Определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 16 февраля 2016 г. по делу N 33-2026/2016

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда

в составе: председательствующего Ефремовой Л.Н.,

судей Черкуновой Л.В., Сафоновой Л.А.,

при секретере Устяк Ю.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Стороженко Е.В. на решение Кировского районного суда г. Самары от 27 ноября 2015г., которым постановлено:

"В удовлетворении иска Стороженко Е.В. к Барановой А.К. о признании договора дарения и договора купли-продажи состоявшимися и признании права собственности на жилой дом - отказать."

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Ефремовой Л.Н.,

объяснения Когана В.Е. (представителя Стороженко Е.В.) в поддержание доводов апелляционной жалобы,

возражения Титова М.А. (представителя Барановой А.К.),

суд апелляционной инстанции

УСТАНОВИЛ:

Истец - Стороженко Е.В. обратился( ДД.ММ.ГГГГ.)в суд с иском к Барановой А.К.(наследнику) о признании договора дарения и договора купли-продажи состоявшими, признании права собственности истца на жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", ссылаясь на следующее.

ДД.ММ.ГГГГ умер ФИО1.

ДД.ММ.ГГГГ истец заключил с ФИО1 предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка в "адрес".

1/2 доли в праве собственности на дом принадлежали ФИО1 - на основании свидетельства о праве на наследство после смерти отца, а 1/2 доля досталась ФИО1 после смерти его матери, однако вступление в наследство после смерти матери не было ещё юридически оформлено.

Поэтому ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подарил истцу 1/2 часть, доставшуюся ему после смерти отца, и они заключили договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1. от договора не отказывался. Истец фактически принял дар.

Таким образом, сделка дарения от ДД.ММ.ГГГГ является состоявшейся.

Договор был сдан на государственную регистрацию, однако регистрация была приостановлена, так как дом был реконструирован (по сравнению с документами по состоянию ДД.ММ.ГГГГ год).

Истец обратился к юристу, оплатил ее услуги и та начала оформлять правоустанавливающие документы на реконструированный жилой дом.

Истец сразу же вселился ДД.ММ.ГГГГ году в спорный дом и начал делать в нем ремонт, а ФИО1 стал проживать у своей тетки Барановой А.К.(ответчика).

В ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1. по документам вступил в наследство после смерти матери, после чего истец с ФИО1 подписал основной договор купли-продажи на оставшуюся 1/2 часть дома.

Стоимость объектов указана - 1 000 000 рублей.

Истец передал указанные 1 000 000 рублей продавцу ФИО1.

Так, до подписания договора, истец передал ФИО1 денежные средства в сумме 1 000 000 руб., то есть полную оплату по договору, а ФИО1 выдал ФИО2.(сестре истца) и ФИО3юристу) генеральную доверенность с правом подписания договора в отношении дома и участка.

Оформление реконструкции спорного дома заняло длительное время, в результате чего, право собственности на реконструированный дом признано за ФИО1 в ДД.ММ.ГГГГ году - на основании решения Кировского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО1 получено свидетельство о праве собственности на реконструированный спорный жилой дом (на основании решения Кировского районного суда г.Самары от ДД.ММ.ГГГГ).

После смерти ФИО1, его тетей Барановой А.К.(ответчиком) подано заявление нотариусу о вступлении в наследство.

В настоящее время Баранова А.К.(ответчик) не признает прав истца на дом, в связи с чем, она обращалась с заявлением в правоохранительные органы и УФМС.

Истец добросовестно выполнил все условия договоров.

Договоры дарения и купли-продажи, а также переход права собственности к истцу не могут быть зарегистрированы по объективным причинам.

Единственным препятствием к возникновению права собственности истца на спорный дом являются действия наследника, противоречащие договорам и закону.

Предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ подлежит квалификации как основной договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на дом, доставшийся ФИО1 после смерти его матери, так как в договоре указан его предмет - целый жилой дом, однако после этого ФИО1. решилДД.ММ.ГГГГ. подарить истцу 1/2 доли в праве собственности на жилой дом, принадлежащей ему после смерти отца.

Правообладателем спорного дома являлся ФИО1 на основании свидетельств о праве на наследство.

По предварительному договору, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи. Обязательства по сделке сторонами исполнены: истцу передан дом, а денежные средства переданы продавцу домовладения полностью.

Истец не может предоставить оригиналы расписок, подтверждающие факт передачи истцом ФИО1 денежных средств за спорный объект в сумме 1 миллион рублей, поскольку данные расписки были переданы истцом риэлтору-юристу ФИО3. для завершения оформления спорного объекта на истца, однако риэлтором-юристом ФИО3 оригиналы расписок были утеряны, в связи с чем, факт передачи денег подтверждают свидетельскими пояснениями.

Поскольку истец доверял риэлтору-юристу ФИО3 поэтому и передал оригиналы расписок, и верил, что необходимо длительное время для оформления реконструкции спорного объекта.

Риэлтор-юрист ФИО3. недобросовестно выполняла обязательства по завершению оформления спорного объекта на истца.

При заключении указанного договора его стороны претензий друг к другу не имели.

ФИО1 при жизни, право истца на указанный дом не оспаривал.

Препятствием для сдачи документа на регистрацию являлось лишь то обстоятельство, что ФИО1 не оформил вступление в наследство после смерти матери.

По предварительному договору купли-продажи, истец исполнил в полном объеме свои обязательства в части оплаты стоимости земельного участка, принял спорный земельный участок, произвел строительство жилого дома до уровня второго этажа.

Договор поименованный как предварительный, по сути является основным договором купли-продажи дома и земельного участка.

Учитывая фактические обстоятельства дела, сделка купли-продажи спорного жилого дома между ФИО1 и Стороженко Е.В. является состоявшейся.

Спорный объект недвижимого имущества используется истцом по его целевому назначению - для своего проживания и для проживания членов его семьи.

Истец не принимал участие при рассмотрении дела, оконченного другим решением Кировского районного суда г.Самары от ДД.ММ.ГГГГ года(о реконструкции), поэтому указанные в решении суда выводы суда о реконструкции спорного дома членами семьи ФИО1 - не являются преюдициальными для истца.

Основная реконструкция жилого дома с ДД.ММ.ГГГГ года производилась именно истцом, что подтверждается показаниями свидетелей и письменными документами, в том числе по приобретению стройматериалов и осуществлению соответствующих работ.

По мнению истца, за истцом подлежит признанию право собственности на жилой дом в реконструированном виде.

По какой причине в правоохранительных органах (в материалы проверки) был предоставлен один предварительный договор купли-продажи спорного объекта, а стороной истца в рамках настоящего дела - представлен другой предварительный договор купли-продажи спорного объекта - с разными суммами передачи денег (л.д.80-81 и л.д.210), истец не может объяснить, однако просил принять во внимание предварительный договор купли-продажи спорного объекта, предоставленного по настоящему делу(л.д.210), оригинал которого имеется у истца и обозревался судом первой инстанции.

Истец и члены его семьи обращались с заявлениями о регистрации по спорному адресу, однако не смогли до конца завершить данную процедуру.

Для приобретения спорного объекта, семьей истца была продана квартира, а деньги передавались ФИО1

Другого жилья семья истца не имеет.

При жизни ФИО1 вышеуказанные договора не оспаривал, факт проживания семьи истца в доме также не оспаривал.

Истец (уточнив исковые требования) просил суд:

-признать состоявшимся договор купли-продажи(дома и земельного участка) от ДД.ММ.ГГГГ - в части продажи 1/2 доли в праве собственности на жилой дом, по адресу: "адрес",

-признать состоявшимся договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ 1/2 доли в праве собственности на жилой дом, по адресу: "адрес",

-признать право собственности Стороженко Е.В. на жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", площадью 69,7 кв.м.(л.д.150-152).

Представитель ответчика Барановой А.К. - иск не признал, утверждая, что ответчик Баранова А.К. является наследницей третьей очереди(тетей) умершего ФИО1 наследственным имуществом является спорный жилой дом N, расположенный по адресу: "адрес", общей площадью 69,7 кв.м.; умершему спорный дом принадлежал на праве собственности на основании решения Кировского районного суда г. Самары по гражданскому делу от ДД.ММ.ГГГГ.

Свидетельство на наследство по закону ответчик не получила по тем основаниям, что на дом не были представлены подлинники правоустанавливающих документов, а регистрация право собственности на дом произошла ДД.ММ.ГГГГ (уже после смерти собственника ФИО1.).

По утверждениям ответчика, неизвестное ответчику лицо после смерти ФИО1 совершало юридические действия с домом, в результате чего последний мог быть отчуждён после смерти собственника третьим лицам, поэтому она в рамках другого дела обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности на дом в порядке наследования.

Все доверенности, выданные ФИО1 при жизни, после его смерти прекратили своё действие, однако в связи с несвоевременным получением отделом арестов документов, подтверждающих факт смерти ФИО1, право собственности за умершим было зарегистрировано.

После смерти ФИО1 ответчик попыталась вступить в наследство и направилась ДД.ММ.ГГГГ в дом умершего, однако выяснилось, что в доме уже проживал истец, который отказался предоставить ответчику правоустанавливающие документы на дом, которые не предоставлены до сих пор.

В отношении истца Управлением ФМС по Кировскому району "адрес" вынесено постановление о наложении штрафа на нарушение миграционного законодательства, так как при проведении проверки УФМС, правоустанавливающих документов на дом истцом не было предоставлено.

При жизни ФИО1. выдал нескольким лицам доверенности на оформление реконструкции спорного дома. После установления правоохранительными органами данных лиц, которым выдавались доверенности, все они были уведомлены ответчиком о прекращении действия доверенностей.

Представленный истцом предварительный договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ. в отношении 1/2 доли спорного имущества не является основным, поэтому по нему нельзя признать право собственности истца.

Предварительный договор является ничтожным, так как стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям договора вследствие чего, он является не заключенным; предмет договора сторонами не определен; не согласовано условие о цене каждого объекта недвижимости(отдельно по дому, и отдельно по земельному участку); расчет по сделке между сторонами не произведен; истцом не представлены оригиналы расписок передачи истцом денежных средств ФИО1 за спорный объект в размере 1 000 000 руб.; границы земельного участка не определены; в предварительном договоре(в части установления права собственности ФИО1 имеется ссылка на договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ.(которым дарение произведено его отцу ФИО4 цена спорного имущества явно занижена; на тот момент ФИО1 не являлся собственником ни дома, ни земельного участка; в течение года не был заключен основной договор, поэтому действие предварительного договора прекращено ещё при жизни ФИО1.; представленный истцом предварительный договор содержит подписи сторон только на второй его странице, поэтому не соблюдена форма договора купли-продажи недвижимости, что соответственно влечет его недействительность; в спорном доме помимо умершего, ДД.ММ.ГГГГ года проживал гражданин ФИО5

По утверждениям ответчика, договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ также является ничтожным, так как в том числе, в нем не указаны существенные условия.

После оформления реконструкции спорного объекта в ДД.ММ.ГГГГ году, переход права собственности к истцу не был зарегистрирован длительное время.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представителем истца Стороженко Е.В. ставится вопрос об отмене решения суда и о постановке нового решения об удовлетворении иска по тем основаниям, что другое решение Кировского районного суда г.Самары от ДД.ММ.ГГГГ. (на который ссылается суд), не являются преюдициальными для истца, так как ДД.ММ.ГГГГ года именно истец производил реконструкцию спорного дома(что подтверждается показаниями свидетелей и письменными доказательствами), что закон не содержит требований об обязательном письменном подтверждения факта передачи денег оригиналами расписок, что договор дарения и предварительный договор содержат все существенные условия, что в суде первой инстанции не ставился вопрос о добросовестности, однако суд в своем решении сослался на статью 302 ГК РФ, и тем самым суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с частью 2 статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

В силу ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Существенным условием договора купли-продажи недвижимости является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ч. 1 ст. 162 ГК РФ, несоблюдение письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

На основании ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Существенным условием договора купли-продажи недвижимости является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Для индивидуализации предмета договора купли - продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли - продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

В силу ч.1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктами 59, 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10\22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права собственности подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГКРФ.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключённого между этим покупателем и продавцом.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ч. 1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со статьёй 572 ГК РФ, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

На основании части 3 статьи 574 ГК РФ, договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенных в п. 8 Постановления от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" следует, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются в будущем на предусмотренных им условиях заключить основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано и приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ умер ФИО1.

После смерти ФИО1 ( ДД.ММ.ГГГГ года рождения), проживавшего по спорному адресу: "адрес" - заведено наследственное дело N, по заявлению Барановой А.К.(ответчика) (л.д.96-120).

