Решение Новосибирского областного суда от 17 декабря 2015 г. по делу N 3а-158/2015

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Никитиной Г.Н.

при секретаре Коваленко Т.А.

с участием:

представителя мэрии города Новосибирска - Шитиковой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Куклина Дмитрия Витальевича об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Куклин Д.В. обратился в Новосибирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

В обоснование заявленных требований Куклин Д.В. указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым N площадью 821 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации административного здания, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир-административное здание. Почтовый адрес ориентира: "адрес".

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года N 535-п были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области, согласно которым по состоянию на 01.01.2010 года кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в размере 6372 462 рубля 43 копейки.

Считает, что указанная выше кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права заявителя, поскольку размер арендной платы по договору аренды земельного участка определяется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N площадью 821 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации административного здания, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир-административное здание. Почтовый адрес ориентира: "адрес", по состоянию на 1 января 2010 года в размере его рыночной стоимости - 4850 813 рублей.

В судебное заседание административный истец и его представитель не явились, о дате и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Представитель Росимущества в судебное заседание также не явился, представил письменный отзыв, в котором просит отказать в удовлетворении требований, поскольку считает, что установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2010 при наличии утвержденных новых результатов кадастровой оценки земель с 01.01.2012 г. не может повлечь изменение внесенных в государственный кадастр сведений.(л.д. 218-219 т. 1)

Представитель Правительства Новосибирской области в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, просил дело рассмотреть в его. Согласно позиции, изложенной в представленном отзыве, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются (л.д. 214-215, 221-224, 235-238 т. 1).

Представитель мэрии города Новосибирска Шитикова Н.В. в судебном заседании возражала относительно заявленных требований, о чем представила письменный отзыв на заявление, из которого следует, что требования заявителя не могут быть удовлетворены, поскольку арендатор, которым является Куклин Д.В., вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме. Между тем договор аренды от 12.11.2014 N не содержит согласие собственника имущества на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, оценка, проведенная по заданию административного истца, является не более чем, его видением ситуации относительно стоимостного характера объекта

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Новосибирской области в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о времени, месте, дате судебного разбирательства, причину неявки суду не сообщили.

Выслушав представителя мэрии города Новосибирска, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (часть 3 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ).

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно статье 24.18 которого результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В судебном заседании установлено и подтверждается договором аренды земельного участка от 12 ноября 2014 года, что Куклин Дмитрий Витальевич является арендатором земельного участка с кадастровым N, площадью 821 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации административного здания, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир- административное здание. Почтовый адрес ориентира : "адрес". Из представленного расчета арендной платы следует, что ее размер исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.(л.д.8-15 т. 1).

Следовательно, Куклин Д.В. обладает правом обращения в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно кадастровой справке данного земельного участка кадастровая стоимость определена в размере 6372462, 43 руб. (л.д. 7 т. 1)

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в указанном выше случае защита нарушенных прав Куклина Д.В. возможна посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости принадлежащего земельного участка равной его рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости.

В соответствии с подпунктом 11 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из пункта 3 статьи 16 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости. При этом в пункте 4 названной статьи в качестве основания для возложения обязанности по учету изменений в отношении объекта недвижимости указано решение суда.

Таким образом, по смыслу вышеназванных положений закона предусматривается возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Как следует из постановления Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года N 535-п, сведения о кадастровой стоимости спорных земельных участков были внесены в государственный кадастр недвижимости на основании утвержденных средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов в Новосибирской области и не являются результатом кадастровой оценки стоимости каждого участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Частью 11 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных указанной статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с указанной статьей.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка по заказу Куклина Д.В. проведена его оценка.

Согласно отчету N об определении рыночной стоимости земельного участка от 25 июня 2015 года, выполненного оценщиками ООО "Новосибирской оценочной компании", рыночная стоимость объекта оценки - земельного участка с кадастровым N по состоянию на 1 января 2010 года составляет 4850 813 рублей. (л.д.18-166 т. 1)

В качестве доказательств, подтверждающих соответствие отчета оценщика требованиям законодательства, заявитель представил экспертное заключение N Экспертного Совета НП СРО "Южно-Сибирской организации профессиональных оценщиков и экспертов" (л.д. 167-198 т. 1).

Оценив представленный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что данные документы соответствуют требованиям статей 11 и 17 Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Пунктом 3 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007г. N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчёт, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 20 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСОN1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007г. N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010г. N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

При осуществлении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости оценщиком был проанализирован рынок земельных участков в различных районах города Новосибирска. Рассматривались земельные участки, относящиеся к соответствующей категории земель и разрешенному использованию.

Оценщиком произведен расчет стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. В качестве аналогов было выбрано три объекта, которые максимально схожи с объектом оценки.

Для обеспечения наибольшей сопоставимости объектов-аналогов и оцениваемого объекта в цены объектов-аналогов вводились корректировки, на такие ценообразующие факторы как: торг, местоположение, на площадь, наличие коммуникаций и др.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертами на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Установлено, что выполненные расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранным оценщиком подходу и методам.

Положительное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Нарушений требований действующего законодательства к оформлению и содержанию отчета в части указания сведений об оценке суд не находит.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля И. ответила на поставленные вопросы относительно отклонения и выбора объектов-аналогов, применения корректировки и другие при проведении оценки спорного земельного участка. Приведенные оценщиком доводы суд находит убедительными, не противоречивыми, ее показания согласуются с представленными административным истцом доказательствами, оснований не доверять показаниям, суд не находит.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении судебной оценочной экспертизы не просили.

При этом довод представителя мэрии города Новосибирска о том, что вопрос о пересмотре кадастровой стоимости должен разрешаться изначально в административном порядке, не основан на законе.

Основан на ошибочном толковании норм права довод представителя мэрии Новосибирска о том, что административный истец не вправе оспорить кадастровую стоимость, поскольку в договоре аренды отсутствует согласие собственника на такой пересмотр.

Согласно п. 6 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

Данное Постановление, которым даны разъяснения по рассмотрению дел указанной категории, принято 30 июня 2015 года.

Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Учитывая, что Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 года не содержит прямого указания на распространение его положений в указанной части на отношения, возникшие до введения в действие, а договор аренды заключен 12 ноября 2014 года, то ссылка представителя на указанное выше Постановление, является необоснованной.

Не соглашаясь с доводами административного истца, доказательств в подтверждение своих возражений мэрией не представлено.

Доводы Росимущества о том, что административным истцом представлен отчет об оценке не на дату утверждения результатов оценки, основан на ошибочном понимании норм права.

Так, согласно ст. 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость.

Как верно отмечено представителем административного истца, Постановлением Правительства Новосибирской "адрес" от 29 ноября 2011 года N 535-п были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области по состоянию на 01.01.2010 года, в том числе и в отношении спорного земельного участка.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Куклина Дмитрия Витальевича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N площадью 821 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации административного здания, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир-административное здание. Почтовый адрес ориентира: "адрес", в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2010 года в сумме - 4850 813 рублей.

Дата обращения Куклина Д.В. в суд - 16 октября 2015 года

.

Решение может быть обжаловано в месячный срок, со дня принятия решения суда в окончательной форме, в Судебную коллегию по административным делам Новосибирского областного суда.

Решение вступило в законную силу 19.01.2016г.