Решение Свердловского областного суда от 11 февраля 2016 г. по делу N 3а-114/2016

Свердловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Полевщиковой С.Н.,

при секретаре Парамоновой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-114/2016 по административному исковому заявлению ООО "Распределительный центр "ПЭМБИ" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости,

при участии в судебном заседании:

- от административного истца: Васильев Е.В. на основании доверенности от 08.02.2016;

- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области: представитель не явился;

- от Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области: представитель не явился;

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Распределительный центр "ПЭМБИ" (далее - административный истец) обратилось в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить:

- кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0204008:861 равной рыночной стоимости, в размере 3235416 руб.;

- кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0204008:862 равной рыночной стоимости, в размере 1982102 руб.;

- кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0204008:864 равной рыночной стоимости, в размере 8988280 руб.

по состоянию на 15 ноября 2012 года.

Административным истцом представлен Отчет об оценке от 10 августа 2015 года N 14-384а, выполненный ООО "Оценочная компания "Априори".

Значительное превышение кадастровой стоимости земельных участков по сравнению с их рыночной стоимостью нарушает права административного истца - собственника земельных участков, поскольку ведет к необоснованному увеличению размера земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить; заявил ходатайство о допросе свидетеля.

В качестве свидетеля приглашен оценщик К., составившая отчет.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили.

В силу ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, неявка в судебное заседание представителей указанных лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела в их отсутствии.

От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области поступил отзыв, в котором вопрос об удовлетворении заявленных требований оставлен на усмотрение суда, возражений относительно установления кадастровой стоимости в размере рыночной, нет. От Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области поступил отзыв, в котором административный ответчик не усматривает оснований для удовлетворения административного искового заявления, поскольку нарушений при внесении в государственный реестр сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка допущено не было.

По материалам настоящего административного дела, судом установлено следующее: административный истец является собственником земельных участков с кадастровыми номерами: 66:41:0204008:861, 66:41:0204008:862, 66:41:0204008:864, что подтверждается нотариально заверенными копиями свидетельств о государственной регистрации права собственности.

Земельные участки расположены по адресу: г. Екатеринбург, пер. Проходной, 7; относятся к категории земель - земли населенных пунктов, имеют разрешенное использование под существующие здания и сооружения складской базы и разрешение реконструкции зданий со строительством пристроев.

Кадастровая стоимость указанных земельных участков определена по состоянию на 15 ноября 2012 года.

В частности, по земельному участку с кадастровым номером 66:41:0204008:861 она составляет 8412153,18 руб.; по земельному участку с кадастровым номером 66:41:0204008:862 - 4863018,98 руб.; по земельному участку с кадастровым номером 66:41:0204008:864 - 29560513,20 руб.

Кадастровая стоимость всех трех земельных участков рассчитана на основании Приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15.01.2013 N 32 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования "город Екатеринбург".

Ссылаясь на нарушение своих прав, которое выражается в том, что размер земельного налога зависит от размера кадастровой стоимости земельных участков, а так же на положения п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 15 ноября 2012 года.

Выслушав представителя административного истца, заслушав свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения настоящего административного искового заявления.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

В соответствии с частью 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В рассматриваемом случае, по состоянию на 15 ноября 2012 года был сформирован Перечень земельных участков для проведения кадастровой оценки, результаты которой утверждены Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15.01.2013 N 32 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования "город Екатеринбург".

Соответственно, рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0204008:861, 66:41:0204008:862 66:41:0204008:864 должна быть установлена по состоянию на 15 ноября 2012 года.

Для целей Федерального Закона об оценочной деятельности, под рыночной стоимостью объекта оценки, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

В статье 12 Закона об оценочной деятельности закреплено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям, и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Одним из допустимых доказательств по данным спорам является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия его нормам Закона об оценочной деятельности и правилам федеральных стандартов оценки.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции административный истец представил Отчет об оценке от 10 августа 2015 года N 14-384а, выполненный ООО "Оценочная компания "Априори".

Согласно названному Отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0204008:861 определена в размере 3235416 руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0204008:862 определена в размере 1982102 руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0204008:864 определена в размере 8988280 руб. по состоянию на 15 ноября 2012 года.

Исследовав Отчет от 10 августа 2015 года N 14-384а, суд не находит оснований считать его неполным или недостоверным, и считает возможным основываться на его данных в силу следующего.

Общие требования к содержанию Отчета об оценке перечислены в статье 11 Закона об оценочной деятельности, согласно которой он не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В пункте 4 ФСО N 3 (далее - ФСО N 3), утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (действующего на дату составления отчета), раскрыты принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчета об оценке.

В частности, такими принципами являются: принципы обоснованности, однозначности и проверяемости.

По общему правилу отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Законом об оценочной деятельности, другими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, в том числе в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (ст. 1, 11, 20 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку вопрос об оценке соответствия кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости требует специальных познаний в области оценочной деятельности, законодательством предъявляются особые требования к квалификации лица, производящего оценку.

Из содержания Отчета от 10 августа 2015 года N 14-384а, усматривается, что оценку производил оценщик К.; в установленном законом порядке застрахована ее ответственность.

В соответствии с п. 6 ФСО N 3, названный Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком и руководителем; Отчет скреплен печатью ООО "Оценочная компания "Априори".

Одним из основных требований к отчету об оценке является положение п. 13 ФСО N 3: в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

Согласно п. 18-19 ФСО N 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1), подп. "е" п. 8 ФСО N 3, оценщик обязан собрать и проанализировать информацию, соответствующую требованиям достаточности и достоверности, и необходимую для проведения оценки, в том числе, оценщик обязан изучить количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В отчете оценщик должен описать объект оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, зафиксировать эти характеристики.

Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе.

Судом установлено, что выводы, изложенные в Отчете от 10 августа 2015 года N 14-384а, соответствуют предмету исследования.

В частности, в Отчете от 10 августа 2015 года N 14-384а указана информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых земельных участках: об их площади, видах разрешенного использования; информация о текущем использовании объектов оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость.

Представленный в материалы дела Отчет от 10 августа 2015 года N 14-384а составлен на дату оценки - 15 ноября 2012 года.

В соответствии с п. 18 ФСО N 1 оценщиком исследовано социально-географическое положение Свердловской области, произведен анализ рынка земельных участков производственно - коммунального (промышленного назначения) г. Екатеринбурга за 2012 год.

Анализ рынка земельных участков оценщиком проведен корректно; в Отчете от 10 августа 2015 года N 14-384а содержится анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемых земельных участков.

Из содержания Отчета от 10 августа 2015 года N 14-384а следует, что оценщиком использован только сравнительный подход и соответствующий ему метод сравнения продаж.

Данный подход в соответствии с п. 14 ФСО N 1 представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

В качестве единицы сравнения оценщиками выбрана цена за 1 кв. м. площади участка.

В мотивировочной части приведены аргументы в пользу такого выбора и причины предпочтения относительно затратного и доходного подходов.

Суд находит такой подход обоснованным и соответствующим целям определения рыночной цены.

В итоге проведенного оценщиком анализа рынка земельных участков в г. Екатеринбурге за 2012 год было найдено сорок шесть земельных участков (таблица 4).

В качестве ценообразующих факторов, оценщиком принято во внимание местоположение участков, их количественные и качественные характеристики, данные о правах, ограничениях, разрешенном использовании.

Из найденной выборки оценщик отсек ряд земельных участков с обоснованием существенной разницы в площади, отсутствии возможности идентифицировать земельные участки, с иным видом разрешенного использования и не сопоставимости по району местоположения.

Оценщиком в качестве объектов-аналогов выбрано шесть земельных участков, расположенных в г. Екатеринбурге.

При расчете рыночной стоимости объектов оценки, в качестве объектов-аналогов использованы объекты, информация по которым взята оценщиком из газеты "Есть вариант" за ноябрь 2012 года.

В тексте отчета присутствуют ссылки на источники информации, используемые в отчете, а также имеется приложение, представляющее собой периодическое электронное издание.

Вся необходимая информация по объектам-аналогам проверена оценщиком на основании сведений, содержащихся в публичной кадастровой карте, в результате чего установлено их разрешенное использование, кадастровый номер, площадь и местоположение.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что информация, используемая оценщиком при отборе объектов-аналогов, удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности, и проверяемости.

Использованные в отчете объекты-аналоги были отобраны оценщиком в среднем ценовом диапазоне, наиболее соответствующих объекту оценки по своим основным физическим и экономическим характеристикам.

Основными критериями отбора аналогов были площадь, месторасположение, разрешенное использование, состав передаваемых прав на землю.

Исходя из ретроспективности оценки, оценщиком применены корректировки.

Применение корректировок обуславливается необходимостью нивелировать те или иные отклоняющиеся признаки объектов-аналогов, как между собой, так и с объектом оценки.

При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будет иными.

Из отчета об оценке усматривается, что оценщиком введены корректировки на торг, на площадь, на местоположение, инфраструктуру и наличие железнодорожного подъезда.

Корректировка на разрешенное использование не вводилась, поскольку объекты-аналоги аналогичны объектам оценки по виду разрешенного использования.

По остальным элементам сравнения корректировки не применялись.

Отказ от проведения корректировок по другим аспектам в отчете аргументирован и сомнений не вызывает.

Таким образом, всего было применено от 3 до 5 корректировок.

Оценщиком проанализировано значение отклонения от медианы, в результате чего два аналога были исключены из общей выборки, поскольку имеют большое отклонение от медианы.

К расчету итоговой стоимости использованы четыре объекта-аналога.

В Отчете от 10 августа 2015 года N 14-384а приведена формула по расчету средневзвешенного значения, посчитан удельный вес каждого аналога.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что в тексте Отчета от 10 августа 2015 года N 14-384а подробно изложены используемые корректировки (процентные и стоимостные), сделаны ссылки на источники информации, которыми оценщик руководствовался при применении корректировок.

Проверяя в судебном заседании правильность применения оценщиком корректировок и соответствующий им математический расчет, суд не нашел ошибок в итоговой величине стоимости объекта оценки.

На возникшие у суда вопросы свидетелем даны полные и исчерпывающие ответы в судебном заседании.

Тем самым, оснований для критической оценки относительно выбора конкретных объектов-аналогов, равно как и расчета стоимости земельных участков с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, у суда не имеется.

При итоговом согласовании результатов оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0204008:861 равна 3235416 руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0204008:862 - равна 1982102 руб. и рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0204008:864 - равна 8988280 руб. по состоянию на 15 ноября 2012 года.

Выводы Отчета от 10 августа 2015 года N 14-384а об итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки подтверждены экспертным заключением от 08.10.2015 N 785/11-15.

В материалы административного дела не представлены доказательства, опровергающего того факта, что представленный в материалы дела Отчет от 10 августа 2015 года N 14-384а соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, а также требованиям ФСО N 1, N 2, N 3, N 7.

Таким образом, безусловных доказательств недостоверности Отчета от 10 августа 2015 года N 14-384а в материалы дела не представлено.

Оценив представленный в дело Отчет от 10 августа 2015 года N 14-384а, суд приходит к выводу о соответствии его требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Принимая во внимание отсутствие бесспорных доказательств недостоверности определенной оценщиком рыночной стоимости спорных земельных участков, суд признает достоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0204008:861 в размере 3235416 руб.; рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0204008:862 в размере 1982102 руб. и рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0204008:864 в размере 8988280 руб. по состоянию на 15 ноября 2012 года.

Именно эта стоимость в силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 2 ч. 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации подлежит определению в качестве кадастровой по результатам рассмотрения настоящего спора.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельных участков является дата обращения административного истца в Комиссию - 30 октября 2015 года.

Указанная дата, а также сведения об установленной судом кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости, в соответствии с требованиями ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости на основании настоящего решения.

Поскольку заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка было подано в Комиссию 30 октября 2015, следовательно, установленная судом кадастровая стоимость для указанных выше трех земельных участков в размере их рыночной стоимости, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации (в том числе для целей налогообложения), с 1 января 2015 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Обратившись в суд с настоящим административным иском, административный истец реализовал свое право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, настоящее решение нельзя расценивать как принятое против административных ответчиков, в связи с чем, все судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Руководствуясь статьями 114, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО "Распределительный центр "ПЭМБИ" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0204008:861 равной рыночной стоимости, в размере 3235416 руб. по состоянию на 15 ноября 2012 года на период с 01 января 2015 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0204008:862 равной рыночной стоимости, в размере 1982102 руб. по состоянию на 15 ноября 2012 года на период с 01 января 2015 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0204008:864 равной рыночной стоимости, в размере 8988280 руб. по состоянию на 15 ноября 2012 года на период с 01 января 2015 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 30 октября 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 16 февраля 2016 года.

Председательствующий судья С.Н. Полевщикова