Апелляционное определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 15 декабря 2015 г. по делу N 33-10374/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

председательствующего Быковой А.В.,

судей Стефанкова Д.В. и Ивановой О.Н.,

при секретаре ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению К к П, Р о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, признании договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка недействительным в силу ничтожности, истребовании нежилого здания и земельного участка из чужого незаконного владения,

по апелляционной жалобе Р и дополнениям к ней, по апелляционной жалобе П и дополнением к ней на решение Ленинского районного суда г. Иркутска от 04 сентября 2015 года по данному гражданскому делу,

УСТАНОВИЛА:

К обратился в суд с иском к П, Р о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, признании договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка недействительным в силу ничтожности, истребовании нежилого здания и земельного участка из чужого незаконного владения.

В обоснование исковых требований указал, что с 04.12.2012 на праве собственности владел жилым домом площадью 54,2 кв.м и земельным участком общей площадью 1360 кв.м, расположенными по адресу: "адрес изъят".

05.03.2014 по договору купли-продажи он продал П указанные жилой дом и земельный участок. Согласно п. 1.3. договора купли-продажи недвижимого имущества его стоимость определена сторонами в размере (данные изъяты) рублей. Пунктом 2.1. договора было определено, что недвижимое имущество приобретается покупателем за счет собственных и заемных средств. Заем предоставляется покупателю ( П) в размере (данные изъяты) рублей, остальная часть денежных средств в размере (данные изъяты) рублей является личными денежными средствами покупателя. Сумма в размере (данные изъяты) рублей уплачивается покупателем ( П) продавцу ( К) в момент подписания настоящего договора, подтверждением чего является расписка о получении денежных средств.

На основании договора купли-продажи право собственности на недвижимое имущество - жилой дом и земельный участок 13.03.2014 зарегистрировано за П в установленном законом порядке. Однако, как указывает истец, до настоящего времени П обязательства по договору купли-продажи от 04.03.2014 в полном объеме не исполнила, денежные средства К не передала. На письменное уведомление от 02.02.2015 с требованием об оплате стоимости проданного имущества, а так же неоднократные устные предупреждения, ответа от П не последовало, стоимость имущества не оплачена.

Оплата стоимости недвижимого имущества является существенным условием договора купли-продажи, которое ответчик не исполнила. Не получив денежные средства в размере (данные изъяты) рублей, истец в значительной мере лишился того, на что рассчитывал при заключении договора купли-продажи, в связи с чем, полагает, что договор купли-продажи должен быть расторгнут.

При подготовке искового заявления К установлено, что П в 2015 году совершила действия по переводу жилого дома общей площадью 54,2 кв.м в нежилое здание путем реконструкции и зарегистрировала свое право собственности на вновь образованный объект - нежилое здание общей площадью 162,9 кв.м, расположенное на земельном участке 1360 кв.м, и имеющему прежний адрес: "адрес изъят". После чего, с целью сокрытия спорного имущества, 19.06.2015 продала нежилое здание 162,9 кв.м и земельный участок площадью 1360 кв.м своей матери Р Истец считает, что данная сделка содержит признаки мнимости, поскольку совершена для вида, тогда как указанное помещение по-прежнему используется в интересах П

Поскольку договор купли-продажи спорного имущества от 19.06.2015 между П и Р был заключен без создания правовых последствий для сторон, считает, что он является мнимой сделкой.

На основании изложенного, просил суд расторгнуть договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 54,2 кв.м, литера А и земельного участка, общей площадью 1360 кв.м, расположенных по адресу: "адрес изъят", заключенный 15.03.2014 между К и П; признать договор купли-продажи нежилого здания, общей площадью 162,9 кв.м и земельного участка, общей площадью 1360 кв.м, расположенных по адресу: "адрес изъят", заключенный 19.06.2015 между П и Р, недействительным в силу ничтожности; истребовать нежилое здание общей площадью 162,9 кв.м и земельный участок, общей площадью 1360 кв.м, расположенные по адресу: "адрес изъят", из незаконного владения Р в пользу К

Решением Ленинского районного суда г. Иркутска от 04 сентября 2015 года исковые требования удовлетворены полностью.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней ответчик Р просит об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного, принятого с нарушением норм материального и процессуального права. Считает, что обжалуемое решение постановлено судом при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела. Указывает, что при рассмотрении спора суд не принял во внимание, что в соответствии с нормами процессуального закона П не обязана доказывать факт передачи истцу денежных средств в счет оплаты стоимости спорного недвижимого имущества. Недвижимое имущество выбыло из владения истца в соответствии с его волей, договор купли-продажи недвижимости между ним и П зарегистрирован в установленном законом порядке. Кроме того, суд не учел, что П, распоряжаясь принадлежащим ей имуществом по своему усмотрению, создала новый объект недвижимости - нежилое помещение общей площадью 162,9 кв.м, которое было отчуждено в ее пользу. Она пользуется спорным имуществом, как своим собственным, договор купли-продажи недвижимости между ними состоялся, ей в пользу П в счет оплаты недвижимого имущества были переданы денежные средства, а последняя, в свою очередь, передала ей проданное имущество. Она на законных основаниях владеет нежилым помещением, является добросовестным приобретателем спорного имущества и оно не может быть истребовано из ее владения. Кроме того, обращает внимание на нарушение судом норм процессуального закона и рассмотрение судом дела в ее отсутствие, так как не была извещена о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

С постановленным решением не согласна и ответчик П В апелляционной жалобе просит отменить решение суда, как незаконное. В обоснование доводов жалобы ссылается на аналогичные обстоятельства, изложенные в жалобе ответчика Р Дополнительно указывает, что факт передачи истцу в счет уплаты стоимости спорного недвижимого имущества денежных средств подтверждается условиями договора купли-продажи от 05.03.2014, а именно п. 3.1.1. договора, согласно которому расчет между сторонами произведен, сумма в размере (данные изъяты) рублей уплачивается покупателем при подписании договора. Подписывая договор купли-продажи, истец подтвердил факт получения суммы в размере (данные изъяты) рублей. Не дана судом надлежащая оценка доказательствам, свидетельствующим о передаче истцу оставшейся части суммы в размере (данные изъяты) рублей: договору займа, свидетельствам о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество с отметками об имеющихся обременениях недвижимости, выписке с ее лицевого счета. Выводы суда о возможности расторжения договора купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены, при том, что продавец передал, а покупатель принял спорное недвижимое имущество, не основаны на нормах права. С требованиями о взыскании стоимости проданного имущества истец не обращался. Считает, что ей создан новый объект недвижимости - нежилое помещение, который отличается площадью, планировкой, качественными характеристиками. Ее право на данный объект основано не на договоре купли-продажи, заключенном с истцом, а на основании ст.ст. 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, истцом утрачена возможность виндикации этой вещи. Помимо прочего, также обращает внимание суда апелляционной инстанции на рассмотрение дела в ее отсутствие, без ее надлежащего извещения.

В возражениях относительно поданных ответчиками апелляционных жалоб, истец выражает согласие с решением суда и просит оставить его без изменения, а жалобы - без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, судебная коллегия пришла к выводу об обоснованности доводов жалобы о рассмотрении дела в отсутствие надлежащего извещения ответчиков о дне, времени и месте судебного заседания.

В связи с отсутствием сведений о надлежащем и своевременном извещении о времени и месте судебного разбирательства в суде первой инстанции ответчиков П и Р судебной коллегией 10 ноября 2015 года постановлено определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

При таком положении решение суда, постановленное в отсутствие сторон, не извещенных о времени и месте судебного заседания, нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем, оно подлежит отмене на основании пункта 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения участников процесса - ответчика Р, представителей ответчиков ФИО11 и ФИО7, поддержавших доводы апелляционных жалоб и дополнений к ним, истца К, его представителя ФИО8, возражавших против доводов жалоб, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, судебная коллегия считает необходимым, по указанным выше основаниям, отменить решение суда и вынести по делу новое решение об отказе в иске исходя из следующего.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ (здесь и далее в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как следует из материалов дела, 05.03.2014 между К и П был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств Номер изъятДК, согласно которому К. (продавец) продал, а П (покупатель) приобрела в собственность следующие объекты недвижимого имущества:

- жилой дом, назначение: жилое, 1-этажный, общая площадь 54,2 кв.м, инв Номер изъят, лит. А, адрес объекта: "адрес изъят", "адрес изъят". Кадастровый (или условный) Номер изъят;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты административно-делового назначения, общая площадь 1360 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: "адрес изъят". Кадастровый (или условный) Номер изъят.

Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу при разрешении требований о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 05.03.2014 являются обстоятельства, касающиеся исполнения сторонами обязательств по данному договору. От выяснения указанных обстоятельств зависит решение судом вопроса об отказе или удовлетворении требований К о расторжении указанного договора купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Из материалов дела усматривается, что договор купли-продажи спорного недвижимого имущества от 05.03.2014 был фактически исполнен продавцом К., имущество передано покупателю по акту приема-передачи недвижимого имущества от 05.03.2014. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области произведена государственная регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества и перехода права собственности на него к покупателю П, которой выдано свидетельство о праве собственности на недвижимость. Таким образом, спорное недвижимое имущество было фактически передано во владение ответчика П

Заявляя требования о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 05.03.2014 истец К. ссылается на не выполнение покупателем обязанности по оплате товара.

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ.

Изменение и расторжение договора в соответствии с п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Из содержания названных статей ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора. Право требования на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ возврата переданного покупателю имущества в натуре возникает у продавца, не получившего оплаты указанного имущества, в случае расторжения договора купли-продажи этого имущества.

При этом, исходя из приведенных норм материального права, в договоре могут быть предусмотрены условия, позволяющие стороне требовать в одностороннем порядке расторжения договора. Следовательно, основанием одностороннего расторжения договора могут выступать не только случаи, названные в законе, но и случаи, названные в конкретном договоре.

Заключенный между К. и П договор купли-продажи недвижимого имущества от 05.03.2014 условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем стоимости приобретаемого недвижимого имущества). В ГК РФ (глава 30, ? 7 "Продажа недвижимости" - ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, ? 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в том, что если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры от 05.03.2014, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истцу (продавцу недвижимости) не предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя) возврата переданного по договору недвижимого имущества даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.

Что касается доводов истца о праве продавца согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости квартиры продавцу, то они основаны на ошибочном толковании норм ГК РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за приобретаемое ответчиком П недвижимое имущество. Однако саму по себе невыплату покупателем денег продавцу применительно к правилам п. 2 ст. 450 ГК РФ нельзя признать существенным нарушением договора купли-продажи.

Кроме того, в судебных заседаниях сторона ответчика ссылалась на то, что получение истцом денежных средств по договору купли-продажи от 05.03.2014, подтверждено текстом самого договора.

Так, в п. 3.1.1 договора купли-продажи недвижимости указано, что денежная сумма в размере (данные изъяты) рублей в счет оплаты за приобретаемое недвижимое имущество выплачивается покупателем, как за счет собственных средств покупателя, так и за счет средств, предоставляемых покупателю по договору займа Номер изъятДЗ от 05.03.2014. При этом сумма в размере (данные изъяты) рублей уплачивается покупателем продавцу в момент подписания настоящего договора.

Данный договор подписан истцом, что им не оспорено, имеет все существенные условия и прошел государственную регистрацию, при этом каких-либо письменных доказательств, свидетельствующих о неправомерности действий ответчика П при заключении данного договора, истцом не представлено и в материалах дела не имеется.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. Однако судебная коллегия учитывает, что в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества не имеется.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между К и П Дата изъята .

С учетом указанного не подлежат удовлетворению и исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания, общей площадью 162,9 кв.м и земельного участка, общей площадью 1360 кв.м, расположенных по адресу: "адрес изъят", заключенного 19.06.2015 между П и Р

Соответственно, исходя из вышеизложенного, необоснованными являются доводы стороны истца о возможности истребования недвижимого имущества из чужого незаконного владения и применения к сложившимся между сторонами правоотношениям норм гражданского законодательства о неосновательном обогащении, как основанные на неправильном толковании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ и без учета разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым продавец, не получивший оплаты по договору, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ в случае расторжения договора, которого в данном случае не имелось.

При таких обстоятельствах, с учетом представленных доказательств, судебная коллегия приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований К в полном объеме.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г. Иркутска от 04 сентября 2015 года по данному гражданскому делу отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований К к П, Р о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка, истребовании имущества из чужого незаконного владения - отказать.

Председательствующий: А.В. Быкова

Судьи: Д.В. Стефанков

О.Н. Иванова