Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 01 марта 2016 г. по делу N 33-2190/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Явкиной М.А.,

судей Новоселовой Е.Г., Сачкова А.Н.,

при секретаре Сафронове Д.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика Липуновой Н. В. на решение Бийского городского суда Алтайского края от 11 ноября 2015 года по делу

по иску Третьякова С. Н., Третьяковой Н. С. к Липуновой Н. В. о соразмерном уменьшении покупной цены объекта недвижимости.

Заслушав доклад судьи Новоселовой Е.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Третьяков С.Н. и Третьякова Н.С. обратились с иском к Липуновой Н.В. о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и взыскании излишне уплаченной денежной суммы в размере "данные изъяты", составляющей разницу между оплаченной ценой и фактической ценой с учетом скрытых недостатков, взыскании судебных расходов.

В обоснование иска указали, что ДД.ММ.ГГ между Липуновой Н.В. (продавец) и Третьяковым С.Н., Третьяковой Н.С., несовершеннолетними Третьяковой А.С. ДД.ММ.ГГ года рождения, Третьяковой Е.С. ДД.ММ.ГГ года рождения, Третьяковым С.С. ДД.ММ.ГГ года рождения (покупатели) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу "адрес" (далее спорный дом).

После приобретения жилого дома ими обнаружены существенные недостатки, в частности: нарушена система теплоснабжения, имелось загнивание деревянных балок подвального перекрытия, загнивание наружных стен из бруса, нарушена герметизация стыков элементов кровли, не предусмотрен уклон кровли, не организовано удаление дождевых и талых вод. О наличии данных недостатков они не были поставлены в известность продавцом, недостатки делают невозможной эксплуатацию дома по его назначению.

После проведения строительно-технической экспертизы истцы указали, что рыночная стоимость жилого дома по состоянию на ДД.ММ.ГГ с учетом технического состояния данного жилого дома составила "данные изъяты", ими в качестве оплаты по договору купли-продажи переданы ответчику денежные средства в размере "данные изъяты", что является основанием для взыскания с ответчика "данные изъяты", составляющих разницу между ценой, которую они заплатили ответчику и фактической ценой с учетом скрытых недостатков жилого дома, установленных строительно-технической экспертизой.

Представитель ответчика Батулин Н.Н. в суде первой инстанции, возражая против иска, указал, что истцы при приобретении дома имели возможность его осмотреть, так как ответчик этому не препятствовала. О наличии недостатков жилого дома ответчику также известно не было, так как жилым домом семья владела непродолжительное время и была вынуждена продать по сложившимся обстоятельствам. При заключении договора купли-продажи Липунова Н.В. снизила цену дома исходя из его технического состояния на момент продажи и возможных скрытых недостатков на "данные изъяты". Снижение стоимости дома в полной мере покрывало возможные убытки истцов по ремонту скрытых недостатков. В договоре купли-продажи не согласовано условие о качестве продаваемого имущества, следовательно, не подлежат удовлетворению требования истцов, основанные на нормах права, устанавливающих ответственность продавца за передачу недвижимости, не соответствующей условиям договора.

Решением Бийского городского суда Алтайского края от 11.11.2015 исковые требования истцов удовлетворены частично и постановлено.

Взыскать с Липуновой Н. В. в пользу Третьякова С. Н. и Третьяковой Н. С. "данные изъяты"., расходы по оплате государственной пошлины в сумме "данные изъяты"., судебные расходы "данные изъяты"

Возвратить Третьяковой Н. С. излишне уплаченную государственную пошлину "данные изъяты" в порядке, установленном Налоговым кодексом Российской Федерации.

В апелляционной жалобе ответчик Липунова Н.В. просила решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение.

В обоснование доводов незаконности решения ответчик указала на то, что при продаже дома его стоимость была уменьшена на "данные изъяты". Она приобрела дом в том состоянии, в котором он был продан, не производя никаких действий, которые позволили бы установить наличие скрытых дефектов, что свидетельствует о добросовестности ее как продавца.

Не согласился ответчик с выводом суда, что сделка по продаже дома должна была быть заключена по цене, установленной экспертом.

Полагает, что условия договора купли-продажи дома не содержат условий о его качестве, в связи с чем нормы права (ст.ст.475,476,557 ГК РФ) не подлежат применению.

Согласно заключению судебной экспертизы только часть, указанных в исковом заявлении недостатков, отнесена к скрытым, на устранение которых, согласно данному заключению необходимы затраты в меньшем размере, чем взысканы судом.

При взыскании судебных расходов с нее взысканы "данные изъяты" - услуги по составлению строительно-технического заключения, заказанного истцами до обращения в суд, и расходы по оплате судебной строительно-технической экспертизы. Вместе с тем, расходы, понесенные истцами в размере "данные изъяты" за техническое заключение ООО "РосЭксперТ" не подлежали взысканию, поскольку данное заключение не относится к уточненному иску.

В письменных возражениях истцы просили решение суда оставить без изменения.

В суде апелляционной инстанции истцы возражали против отмены решения суда.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежаще, об уважительности причин неявки судебную коллегию не уведомили, что в силу ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) является основанием рассмотрения гражданского дела в отсутствии этих лиц.

Проверив законность и обоснованность судебного акта в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, судебная коллегия находит решение суда в части удовлетворения исковых требований подлежащим отмене в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильным применением норм материального права (п.1,4 ч.1 ст.330 ГПК РФ).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГ между продавцом Липуновой Н.В. и покупателями Третьяковым С.Н., Третьяковой Н.С., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей Третьяковой А.С., Третьяковой Е.С., Третьякова С.С. заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес". Право общей долевой собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГ.

Спорный дом, как следует из договора купли-продажи, ответчику Липуновой Н.В. принадлежал на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ.

По условиям договора купли-продажи (п.9) стоимость объектов недвижимости определена сторонами в размере "данные изъяты", при этом стоимость земельного участка определена в размере "данные изъяты", стоимость жилого дома - "данные изъяты".

В силу пункта 6 договора покупатель до заключения настоящего договора путем осмотра ознакомился с техническим состоянием приобретаемого жилого дома, границами земельного участка претензий к ним не имеет, так как не имеет видимых технических (строительных) недостатков.

Согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы, проведенной ООО Алтайский экспертно-проектный центр "СПЕКТР" от ДД.ММ.ГГ жилой дом имеет следующие скрытые недостатки: гниль на уровне нижнего окладного венца наружных стен; трухлявая гниль древесины несущих балок; несоответствие уклона кровли навеса лит.а1 требованиям строительных норм и правил. Иные скрытые недостатки, в том числе системы отопления, экспертами не установлены.

Причинами повышенного физического износа (гнили) деревянных конструкций стен и несущих деревянных балок подвального перекрытия эксперты определили ненадлежащее техническое обслуживание здания (отсутствие осмотров и текущих ремонтов в процессе эксплуатации), без предусмотренных мероприятий по исключению неблагоприятных воздействий на существующие конструкции.

Причиной несоответствия уклона кровли навеса лит.а2 требованиям строительных норм и правил являются ошибки при строительстве жилого дома по "адрес".

Экспертизой также установлено, что действительная рыночная стоимость жилого дома по состоянию на ДД.ММ.ГГ с учетом технического состояния данного жилого дома составляет округленно с учетом НДС "данные изъяты". Имеющиеся скрытые технические недостатки влияют на рыночную стоимость жилого дома в сторону ее уменьшения на "данные изъяты"

Разрешая исковые требования истцов, суд первой инстанции с учетом положений ст.ст.454,469,474,549,557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) пришел к выводу, что наличие скрытых недостатков дома повлияло на рыночную стоимость дома в сторону ее уменьшения на "данные изъяты", в связи с чем данная сумма взыскана с ответчика.

С данным выводом суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться.

В силу ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (ст.556 ГК РФ).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.447 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Истцы, пользуясь правом выбора в силу п.1 ст.475 ГК РФ, заявили требование об уменьшении покупной цены жилого дома и земельного участка.

Вместе с тем, под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Как следует из материалов гражданского дела, а также установлено ранее принятым решением Бийского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ по иску Липуновой Н.В. к Третьяковой Н.С., Третьякову С.Н. о взыскании денежных средств, цена объектов недвижимости, расположенных по адресу: "адрес" сторонами определена в размере "данные изъяты"

Предметом договора купли-продажи, заключенного сторонами ДД.ММ.ГГ, были земельный участок площадью "данные изъяты" и расположенный на нем жилой дом. Стоимость земельного участка по договору определена в размере "данные изъяты", стоимость жилого дома - "данные изъяты".

Как следует из экспертного заключения рыночная стоимость жилого дома, без учета стоимости земельного участка составила "данные изъяты". Стоимость земельного участка составила "данные изъяты".

С учетом суммы стоимости приобретенного имущества цена предметов сделки составила "данные изъяты". Тогда как истцами ответчику переданы "данные изъяты", что на "данные изъяты" меньше. Кроме того, экспертом стоимость жилого дома определена с учетом налога на добавленную стоимость, плательщиками которого граждане не являются в силу ст.143 Налогового кодекса Российской Федерации.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что истцами не представлено допустимых и относимых доказательств того, что цена объектов недвижимости в размере "данные изъяты" была определена без учета качества продаваемого дома и стоимости земельного участка, на что в ходе рассмотрения дела ссылался представитель ответчика. В связи с чем решение суда в части удовлетворения требования истцов Третьяковых к Липуновой Н.В. о соразмерном уменьшении стоимости объекта недвижимости и взыскании судебных расходов подлежит отмене с принятием в этой части нового решения об отказе в иске.

Решение суда в части возврата излишне оплаченной государственной пошлины истцам судебная коллегия оставляет без изменения.

Руководствуясь ст.ст.328,329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Бийского городского суда Алтайского края от 11 ноября 2015 года отменить в части удовлетворения исковых требований Третьякова С. Н., Третьяковой Н. С. и принять в этой части новое решение.

В удовлетворении исковых требований Третьякову С. Н., Третьяковой Н. С. отказать в полном объеме.

Решение суда в части возврата Третьяковой Н. С. излишне уплаченной государственной пошлины в размере "данные изъяты" оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: