Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 03 декабря 2015 г. по делу N 33-20466/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Рогачева И.А.

судей

Нюхтилиной А.В. и Вологдиной Т.И.

при секретаре

Соболевой Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Смирновой Н.В. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 16 июня 2015 года по делу N2-4026/15 по иску Смирновой Н.В. к Литвинцевой С.М. о взыскании стоимости неотделимых улучшений полученного внаем жилого помещения.

Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения представителя истицы Дудникова Р.Г., поддержавшего апелляционную жалобу, и представителя ответчицы Матвеевой У.А., возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Смирнова Н.В. 30.04.2014 г. заключила с К. ( " ... "), являвшейся участницей общей долевой собственности на квартиру N "адрес" и действовавшей от своего имени и по доверенности от остальных собственников, договор найма жилого помещения в отношении вышеназванной квартиры на срок с 30.05.2014 г. по 30.04.2015 г. (л.д.21-24, 29).

19.05.2014 г. К. и другие собственники заключили договор купли-продажи указанной квартиры с покупателем Литвинцевой С.М. (л.д.30-32).

В связи с указанным обстоятельством К. и Смирновой Н.В. 24.05.2014 г. была сделана запись о расторжении договора найма между ними, которой также зафиксировано, что вся полученная наймодателем сумма, включавшая в себя оплату за периоды с 30.05.2014 г. по 30.06.2014 г. и с 30.06.2014 г. по 30.07.2014 г. (по 165.000 руб. ежемесячно) и залог в размере 165.000 руб., была возвращена нанимателю (л.д.33).

21.05.2014 г. Смирнова Н.В. заключила аналогичный договор найма в отношении вышеназванной квартиры с новым собственником Литвинцевой С.М. на срок с 01.06.2014 г. по 01.05.2015 г. (л.д.25-28).

В феврале 2015 г. Смирнова Н.В. обратилась в суд с иском к Литвинцевой С.М о взыскании с неё стоимости неотделимых улучшений полученной внаем квартиры в сумме 351.419 руб., указывая на то, что в период действия договора найма истицей за счет собственных средств и по согласованию с ответчиком были произведены неотделимые улучшения путем проведения в квартире ремонтных работ, не относящихся к текущему ремонту; соответствующие работы начались еще до передачи жилого помещения нанимателю, были согласованы с предыдущим собственником К., данные обстоятельства могут быть подтверждены свидетельскими показаниями. О том, что нанимателю был обеспечен доступ в квартиру для проведения ремонтных работ, свидетельствует факт доставки туда строительных материалов начиная с 15.05.2014 г.

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 16.06.2015 г. в удовлетворении требования Смирновой Н.В. отказано.

В апелляционной жалобе истица просит отменить принятое судом решение и удовлетворить её иск в полном объеме, считая решение необоснованным и не соответствующим нормам материального и процессуального права, указывая на ограничение судом возможностей доказывания для истицы, при том, что наличие согласия наймодателя на производство неотделимых улучшений сданного внаем имущества может быть подтверждено любыми средствами доказывания.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для её удовлетворения.

В силу пункта 1 ст.671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Частью 1 ст.678 ГК РФ, определяющей обязанности нанимателя жилого помещения, установлено, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

С установленной законом возможностью использования жилого помещения нанимателем только для проживания связана норма пункта 1 ст.677 ГК РФ, согласно которой нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

При этом в силу ч.2 ст.678 ГК РФ наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Распределение между нанимателем и наймодателем обязанностей по содержанию сданного внаем жилого помещения определяется нормами ч.1 ст.678 ГК РФ, в силу которой наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, а также ст.681 Кодекса ("Ремонт сданного внаем жилого помещения"), в силу пункта 1 которого текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения, а пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Специальных норм, регулирующих отношения, связанные с производством неотделимых улучшений сданного внаем жилого помещения, глава 35 ГК РФ не содержит, однако приведенные выше положения этой главы свидетельствуют о том, что такие улучшения допустимы только с согласия наймодателя, как и в рамках отношений аренды (глава 34 ГК РФ), разновидностью которых может считаться договор найма жилого помещения и в которых отделимые улучшения арендованного имущества признаются собственностью арендодателя, в отношении неотделимых улучшений арендатору предоставлено право на возмещение их стоимости после прекращения договора при условии их производства за счет собственных средств арендатора и с согласия арендодателя; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (ст.623 ГК РФ).

Следовательно, общие правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, в силу которых имущество, сбереженное или приобретенное без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований одним лицом за счет другого лица, подлежит возврату либо стоимостному возмещению приобретателем независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (ст.ст.1102, 1104 и 1105 ГК РФ), неприменимы к отношениям, связанным с неотделимыми улучшениями арендованного имущества или сданного внаем жилого помещения, когда стоимость таких улучшений возмещается лишь при условии производства таких улучшений с согласия арендодателя (наймодателя).

При этом с учетом особенностей жилого помещения, предназначенного для проживания граждан, неотделимыми улучшениями по смыслу ч.2 ст.678 и пункта 2 ст.681 ГК РФ может признаваться только капитальный ремонт, переустройство или реконструкция (переоборудование) жилого помещения, произведенные нанимателем за свой счет с согласия наймодателя.

Согласно пункту 1.5 заключенного сторонами договора найма от 21.05.2014г. жилое помещение сдается вместе с имуществом; состояние жилого помещения и санитарно-технического оборудования отмечено в пункте 1.1 договора как хорошее (л.д.25); приложение к договору (л.д.34), содержащее расписки наймодателя о получении платы за наем за июнь и июль 2014 г. и суммы залога (по 165.000 руб.), включает также опись находящегося в квартире имущества: светильников (8 штук), кухонного гарнитура, холодильника, мебели и бытовой техники, латунных оконных затворов и радиатора (всего 11 позиций).

Аналогичные сведения содержались и в ранее заключенном договоре аренды от 30.04.2014 г. между Смирновой Н.В. и К., а также в приложении к этому договору (л.д.21, 33).

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что квартира передавалась нанимателю в пригодном для проживания состоянии, при этом никаких указаний на наличие в квартире недостатков, требующих устранения путем её ремонта, в договор включено не было.

Это противоречит утверждению истицы о том, что ею было согласовано с наймодателями производство неотделимых улучшений квартиры, т.е. её капитального ремонта или переоборудования, стоимость которых подлежала бы возмещению истице в связи с прекращением договора.

В свою очередь, приведенный истицей в исковом заявлении перечень работ, выполненных в квартире ответчика, включающий шпаклевку, грунтовку и окраску потолка и стен, демонтаж и настил ламината, восстановление одного окна, восстановление одной единицы кухонной мебели, подключение посудомойки и т.п. (л.д.4-5), не свидетельствует о капитальном характере данных работ, а указывает лишь на проведение текущего ремонта в рамках подготовки квартиры для её дальнейшего использования.

При этом в пункт 2.3.9 договора вместо предусмотренного этим пунктом указания состава семьи нанимателя жилого помещения включено условие о том, что наймодатель разрешает нанимателю сдавать квартиру в субаренду (л.д.26), из чего следует, что, имея соответствующее намерение, Смирнова Н.В. самостоятельно взяла на себя производство расходов, необходимых для подготовки квартиры к такому использованию.

То обстоятельство, что данные работы, как указала истица, начали проводиться до начала срока действия договора найма, свидетельствует лишь о данном нанимателю разрешении провести ремонт, в котором он сам был заинтересован, за свой счет.

Из числа работ, указанных в исковом заявлении Смирновой Н.В., к перепланировке жилого помещения может быть отнесено возведение в квартире перегородки площадью 17,7 кв.м, подготовка дверного проема и монтаж одной двери, однако безусловных оснований считать это улучшением сданного внаем жилого помещения не имеется, независимо от того, производились ли такие работы с ведома и согласия наймодателя, тем более, что никаких данных о внесении соответствующих изменений в технический паспорт на квартиру в порядке, указанном в главе 4 Жилищного кодекса Российской Федерации, в суд не представлено, на что обоснованно указывала ответчица в возражениях на иск, полагая, что это лишь причиняет ей убытки ввиду самовольного характера перепланировки (л.д.47-54).

Таким образом, поведение истицы свидетельствует лишь о том, что она, действуя в собственных интересах и желая улучшить состояние квартиры в целях её использования путем сдачи в поднаем, провела в ней отделочные работы, необходимость которых при заключении договора найма оговорена не была и которые укладывались в круг обязанностей по содержанию и ремонту жилого помещения, возложенных на нанимателя в силу ч.1 ст.678 и п.1 ст.681 ГК РФ.

Соответственно, даже в случае доказанности того факта, что ремонтные работы в квартире начали производиться с ведома первоначального и последующего наймодателей в мае 2014 г. - до начала срока использования квартиры нанимателем Смирновой Н.В., это обстоятельство не являлось бы достаточным для вывода о согласовании ею с наймодателями проведения в квартире каких-либо неотделимых улучшений.

Более того, исходя из приведенных выше положений закона на истице лежала обязанность как факт производства неотделимых улучшений, так и их стоимость, однако никаких документов, подтверждающих факт проведения тех или иных работ в сданной внаем квартире, а также производство истицей соответствующих расходов, она не представила.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции было необоснованно отклонено ходатайство истицы об истребовании сведений о приобретении строительных материалов и об их доставке в сданную внаем квартиру из ООО "Петрович", судебная коллегия находит несостоятельным.

В силу ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Частью 1 ст.57 ГПК РФ предусмотрено, что доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Между тем, истица никак не обосновала ни то, в связи с чем у неё самой отсутствуют документы о заказе и об оплате строительных материалов, ни то, в чем состоит затруднительность самостоятельного получения ею данных об их приобретении в ООО "Петрович". Более того, заявляя соответствующее ходатайство в суде первой инстанции (л.д.57, 58), представитель истца не указал, какие именно сведения необходимо истребовать из ООО "Петрович".

В суде апелляционной инстанции, ссылаясь на необоснованность отклонения районным судом ходатайства о приобщении к делу заказов, истица соответствующие документы исследовать не просила, что не позволяет проверить правильность вывода районного суда о ненадлежащем оформлении этих документов (л.д.58), а её ходатайство о направлении запроса в ООО "Петрович" отклонено судебной коллегией, поскольку в силу вышеизложенного не имеется оснований считать, что истица лишена была возможности представить такие доказательства в суд первой инстанции, а потому они не могут быть приняты в качестве новых доказательств (абзац второй ч.1 ст.327.1 ГПК РФ).

На какие-либо доказательства расходов по оплате выполненных в квартире работ истица вообще не ссылалась.

Кроме того, по смыслу положений ст.623 ГК РФ право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества предоставлено арендатору лишь после прекращения договора, однако никаких доказательств прекращения договора найма жилого помещения, срок действия которого истекал лишь 01.05.2015 г., истица не представила.

В случае же досрочного прекращения договора найма жилого помещения вследствие обстоятельств, за которые отвечает наймодатель, истица не лишена возможности требовать возмещения убытков, причиненных вследствие такого прекращения, к которым в зависимости от обстоятельств дела могут быть отнесены и расходы на текущий ремонт, если наниматель по вине наймодателя был лишен возможности использовать жилое помещение в течение всего предусмотренного договором срока. Однако это образует самостоятельные основания и предмет иска, отличные от предъявленного в настоящем деле.

Таким образом, оснований для отмены принятого по настоящему делу решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 16 июня 2015 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Смирновой Н.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: