Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 11 февраля 2016 г. по делу N 33-1194/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего

Суханкина А.Н.

судей

Ольковой А. А.

Зайцевой В.А.

при секретаре Доевой З. Б. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа Верхняя Пышма к ООО "ПромЭкс", комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма, Букрееву АА, Еремину АЛ, Чайковскому ДМ, Зеленкину ИФ, Щувитой ХШ, Михалькову ММ о применении последствий ничтожной сделки по апелляционной жалобе Букреева АА, Еремина АЛ, Чайковского ДМ, Зеленкина ИФ, Щувитой ХШ, Михалькова ММ на решение Верхнепышминского районного суда от 11.09.2015.

Заслушав доклад судьи Ольковой А.А., объяснения Цквитой Х.Ш., Чайковского Д.М., представителя Букреева А.А., Еремина А.Л., Чайковского Д.М., Зеленкина И.Ф., Цквитой Х.Ш., Михалькова М.М. - Жандло Л.А., возражения представителя Администрации ГО Верхняя Пышма - Черепахиной В.Г., судебная коллегия

установила:

между Комитетом по управлению имуществом Администрации ГО Верхняя Пышма и ООО "ПромЭкс" ( / / ) был заключен договор аренды N- участка площадью ( / / ) кв.м с кадастровым номером N. расположенного ... , сроком до ( / / ). Разрешенное использование земельного участка - для размещения комплекса "Русские бани".

( / / ) между сторонами заключено оспариваемое соглашение к договору, согласно которому был изменен вид разрешенного использования участка на "индивидуальные жилые дома с приквартирными участками без возможности ведения личного подсобного хозяйства, блокированные жилые дома без возможности содержания скота и птицы".

Ссылаясь на то, что оспариваемое соглашение противоречит действующему земельному законодательству, поскольку такое изменение вида разрешенного использования возможно только путем проведения торгов, администрация ГО Верхняя Пышма просила применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возвращения прежнего вида разрешенного использования земельного участка и аннулирования записи в ЕГРП.

Ответчики Чайковский Д.М. и представитель Букреева А.А., Еремина А.Л., Чайковского Д.М., Зеленкина И.Ф., Цквитой Х.Ш., Михалькова М.М. - Жандло Л.А. иск не признали. Указали, что вид разрешенного использования участка соответствует территориальной зоне Ж4, в которой он находится. Полагали, что изменение вида разрешенного использования без расторжения существующего договора возможно.

Остальные ответчики, третье лицо Управление Росреестра по Свердловской области в судебное заседание не явились.

Решением суда иск удовлетворен. Суд признал соглашение от ( / / ) к договору аренды N от ( / / ), заключенному между КУМИ ГО Верхняя Пышма и ООО "ПромЭкс", ничтожной сделкой. Применил последствия недействительности данной сделки, установив первоначальный вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N "Под размещение комплекса "Русские бани", аннулировал из ЕГРП запись о государственной регистрации соглашения от ( / / ).

Не согласившись с указанным решением, представитель ответчиков Жандло Л.А. обратилась с апелляционной жалобой, в которой указала, что оснований для аннулирования записи о государственной регистрации не имелось, поскольку она была произведена на основании постановления Администрации ГО Верхняя Пышма от ( / / ) N "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка", которое предметом оспаривания в настоящем деле не являлось. Полагает, что соглашение является оспоримой, а не ничтожной сделкой, так как стороны договора могли изменить его условия, в том числе в части разрешенного использования участка, приведя его в соответствие с установленной для данного участка территориальной зоной.

В заседании суда апелляционной инстанции Цквитая Х.Ш., Чайковский Д.М., представитель Букреева А.А., Еремина А.Л., Чайковского Д.М., Зеленкина И.Ф., Цквитой Х.Ш., Михалькова М.М. - Жандло Л.А. доводы жалобы поддержали.

Дополнительно пояснили, что вид разрешенного использования был приведен в соответствие с территориальной зоной Ж4, установленной принятыми в ГО Верхняя Пышма в 2009 г. Правилами землепользования и застройки. Изменение вида разрешенного использования произведено на основании постановления Администрации ГО Верхняя Пышма от ( / / ) N. За время с момента регистрации соглашения ответчиками на основании разрешения на строительство на арендуемом участке возведен жилой дом, права на который зарегистрированы в установленном законом порядке. Ответчиками дважды разрабатывалась проектная документация по застройке участка в соответствии с его видом использования, в результате чего понесены значительные расходы.

Представитель Администрации ГО Верхняя Пышма Черепахина В.Г. против удовлетворения жалобы возражала.

Иные лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, земельный участок с кадастровым номером N был предоставлен ООО "ПромЭкс" в аренду без проведения торгов. Согласно договору аренды N от ( / / ) участок предназначен для строительства комплекса "Русские бани".

Оспариваемое соглашение к договору от ( / / ) об изменении вида разрешенного использования земельного участка на "индивидуальные жилые дома с приквартирными участками без возможности ведения личного подсобного хозяйства, блокированные жилые дома без возможности содержания скота и птицы" было принято на основании постановления Администрации ГО Верхняя Пышма от ( / / ) N. Из указанного постановления, а также обращения Администрации в филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области о внесении соответствующих изменений в кадастр видно, что вид разрешенного использования арендуемого участка приведен в соответствие с территориальной зоной Ж4 - зона смешанной застройки индивидуальными жилыми домами, многоквартирными блокированными домами и многоквартирными жилыми домами секционного типа.

Согласно ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации выбор вида разрешенного использования из предусмотренных зонированием территории осуществляется самостоятельно.

Вместе с тем, невозможность произвольного изменения вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренного зонированием, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Проверяя законность оспариваемого соглашения, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что существенным обстоятельством, имеющим значение для данного дела, является то, что Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения. Решение вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка напрямую связано с установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на момент вынесения оспариваемого соглашения регламентировалась ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из указанной нормы продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах. Исключением является случай, когда по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка такие заявления не поступили.

Анализ приведенных законоположений позволяет сделать вывод о том, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен для индивидуального жилищного строительства без проведения аукциона только в случае, когда при соблюдении открытости и публичности намерение о приобретении данного участка выразило только одно лицо. Эта процедура направлена на соблюдение баланса прав и законных интересов собственника земельного участка и граждан, заинтересованных в приобретении соответствующих прав на земельный участок.

При таких обстоятельствах участок, находящийся в государственной собственности, может быть приобретен для целей жилищного строительства только посредством торгов.

Изменение вида использования участка, предоставленного без торгов в аренду для определенной в договоре цели, прямо противоречит закону и по сути, направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства.

На основании этого судебная коллегия соглашается с выводом суда об обоснованности заявленных требований и отвергает доводы апелляционной жалобы о возможности изменения вида использования участка на основании соглашения сторон договора.

Не смотря на то, что в отношении данного участка действует режим, установленный гражданско-правовым договором, на него также распространяются нормы земельного законодательства, регламентирующие порядок использования земель государственной или муниципальной собственности, из которой он не выбывал. Поскольку действия по изменению вида разрешенного использования связаны с распоряжением данным участком, указанные распорядительные действия не могут быть выполнены уполномоченным органом без учета норм Земельного кодекса, регламентирующих такое распоряжение.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в настоящее время на арендуемом участке возведен жилой дом, право собственности на который зарегистрировано в установленном порядке, на существо принятого решения не влияют.

Недействительность соглашения об изменении вида разрешенного использования сама по себе не влечет признание данной постройки самовольной. Указанный одноквартирный жилой дом площадью ( / / ) кв.м, как следует из материалов дела, был возведен в период действия соглашения к договору аренды на основании градостроительного плана и разрешения на строительство N N от ( / / ).

По смыслу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина лица в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку вины ответчиков в нарушении градостроительных норм при строительстве дома не установлено, так как изменение вида разрешенного использования участка произведено не ответчиками, а уполномоченным органом, указанная постройка не может быть признана самовольной, исходя из чего ее собственники в силу ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, имея исключительное право на приватизацию участка, могут требовать образования участка площадью, необходимой для использования данного дома, в том числе посредством раздела участка, арендуемого ООО "ПромЭКС" и изменения в ходе работ по образованию участка его вида разрешенного использования.

Доводы о понесенных ответчиками затратах по подготовке проектной документации для строительства объектов в соответствии с установленным соглашением видом разрешенного использования участка, также не могут послужить основанием для отмены решения. Указанные убытки при доказанности их причинной связи с действиями уполномоченного органа по изменению вида разрешенного использования подлежат возмещению в установленном гражданским законодательством порядке.

( / / ) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верхнепышминского районного суда от 11.09.2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчиков Букреева АА, Еремина АЛ, Чайковского ДМ, Зеленкина ИФ, Щувитой ХШ, Михалькова ММ - без удовлетворения.

Председательствующий Суханкин А.Н.

Судьи Олькова А.А.

Зайцева В.А.