Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 29 января 2016 г. по делу N 33-211/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Переплесниной Е.М.,

судей Черонко Е.В., Глушенко Н.О.

при секретаре Чесноковой Ю.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 13 ноября 2015 г. по иску Севрюкова Д. Г. к Пелипенко В. И. о взыскании денежных средств.

Заслушав доклад судьи Черонко Е.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Севрюков Д.Г. обратился в суд с иском по тем основаниям, что ХХ.ХХ.ХХ между сторонами было заключено соглашение о задатке, согласно которому в обеспечение выполнения обязательств по заключению договора купли-продажи комнаты N в квартире N дома N по ул. ( ... ) истец передал Пелипенко В.И. ( ... ) руб. Стороны договорились, что основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок по ХХ.ХХ.ХХ включительно. Установив, что письменной отказ от преимущественного права покупки продаваемого жилого помещения выразило лицо, не имеющее на это полномочий, истец отказался от совершения сделки купли-продажи объекта недвижимости, уведомив об этом ответчицу. ХХ.ХХ.ХХ истец направил в адрес ответчицы претензию с требованием возвратить уплаченную в качестве задатка денежную сумму, на которую Пелипенко В.И. не ответила. Ссылаясь на ст. 250 Гражданского кодекса РФ, истец просил взыскать с ответчицы двойную сумму задатка в размере ( ... ) руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере ( ... ) руб., расходы по составлению претензии в размере ( ... ) руб., почтовые расходы ( ... ) руб.

Суд постановилрешение об отказе в удовлетворении исковых требований.

С решением не согласен истец, в апелляционной жалобе просит его отменить. Указывает на то, что отказался от совершения сделки купли-продажи в связи с недобросовестными действиями ответчицы, что в дальнейшем могло повлечь для него последствия, указанные в ч. 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ. Считает, что суд не выяснил всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, не дал правовую оценку показаниям свидетелей А., П. и не исследовал иные представленные им доказательства. Кроме того, ссылается на то, что судебный акт не содержит разъяснения относительно срока и порядка его обжалования.

В суде апелляционной инстанции истец Севрюков Д.Г., его представитель Кондратьев Д.Б. доводы жалобы поддержали.

Пелипенко В.И. в суд апелляционной инстанции не явилась, о месте и времени рассмотрения жалобы в апелляционном порядке извещена.

Представитель ответчицы Пройдакова О.А. в суде апелляционной инстанции возражала против доводов апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения, ссылаясь на то, что договор купли-продажи не был заключен по вине истца.

Третье лицо ООО "Карельский Центр Недвижимости "Фаворит" в суд апелляционной инстанции своего представителя не направило, о месте и времени рассмотрения жалобы в апелляционном порядке извещено.

Заслушав явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Задаток согласно ст. 329 Гражданского кодекса РФ является одним из способов обеспечения исполнения возникшего обязательства. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение заключенного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу ст. 381 Гражданского кодекса РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Установлено и подтверждается материалами дела, что Пелипенко В.И. является собственником комнат N и N в коммунальной квартире N дома N по ул. ( ... ).

ХХ.ХХ.ХХ между Пелипенко В.И. (продавец) и Севрюковым Д.Г. (покупатель) было заключено соглашение, в соответствии с которым Севрюков Д.Г. передал Пелипенко В.И. в качестве задатка денежные средства в размере ( ... ) руб. в обеспечение выполнения обязательств по заключению договора купли-продажи комнаты N в квартире N дома N по ул. ( ... ).

Пелипенко В.И. приняла на себя обязательство подготовить необходимые документы для оформления сделки купли-продажи объекта недвижимости (п. 2.5 соглашения).

Стороны договорились, что основной договор купли-продажи должен быть подписан по ХХ.ХХ.ХХ включительно.

Соглашением также предусмотрена возможность его пролонгации (п. 2.4 соглашения).

ХХ.ХХ.ХХ ответчица направила в адрес истца предложение заключить договор купли-продажи комнаты, приложив проект договора купли-продажи от ХХ.ХХ.ХХ, которое был получено истцом ХХ.ХХ.ХХ.

В установленный соглашением срок ХХ.ХХ.ХХ договор купли-продажи комнаты заключен не был, Севрюков Д.Г. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК для его подписания не явился, ХХ.ХХ.ХХ направил в адрес ответчицы претензию с требованием возвратить уплаченные по соглашению о задатке денежные средства в размере ( ... ) руб., которая осталась без ответа.

Довод Севрюкова Д.Г. о том, что он отказался от сделки, уведомив об этом ответчицу, поскольку П., действовавший в его интересах на основании договора об оказании юридических услуг от ХХ.ХХ.ХХ, сообщил ей об отказе истца от совершения сделки купли-продажи, признан судом первой инстанции несостоятельным, поскольку материалами дела не подтверждается наличие у указанного лица таких полномочий, выраженных в доверенности.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований, исходил из того, что за неисполнение условий соглашения от ХХ.ХХ.ХХ по заключению основного договора купли-продажи несет ответственность Севрюков Д.Г.

Судебная коллегия с выводом суда первой инстанции о виновности одной стороны в не заключении договора купли-продажи согласиться не может.

Обращаясь в суд с иском, Севрюков Д.Г. обосновывал свои требования положениями ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

Между тем, указанные доводы суд первой инстанции не проверил и не дал им какой-либо оценки, не привел в вынесенном решении мотивов, по которым указанные доводы истца подлежат отклонению.

Суд не учел то обстоятельство, что квартира N дома N по ул. ( ... ) является коммунальной, состоит из ( ... ) жилых комнат.

В соответствии с ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ.

В силу ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы Гражданского кодекса РФ предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых предписаний обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ должно быть возложено на продавца.

Кроме того, согласно ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

На основании абз. 10 п. 1 ст. 20 указанного Федерального закона в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Согласно сведениям, представленным по запросу суда апелляционной инстанции Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК, собственниками комнат в квартире N дома N по ул. ХХ.ХХ.ХХ являются: К. (комната N), М. (комната N), Г. (комната N), А. (комната N), Ф. (комната N), Д., Д. (по ( ... ) доли в праве общей долевой собственности на комнату N), Т. (комната N), Р., Р.А.В., Р. (по ( ... ) доли в праве общей долевой собственности на комнаты N, N), Г.В.В., Г.Н.В. (по ( ... ) доли в праве общей долевой собственности на комнату N), Б. (комната N), С. (комната N), С.Д.В. (комната N).

Сведения о собственниках комнат N и N в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК отсутствуют.

Материалами дела подтверждается, что Пелипенко В.И. известила в письменной форме о намерении продать принадлежащую ей комнату N постороннему лицу следующих собственников жилых помещений, имеющих право преимущественной покупки комнаты: М. (комната N), Ф. (комната N), Д. (комната N), Р. (комнаты N, N), Г.Н.В. (комната N), С. (комната N), С.Д.В. (комната N), получив отказ от ее приобретения.

Доказательства вручения письменных уведомлений остальным собственникам комнат, имеющим право преимущественной покупки, Пелипенко В.И. в материалы дела не представила.

Имеющиеся в материалах дела копии уведомлений собственников комнат N о намерении ответчицы продать принадлежащую ей комнату подписаны лицами, не являющимися собственниками указанных жилых помещений и не наделенными полномочиями на их подписание.

Таким образом, Пелипенко В.И. не были подготовлены необходимые документы для оформления сделки купли-продажи объекта недвижимости, не исполнена обязанность, предусмотренная ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

В силу изложенного, не могут быть приняты во внимание доводы истца и ответчицы о том, что сделка купли-продажи не состоялась по вине одной из сторон, следовательно, у Пелипенко В.И. отсутствует право удержания уплаченной Севрюковым Д.Г. денежной суммы в размере ( ... ) руб.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, в силу п. п. 1 и 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении исковых требований.

На основании ст. ст. 94, 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчицы в пользу истца подлежат взысканию расходы по составлению претензии в размере ( ... ) руб., почтовые расходы в размере ( ... ) руб., по оплате государственной пошлины в размере ( ... ) руб.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 13 ноября 2015 г. по настоящему делу отменить, принять по делу новое решение о частичном удовлетворении исковых требований.

Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции

Исковые требования Севрюкова Д. Г. удовлетворить частично.

Взыскать с Пелипенко В. И. в пользу Севрюкова Д. Г. ( ... ) руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере ( ... ) руб., расходы по составлению претензии в размере ( ... ) руб., почтовые расходы в размере ( ... ) руб.

В остальной части иска отказать.

Председательствующий

Судьи