Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 15 февраля 2016 г. по делу N 33-4126/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда

в составе:

председательствующего Шевчук Т.В.,

судей Савоскиной И.И., Галановой С.Б.,

при секретаре Бычкове А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 15 февраля 2016 года апелляционные жалобы Курындикова Андрея Вячеславовича, Королевой Натальи Викторовны, Павлычева Ивана Алексеевича на решение Солнечногорского городского суда Московской области от 22 сентября 2015 года по делу по иску Солнечногорского городского прокурора к Королевой Наталье Викторовне и Павлычеву Ивану Алексеевичу о признании нeдействительным решения о разделе земельного участка, об истребовании из незаконного владения земельных участков, о внесении в ЕГРП записей о прекращении за ними права собственности на земельные участки;

по иску Комитета по Управлению имуществом администрации Солнечногорской муниципального района к Курындикову Андрею Вячеславовичу, Прутову Александру Алексеевичу, Королевой Наталье Викторовне и Павлычеву Ивану Алексеевичу о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, о признании недействительным решения о разделе земельного участка, об исключении из ГКН сведений об образованных земельных участках, об истребовании земельных участков из чужого незаконного владения, о внесении в ЕГРП записей о прекращении государственной регистрации права,

заслушав доклад судьи Шевчук Т.В.,

объяснения явившихся лиц,

установила:

Солнечногорский городской прокурор обратился в суд с иском в интересах Солнечногорского муниципального района к Королевой Н.В. и Павлычеву И.А. о признании недействительным решения Королевой Н.В. от 10 октября 2013 года о разделе земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в пос. Андреевка Солнечногорского района, об истребовании из незаконного владения Королевой Н.В. и Павлычева И.А. образованных в результате такого раздела земельных участков с кадастровыми номерами "данные изъяты" и "данные изъяты", о внесении в ЕГРП записей о прекращении за ними права собственности на земельные участки.

Исковые требования обосновывал тем, что в результате преступления, совершенного Курындиковым А.В., земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" выбыл из государственной собственности по заниженной цене. Бюджет Солнечногорского муниципального района недополучил кадастровую стоимость земельного участка. Оформив обманным путем право собственности на земельный участок, Курындиков А.В. продал его Прутову А.А, а тот продал Королевой Н.В.

Королева Н.В. разделила земельный участок на два земельных участка, один из которых продала Павлычеву И.А. Все сделки по отчуждению земельных участков являются ничтожными, а земельные участки подлежат истребованию из чужого незаконного владения ответчиков.

Комитет по Управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района обратился в суд с иском к Курындикову А.В., Прутову А.А., Королевой Н.В. и Павлычеву И.А. о признании недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" от 02 марта 2012 года между истцом и Курындиковым А.В., о признании недействительным решения Королевой Н.В. о разделе земельного участка, об исключении из ГКН сведений об образованных земельных участках, об истребовании земельных участков из чужого незаконного владения Королевой Н.В. и Павлычева И.А., о внесении в ЕГРП записей о прекращении государственной регистрации права.

Исковые требования были основаны на вышеприведенных обстоятельствах с дополнением того, что в результате преступления Комитет по управлению имуществом лишился права распоряжение спорным земельным участком в установленном порядке, недополучил в казну муниципального образования стоимость земельного участка.

Определением Солнечногорского городского суда от 28 июля 2015 года иски объединены в одном производстве.

Ответчики Курындиков А.В., Королева Н.В. и Павлычев И.А. в лице представителей иски не признали, заявили о пропуске срока исковой давности.

Ответчик Прутов А.А., будучи надлежащим образом уведомленным, в судебное заседание не явился.

Представитель третьего лица администрации Солнечногорского муниципального района с иском согласилась.

Третьи лица Управление Росреестра по Московской области и министерство имущественных отношений Московской области своих представителей в судебное заседание не направили.

Решением Солнечногорского городского суда Московской области от 22 сентября 2015 года иски Солнечногорского городского прокурора и Комитета по Управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района удовлетворены.

Недействительными в силу ничтожности признаны: договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" от 02 марта 2012 года между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района и Курындиковым А.В., а также решение Королевой Н.В. от 10 октября 2013 года о разделе земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в пос.Андреевка Солнечногорского района.

Из незаконного владения Королевой Н.В. истребован земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" в пос.Андреевка Солнечногорского района. В ЕГРП внесена запись о государственной регистрации прекращения права собственности Королевой Н.В. на указанный земельный участок.

Из незаконного владения Павлычева И.А. истребован земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" в пос.Андреевка Солнечногорского района. В ЕГРП внесена запись о государственной регистрации прекращения права собственности Павлычева И.А. на указанный земельный участок.

Земельные участки с кадастровыми номерами "данные изъяты" и "данные изъяты" сняты с кадастрового учета, исключены сведения о них из ГКН. Восстановлено право государственной собственности на земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты".

С постановленным решением Курындиков А.В., Королева Н.В., Пывлычев И.А. не согласились, принесли на него апелляционные жалобы, в которых просили решение отменить, как незаконное и необоснованное.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав мнение явившихся лиц, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены правильного по существу решения суда.

Разрешая спор, суд первой инстанции проанализировал положения ст. ст. 30.1, 36, 39.1, 39.3, 45 ЗК, 10, 130, 302, 305 ГК РФ и установил, что 20 февраля 2012 года Главой Солнечногорского муниципального района издано постановление N 917 о предоставлении в собственность Курындикову А.В. по его ходатайству арендуемого им земельного участка N 302-А в пос. Андреевка Солнечногорского района с кадастровым номером "данные изъяты". Земельный участок имел категорию земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "для индивидуального жилищного строительства".

02 марта 2012 года между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района и Курындиковым А.В. заключен договор купли-продажи земельного участка по цене в размере 2% кадастровой стоимости участка за "данные изъяты" при кадастровой стоимости "данные изъяты". Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован в ЕГРП.

На вышеуказанном земельном участке 06 декабря 2011 года арендатором задекларировано возведение нежилого строения хозблока площадью 15 кв.м., на которое зарегистрировано право собственности.

Согласно п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ в действовавшей при совершении сделки редакции, предоставление земельных участков для жилищного строительства в собственность осуществляется исключительно на аукционах.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Спорный земельный участок предоставлялся под индивидуальное жилищное строительство, в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 30.1 ЗК РФ, т.е. его целевое назначение - строительство жилого дома, либо совокупности строений хозяйственного и бытового назначения, включая строение, пригодное для постоянного проживания - жилой дом, а не хозяйственного строения, не являющегося самостоятельным объектом недвижимости.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определения ставок арендной платы и установления в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, в соответствии со ст. 45 ЗК РФ основание для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование с указанной целью в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Целью использования спорного земельного участка в соответствии с договором аренды является осуществление деятельности под индивидуальное жилищное строительство, а не строительство хозблока.

Согласно действовавшей при совершении сделки ст. 36 ЗК РФ исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, было предоставлено юридическим лицам и гражданам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Согласно действующим нормам ст. ст. 39.1 и 39.3 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Действовавшие при продажи спорного земельного участка правовые нормы и действующие на момент рассмотрения дела, содержат идентичные условия регулирования приватизации земельных участков для ИЖС.

Вместе с тем, предоставление прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, гражданину, имеющему в собственности расположенное на участке строение, здание, сооружение, вызвано необходимостью обслуживания и использования этих объектов по назначению.

Жилой дом на спорном земельном участке не возведен, соответственно, цель предоставления земельного участка в аренду на землях населенного пункта не достигнута. Возведение арендатором на земельном участке, расположенном в населенном пункте и предоставленного в аренду под ИЖС, нежилого хозяйственного строения площадью 15 кв.м. не могло являться основанием к передаче данного земельного участка арендатору в собственность по основаниям п. 1 ст. 36 ЗК РФ (действующей ст.39.20 ЗК РФ).

В соответствии с пунктами ст.ст. 30 и 32 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки, утверждаемые представительным органом местного самоуправления, включают в себя градостроительные регламенты, в которых указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Разрешенное использование земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему земельном участке.

В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Объекты, по своим техническим характеристикам не подпадающие под понятие недвижимого имущества, относятся к временным сооружениям.

Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ к объектам капитального строительства относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек.

Хозяйственное строение является нежилым строением. Эта постройка связана с землей, но лишь фактически, являясь объектом вспомогательного назначения. Его существование не создает юридической связи с землей - возникающей только при осуществлении деятельности, предусмотренной видом разрешенного использования земельного участка.

Земельный участок N 302-А находился у Курындикова А.В. на правах аренды, что является одним из вариантов передачи прав на земельный участок для строительства жилого дома. Не построив жилой дом, арендатор не приобрел исключительного права на заключение с ним договора купли-продажи спорного земельного участка.

Соответственно, постановление Главы Солнечногорского муниципального района о предоставлении в собственность Курындикова А.В. земельного участка, как противоречащее закону (ст. 13 ГК РФ) и договор его купли-продажи, как заключенный с нарушением закона, в силу ст. 168 ГК РФ в редакции на момент его заключения, являются недействительными, нарушают права Российской Федерации в области земельных отношений, неопределенного круга лиц на право приобретения земельного участка и Солнечногорского муниципального района на получение арендных платежей, либо полной (рыночной) стоимости земельного участка.

Кроме того, приговором Солнечногорского городского суда от 15 декабря 2014 года Курындиков А.В. признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 УК РФ за совершение мошенничества, выразившегося в приобретении права собственности на земельный участок путем обмана и злоупотребления доверием стороны в оспариваемом договоре.

На основании договора купли-продажи от 01 октября 2012 года Курындиков А.В. продал земельный участок с хозпостройкой Прутову А.А. регистрация перехода права в ЕГРП произведена 24 октября 2012 года.

По договору купли-продажи земельного участка от 19 августа 2013 года Прутов А.А. продал земельный участок Королевой Н.В. Сведения о расчете по договору не представлены. Регистрация перехода права произведена 06 сентября 2013 года.

На основании решения Королевой Н.В. земельный участок разделен на два земельных участка, которым присвоены кадастровые номера "данные изъяты" и "данные изъяты". Государственная регистрация права собственности Королевой Н.В. на эти земельные участки произведена 15 ноября 2013 года.

По договору купли-продажи земельного участка от 26 ноября 2013 года Королева Н.В. продала земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты". Павлычеву И.А. Регистрация перехода права произведена 13 декабря 2013 года.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что земельный участок выбыл из владения собственника помимо его воли, в связи с чем, земельные участки подлежали истребованию из чужого незаконного владения ответчиков и передаче в государственную собственность.

Судебная коллегия находит верным вывод суда первой инстанции о том, что для защиты публичных интересов надлежит внести в ЕГРП запись о прекращении (аннулировании) права собственности Королевой Н.В. и Павлычева И.А. в отношении земельных участков "данные изъяты" и "данные изъяты". Поскольку указанные земельные участки образованы и поставлены на кадастровый учет на основании недействительного решения собственника, сведения о земельных участках суд так же обоснованно нашел подлежащими исключению из ГКН, а право государственной собственности на земельный участок "данные изъяты" подлежащим восстановлению.

Представители Королевой Н.В. и Павлычева И.А. указывали, что суммы, указанные в договорах купли-продажи с их участием не соответствуют фактически уплаченным. Ответчики не просили о применении последствий недействительности сделок, в связи с чем в силу ст.ст. 166 и 167 ГПК РФ суд обоснованно не нашел оснований для применения этих последствий по своей инициативе в рассматриваемом деле, в виде возврата денежных средств.

Возражая против иска, Королева Н.В. и Павлычев И.А. заявляли, что являются добросовестными приобретателями, иски в отношении них не подлежат удовлетворению. Вместе с тем, согласно пункту 35 совместного постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 в ситуации, когда предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, в том числе к лицу, приобретшему имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Согласно ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

По смыслу указанных норм, направленных на защиту интересов добросовестного приобретателя как участника гражданского оборота, собственник спорного имущества должен, в частности, доказать, что имущество выбыло из его владения помимо его воли.

Таким образом, судебная коллегия находит правильным вывод суда о том, что юридически значимыми обстоятельствами по делу об истребовании имущества являются, в частности, обстоятельства, связанные с установлением обстоятельств выбытия имущества из владения собственника помимо его воли.

На момент совершения первой сделки купли-продажи между комитетом по управлению имуществом и Курындиковым А.В., земельный участок N 302-А находился в государственной собственности и право распоряжения им в силу нормативного регулирования предоставлялось органам государственной власти субъекта федерации и органам местного самоуправления в строгом соответствии с законодательно установленным порядком - после возведения на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства - индивидуального жилого дома.

Несоблюдение со стороны комитета по управлению имуществом установленного законом порядка и в силу совершенного Курындиковым А.В. обмана и злоупотребления доверием , что подтверждается вступившим в законную силу приговором суда, суд верно определилпорок воли уполномоченного собственником лица на совершение сделки. Таким образом, отчуждение спорного земельного участка имело место помимо воли его собственника - Российской Федерации.

Если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя земельного участка сомнения в отношении права продавца на его отчуждение, то такому приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным. К таким обстоятельствам можно отнести сведения о цене отчуждаемого земельного участка существенно ниже его рыночной (кадастровой) стоимости, что должно вызвать у следующего приобретателя разумные сомнения в праве продавца на отчуждение имущества.

Приобретателю, заявившему о добросовестности приобретения спорного имущества надлежит осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество.

О добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества.

Работы по освоению участка не проводились и не проводятся. Построек на участках нет, но в ЕГРП право на хозблок сохранено. Градостроительный план земельных участков и разрешение на строительство не выдавались. Сами сделки осуществлены в течение непродолжительного промежутка времени.

При таких обстоятельствах, судом обоснованно отклонены доводы Королевой Н.В. и Павлычева И.А. о добросовестности приобретения ими земельных участков, ввиду отсутствия доказательств разумной осмотрительности при совершении ничтожных сделок.

Разрешая заявление ответчиков о пропуске срока исковой давности, суд указал, что в соответствии с разъяснениями Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве на недвижимое имущество не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было узнать о нарушении права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ.

Истцы не относятся к лицам, ответственным за ведение государственного кадастра недвижимости и ЕГРП. Обман второго истца Комитета по управлению имуществом установлен приговором суда в 2014 году.

Судом установлено, что до подачи иска спорный земельный участок не освоен и не используется. Осведомленность прокурора и органа местного самоуправления о совершении оспариваемых сделок определяется временем проведения проверки соблюдения земельного законодательства в 2013-2014 годах. При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что иск подан в апреле 2015 года в пределах срока исковой давности.

Судом правильно установлены все обстоятельства, имеющие значение для данного дела, правильно применены нормы права, регулирующие спорные отношения сторон, выводы суда соответствуют обстоятельствам настоящего дела.

Доводы апелляционных жалоб Курындикова А.В., Королевой Н.В., Пывлычева И.А. о добросовестности приобретения Курынниковым А.В. спорного земельного участка и об отсутствии оснований для истребования имущества от добросовестного приобретателя, наличия воли собственника на его отчуждение, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку выбытие земельного участка помимо воли собственника следует из приговора суда в отношении Курындикова А.В., что является основанием, предусмотренным ст. 301, 302 ГК РФ для истребования имущества из чужого незаконного владения независимо от добросовестности поведения ответчиков.

Кроме того, в виду отсутствия доказательств разумной осмотрительности при совершении ничтожных сделок, у суда первой инстанции так же имелись основания для удовлетворения заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы Курындикова А. В о наличии у него законного права на выкуп вышеуказанного земельного участка и наличии у истца заблуждения относительно выкупной цены, в связи с чем, сделка не может быть признана судом недействительной, судебная коллегия не принимает, поскольку не указывают на допущенные судом первой инстанции процессуальные нарушения при оценке представленных сторонами доказательств, а направлены только на переоценку выводов суда, не опровергают выводов суда, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, основанием к отмене решения суда служить не могут, поскольку направлены на иную оценку доказательств об обстоятельствах, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами статей 56 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Остальные доводы апелляционных жалоб сводятся к несогласию с постановленным по делу решением и не содержат оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены правильного по существу судебного акта.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Люберецкого городского суда Московской области от 09 октября 2015 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Курындикова Андрея Вячеславовича, Королевой Натальи Викторовны, Пывлычева Ивана Алексеевича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи