Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 02 февраля 2016 г. по делу N 33-97/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Мележик Л.М.,

судей Садовой И.М., Саяпиной Е.Г.,

при секретаре Шутовой И.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Цицина С.В. к администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области о признании незаконным отказ в предоставлении в аренду земельного участка, признании права собственности на объект незавершенного строительством нежилого здания гаража по апелляционным жалобам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области на решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 26.08.2015 г., которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Садовой И.М., объяснения представителя администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области -Седякиной Г.Ю., представителя комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области - Алтынбаевой Ю.Р., объяснения Цицина С.В., его представителя Вецель А.Н., исследовав материалы дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия

установила:

Цицин С.В. обратился в суд к администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области с требованиями о признании незаконным отказ в предоставлении в аренду земельного участка, признании права собственности на объект незавершенного строительством нежилого здания - гаража, которые мотивировал тем, что постановлением администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области от "дата" N ему на условиях аренды был предоставлен земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м, расположенный по адресу: "адрес", для целей строительства гаража для грузового транспорта.

"дата" между ним и комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области был заключен договор аренды N сроком до "дата", по условиям которого ему предоставлен указанный земельный участок для целей строительства гаража для грузового транспорта. Договор был заключен на срок до "дата" Указанный земельный участок был поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер N.

Постановлением администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области "дата" N утвержден градостроительный план земельного участка на земли населенных пунктов с кадастровым номером N.

Истцом на предоставленном земельном участке в период действия договора аренды было возведено нежилое здание (незавершенное строение процент готовности - "данные изъяты"%) - гараж для грузового автотранспорта, которое соответствует санитарным, строительно-техническим, пожарным, градостроительным нормам и правилам, пригодно для дальнейшей эксплуатации после завершения строительных работ, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права других лиц. Цицин С.В. предпринимал надлежащие меры к легализации объекта незавершенного строительством, в частности к продлению договора аренды земельного участка, на территории которого расположен гараж и государственной регистрации объекта незавершенного строительством, однако это явилось невозможным независимо от него.

Постановлением администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области от "дата" N истцу отказано в предоставлении в аренду указанного земельного участка.

Рассмотрев спор, суд постановилрешение, которым удовлетворил исковые требования.

Администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области подала апелляционную жалобу, в которой поставлен вопрос об отмене решения суда и принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку судом первой инстанции нарушены нормы материального и процессуального права, а выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Так, автор жалобы указывает, что признавая незаконным отказ администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области в предоставлении в аренду Цицину С.В. земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", суд в нарушение требований действующего законодательства не определилобстоятельства, имеющие значения для дела; уклонился от исследования обстоятельств дела; не обосновал свой вывод ссылками на нормы материального права; не исследовал вопрос о наличии у истца права на приобретение земельного участка без проведения торгов; не указал в резолютивной части решения реквизиты отказа, который признан незаконным.

При удовлетворении требования о признании за Цициным С.В. права собственности на объект незавершенного строительства, судом не принято во внимание то, что истцом не доказано наличие у него нарушенного права, требующего судебной защиты. Документы, подтверждающие обращение в регистрационные органы не представлены. Обстоятельства, не позволяющие зарегистрировать право в установленном порядке, не подтверждены. Суд не исследовал вопрос о наличии у истца разрешения на строительство. Не исследовал вопрос о наличии в настоящий момент у истца прав на земельный участок. То обстоятельство, что в период действия договора аренды земельного участка истец приступил к использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием, начал строительство гаража, не является юридически значимым для настоящего спора.

Кроме того, представленные истцом документы содержат противоречивые сведения: в техническом паспорте от "дата" указана общая площадь спорного объекта - "данные изъяты" кв.м, в экспертном заключении от "дата" N - площадь "данные изъяты" кв.м.

Эксперт пришел к выводу о том, что нежилое здание гаража в представленном техническом состоянии соответствует санитарным, строительно-техническим, пожарным, градостроительным нормам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права других лиц. Учитывая, что санитарно-технические устройства в спорном объекте отсутствуют, система водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, пожаротушения в соответствии с проектом не смонтирована, вышеуказанный вывод эксперта не может являться обоснованным, и не мог быть положен в основу судебного решения о признании права собственности на самовольно возведенный объект.

Не согласившись с решением суда, комитет по земельным ресурсам Энгельсского муниципального района Саратовской области подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда, поскольку при принятии судебного акта были нарушены нормы материального и процессуального права. Автор жалобы указывает, что срок действия договора от аренды земельного участка N был определен до "дата" Срок договора аренды истек.

"дата" постановлением администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области N аренда земельного участка по адресу: "адрес" была прекращена.

"дата" Цицин С.В. обратился в администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, площадью "данные изъяты" кв. метров по адресу: "адрес" сроком на "данные изъяты" лет "под строительство гаража грузового транспорта" без проведения торгов, в удовлетворении которого истцу было отказано.

Земельный участок, на котором возведен спорный объект, не принадлежит истцу. Разрешительная документация на строительство отсутствует. Спорный объект возведен в функциональной зоне улично-дорожной сети в границах территории общего пользования. Указанное обстоятельство свидетельствует о нарушении прав и охраняемых законом интересов других лиц.

В судебном заседании представитель администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области Седякина Г.Ю., представитель комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области Алтынбаева Ю.Р. доводы апелляционных жалоб поддержали, просили отменить решение суда и вынести новое об отказе в удовлетворении исковых требований.

Цицин С.В., представитель истца Вецель А.Н. в судебном заседании полагали решение суда законным и обоснованным, просили отказать в удовлетворении апелляционных жалоб.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены, не просили отложить слушание по делу.

При указанных обстоятельствах, учитывая положения ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц, их представителей.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционных жалобах (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

На основании положений ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными ст. 12 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ (в редакции действовавшей на момент рассмотрения спора) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м, расположенный по адресу: "адрес", имеющий кадастровый номер N, находится в муниципальной собственности.

Постановлением администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области от "дата" N Цицину С.В. был предоставлен в аренду земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м с разрешенным видом использования "под строительство гаража для грузового транспорта", расположенный по адресу: "адрес".

"дата" между истцом и комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области заключен договор аренды земельного участка на срок до "дата" В соответствии с п. 1.4 договора земельный участок был предоставлен под строительство гаража для грузового транспорта.

Согласно справке о содержании правоустанавливающих документов от "дата" N запись о договоре аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером N погашена "дата".

"дата" Цицин С.В. повторно обратился в администрацию Энгельсского муниципального района Саратовской области с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером N в аренду.

В соответствии с постановлением администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области от "дата" N Цицину С.В. отказано в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка, государственная собственность на который не разграничена площадью "данные изъяты" кв.м с кадастровым номером N, с разрешенным использованием "под строительство гаража для грузового транспорта", расположенного по адресу: "адрес", по тому основанию, что заявитель в соответствии с земельным законодательством не имеется права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Факт того, что Цицину С.В. на праве собственности принадлежат строительные материалы, из которых возведен объект незавершенного строительства, сторона ответчика не оспаривала, встречных требований о сносе объекта не заявляла.

Постановлением администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области от "дата" N был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером N. Управлением архитектуры и градостроительства администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области был согласован и утвержден строительный проект гаража для грузового автотранспорта.

В соответствии с техническим паспортом Саратовского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от "дата", нежилое здание гаража для грузового автотранспорта, расположенное по адресу: "адрес", общей площадью "данные изъяты" кв.м, не завершено строительством, процентом готовности - "данные изъяты"%.

На основании ст. 79 ГПК РФ для проверки указанных стороной истца фактов, судом первой инстанции была назначена судебная комплексная строительно-техническая экспертиза.

Согласно экспертному заключению ООО " "данные изъяты"" от "дата" N, нежилое здание гаража площадью "данные изъяты" кв.м, расположенное на земельном участке площадью "данные изъяты" кв.м по адресу: "адрес" в представленном техническом состоянии соответствует санитарным, строительно-техническим, пожарным, градостроительным нормам и правилам, пригодно для дальнейшей эксплуатации после завершения строительных работ, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права других лиц.

Оснований сомневаться в достоверности выводов экспертного заключения судебная коллегия не усматривает, поскольку имеющееся в материалах дела заключение отвечает требованиям ч. 2 ст. 86 ГПК РФ.

Довод жалобы о несоответствии технической документации фактическому зданию, не может быть признан обоснованным. Так, технический паспорт от "дата" выдан в отношении объекта незавершенного строительства, с указанием площади застройки "данные изъяты" кв.м, площадь "данные изъяты" кв.м и соотносится только к "данные изъяты" этажу литер " "данные изъяты"". Согласно строительному проекту, согласованному с органом муниципального образования, здание гаража должно состоять из гаража для грузового транспорта "данные изъяты" кв.м и "данные изъяты" кв.м, склада "данные изъяты" кв.м, умывальника "данные изъяты" кв.м, санузла "данные изъяты" кв.м, комнаты охраны "данные изъяты" кв.м, комнаты для персонала "данные изъяты" кв.м, коридора "данные изъяты" кв.м (л.д. 14). Согласно генеральному плану в составе градостроительного плана, площадь застройки должна составить "данные изъяты" кв.м, площадь под гаражи "данные изъяты" кв.м, общая площадь "данные изъяты" кв.м.

Согласно п. 4 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.

Указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек.

В соответствии с разъяснениями, данными в абз. 2 п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Таким образом, исходя из положений ст. 51 ГрК РФ и п. п. 2, 4 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", единственным препятствием для истца в получении разрешения на строительство и регистрации права собственности на объект незавершенного строительства является отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором спорный объект незавершенного строительства расположен.

Желая зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, Цицин С.В. в лице своего представителя Вецель А.Н. обращался в управление обеспечения градостроительной деятельностью администрации Энгельсского муниципального района за получением сведений о соответствии объекта незавершенного строительства генеральному плану муниципального образования, однако "дата" на запрос был получен ответ о том, что объект расположен в функциональной зоне улично-дорожной сети (территория общего пользования), что явилось препятствием для государственной регистрации объекта незавершенного строительства (л.д. 40).

Проверяя доводы жалоб и фактические обстоятельства по делу, судебная коллегия исходя из требований абз. второго ч. 2 ст. 327 ГПК РФ предложила лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства, поскольку в суде первой инстанции не были установлены обстоятельства, имеющие значение, в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (ч. 2 ст. 56 ГПК РФ).

Как видно из кадастровой выписки на земельный участок с кадастровым номером N от "дата", земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м. по вышеуказанному адресу имеет вид разрешенного использования: под строительство гаража для грузового транспорта, сведения об объекте имеют статус учтённые, дата внесения в государственный кадастр недвижимости "дата"

Согласно выкопировке из Генерального плана муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области, расположение земельного участка входит в зону производственно-коммунальных объектов П-1. Это следует и из фрагмента электронной каты и подтверждается ответом управления обеспечения градостроительной деятельностью администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области от "дата" на запрос судебной коллегии, что опровергает доводы жалобы комитета по земельным ресурсам Энгельсского муниципального района Саратовской области о том, что спорный объект возведен в функциональной зоне улично-дорожной сети в границах территории общего пользования.

Правилами землепользования и застройки муниципального образования горд Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области, утвержденными решением Энгельсского городского Совета депутатов от 18.12.2009 г. N 232/02, установлено что в зоне П-1 основным видом разрешённого использования является обслуживание автотранспорта, с размещением, в том числе постоянных гаражей, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей.

Таким образом, выдав ответ от "дата" с указанием недостоверных сведений о размещении объекта с нарушением правил градостроительного зонирования, муниципальный орган тем самым создал препятствия истцу в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительством.

Принимая во внимание вышеизложенное, исходя из спорной правовой ситуации и фактических обстоятельств по делу, суд первой инстанции правильно исходил из того, что первичная регистрация права собственности на упомянутый объект незавершенного строительства готовностью 35 % может быть произведена исключительно за Цициным С.В., являющимся застройщиком спорного объекта, а также являющимся лицом, которому ранее был предоставлен земельный участок на праве аренды под строительство указанного объекта, проект и место размещения объекта были согласованы с органом муниципального образования, а следовательно в настоящее время Цицин С.В. имеет преимущественное право без торгов получить земельный участок в аренду однократно для завершения его строительства.

Довод жалобы администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области о том, что суд не указал в резолютивной части решения реквизиты отказа, который признан незаконным основанием для изменения решения суда, не являются, данный недостаток может быть исправлен, в случае необходимости в порядке ст. 202 ГПК РФ.

Иные доводы апелляционной жалобы были предметом оценки суда первой инстанции, с которой соглашается судебная коллегия.

Разрешая спорные правоотношения, суд правильно установилобстоятельства, имеющие существенное значение для дела. Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании доводов сторон и представленных доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения. В апелляционной жалобе не содержится ссылок на обстоятельства, опровергающие правильные выводы суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 26.08.2015 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: