Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 20 января 2016 г. по делу N 33-655/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Волковой Я.Ю., судей Киселевой С.Н., Некрасовой А.С.

при секретаре Бабкиной Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Климова А.Г. к Артемьевой Е.И. о государственной регистрации перехода права собственности на дом и земельный участок, по встречному иску Артемьевой Е.И. к Климову А.Г. о признании договора купли-продажи недействительным

по апелляционной жалобе истца Климова А.Г. на решение Сысертского районного суда Свердловской области от 15.10.2015.

Заслушав доклад судьи Волковой Я.Ю., объяснения представителя истца Климова А.Г. Саитова А.С. (по доверенности от 19.08.2015), поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителей ответчика Артемьевой Е.И. Никулиной Н.Н. и Галушка О.В. (по доверенности от 14.09.2015), возражавших против доводов апелляционной жалобы истца и указывавших на притворность сделки, регистрации перехода права по которой просит истец, судебная коллегия

установила:

( / / ) сторонами спора подписан договор купли-продажи, по которому Артемьева Е.И. продала, а Климов А.Г. купил за ( / / ) руб. дом и земельный участок по адресу: ... В договоре указано на получение продавцом ( / / ) руб. в день подписания договора, передачу продавцом покупателю имущества без составления акта приема-передачи и в срок до ( / / ).

К этому договору сторонами заключено дополнительное соглашение, по условиям которого Климов А.Г. строит для Артемьевой Е.И. жилой дом площадью около 40 кв.м. на земельном участке по адресу: ... , пер. Полевой, 7; все расходы по строительству жилого дома, получению разрешений, согласовательной документации, проведение межевых работ для дальнейшего выделения земельного участка площадью 450 кв.м. и его постановки на учет, регистрации прав собственности на свое имя нового жилого дома и вновь образованного земельного участка, для дальнейшей передачи вышеуказанного имущества Артемьевой Е.И. по договору купли-продажи, будут произведены за счет Климова А.Г.

Ссылаясь на исполнение со своей стороны обязательств по договору от ( / / ) (по оплате имущества), указывая на то, что договор от ( / / ) был передан для регистрации перехода права собственности в Управление Россрестра по Свердловской, но истец подала заявление о прекращении регистрационных действий из-за неполучения продажной цены за имущество, из-за чего регистрация перехода права не была произведена, истец ( / / ) обратился в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности на указанные в договоре дом и земельный участок по ...

Ответчик иск не признала, как по существу требований, так и по мотиву пропуска годичного срока исковой давности. Предъявила встречный иск о признании договора купли-продажи от ( / / ) недействительным, ссылаясь на притворность сделки и указывая на то, что этим договором (с учетом дополнительного соглашения к нему) прикрывалась договоренность о мене ее имущества на имущество, которое должен был создать для нее Климов А.Г. (дом и земельный участок по иному адресу), оплата по договору от ( / / ) покупателем не производилась. Климов А.Г. не исполнил обязательства, принятые на себя, не передал ей дом и земельный участок по пер. Полевому, 7.

Сторона ответчика по встречному иску требования Артемьевой Е.И. не признала, полагая их необоснованными, настаивая на том, что дополнительное соглашение не имеет отношения к договору от ( / / ), по этому договору продавцом обязательства по оплате перед Артемьевой Е.И. исполнены, а условия дополнительного соглашения регулируют иные, не относящиеся к предмету договора купли-продажи, отношения сторон по строительству им (Климовым А.Г.) дома и продаже дома и участка Артемьевой Е.И. по самостоятельному договору купли-продажи.

Решением Сысертского районного суда Свердловской области от 15.10.2015 в удовлетворении обоих исков отказано.

В апелляционной жалобе истец просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска, принять в этой части новое решение о государственной регистрации перехода права собственности на дом и земельный участок по ... от ответчика к нему (истцу). В обоснование жалобы истец указывает на незаконность выводов суда о пропуске срока исковой давности, не соглашается и с решением суда в части указания на невозможность удовлетворения иска при незаявлении требования о передаче имущества. При этом полагает, что суд неправильно применил материальный закон и не учел разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации.

В судебное заседание стороны не явились, доверив представление своих интересов представителям, которые подтвердили факт надлежащего извещения доверителей. Представитель третьего лица Управления Росреестра по Свердловской области в заседание судебной коллегии не явился, был извещен надлежащим образом.

С учетом мнения участвующих в деле лиц, явившихся в заседание суда второй инстанции, принимая во внимание положения ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определиларассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, судебная коллегия пришла к выводу о необходимости проверки решения в полном объеме с выходом за пределы доводов жалобы (абз. 2 ч. 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). К такому выводу судебная коллегия приходит исходя из интересов законности, необходимости проверки правильности применения судом первой инстанции норм материального права в целях защиты нарушенных прав истца по встречному иску как участника гражданского оборота, доказывавшего в судах первой и апелляционной инстанций неполучение продажной цены за имущество, каковым является, в том числе и жилое помещение (учитывая конституционную значимость права на жилище).

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований Климова А.Г., суд исходил из того, что спорное имущество не передавалось от продавцу покупателю, требования о передаче истец не заявил, а потому не может быть удовлетворено и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество по договору (п. 3 ст. 551, п. 1 ст. 556, абз. 7 ст. 12, ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 61 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22). Кроме того, суд указал на пропуск истцом годичного срока предъявления иска о государственной регистрации перехода права (п. 4 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации), исчислив таковой с ( / / ) (дата вынесения отказа в регистрации перехода права), когда истец должен был узнать о нарушении права.

В удовлетворении встречного иска о признании договора купли-продажи недействительным суд отказал, ссылаясь на то, что из условий дополнительного соглашения невозможно установить его предмет, определить местонахождение образуемого земельного участка, возможность постановки его на кадастровый учет, учитывая требования к минимальной площади такого участка, соответственно, нельзя определить имущество, подлежащее передаче Артемьевой Е.И. по договору мены, на который ссылается истец по встречному иску. По этим мотивам суд пришел к выводу о незаключенности дополнительного соглашения, возможности исполнения договора купли-продажи без дополнительного соглашения, что исключает вывод о недействительности сделки в остальной части (ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С выводами суда о незаключенности дополнительного соглашения из-за несогласования его предмета судебная коллегия согласиться не может, т.к. в подписанном сторонами соглашении указан его предмет, обязанность Климова А.Г. построить для Артемьевой Е.И. жилой дом на вновь образуемом земельном участке и передать этот дом с вновь образуемым участком по договору купли-продажи. По существу, предмет этого дополнительного соглашения - передача недвижимого имущества, которое будет создано в будущем (п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Действующее законодательство не запрещает заключение договора купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем (п. 2 ст. 455, параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания не кадастрового номера вещи, а указанием иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики).

Именно таким образом и индивидуализировано имущество, подлежащее передаче в будущем по условиям дополнительного соглашения: указано местонахождение участка и дома, их примерная площадь. Стороны спора не поясняли суду о невозможности идентификации ими таких объектов. Их разногласия сводились к тому, является ли это соглашение частью основного договора или самостоятельной сделкой.

По изложенным мотивам выводы суда первой инстанции о невозможности определить предмет соглашения относительно земельного участка не могут быть признаны обоснованными как противоречащие норме п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускающей возможность заключения договора купли-продажи в отношении создаваемой в будущем вещи.

Кроме того, в материалах дела имеется договор купли-продажи от ( / / ), по которому Климов А.Г. продал Ф. земельный участок площадью 440 кв.м. и расположенный на нем жилой дом по адресу: ... , за ( / / ) руб. Таким образом, фактически Климов А.Г. создал указанное в дополнительном соглашении, заключенном с Артемьевой Е.И., недвижимое имущество, в т.ч. и земельный участок, что порочит выводы суда первой инстанции о недоказанности возможности создания такого имущества, постановки его на кадастровый учет.

С учетом изложенного, неучет судом первой инстанции условий дополнительного соглашения не может быть признан правильным, равно как и вывод суда о возможности исполнения условий договора купли-продажи без учета условий дополнительного соглашения со ссылкой на ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Недействительность дополнительного соглашения судом не констатировалась, дополнительное соглашение сторонами не оспаривалось, а потому у суда отсутствовали основания для применения последствий недействительности сделки по ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом судебная коллегия отмечает тот факт, что суд при ссылке на ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации фактически констатировал то, что дополнительное соглашение является частью сделки купли-продажи, без которой сделка могла бы исполняться. Вместе с тем, суд не дал правовой оценки природе такой сделке, включающей в себя договор купли-продажи и дополнительное соглашение к нему, при том, что истец по встречному иску настаивала на том, что в действительности (с учетом условий дополнительного соглашения) сторонами заключалась сделка мены, а не договор купли-продажи.

Судебная коллегия, оценивая договор купли-продажи от ( / / ) в совокупности с условиями дополнительного соглашения к нему, приходит к выводу, что между сторонами спора фактически сложились не отношения из договора купли-продажи, т.к. в предмет этого договора входит продажа имущества за денежные средства (п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации), отсутствует необходимость в передаче покупателем иного имущества продавцу, а по условиям настоящего договора и дополнительного соглашения к нему стороны обязались передать друг другу недвижимое имущество, не указывая какой бы то ни было доплаты при передаче имущества (ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации): Артемьева Е.И. обязалась передать Климову А.Г. дом и участок по ... в ... , общей стоимостью ( / / ) руб., а Климов А.Г. обязался передать Артемьевой Е.И. дом и участок по ... такой же стоимости.

Позиция стороны истца о том, что условия дополнительного соглашения не связаны с основным договором купли-продажи, противоречит буквальному содержанию дополнительного соглашения (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации), в котором указано, что оно заключается именно в качестве дополнительного соглашения к договору от ( / / ), а не как самостоятельный договор.

Это дополнительное соглашение содержит условие о передаче Климовым А.Г. Артемьевой Е.И. дома и участка по пер. Полевому, 7 по договору купли-продажи. Поскольку в этом соглашении упомянут только один договор купли-продажи - это договор от ( / / ), судебная коллегия, с учетом правил толкования условий договора по ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к выводу, что стороны согласовали передачу этого имущества именно в рамках исполнения обязательств по договору купли-продажи от ( / / ). Такой вывод подтверждается и условиями основного договора от ( / / ), в котором предусматривалась передача дома и участка по ... от Артемьевой Е.И. Климову А.Г. практически через год после подписания договора (до ( / / )), при том, что и вновь создаваемое имущество по пер. Полевому не могло быть передано от Климова А.Г. Артемьевой Е.И. на дату подписания договора. Это соответствует требованию закона о встречном исполнении обязательства передать товар по договору мены (ст. 569 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Последующее поведение обеих сторон сделки также свидетельствует о том, что договор и соглашение не являлись самостоятельными сделками: при отказе ответчика от регистрации перехода права собственности на имущество, указанное в договоре от ( / / ), истец не предпринимал мер к исполнению условий дополнительного соглашения, которое не расторгнуто, и не передал созданное им имущество ответчику, реализовав его иному лицу по цене, сопоставимой цене покупаемого им у Артемьевой Е.И. имущества. Такое поведение стороны истца подтверждает тот факт, что исполнение по дополнительному соглашению было связано с исполнением встречной обязанности по договору от ( / / ) Артемьевой Е.И.

Судебная коллегия учитывает, что в договоре (с учетом дополнительного соглашения) содержатся условия о взаимной возмездной передаче каждой из сторон друг другу недвижимого имущества, указания на доплату эти документы не содержат.

В силу ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Согласно п. 1 ст. 568 Гражданского кодекса Российской Федерации, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

Поскольку по условиям договора купли-продажи и подписанного к нему дополнительного соглашения предусматривалась передача недвижимости Артемьевой Е.И. и получение ею от Климова А.Г. иной недвижимости, которая должна быть создана в будущем, судебная коллегия приходит к выводу, что этим договором и дополнительным соглашением прикрывалась сделка мены недвижимого имущества Артемьевой Е.И. на создаваемое Климовым А.Г. недвижимое имущество.

В силу п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Указание в договоре купли-продажи от ( / / ) на получение ответчиком от истца ( / / ) руб. в качестве оплаты имущества, с учетом заключения к этому же договору дополнительного соглашения с обязанностью построить и передать ответчику иное недвижимое имущество (без указания иной цены этого имущества, при сопоставимости стоимости имущества, подлежащего передаче каждой из сторон), установления факта заключения сторонами притворной сделки купли-продажи, направленной на прикрытие отношений из договора мены, расценивается судебной коллегией как безосновательное.

Последующее (после подписания договора и дополнительного соглашения) поведение сторон подтверждает этот вывод: во-первых, стороны заключают к основному договору дополнительное соглашение, предусматривая встречные обязанности по передаче недвижимости со стороны покупателя, что при уплате им покупной цены по договору от ( / / ) и исполнении им (как покупателем) обязанностей по договору купли-продажи не могло предусматриваться в качестве дополнительных условий к договору купли-продажи; во-вторых, ответчик менее чем через 2 недели обращается в регистрационный орган с просьбой прекратить регистрацию перехода права собственности на указанное в договоре от ( / / ) имущество, указывая на неполучение за него продажной цены; в-третьих, истец в течение более чем года не предпринимает никаких действий по возврату денежных средств или регистрации перехода права собственности, при том, что и дом с участком по ... ему не были переданы ответчиком.

Притворная сделка является недействительной и не подлежит государственной регистрации. Давать оценку действительности сделки, которую прикрывала притворная сделка, у судебной коллегии оснований нет, т.к. таких требований суду заявлено не было, предметом рассмотрения суда в рамках данного дела являлись встречные требования о признании недействительным договора купли-продажи.

Суд первой инстанции при разрешении встречного иска неправильно применил материальный закон (п. 2 ст. 455, п. 2 ст. 170, ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации), сделал противоречивые выводы, не соответствующие обстоятельствам дела. По изложенным мотивам судебная коллегия отменяет решение суда об отказе в удовлетворении встречного иска и принимает по делу новое решение об удовлетворении встречного иска и признании договора купли-продажи от ( / / ) притворной сделкой, направленной на прикрытие отношений из договора мены, по условиям которого Климов А.Г. в обмен на дом и участок по ... в ... должен был предоставить Артемьевой Е.И. другое недвижимое имущество, которое он создаст в будущем.

Решение суда об отказе в удовлетворении первоначального иска о государственной регистрации перехода права собственности на дом и участок по ... в ... является правильным, т.к. ничтожная сделка не влечет никаких правовых последствий, в т.ч. и перехода права собственности. В силу п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, требование о государственной регистрации перехода права собственности, основанное на притворной сделке, не могло быть удовлетворено судом.

Судебная коллегия учитывает и тот факт, что истец просил произвести государственную регистрацию перехода права собственности на основании договора купли-продажи от ( / / ) без учета условий заключенного именно к этому договору дополнительному соглашению, при том, что условия сделки определялись как в основном договоре, так и в дополнительном соглашении, не оспоренном сторонами.

Доводы жалобы истца о несогласии с выводами суда первой инстанции о невозможности государственной регистрации перехода права собственности в случае непередачи имущества по договору отклоняются. На момент предъявления истцом иска о государственной регистрации в суд ( ( / / )) по условиям договора от ( / / ) уже наступил срок передачи имущества ( ( / / )), а потому без передачи этого имущества истец не был вправе, в любом случае, ставить вопрос о государственной регистрации перехода права собственности.

Именно такой вывод следует из п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Это разъяснение неверно толкуется истцом.

Позиция истца об отсутствии необходимости передачи имущества была бы верной в том случае, если бы суд разрешал вопрос о государственной регистрации перехода права собственности до ( / / ) - даты, определенной как конечный срок передачи недвижимого имущества.

Ссылка в жалобе на неправильное применение судом срока исковой давности безосновательна. Факт исполнения ответчиком договора, при котором ответчик не имел права заявить о пропуске срока исковой давности с учетом разъяснений в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ( / / ) N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", не доказан. Недвижимое имущество от ответчика истцу не передавалось, денежные средства в качестве оплаты стоимости имущества не принимались ответчиком (учитывая, что судебной коллегией установлен факт неполучения ответчиком от истца продажной цены по договору от ( / / ), установленной сторонами обязанности передать недвижимое имущество в порядке мены).

Доводы жалобы о том, что истец не знал об отказе в государственной регистрации перехода права собственности до сентября 2014 г., не могут быть приняты во внимание, т.к. для применения срока исковой давности правовое значение имеет не только то, когда истец узнал о нарушении права, но и когда он должен был узнать (п. 4 ст. 165, п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

С учетом даты передачи документов на гос.регистрацию - ( / / ), срока регистрации перехода права - 18 календарных дней (п. 3 ст. 13 ст. Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции на период сдачи документов на гос.регистрацию), права истца на обращение в Управление Росреестра с запросом о регистрации перехода права, об отказе ответчика от регистрации истец должен был узнать не позднее ( / / ).

Кроме того, вопрос о пропуске срока исковой давности в этой ситуации правового значения не имеет, учитывая, что у истца при притворности сделки, такое право на государственную регистрацию, в принципе, отсутствовало.

Руководствуясь п. 2 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Сысертского районного суда Свердловской области от 15.10.2015 отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска Артемьевой Е.И. к Климову А.Г. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным.

Принять в этой части новое решение, которым встречные исковые требования Артемьевой Е.И. к Климову А.Г. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным удовлетворить.

Признать недействительным договор от ( / / ) купли-продажи жилого дома и земельного участка по ... в ... , заключенный между Климовым А.Г. и Артемьевой Е.И. , как сделку, направленную на прикрытие отношений из договора мены, по условиям которого Климов А.Г. в обмен на предмет данного договора должен был предоставить Артемьевой Е.И. другое недвижимое имущество.

В остальной части решение Сысертского районного суда Свердловской области от 15.10.2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.

Председательствующий Я.Ю. Волкова

Судья С.Н. Киселева

Судья А.С. Некрасова