Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 03 декабря 2015 г. по делу N 33-19990/2015

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 03 декабря 2015 г. по делу N 33-19990/2015

 

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Стешовиковой И.Г.

судей

Гавриловой Н.В.

Сальниковой В.Ю.

при секретаре

Кольцовой М.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 03 декабря 2015 года апелляционную жалобу К.А.Е. на решение Сестрорецкого районного суда от 11 августа 2015 года по гражданскому делу N 2-74/2015 по иску К.А.Е. к Обществу с ограниченной ответственностью " N", Обществу с ограниченной ответственностью " Х." о признании права собственности на квартиру; по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью " Х." к К.А.Е. о взыскании денежных средств, затраченных на завершение строительства,

Заслушав доклад судьи Стешовиковой И.Г., объяснения истца К.А.Е., представителя ответчика - П.В.Ю.,

судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

К.А.Е. обратился в суд с иском к ООО " N", ООО " Х.", и с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК Российской Федерации, просил признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", "адрес", взыскать расходы по оплате государственной пошлины в сумме руб., расходы на оплату услуг представителя в сумме руб..

Требования мотивированы тем, что "дата" между истцом и ООО " N" заключен предварительный договор N С-13-119 купли-продажи квартиры, согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи квартиры с условным номером 132, расположенной в жилом 9-16 этажном доме со встроенными помещениями по строительному адресу: Санкт-Петербург, "адрес", участок 1 (юго-восточнее пересечения с "адрес"). Строительство объекта осуществлялось ООО " N" на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от "дата" N ... Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от "дата" N ... в указанное постановление внесены изменения: ООО " N" заменено на ООО " Х.", на который возложена обязанность решения за счет собственных средств всех имущественно-правовых вопросов, связанных с реализацией инвестиционного проекта и финансированием строительства объекта физическими и юридическими лицами. В настоящее время строительство многоквартирного дома завершено, однако квартира истцу не передана.

ООО " Х." обратилось в суд со встречным иском о взыскании с К.А.Е. денежных средств затраченных на завершение строительства трехкомнатной "адрес" в сумме руб., а также доплаты за увеличение площади квартиры в сумме руб., указав, что Общество понесло дополнительные затраты на завершение строительства жилого дома, в котором расположена спорная квартира.

Решением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 11 августа 2015 года с К.А.Е. в пользу ООО " Х." взысканы денежные средства в сумме руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме руб..

За К.А.Е. признано право собственности на трехкомнатную "адрес", расположенную по адресу: "адрес", общей площадью " ... " кв.м.

С ООО " Х." в пользу К.А.Е. взысканы расходы на оплату услуг представителя в сумме руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме руб..

В апелляционной жалобе истец решение суда просит отменить, считая его незаконным и необоснованным в части удовлетворения встречных исковых требований ООО " Х." о взыскании денежных средств затраченных на завершение строительства трехкомнатной квартиры.

В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Поскольку постановленное решение суда в части удовлетворения требований истца о признании права собственности, взыскании судебных расходов, а также отказа в удовлетворении требований встречного искового заявления ООО " Х" о взыскании суммы за увеличение площади квартиры, сторонами не обжалуется, то его законность и обоснованность в силу положений ч. ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК Российской Федерации не является предметом проверки суда апелляционной инстанции. В данном случае апелляционная инстанция связана доводами апелляционной жалобы истца.

Судебная коллегия, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, выслушав участников процесса, приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.06.2005 N 939 ООО " N" являлось инвестором строительства жилого дома со встроенными учреждениями обслуживания по адресу: "адрес"

"дата" между КУГИ Санкт-Петербурга и ООО " N" заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N ...

"дата" между ООО " N" и К.А.Е. заключен предварительный договор N ... купли-продажи квартиры, в соответствии с п. 1.1 которого стороны обязались заключить в будущем в простой письменной форме договор купли-продажи квартиры, условный N ... , расположенной в жилом 9-16-ти этажном доме со встроенными помещениями, расположенном по строительному адресу: "адрес", участок 1 (юго-восточнее пересечения с "адрес"), общей площадью " ... " кв.м, жилой площадью " ... " кв.м, площадь кухни - " ... " кв.м, количество комнат - N ... этаж - N ... , оси - N ...

В соответствии с п.п. 3.1, 3.3, 3.6 договора цена квартиры составляет руб., из расчета руб. за 1 кв.м. Цена квадратного метра, не подлежит изменению в связи с возможным изменением стоимости строительства Объекта. Покупатель осуществляет оплату цены квартиры до "дата". Оплата произведена истцом в полном объеме.

В соответствии с п. 1.4 договора заключение основного договора произойдет в течение 6 месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию при условии выполнения сторонами всех обязательств, предусмотренных договором.

В соответствии с п. 2.6 договора продавец обязуется обеспечить сдачу Объекта в эксплуатацию в "дата"

В соответствии с п.п. 2.1, 2.2 договора ООО " N" приняло на себя обязательства в течение 5 месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию получить на свое имя свидетельство о праве собственности на квартиру, подготовить все необходимые документы для заключения с покупателем основного договора, известить покупателя о готовности заключить основной договор, подписать его и передать покупателю квартиру по передаточному акту до подписания основного договора.

В соответствии с п. 3.2 договоров в случае, если фактическая площадь квартиры и площадь балкона окажется больше проектных площадей, то покупатель производит оплату дополнительной площади квартиры и площади балкона.

"дата" и "дата" между истцом и ООО " N" заключены дополнительные соглашения N ... и N ... к предварительному договору N ... , в соответствии с которыми установлен срок сдачи объекта в эксплуатацию - "дата".

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 10.04.2013 N 229 произведена замена инвестора с ООО " N" на ООО " Х.". Решение всех имущественно-правовых вопросов, связанных с реализацией инвестиционного проекта и финансированием строительства объекта физическими и юридическими лицами возложено на ООО " Х." за счет собственных средств.

"дата" между ООО " N" и ООО " Х." составлен акт приема-передачи многоквартирного дома со встроенными учреждениями обслуживания и встроенной автостоянкой по адресу: "адрес"

"дата" между КУГИ Санкт-Петербурга, ООО " N" и ООО " Х." заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от "дата", в соответствии с которым арендатор уступил свои права и обязанности по договору аренды земельного участка ООО " Х.".

"дата" Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга" ООО " Х." выдано разрешение на ввод, в эксплуатацию N ... построенного многоквартирного дома со встроенными учреждениями обслуживания и встроенной автостоянкой по адресу: "адрес"

Как следует из материалов дела, ООО " Х." понесло дополнительные затраты на завершение строительства жилого дома, в котором расположена спорная "адрес" сумме руб..

В соответствии с заключением эксперта ООО "ЦНЭ "Петроградский Эксперт" N ... М5 от "дата" перечень затрат представленный ООО " Х." соответствует работам, необходимым для завершения строительства объекта и ввода его в эксплуатацию. Общая сумма всех затрат ООО " Х." на достройку и сдачу в эксплуатацию, принятого от ООО " N" по акту приема-передачи от "дата" многоквартирного дома составляет руб. (жилье - руб., общие - руб., коммерческие - руб., прочие - руб.). Стоимость дополнительных затрат на строительство "адрес" составляет руб.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, суд первой инстанции признал, что без привлечения дополнительных средств в указанном размере ООО " Х." не мог завершить строительство жилого дома, в связи с чем признал встречные исковые требования подлежащими удовлетворению.

При этом суд верно исходил из того, что факт внесения истцом денежных средств первоначальному застройщику, который своих обязательств не исполнил, сам по себе не мог повлечь освобождения К.А.Е. от соответствующих дополнительных обязательств перед ООО " Х.".

Материалами дела подтверждено, что строительство спорных объектов осуществлено за счёт средств истца, за исключением денежных средств, затраченных ООО " Х." на достройку и сдачу в эксплуатацию многоквартирного дома.

Судебная коллегия, соглашается с данными выводами суда, принимая во внимание, что денежные средства, вложенные ответчиком ООО " Х." в достройку и сдачу в эксплуатацию, в том числе спорной квартиры, являются убытками, которые подлежат возмещению, в том числе и за счёт истца, за которым признано право собственности на объект строительства.

Материалами дела подтверждено, что в том случае, если бы ответчик ООО " Х." не затратил дополнительные средства на достройку и сдачу в эксплуатацию многоквартирного дома, то указанное привело бы к невозможности достижения цели договора, поскольку строительство объекта было бы не завершено, что явилось бы препятствием к признанию права на объект недвижимости.

В апелляционной жалобе истец по существу выражает несогласие с выводами суда в части оценки выводов, изложенных в заключение эксперта. По мнению истца, из заключения эксперта достоверно не следует, что несения ответчиком вышеуказанных затрат было необходимо для осуществления достройки дома и введению его в эксплуатацию. Кроме того, при разрешении встречных исковых требований суд неправильно применил нормы материального права, руководствуясь при разрешении указанных требований положениями статьи 984 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец полагает, что расчёт за объекты строительства по заключённым им предварительным договорам произведен им в полном объеме.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Этот же Закон устанавливает гарантии прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 привлечение денежных средств граждан для строительства допускается исключительно путем:

1) заключения договора участия в долевом строительстве;

2) выпуска особого рода облигаций - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений;

3) вступления гражданина в жилищно-строительный или жилищно-накопительный кооператив.

В рассматриваемом случае, суд первой инстанции, давая оценку правоотношениям сторон, обоснованно исходил из того, что хотя денежные средства истца были привлечены ООО " N" для строительства посредством заключения предварительных договоров купли-продажи, однако фактически стороны договора при совершении сделок в действительности имели в виду договоры участия в долевом строительстве, к которым применяются положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Последующая перемена застройщика на ООО " Х." не влияет на право инвестора требовать передачи ему предмета инвестиций, поскольку инвестор на законных основаниям участвовал в инвестировании объекта недвижимости и внесённые им денежные средства вложены в строительство этого объекта.

Вместе с тем суд первой инстанции, установив наличие превышения фактических объёмов и стоимости выполненных строительно-монтажных работ по спорным объектам над стоимостью внесённых истцом денежных средств по предварительным договорам, обоснованно пришёл к выводам об удовлетворении заявленных встречных исковых требований о взыскании дополнительно понесённых на строительство спорных объектов затрат.

Отсутствие в предварительных договорах указания на возможность возникновения у инвестора дополнительных затрат на достройку и сдачу объекта строительства в эксплуатацию само по себе, когда вследствие неспособности инвестора ООО " N" выполнить обязательства по завершению строительства жилого дома Постановлением Правительства Санкт - Петербурга была произведена замена инвестора с ООО " N" на ООО " Х.", не свидетельствует об отсутствии у ООО " Х." права на возмещение за счёт средств инвесторов убытков, вызванных проведением работ необходимых для завершения строительства.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу требований статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Суд первой инстанции, разрешая спор, обоснованно применил положения п. 1 ст. 980 ГК РФ, согласно которой действия без поручения, иного указания или заранее обещанного согласия заинтересованного лица в целях предотвращения вреда его личности или имуществу, исполнения его обязательства или в его иных непротивоправных интересах (действия в чужом интересе) должны совершаться исходя из очевидной выгоды или пользы и действительных или вероятных намерений заинтересованного лица и с необходимой по обстоятельствам дела заботливостью и осмотрительностью.

В силу п. 1 ст. 984 ГК РФ необходимые расходы и иной реальный ущерб, понесенные лицом, действовавшим в чужом интересе в соответствии с правилами, предусмотренными настоящей главой, подлежат возмещению заинтересованным лицом, за исключением расходов, которые вызваны действиями, указанными в пункте 1 ст. 983 настоящего Кодекса.

Суд первой инстанции верно определилзаинтересованность истца в приобретении права собственности на объект недвижимости, правомерность действий ответчика, завершившего строительство объекта с вложением собственность средств, а также объем указанных вложений.

Таким образом, ООО " Х.", завершая строительство многоквартирного жилого дома, действовало в целях защиты имущественных прав будущих собственников квартир, понёс убытки в виде дополнительного необходимого инвестирования строительства указанного жилого дома.

При таких обстоятельствах, отказ в удовлетворении встречных требований ООО " Х." создал бы условия нарушения прав добросовестных участников гражданских правоотношений, что противоречит основным началам гражданского законодательства (ст. 1 ГК Российской Федерации) и не может иметь место с учетом положений ч.3 ст. 17 Конституции Российской Федерации (Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц) и п. 1 ст. 10 ГК Российской Федерации (недопустимость злоупотребления правом при осуществлении гражданских прав).

Доводы апелляционной жалобы в части несогласия с выводами судебной экспертизы, несостоятельны.

У судебной коллегии не имеется оснований сомневаться в правильности заключения судебной экспертизы, поскольку заключение экспертизы составлено организацией, имеющей статус экспертного учреждения, выводы, изложенные в нем, сделаны экспертом, имеющим специальные познания и опыт работы. Экспертиза проведена по определению суда, эксперт предупреждался по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения перед проведением экспертизы. Заключение эксперта мотивировано, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие данные из имеющихся в их распоряжении документов.

При таких обстоятельствах заключение эксперта является допустимым доказательством по делу.

Доводы апеллянта о том, что объем затрат ООО " Х." недостоверен, поскольку в экспертном заключении имеются ссылки на отсутствие данных о техническом состоянии объекта на стадии передачи его от прежнего застройщика, также несостоятельны, поскольку это обстоятельство не явилось препятствием для выводов эксперта о размере затрат ответчика для завершения строительства дома. Ходатайства о назначении повторной либо дополнительной экспертизы истец не заявлял.

По указанным обстоятельствам также не принимается во внимание довод апелляционной жалобы об отсутствии в материалах дела сведений о размере прибыли, извлеченной ООО " Х." от реализации инвестиционного проекта, данных о состоянии дома в котором он был передан от ООО " N" в ООО " Х.", сколько квадратных метров передано, сколько реализовано помещений.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы истца не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, так как не опровергают вышеизложенных выводов суда, основаны на неправильном толковании норм материального права, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и правового значения не имеют.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 11 августа 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Председательствующий -

 

Судьи -