При жизни ФИО1 на праве собственности фактически принадлежал жилой дом по адресу: "адрес".

Дом расположен на земельном участке, площадью 539,6 кв.м.

Жилой дом и земельный участок ФИО1 фактически были приобретены в порядке наследовании - после смерти его родителей( 1/2 доли - после смерти отца ФИО4 умершего ДД.ММ.ГГГГ, и 1/2 доли после смерти матери ФИО6 умершей ДД.ММ.ГГГГ).

На момент заключения в ДД.ММ.ГГГГ. и в ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ФИО1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.(в отношении дома и земельного участка) и договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ.(в отношении ? доли), ФИО1 ещё не оформил наследство после смерти матери.

В свидетельствах о праве на наследство(выданных после смерти родителей ФИО1 площадь спорного жилого дома указана - 24,7 кв.м.(по документам ДД.ММ.ГГГГ.)

На момент заключения в ДД.ММ.ГГГГ. и в ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО1. предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.(в отношении дома и земельного участка) и договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ.(в отношении ? доли), площадь спорного жилого дома составляла - 38,4 кв.м., что следует из кадастрового паспорта дома по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.(л.д.28).

Спорный жилой дом ранее принадлежал ФИО4 (отцу ФИО1 на основании договора дарения, удостоверенного Кировской госконторой г.Куйбышева ДД.ММ.ГГГГ по реестру за N, справки БТИ от ДД.ММ.ГГГГ N.

Решением Кировского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, за ФИО1(при его жизни) признано право собственности на реконструированный жилой дом, "адрес" расположенный по адресу: "адрес", общей площадью 69,7 кв.м., жилой площадью 50,2 кв.м., подсобной площадью 19,5 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ (после смерти ФИО1 за умершим зарегистрировано право собственности на жилой дом площадью 69, 7 кв.м. по адресу: "адрес", что подтверждается записью в ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ Свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Данная запись в ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ. произведена на основании решения Кировского районного суда г.Самары от ДД.ММ.ГГГГ.(о реконструкции).

Обосновывая исковые требования о признании права собственности на жилой дом по "адрес", истец утверждает, что ДД.ММ.ГГГГ он фактически произвел реконструкцию спорного дома(увеличив его площадь до 69,7 кв.м.), что предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.(заключенный с ФИО1 подтверждает заключение основного договора в отношении 1/2 доли дома, что остальные 1/2 доли дома ФИО1 подарил истцу на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ.

Так, истец просил суд:

-признать состоявшимся договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части продажи 1/2 доли в праве собственности на жилой дом по адресу: "адрес",

-признать состоявшимся договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ 1/2 доли в праве собственности на жилой дом по адресу: "адрес",

-признать право собственности Стороженко Е.В. на жилой дом по адресу: "адрес"

Суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований, так как представленные истцом доказательства (предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ не являются основанием для признания права собственности истца на спорный дом, поскольку предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. и договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ. нельзя признать состоявшимся, по следующим основаниям.

Так, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Стороженко Е.В. был заключен предварительный договор купли-продажи целого дома и земельного участка, согласно которому, ФИО1. продал Стороженко Е.В.(истцу):

- жилой дом, назначение: одноэтажное, кирпичное, жилое здание, общей площадью 24,9 кв.м., жилой площадью 13,0 кв.м., расположенный по адресу: "адрес",

-и земельный участок, площадью 539,9 кв.м, находящийся по адресу: "адрес".

Из предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что вышеуказанный дом и земельный участок принадлежат ФИО1 на праве собственности 1/2 доля (на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ) и 1/2 доля (в качестве фактически принятого наследства после умершей ДД.ММ.ГГГГ матери ФИО6

Согласно договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 безвозмездно передал истцу Стороженко Е.В. в дар 1/2 долю, а Стороженко Е.В. принял в собственность указанную долю в праве собственности на целый жилой дом, площадью 24,9 кв. м, находящийся по адресу: "адрес" (л.д. 5).

Судом установлено, что стороны сдали договор дарения на государственную регистрацию, но государственная регистрация произведена не была.

Основанием для отказа в государственной регистрации договора дарения 1\2 доли в праве общей долевой собственности на спорный жилой дом явилось то обстоятельство, что право собственности ФИО1.(дарителя) в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не зарегистрировано, что подтверждается сообщением об отказе в государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ N (л.д.144-145).

Основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на спорный жилой дом явилось несоответствие площадей жилого дома, указанных в кадастровом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ.(38,4 кв.м.) и свидетельстве о праве на наследство по закону N от ДД.ММ.ГГГГ (24,9 кв.м.).

В представленных истцом предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ и в договоре дарения от ДД.ММ.ГГГГ - площадь спорного дома указана 24,9 кв.м.

Однако в государственном кадастре недвижимости отсутствовали сведения об объекте недвижимости, объекта индивидуального жилищного строительства, площадью 24,9 кв.м., что подтверждается сообщением об отказе в государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ N (л.д.144-145).

В настоящее время истец просит признать право собственности на реконструированный спорный дом, площадью 69,7 кв.м.

Истец до подписания договора дарения знал о том, что в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения об объекте индивидуального жилищного строительства, площадью 24,9 кв.м., что подтверждается тем, что ДД.ММ.ГГГГ (то есть через 10 дней после подписания предварительного договора купли-продажи), кадастровый паспорт на жилой дом (площадью 38,4кв.м.) был получен истцом и представлен для регистрации сделки в регистрирующий орган.

Стороной истца не предоставлено убедительных и достоверных доказательств, подтверждающих фактическое принятие дара истцом, отсутствуют акты приема-передачи между сторонами договора по спорному имуществу, истец коммунальные платежи не оплачивает, в спорном доме не зарегистрирован, был привлечен УФМС по Кировскому району за нарушение миграционного законодательства к штрафу, истец не предпринимал никаких попыток для регистрации договора дарения, в том числе при жизни ФИО1

Доводы стороны истца о том, что предварительный договор купли-продажи целого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ подлежит расценивать как основной договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на спорный дом, суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание, так как данные доводы противоречат как требованиям закона, так как и фактическим обстоятельствам и доказательствам по делу.

Согласно материалам дела ни одна из сторон не направила другой стороне предложения о заключении основного договора купли-продажи в течение одного года (ч. 4 ст. 429 ГК РФ), тем самым действие предварительного договора прекращено, как и все вытекающие из него обязательства.

Руководствуясь ч. 3 ст. 429 ГК РФ суд обоснованно признал, что предварительный договор не содержит условий, позволяющих установить предмет сделки, а также условий основного договора. Стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям договора, вследствие чего, он является не заключенным и не порождает для сторон правовых обязательств.

В тексте предварительного договора не указана ни цена земельного участка, ни цена 1/2 доли жилого дома; в тексте договора отсутствуют индивидуализирующие признаки объектов недвижимости, и в частности, не указаны их кадастровые номера, тогда как согласно кадастровому паспорту на жилой дом, сведения о кадастровом номере внесены в государственный кадастр ДД.ММ.ГГГГ; данные о границах земельного участка в тексте договора также отсутствуют.

Согласно тексту предварительного договора, расчет должен быть осуществлен раньше срока его подписания.

Согласно п.1 ст.555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Предварительным договором купли-продажи установлена общая цена отчуждаемого имущества в 1 000 000 рублей (и жилого дома и земельного участка), и при этом, в договоре отсутствуют данные, позволяющих определенно установить цену отдельных объектов, в том числе спорного дома, вследствие чего он является незаключенным.

Истцом не представлено письменных доказательств о передаче денежных средств ФИО1

Истцом не исполнены обязательства по оплате недвижимого имущества.

Судом правильно признано, что в силу ст. 60 ГПК РФ, факт передачи денег подтверждается письменными доказательствами и данный факт не может подтверждаться свидетельскими пояснениями.

Суд обоснованно признал, что отсутствуют письменные доказательства передачи ФИО1 денежных средств, оригиналы расписок истцом не представлены, спорный жилой дом и земельный участок истцу по акту приема-передачи не передавались и истцом не принимались.

Сам по себе факт реконструкции истцом спорного жилого дома(даже при доказанности данного факта) не является правовым основанием для признания права собственности за истцом на спорный жилой дом, так как истец не является собственником дома и земельного участка.

Постановка спорного жилого дома на кадастровый учет осуществлена после ДД.ММ.ГГГГ (то есть после смерти ФИО1, что подтверждается кадастровыми паспортами от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности на жилой дом было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. за умершим ФИО1 - на основании заявления ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ, когда доверенность ФИО1 уже была прекращена в связи его смертью.

Поскольку спорные объекты ( в том числе, спорный дом площадью 69,7 кв.м.) на момент совершения сделок, как объекты гражданских прав не существовали, поэтому нельзя признать, что предмет договора(именно, спорный дом площадью 69,7 кв.м.) указан в качестве предметов предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ и договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем данные договора являются незаключенными в отношении спорного дома площадью 69,7 кв.м.

Между тем, в договоре купли-продажи недвижимого имущества должны содержаться как данные о самом объекте, так и земельном участке, на котором расположен объект, поскольку у покупателя возникают не только права на дом, но и право на земельный участок, занятый таким имуществом и необходимый для его использования.

При этом, индивидуализирующие признаки земельного участка приобретаются после кадастрового учета, однако в договоре купли-продажи данные о кадастровом номере, адресе земельного участка, а также расположении недвижимого имущества на земельном участке отсутствуют.

Согласно п. 2 и 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" предварительный договор купли-продажи должен содержать признаки индивидуализации объекта, т.е. подробные сведения о будущем объекте. В противном случае договор признается незаключенным.

В представленным истцом предварительном договоре купли-продажи:

- предметом покупки выступает жилой дом, площадью 24,9 кв.м., и земельный участок,

- а в рамках настоящего дела - истец просит признать право собственности только на дом, площадью 69,7 кв.м.

Истцу по акту приема-передачи не передавался спорный жилой дом, площадью 69,7 кв.м.

В соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Акты приема-передачи спорных объектов недвижимого имущества сторонами к обоим договорам не составлялись и не подписывались, имущество во владение истца не передавалось. Спорные объекты недвижимого имущества в обоих договорах не содержат индивидуализирующих признаков.

Права собственности на продаваемые объекты (жилой дом и земельный участок) за ФИО1 не были зарегистрированы в ЕГРП, о чем истец был осведомлен.

Истцом не представлено доказательств уклонения ФИО1 от государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты.

При жизни ФИО1 между сторонами не был заключен основной договор купли- продажи спорного дома, хотя с момента вынесения решения суда от ДД.ММ.ГГГГ(о реконструкции) и до смерти ФИО1.( ДД.ММ.ГГГГг.) прошло достаточное время для этого.

Предварительный договор не содержит также условий о правах третьего лица на проживание в спорном доме. Такие лица должны быть обязательно указаны в предварительном договоре, поскольку их перечень является существенным условием договора купли-продажи (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Кроме того, в правоохранительные органы (в материалы проверки) и в рамках настоящего дела истцом предоставлены разные предварительные договора.

Представитель истца просил принять во внимание предварительный договор, представленный в рамках настоящего дела (на л.д.210), оригинал которого исследован судом, который является ненадлежащим доказательством по вышеизложенным мотивам.

Из материалов другого гражданского дела(оконченного вышеприведенным решением Кировского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ) следует в ДД.ММ.ГГГГ году родственниками ФИО1 часть старого жилого дома была снесена, и выстроен одноэтажный новый жилой дом (литер А), в том числе проведена модернизация газового оборудования.

Суд правильно признал, что при наличии оснований, истец не лишен возможности требовать с наследников ФИО1 возмещения ему расходов, затраченных на спорный дом в пределах стоимости наследственного имущества.

Проанализировав собранные по делу доказательства в совокупности и дав им надлежащую правовую оценку, суд пришел к правильному выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению, так как в силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, истец не представил достоверные, достаточные и относимые доказательства в обоснование своих исковых требований.

Решение суда является законным и обоснованным.

Для отмены или изменения постановленного судом первой инстанции решения по основаниям, указанным в статье 330 ГПК РФ, в апелляционном порядке не имеется.

Доводы апелляционной жалобы представителя Стороженко Е.В., направленных на переоценку имеющимся в деле доказательствам, судом апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание по вышеизложенным мотивам.

Доводы апелляционной жалобы представителя истца, о несогласии с решением суда, судом апелляционной инстанции также не могут быть приняты во внимание, поскольку данные доводы истца были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и получили в решении суда правильную правовую оценку.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции

ОПРЕДЕЛИЛ:

Решение Кировского районного суда г. Самары от 27 ноября 2015г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Стороженко Е.В. - без удовлетворения.

Настоящее апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение 6 месяцев.

ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ:

СУДЬИ: