Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 18 января 2016 г. по делу N 33-270/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего: Змеевой Ю.А.,

судей: Выдриной Ю.Г., Панковой Т.В.,

при секретаре Ощепковой В.В.,

рассмотрев 18 января 2016 года в открытом судебном заседании в г.Перми гражданское дело по апелляционной жалобе Загрутдинова Р.Г., Загрутдинова Г.З., Загрутдиновой Ф.Р., Загрутдиновой Р.Р., Загрутдиновой А.Р. на решение Свердловского районного суда г.Перми от 13 октября 2015 года, которым постановлено: Взыскать с администрации города Перми: в пользу Загрутдинова Р.Г., выкупную стоимость в сумме ***руб. за 1/3 доли в праве общей долевой собственности в двухкомнатной квартире N **, общей площадью 41,1 кв.м., по адресу: **** в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа; в пользу Загрутдинова Г.З. выкупную стоимость в сумме ***руб. за 1/3 доли в праве общей собственности в двухкомнатной квартире N **, общей площадью 41,1 кв.м., по адресу: **** в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа; в пользу Загрутдиновой Ф.Р. выкупную стоимость в сумме ***руб. за 1/3 доли в праве общей собственности в двухкомнатной квартире N **, общей площадью 41,1 кв.м., по адресу: **** в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа. Прекратить право собственности Загрутдинова Р.Г. на 1/3 доли в праве общей долевой собственности в двухкомнатной квартире N **, общей площадью 41,1 кв.м., по адресу: ****. Прекратить право собственности Загрутдинова Г.З. на 1/3доли в праве общей долевой собственности в двухкомнатной квартире N **, общей площадью 41,1 кв.м., по адресу: ****. Прекратить право собственности Загрутдиновой Ф.Р. на 1/3 доли в праве общей долевой собственности в двухкомнатной ****, общей площадью 41,1 кв.м., по адресу: ****. Сохранить право пользования Загрутдинова Р.Г., Загрутдинова Г.З., Загрутдиновой Ф.Р., Загрутдиновой Р.Р., Загрутдиновой А.Р., несовершеннолетнего Загрутдинова Т.Р. на двухкомнатную квартиру N **, общей площадью 41,1 кв.м., по адресу: **** на срок два месяца после оплаты выкупной стоимости в пользу Загрутдинова Р.Г., Загрутдинова Г.З., Загрутдиновой Ф.Р. (на период поиска и приобретения в собственность другого жилого помещения). Признать Загрутдинова Р.Г., Загрутдинова Г.З., Загрутдиновой Ф.Р., Загрутдиновой Р.Р., Загрутдиновой А.Р., Загрутдинова Т.Р. утратившими права пользования квартирой N **, по адресу: **** по истечение двух месяцев после оплаты выкупной стоимости в пользу Загрутдинова Р.Г., Загрутдинова Г.З., Загрутдиновой Ф.Р. Выселить Загрутдинова Р.Г., Загрутдинова Г.З., Загрутдиновой Ф.Р., Загрутдиновой Р.Р., Загрутдиновой А.Р., Загрутдинова Т.Р. из квартиры по адресу: **** без предоставления другого жилого помещения по истечение двух месяцев после оплаты выкупной стоимости в пользу Загрутдинова Р.Г., Загрутдинова Г.З., Загрутдиновой Ф.Р. Признать право собственности за муниципальным образованием "Город Пермь" на двухкомнатную квартиру N **, общей площадью 41,1 кв.м., по адресу: ****. Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права долевой собственности Загрутдинова Р.Г., Загрутдинова Г.З., Загрутдиновой Ф.Р. на двухкомнатную квартиру N **, общей площадью 41,1 кв.м., по адресу: **** и регистрации права собственности на указанное жилое помещение на муниципальным образованием "Город Пермь".

Заслушав доклад судьи Панковой Т.В., пояснения Загрутдинова Р.Г., Загрутдиновой Р.Р., представителя Загрутдинова Р.Г., Загрутдиновой Ф.Р. - Галушиной И.В., настаивавших на доводах апелляционной жалобы, представителя ООО "Трастмонтаж" -Попова П.В., возражавшего против доводов апелляционной жалобы, заключение прокурора Кузнецовой С.Н., полагавшей, что решение суда следует оставить без изменения, изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация г.Перми обратилась в суд с иском, указывая в обоснование требований на то, что ответчики Загрутдинов Р.Г., Загрутдинов Г.З., Загрутдинова Ф.Р. являются собственниками жилого помещения по адресу: **** (по 1/3 доли). Указанный дом заключением межведомственной комиссии при администрации Свердловского района г.Перми от 26.01.2011г. признан аварийным и подлежащим сносу. 25.12.2014 года между ООО "Трастмонтаж" и Управлением жилищных отношений администрации города Перми заключен договор о развитии застроенной территории, в соответствии с которым ООО "Трастмонтаж" приняло на себя обязательства по выплате собственникам выкупной стоимости жилого помещения. С учетом уточненных исковых требований истец просил взыскать с администрации г.Перми в пользу ответчиков Загрутдинова Р.Г., Загрутдинова Г.З., Загрутдиновой Ф.Р. выкупную стоимость в сумме по ***руб.; после получения выкупной цены прекратить право собственности ответчиков на указанную квартиру, сохранить ответчикам право пользования жилым помещением на два месяца; по истечении двух месяцев признать ответчиков утратившими права пользования и выселить из спорного жилого помещения, признать право муниципальной собственности за образованием "Город Пермь".

Представитель истца в судебном заседании на уточненных исковых требованиях настаивала.

Ответчики Загрутдинов Р.Г., Загрутдинова P.P., их представитель в судебном заседании требования не признали в части выкупной стоимости жилого помещения. Обратились со встречным исковым заявлением о взыскании с Администрации г.Перми в пользу каждого из сособственников выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение в размере *** руб., а также убытков, связанные с переездом и риэлторские услуги.

Представитель третьего лица ООО "Трастмонтаж" в судебном заседании требования истца поддержал.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Пермскому краю в судебное заседание не явились.

Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просят Загрутдинов Р.Г., Загрутдинов Г.З., Загрутдинова Ф.Р., Загрутдинова Р.Р., Загрутдинова А.Р., указывая в апелляционной жалобе на то, что указывают в апелляционной жалобе на то, что в материалах дела имеются два документа - кадастровый паспорт земельного участка и паспорт БТИ на строение. В каждом из документов указана самостоятельная кадастровая стоимость объекта недвижимости, как земельного участка, так и строения. Исходя из первостепенности изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд, равноценное возмещение за долю земельного участка пропорционально площади жилого помещения должно быть составной частью выкупной стоимости, подлежащей выплате собственникам изымаемого жилого помещения. Изымались два самостоятельных объекта права, земельный участок и помещение. Считают, что отчет принятый судом за основу не может являться допустимым доказательством рыночной стоимости жилого помещения. Судом не были проверены расчеты произведенные оценщиком в отчете ТПП, суд не задавался вопросом о нормативности земельного участка, должным образом не исследовал технические документы на дом и земельный участок. В отчете ТПП не учтена стоимость доли земельного участка, как общего имущества многоквартирного дома. Оценщик не приводит данные о размерах земельных участков под объектам аналогами, не приводит выводы, что земельные участки у объектов аналогов ниже нормативных, наличествуют или отсутствуют излишки земельных участков. Отчет ТПП выполнен единственным подходом - сравнительным. Считают это серьезным нарушением, должен был присутствовать в том числе и затратный подход. Сам дом и находящиеся в нем жилые помещения Ответчиков в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу не могут представлять какого-либо интереса для рынка, поскольку как таковые в объективной форме жилыми помещениями не являются. В отчете отсутствует анализ рынка объекта оценки - рынок квартир в ветхих и непригодных для проживания многоквартирных домах и описание объектов аналогов, следовательно выводы оценщика нельзя назвать объективными и достоверными. В качестве аналогов для определения рыночной стоимости выбраны исключительно непригодные для проживания дома. Ответчики не смогут приобрести на сумму, взысканную судом, объект недвижимости, являющийся жилым помещением в соответствии со ст.15 ЖК РФ. Оценщик ТПП не включил в расчет стоимость земельного участка, в доле, приходящейся на жилое помещение. Суд неверно оценил заключение "ПЛСЭ", не доверять данной экспертизе у суда не было оснований. Просят изменить решение суда в части установления рыночной стоимости жилого помещения и взыскании судебных расходов.

Проверив законность принятого судом решения в пределах доводов апелляционной жалобы (ч.1 ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены по указанным доводам.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что судом установлено, что Загрутдинов Р.Г., Загрутдинов Г.З., Загрутдинова Ф.Р. являются собственниками (по 1/3 доли) двухкомнатной квартиры N ** по адресу: ****. В указанном жилом помещении зарегистрированы и проживают следующие лица: Загрутдинов Р.Г., Загрутдинов Г.З., Загрутдинова Ф.Р., Загрутдинова Р.Р., Загрутдинова А.Р., Загрутдинов Т.Р. Заключением межведомственной комиссии при администрации Свердловского района г.Перми N2 от 26.01.2011 года дом по ул. **** признан аварийным и подлежащим сносу (т.1 л.д.10).Согласно постановлению N1186 от 17.12.2013г. администрации г.Перми о развитии застроенной территории, в соответствии со ст.46.1 Градостроительного кодекса РФ, ст.34 Правил землепользования и застройки г.Перми, утвержденных решением Пермской городской думы от 26.06.2007г. N143, с учетом заключения по итогам публичных слушаний от 25.10.2013г. N20, принято решение о развитии застроенной территории, ограниченной ул.Белинского, ул.Чернышевского, ул.Максима Горького, ул.Николая Островского Свердловского района г.Перми (квартал N268), площадью 1,47 га; утвержден прилагаемый перечень многоквартирных домов, подлежащих сносу, в который входит и дом N ** по ул. Белинского г. Перми (т.1 л.д.14-15). Распоряжением начальника управления жилищных отношений Администрации города Перми NСЭД-11-01 -04-174 от 17.01.2014г. для собственников жилых помещений в домах N **,**,**,** по ул.Белинского, N ** по ул.Максима Горького, N ** по ул.Чернышевского города Перми установлено: снести дома или подать заявление на получение разрешения на строительство в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке в течение шести месяцев с момента подписания данного распоряжения (т.1 л.д.11). Распоряжением начальника Департамента земельных отношений от 19.02.2015г. N374 "Об изъятии земельных участков для муниципальных нужд" принято решение об изъятии земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером ** площадью 1142 кв.м. по ул.Белинского, ** (т.1 л.д.12). Распоряжением начальника управления жилищных отношений Администрации города Перми NСЭД-11-01-04-50 от 20.02.2015 для собственников жилых помещений в доме N ** по ул. Белинского города Перми установлено: изъять для муниципальных нужд путем выкупа занимаемые жилые помещения (т.1 л.д.13). 25.12.2014 года между ООО "Трастмонтаж" и Управлением жилищных отношений администрации города Перми заключен договор N ** о развитии застроенной территории, в соответствии с которым ООО "Трастмонтаж" приняло на себя обязательства по уплате собственникам выкупной цены за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и расположенных на застроенной территории, земельных участков, находящихся в собственности. 16.09.2014 года в адрес ответчиков было направлено письмо Управлением жилищных отношений Администрации г.Перми о том, что им необходимо подать заявление на получение разрешения на строительство либо снести дом. В адрес ответчиков также направлялось распоряжение начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми об изъятии жилого помещения. Согласно отчету об оценке N105-03/15 от 02.10.2015 года Пермской торгово-промышленной палаты рыночная стоимость изымаемого объекта -составляет *** руб. (т. 1 л.д.39). Согласно отчету об оценке N671-10/15 от 02.10.2015 года Пермской -/торгово-промышленной палаты рыночная стоимость изымаемого объекта -составляет *** руб. Согласно отчету об оценке N15/089-Н от 08.05.2015 года ООО "Независимая консалтинговая компания" рыночная стоимость объекта с учетом убытков составила *** руб., в том числе: *** руб. - стоимость жилого помещения с долей земельного участка, *** руб. - убытки, в связи с изъятием жилого помещения ( *** руб. услуги риэлтора, *** руб.- услуги перевозки, *** руб. аренда жилого помещения). Согласно заключению эксперта N2650/10-2/15-50, ФБУ Пермской лаборатории судебной экспертизы рыночная стоимость жилого помещения составила *** руб. (т. 2 л.д.3-96).

При определении размера выкупной стоимости изымаемого имущества, суд первой инстанции руководствовался отчетом Пермской торгово-промышленной палаты, поскольку выводы Пермской торгово-промышленной палаты основаны на оценке средней рыночной стоимости жилых помещений, аналогичных изымаемому, при этом с учетом того, что собственникам сравниваемых в качестве аналогов жилых помещений в силу требований жилищного законодательства принадлежит право общей собственности на находящийся под многоквартирным домом земельный участок, в связи с чем, отсутствует необходимость одновременного его приобретения при покупке жилого помещения, и, как следствие, оценки земельного участка как отдельного объекта.

Указанные выводы суда правомерны, они основаны на правильном применении норм материального права и установленных судом обстоятельствах дела.

Согласно ст.32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п.9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

На основании п.7 ст.32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения состоит из рыночной стоимости жилого помещения, а также убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием.

Судебная коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что отчет, принятый судом за основу не может являться допустимым доказательством рыночной стоимости жилого помещения.

Доказательств недопустимости указанного отчета, как доказательства рыночной стоимости помещения суду представлено не было.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

По смыслу ст.86 Гражданского процессуального кодекса РФ заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу, для суда данное заключение не является обязательным, то есть не имеет заранее установленной законом силы, и оценивается судом по правилам, установленным в ст.67 ГПК РФ. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Оценив имеющиеся в материалах дела заключения специалистов, суд пришел к верному выводу о том, что при определении стоимости выкупаемого жилого помещения следует руководствоваться отчетом об оценке N105-03/15 от 02.10.2015 Некоммерческой организации Пермской торгово-промышленной палаты.

Также несостоятельны доводы апелляционной жалобы о том, что изымались два самостоятельных объекта права, земельный участок и помещение.

Право собственности на долю в праве собственности на земельный участок, как общее имущество, является производным от прав на жилое помещение. При этом рыночная стоимость жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, формируется с учетом местоположения земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и данное обстоятельство является одним из факторов формирования рыночной стоимости жилого помещения в многоквартирном доме.

По смыслу ч.1 ст.36 ЖК РФ земельный участок является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, доля в праве собственности на который пропорциональна общей площади жилого помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

При этом согласно ч.2 ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

С учетом приведенных норм права, суд первой инстанции правомерно указал на то, что из системного анализа ч. 7 ст. 32, ч. 1 ст. 36, ч. 2 ст. 37, ст. 38 ЖК РФ следует, что общее имущество в многоквартирном доме и земельный участок под многоквартирным домом, являющийся элементом общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, неразрывно связаны с ним, и не могут самостоятельно оцениваться и отчуждаться, лишены самостоятельной оборотоспособности. Изъятие жилого помещения предполагает одновременное изъятие доли в праве собственности на общее имущество. Действующее жилищное законодательство не предусматривает включения в состав выкупной цены отдельно стоимости общего имущества многоквартирного дома, в том числе земельного участка, поскольку в рыночную стоимость квартир в типичных многоквартирных жилых домах включена стоимость права на земельный участок под многоквартирным домом, а также площади общего имущества.

Остальные доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке выводов суда и доказательств по делу, для которой судебная коллегия оснований не усматривает.

Таким образом, апелляционная жалоба не содержит доводов, ставящих под сомнение законность принятого судом решения, либо опровергающих выводы суда.

Нарушений норм материального и процессуального права, предусмотренных ч.4 ст.330 ГПК РФ судом допущено не было.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Свердловского районного суда г.Перми от 13 октября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Загрутдинова Р.Г., Загрутдинова Г.З., Загрутдиновой Ф.Р., Загрутдиновой Р.Р., Загрутдиновой А.Р. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: