Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 29 февраля 2016 г. по делу N 33-945/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе

Председательствующего Пшиготского А.И.

судей областного суда Оганесян Л.С., Касацкой Е.В.,

при секретаре Алещенко К.А.,

рассмотрела в судебном заседании " ... " февраля " ... " года дело по апелляционной жалобе представителя Администрации города Омска Руденко А.П., представителя Департамента имущественных отношений Герасименко Т.В. на решение Кировского районного суда г. Омска от " ... " декабря " ... " года, которым постановлено:

" ... "

Заслушав доклад судьи областного суда Пшиготского А.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска обратился в суд с иском к Богомоловой М.К., указав, что " ... " года между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и Богомоловой М.К. был заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель передает на три года арендатору земельный участок общей площадью " ... " кв.м., кадастровый номер " ... ":36:110102:1031, расположенный в " ... " м. восточнее относительно нежилого строения, имеющего почтовый адрес: г.Омск, бульвар Архитекторов, д. " ... ", для строительства магазина; " ... " года между департаментом имущественных отношений Администрации " ... " и Богомоловой М.К. был заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель передает на три года арендатору земельный участок общей площадью " ... " кв.м., кадастровый номер " ... ":36:110102:1043, расположенный в " ... " м. юго-западнее относительно многоэтажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. Омск, бульвар Архитекторов, д. " ... ", для строительства магазина.

" ... " года истцом в ходе проверки было установлено, что на участке строительные работы не проводились; земельный участок находился в том же состоянии, какое было зафиксировано по результатам обследования целевого использования земельного участка в " ... " году, а именно: наличие ограждения, выполненного из профильного металлического листа, котлована в центральной части участка с забитыми сваями.

Департаментом в адрес Богомоловой М.К. " ... " года, " ... " года направлялись уведомления о непродлении срока действия договоров аренды в связи с неиспользованием земельных участков, предназначенных для строительства, в указанных целях в течение установленного законом срока, а также о необходимости приведения земельных участков в надлежащее состояние. Распоряжениями Департамента от " ... " года N " ... "-р, " ... "-р по указанным договорам аренды прекращено начисление арендной платы.

Решением Кировского районного суда " ... " от " ... " года удовлетворены исковые требования Богомоловой М.К. к департаменту имущественных отношений Администрации " ... " о понуждении к заключению соглашения о продлении срока договоров аренды земельных участков, предоставленных под строительство.

Одним из оснований удовлетворения исковых требований являлся факт государственной регистрации права собственности на расположенный на спорных земельных участках объект незавершенного строительства - торгово-административное здание, общей площадью застройки " ... " кв.м., со степенью готовности " ... "%, с кадастровым номером " ... ": " ... ": " ... ": " ... ", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от " ... " года серия " ... "-АА N " ... ".

Наличие зарегистрированного права на незавершенный строительством объект, строительство которого не осуществляется, нарушает права собственника земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, поскольку земельный участок не используется в соответствии с целевым назначением, однако наличие зарегистрированного права на объект препятствует расторжению договоров аренды земельных участков, расположенных под ним, в том числе в судебном порядке.

Истец просил признать отсутствующим зарегистрированное право собственности на объект незавершенного строительства - торгово-административное здание, общей площадью застройки " ... " кв.м., со степенью готовности " ... "%, с кадастровым номером " ... ": " ... ": " ... ": " ... "; обязать Богомолову М.К. возвратить истцу указанные земельные участки, освободив их, а также привести данные земельные участки в состояние, пригодное для дальнейшего использования.

Представитель истца Лукьянова Н.М., представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации г. Омска - Руденко А.П. в судебном заседании поддержали исковые требования.

Ответчик Богомолова М.К. о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.

Представители ответчика в судебном заседании иск не признали.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционных жалобах представитель Администрации г. Омска Руденко А.П. и представитель Департамента имущественных отношений Герасименко Т.В. просят решение суда отменить, иск удовлетворить, ссылаются на доводы, приводимые в иске.

Согласно части " ... " статьи " ... " Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив и обсудив материалы дела в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, заслушав представителей сторон, судебная коллегия отменяет решение суда в части отказа в признании отсутствующим зарегистрированного права собственности Богомоловой М. К. на объект незавершенного строительства; иск департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в этой части удовлетворяется. Коллегия при разрешении спора в данной части установиланесоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

Судом установлено, что " ... " года между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и Богомоловой М.К. на три года заключен договор аренды земельного участка NДГУ/ " ... "-К- " ... ". Согласно п. " ... " договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером " ... ": " ... ": " ... ": " ... ", площадью " ... " кв.м., расположенный в " ... " м восточнее относительно нежилого строения, имеющего почтовый адрес: г. Омск, бульвар Архитекторов, д. " ... ", для строительства магазина (т. " ... " л. д. " ... ").

" ... " года между департаментом имущественных отношений Администрации " ... " и Богомоловой М.К. заключен договор аренды земельного участка NД-Кр- " ... ". В соответствии с пунктом " ... " Договора Богомоловой М.К. на три года передан в аренду земельный участок с кадастровым номером " ... ": " ... ": " ... ": " ... ", площадью " ... " кв.м., расположенный в " ... " м юго-западнее относительно многоэтажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. Омск, бульвар Архитекторов, д. " ... ", для строительства магазина (т. " ... " л.д. " ... "). Срок договора аренды определен на три года. Государственная регистрация договора произведена " ... " года.

