представленном заявителем отчете содержится ряд методологических недостатков, существенным образом влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости: отчет подписан не всеми оценщиками, в отчете некорректно произведен анализ рынка объекта оценки, неправильно определены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости; содержащаяся в отчете информация не отвечает требованиям достаточности и достоверности, в отчете нарушены принципы однозначности и обоснованности; введены ошибочные корректировки, и др., что в совокупности с тем обстоятельством, что оценка была произведена исключительно сравнительным подходом, свидетельствует о неподтвержденности полученного итогового результата.

Представители привлеченных к участию в деле заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, Управление) и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении слушания дела не просили; суд в соответствии с правилами статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие. Управление Росреестра по Москве и ФГБУ "ФКП Росреестра" возражений на заявление не представили.

Выслушав объяснения представителя заявителя, заинтересованное лицо Прохорова А.А., представителей заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, допросив свидетеля генерального директора ООО "Фэлкон" ***, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к выводу о том, что требование заявителя не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в частности, положениями главы III.1. "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) установлены специальные правила проведения государственной кадастровой оценки, которыми определено, что под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее - исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (статьи 24.11 - 24.22 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

Сама кадастровая стоимость представляет собой стоимость, установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, которой определено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости; для оспаривания физическими лицами результата определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении дела судом установлено, что спорный земельный участок, площадью 165 кв.м., расположен по адресу: г. Москва, 4-й Стрелецкий проезд, владение 4 корп. 1, поставлен на государственный кадастровый учет 01 января 2007 года с присвоением ему кадастрового номера 77:02:0024017:42, относится к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация административно-бытового здания.

Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2014 года. По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере 17 135 679 руб. и была внесена в Государственный кадастр недвижимости.

Проверка достоверности установленной в отношении данного объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются; заявитель просит пересмотреть приведенные выше результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В связи с чем доводы заявителя о многократном изменении кадастровой стоимости за период с 2012 года по настоящее время суд во внимание не принимает; правового значения для дела эти обстоятельства не имеют и предметом оценки не являются.

Далее, судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:02:0024017:42 передан Прохоровой М.Л. в пользование до 23 декабря 2060 года для эксплуатации административно-бытового здания, расположенного на нем и принадлежащего на праве собственности заявителю (свидетельство о государственной регистрации права от 18 сентября 2006 года серии 77АГ 718762, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18 сентября 2006 года N 77-77-02/050/2006-455) на основании договора аренды земельного участка N М-02-037131 от 20 апреля 2012 года. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке. По условиям договора аренды размер ежегодной арендной платы составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Возражая против удовлетворения заявления заинтересованными лицами Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы заявлено об отсутствии у Прохоровой М.Л. права как арендатора земельного участка, выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности.

Суд находит данный довод заинтересованных лиц несостоятельным и отклоняет; арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре результатов определения его кадастровой стоимости, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости при таком положении затрагивают права и обязанности этих лиц и им право такого обращения предоставлено в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ.

Доводы заинтересованных лиц о том, что земельный участок не может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, не свидетельствуют о невозможности определения в отношении данного объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Разрешая требование заявителя о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, суд отмечает, что в соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

Прохоровой М.Л. в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, представлен отчет независимых оценщиков *** и *** ООО "Фэлкон" N 0003595-01.2015 от 26 января 2015 года (далее - Отчет) об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, согласно которому рыночная стоимость земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, и составляет по состоянию на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость (01 января 2014 года), - 6 647 172 руб.

Указанный отчет свидетельствует о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость земельного участка.

Согласно положительному экспертному заключению от 29 января 2015 года N 297/2015 экспертного совета Российской общественной организации "Российское общество оценщиков", Отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков; выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиками ООО "Фэлкон" с нарушением требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года NN 254, 255 и 256 и 25 сентября 2014 года N 611; приведенные в отчете выводы допускают их неоднозначное толкование, исходные данные и расчеты вводят в заблуждение; профессиональное суждение оценщиков относительно рыночной стоимости объекта оценки не подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, отчет не подписан оценщиками, выполнявшими оценку, а потому данный отчет не является надлежащим доказательством определения итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка.

Так, статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, в частности, данной нормой предусмотрено, что отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости; отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете; отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Из Отчета следует, что оценка спорного объекта недвижимости была проведена оценщиками ООО "Фэлкон" *** и *** (стр. 10-11 Отчета), однако, последней Отчет не подписан, что свидетельствует о несоответствии с Отчета положениям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ.

Доводы о том, что оценщик *** не принимала участия в оценке, которые были приведены в письменных пояснениях ООО "Фэлкон" и в показаниях допрошенного в судебном заседании свидетеля ***, суд находит несостоятельными; это обстоятельство опровергается как текстом Отчета, в котором приведены данные о двух оценщиках, принимавших участие в оценке, так и суждением эксперта Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" в экспертном заключении N 297/2015 от 29 января 2015 года о выполнении оценки оценщиками *** и *** (л.д. 101). Ссылки на приведение сведений о втором оценщике в Отчете исключительно для подтверждения соответствия ООО "Фэлкон" требованиям статьи 24 и 15.1 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, суд отклоняет, поскольку находит, что обязанность юридического лица, с которым заказчик намерен заключить договор на проведение оценки, иметь в своем штате не менее двух оценщиков, право на осуществление оценочной деятельности, которых не приостановлено, не связано с содержанием и требованиями, предъявляемыми к Отчету, об указании лиц, принимавших участие в оценке.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее ФСО N 1) предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Из материалов дела видно, что при оценке спорного земельного участка оценщики применили сравнительный подход, обозначив его как наиболее надежный и указав на то, что имеющаяся у оценщиков информация позволяет его применить; данный подход наиболее полно отвечает требованиям учета конъюнктуры рынка земли города Москвы и использовали в его рамках метод сравнения продаж; оценщики отказались от применения доходного и затратного подходов; обоснования отказа от их использования приведены на стр. 20-21 Отчета. Оценщик отказался от применения:

- затратного подхода, объяснив это самим понятием "затратного подхода" как совокупности методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний и, как следствие, невозможностью в отношении земельного участка определить затраты, необходимые для замещения или воспроизводства земельного участка, представляющего собой часть земной поверхности, которая не может быть воспроизведена физически (за исключением уникальных случаев создания искусственных намывных территорий и островов), а также сославшись на Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений N 568-р от 06 марта 2002 года, которым использование такого подхода к оценке земельных участков не предусмотрено в чистом виде.

- доходного подхода (методов капитализации, метода остатка и метода предполагаемого использования), сославшись на отсутствие достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы; при оценщиками в отчете указано на дословно следующее: "несмотря на существующий рынок аренды загородной недвижимости, он продолжает в основном оставаться нелегальным; договоры аренды в подавляющем большинстве случаев не регистрируются, оплата производится в виде необлагаемой налогом наличной суммы, что не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам аналогам; использовать информацию не подтвержденную документально - использовать невозможно";

Анализируя такие обоснования отказа от использования указанных подходов, суд с ними в части, касающейся доводов оценщика о невозможности применения доходного подхода к оценке спорного земельного участка, согласиться не может и считает доводы, которые приведены оценщиком надуманными, в том числе принимая во внимание, что спорный объект не относится к загородной недвижимости; рынок аренды земельных участков в городе Москве достаточно развит, это обстоятельство является общеизвестным и не требует дополнительного доказывания.

Кроме того, суд отмечает, что доходный подход представляет из себя совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (пункт 13 ФСО N 1); в частности, методами остатка и предполагаемого использования, которые как раз характерны для застроенных земельных участков, каковым является объект оценки, на котором расположено административное здание, площади которого сдаются в аренду, то есть на дату оценки:

- на земельном участке присутствуют улучшения, приносящие доход (административно-бытовое здание, помещения в котором заявитель сдает в аренду);

- существует активный рынок аренды офисных помещений, что не отрицалось заявителем; в том числе доступна информация о финансовых условиях аренды (арендных ставках, коммунальных и эксплуатационных платежах, ставках капитализации, доли вакантных площадей), затратах заявителя на замещение текущих улучшений.

Таким образом, отказ оценщиков от использования доходного подхода нельзя признать обоснованным.

Доводы заявителя и заинтересованного лица Прохорова А.А. о том, что спорный земельный участок в соответствии с правилами пункта 20 ФСО N 7 подлежал оценке как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования, суд также не считает обоснованным отказом от использования доходного подхода к оценке или использования иных методов при оценке сравнительным подходом, указанное правило лишь указывает на то, что оценка производится конкретного объекта без учета его улучшений, что при этом не исключает возможность учета таких улучшений при расчете стоимости.

Более того, указание оценщиков на то, что сравнительный подход является наиболее надежным, вызывает у суда обоснованные сомнения; суд полагает, что оценка рыночной стоимости различными подходами и методами позволяет получить наиболее взвешенный и подтвержденный результат.

Учитывая изложенное, суд находит, что приведенные оценщиком обоснования отказа от использования доходного подхода, не могут быть признаны обоснованными и в этой части отчет противоречит пункту 20 ФСО N 1.

Проверяя обоснованность примененной оценщиками в Отчете методологии и последовательности расчетов в рамках сравнительного подхода, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пунктом 22 ФСО N 1 предусмотрено, что сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Этой же нормой предусмотрено, что:

- при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта;

- для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Из отчета видно, что в ходе применения сравнительного подхода (метода прямого сравнения продаж) оценщик анализировал предложения по продаже земельных участков 4 объектов-аналогов (таблицы 10.2.1 и 10.2.2 на стр. 32-24 Отчета); в отношении объектов-аналогов была произведена корректировка по ценообразующим факторам (в том числе, корректировка на торг, на площадь, на услуги риэлтора; иных корректировок не введено либо если они и введены то признаны равными 0%).

Оценивая введенные оценщиками показатели указанных корректировок, суд относится к ним критически, а также полагает, что оценщиком необоснованно дополнительно не введены ряд корректировок (на местоположение, вид разрешенного использования, объем передаваемых прав на дату продажи).

Так, во-первых, суд не может согласиться с суждением оценщиков о том, что при выполнении оценки не требуется введение корректировки на разрешенное использование земельных участков ввиду их аналогичности между собой и с объектом оценки.

Согласиться с этим не представляется возможным, поскольку из представленных к Отчету исходных данных об объектах аналогах - предложениях о продаже - видно, что объекты аналоги имеют различное разрешенное использование, предназначены под размещение многофункционального торгового комплекса (объект-аналог N 1 стр. Отчета), под размещение производственно-складского комплекса (объект-аналог N 2, стр. 45 Отчета), под эксплуатацию производственно-складской базы (объект-аналог N 3, стр. 46 Отчета), под административное здание (объект-аналог N 4, стр.47 Отчета), что прямо свидетельствует о том, что корректировка по данному элементу требуется.

Также суд находит, что оценщиками ошибочно не введена корректировка на объем передаваемых прав со ссылкой на то, что объекты аналоги и объект оценки имеют одинаковое качество прав, находятся в собственности, в связи с чем, по мнению оценщиков, отсутствует необходимость применять понижающую корректировку на их качество. Вместе с тем в объявлении о продаже объекта-аналога N 3 прямо указано на то, что земельный участок находится в аренде и продается именно право аренды земельного участка. Это прямо указывает на то, что корректировка по данному элементу требуется, поскольку это влияет на рыночную стоимость объекта оценки.

В соответствии с требованиями пункта 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности; информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки; информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения Согласно пункту 4 ФСО N 3 информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд, не соглашаясь с суждением оценщиков об отсутствии необходимости корректировки по виду разрешенного использования земельных участков и объему передаваемых прав, находит, что Отчет противоречит требованиям пункта 19 ФСО N 1 и пункта 4 ФСО N 3 и статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, вводит пользователя в заблуждение.

Позиция заявителя Прохоровой М.Л. и ее представителя, заинтересованного лица Прохорова А.А. и свидетеля Витрука А.В. со ссылкой на письменные пояснения, в том числе от ООО "Фэлкон", о том, что вся информация о характеристиках объекта оценки и объектов аналогов была проверена и проанализирована непосредственно оценщиками и впоследствии экспертом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" N 297/2015 от 29 января 2015 года, а потому приведенные сведения и суждения оценщиками являются достоверными и правильными, суд во внимание принять не может и относится к ней критически, поскольку в ходе судебного разбирательства это своего объективного подтверждения не нашло и, напротив, было полностью опровергнуто при изучении и оценке судом в порядке статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Отчета и приложенных к нему первичных данных.

Далее, суд отмечает, что оценщиками в Отчете не введена корректировка на местоположение с обоснованием такого суждения тем, что все объекты находятся в городе Москве в пределах МКАД и равно удалены от центра. Аналогичные доводы в обоснование позиции об отсутствии необходимости вводить такую корректировку были приведены в судебном заседании представителем заявителя, заинтересованным лицом Прохоровым А.А., а также свидетелем *** (все объекты находятся в пределах зоны третьего транспортного кольца и МКАД и не требуют корректировки на местоположение).

Как следует из данных об объекте оценки и выбранных оценщиками объектов-аналогов, все они, хотя и расположены в городе Москве, но находятся в различных округах города Москвы и на разном удалении от центра города и станций метрополитена; имеют в связи с этим различную транспортную доступность; тем более принимая во внимание тот факт, что земельные участки имеют различные виды разрешенного использования, а для производственных объектов большее значение имеет близость объекта к транспортным магистралям и крупным производственным кластерам (наличие коммуникации и свободных мощностей); тогда как для офисных объектов большее значение имеет близость к центру города (престижность района), а также удаленность от станций метро, расположение на 1-й линии застройки; то есть положительный фактор местоположения для офиса может оказаться отрицательным для производства (например расположение в центре, где ограничена транспортная доступность из-за пробок и недостаточные мощности для ведения производственной деятельности). Различие цен-предложений земельных участков под офисную (административную) застройку напрямую зависит от местоположения по отношению к основным транспортным магистралям, станциям метрополитена, окружающей застройке,

Суд также соглашается с доводом заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о некорректной величине принятой оценщиками корректировки на торг, поскольку она введена по устаревшей информации 2011 года (данные журнала R-WAY N197, август 2011 г.), тогда как дата оценки - 01 января 2014 года, при этом какого бы то ни было обоснования использования корректировки на такую дату оценщиком в Отчете не приведено.

Изложенное свидетельствует о несоответствии Отчета в указанной части пункту 22 ФСО N 1, устанавливающему, что при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Суд считает, что введенная оценщиком корректировка не обоснована в соответствии с приведенными требованиями Федерального стандарта оценки, является неподтвержденной. То обстоятельство, что оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки, не предоставляет ему права использовать те или иные корректировки без их соответствующего обоснования и подтверждения.

Скорректированные на величины ценообразующих факторов, принятых в Отчете равными 0% или не введенных, позволяет сделать вывод о том, что в Отчете цены объектов аналогов находятся в диапазоне 15 646,68 - 81 663,40 руб./кв. м (стр. 34 Отчета), т.е. различаются в 5 раз, что свидетельствует о несопоставимости аналогов и объекта оценки. Коэффициент вариации составляет 78,2%. Если коэффициент вариации меньше 10%, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной, от 10% до 20% относится к средней, больше 20% и меньше 33% к значительной и если коэффициент вариации превышает 33%, то это говорит о неоднородности информации и невозможности использования в качестве оценки рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода средневзвешенного значения скорректированных стоимостей объектов аналогов (Соколов Г.А. Математическая статистика: учебник для вузов. - М. Экзамен, 2007., 432 с.).

Таким образом, проведенный анализ применения метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода позволяет сделать вывод о неполном учете ценообразующих факторов (разрешенное использование земельного участка, состав передаваемых прав, местоположение), а также некорректном применении части введенных корректировок, что, по убеждению суда, занижает результаты определения рыночной стоимости объекта оценки.

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости и определенную итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, что при отсутствии каких-либо иных результатов определения рыночной стоимости в рамках доходного подхода или иных методов в сравнительном подходе, позволяет суду усомниться в правильности, обоснованности и достоверности полученной оценщиками итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки, которую Прохорова М.Л. просит установить в качестве кадастровой стоимости; представленный заявителем Отчет суд находит ненадлежащим доказательством, он не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, противоречит федеральным стандартам оценки, а указанная в нем величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года в размере 6 647 172 руб. не нашла своего подтверждения.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.

Оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что доводы заинтересованных лиц о допущенных оценщиками методологических нарушениях, повлиявших на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки нашли свое объективное подтверждение в ходе судебного разбирательства; они не были опровергнуты заявителем, в том числе представленными в материалы дела письменными возражениями на замечания Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы и показаниями свидетеля ***

В связи с изложенными, суд приходит к выводу о том, что Отчет заявителя, на основании которого Прохорова М.Л. просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере 6 647 172 руб. по состоянию на 01 января 2014 года, не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчет об оценке, тоже не подтверждает объявленный в нем размер рыночной стоимости земельного участка.

Данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке наряду с другими собранными по делу доказательствами по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и предусматривающим, что никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела, установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Как уже указывалось выше, обязанность по доказыванию установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости лежит на заявителе. При рассмотрении настоящего дела надлежащие доказательства в подтверждение данного обстоятельства суду представлены не были.

Доводы Прохоровой М.Л. и ее представителя, а также заинтересованного лица Прохорова А.А. о неправильности укрупненного расчета Правительства Москвы Департамента городского имущества города Москвы о рыночной стоимости спорного земельного участка суд во внимание принять не может, поскольку предметом настоящего судебного разбирательства является исключительно проверка обоснованности рыночной стоимости, заявленной в Отчете.

При таких данных, суд считает, что заявленные Прохоровой М.Л. требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости в указанном выше размере, подлежат отклонению.

Распределение судебных расходов между сторонами регламентировано главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в частности статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Поскольку в удовлетворении требований отказано, то судебные расходы заявителя в размере 300 руб. по уплате государственной пошлины при подаче в суд заявления возмещению за счет заинтересованных лиц не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 193, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении заявления Прохоровой Марины Львовны о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024017:42, общей площадью 165 кв.м. с адресным ориентиром г. Москва, 4-й Стрелецкий проезд, владение 4, корп. 1, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда Р.Б. Михайлова