В соответствии с п. п. " ... " п. " ... " Положения о департаменте имущественных отношений Администрации г. Омска, утвержденного Решением Омского городского совета от " ... " года N " ... " (в редакции Решения Омского городского совета от " ... " года N " ... ") департамент имущественных отношений Администрации " ... " распоряжается земельными участками, расположенными на территории " ... ", государственная собственность на которые не разграничена, за исключением земельных участков, предоставляемых, в частности, для строительства.

Таким образом, Департамент наделен полномочиями по распоряжению земельными участками, расположенными на территории " ... ", государственная собственность на которые не разграничена с " ... " года, в соответствии с Решением Омского городского совета от " ... " N " ... ".

Обращаясь в суд с заявленными требованиями, истец ссылался на то, что спорные земельные участки, предназначенные для строительства, не использовались ответчицей в указанных целях в течение срока, установленного законом. Кроме того, решением Омского городского Совета от " ... " года N " ... " территориальная зона спорных земельных участков была изменена на " ... "-зона рекреации, а именно зона городских зеленых насаждений.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из наличия регистрации оспариваемого права собственности ответчика на объект незавершенного строительства. При этом, с учетом положений ст. " ... " ГПК РФ, суд принял во внимание решение Кировского районного суда " ... " от " ... " года по делу N " ... " которым на Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска возложена обязанность по продлению действия договора аренды от " ... " июня 2011 года NДГУ/ " ... "-К- " ... " в отношении земельного участка с кадастровым номером " ... ": " ... ": " ... ": " ... " и договора аренды от " ... " января 2012 года NД-Кр- " ... " в отношении земельного участка с кадастровым номером " ... ": " ... ": " ... ": " ... "; Департаменту имущественных отношений Администрации " ... " в иске к Богомоловой М.К. о возврате арендованного имущества отказано. Судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции соглашается. Доводы жалоб в данной части подлежат отклонению.

Вместе с тем, истец указывает, что в настоящее время спорные земельные участки не могут быть использованы для строительства в виду нахождения их в зоне " ... "-зона рекреации.

Решением Омского городского Совета от " ... " года N " ... " были внесены изменения в Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ " ... " области, утвержденные Решением Омского городского Совета от " ... " года, согласно которым территориальная зона земельных участков с кадастровыми номерами " ... ": " ... ": " ... ": " ... ", " ... ": " ... ": " ... ": " ... " была изменена на " ... " - зона рекреации, а именно зона городских зеленых насаждений.

Согласно ст. " ... " Градостроительного кодекса РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Однако вышеуказанным решением Кировского районного суда " ... " от " ... " года по делу N " ... " удовлетворены исковые требования Богомоловой М.К. к департаменту имущественных отношений Администрации " ... " о понуждении к заключению соглашения о продлении срока договоров аренды земельных участков, предоставленных под строительство. Истец не лишен возможности обратиться в суд с заявлением о пересмотре ранее постановленного судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам при наличии к тому законных оснований.

" ... " года истцом проведено обследование целевого использования земельного участка (акт проверки N " ... "-ц от " ... " года). На момент проверки на участке строительные работы не проводились. Согласно акту обследования земельного участка от " ... " года N " ... " на дату проверки установлено наличие ограждения, выполненного из профильного металлического листа, котлована в центральной части участка с забитыми сваями.

Согласно ч. " ... " ст. " ... " Федерального закона от " ... " года N " ... "-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции на момент регистрации права собственности на спорный объект- " ... " года) если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства с учетом положений пункта " ... " настоящей статьи.

Согласно ч. " ... " ст. " ... " Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно ч. " ... " ст. " ... " Градостроительного кодекса Российской Федерации, лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или технического заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

В силу ч. " ... " ст. " ... " Градостроительного кодекса Российской Федерации отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

В соответствии с п. " ... " ст. " ... " Федерального закона от " ... " года N " ... "-ФЗ (в редакции на момент регистрации права собственности) после " ... " января 2013 года кадастровый паспорт здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства является обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным пунктом " ... " статьи " ... " настоящего Федерального закона основаниям государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества, только в случае, если сведения о таком объекте недвижимого имущества отсутствуют в государственном кадастре недвижимости.

Согласно п. " ... " ст. " ... " Закона технические паспорта, иные документы, которые содержат описание зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до " ... " марта 2008 года в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на указанные объекты недвижимого имущества и сделок с ними, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от " ... " года, ответчиком для регистрации права собственности были использованы представленные Администрацией " ... " в лице структурных подразделений договоры аренды и разрешение на строительство. Вместе с тем, учитывая требования вышеуказанным положений закона, ответчик должен был представить документы, содержащие описание объекта к которым могли относиться кадастровый паспорт объекта, технический паспорт объекта, технический план объекта (на основании проектной документации и технического паспорта).

Обстоятельства, установленные материалами дела, свидетельствуют о том, что право собственности было зарегистрировано на объект, разрешение на строительство которого уполномоченным структурным подразделением Администрации " ... " не выдавалось.

Данные выводы подтверждаются заключением эксперта, оценившего проектную документацию, в соответствии с которой было выдано разрешение на строительство (неправомерная замена монолитных фундаментов на свайное поле, выполненное на более высокое здание в количестве не менее " ... "-ти этажей).

В судебном заседании эксперт ООО "Горпроект" Столбова Т.В. пояснила, что несоответствие свайного поля требованиям проектной документации заключается в неправомерной замене монолитных фундаментов на свайное поле, так как свайное поле выполнено по всем расчетам на более высокое здание, как минимум " ... " этажей. Согласно выводам эксперта процент готовности объекта незавершенного строительства - торгово-административного здания, общей площадью застройки " ... " кв.м., Литер А, расположенного по адресу: г. Омск, бульвар Архитекторов, составляет " ... "%. Свои выводы эксперт подтвердил в ходе допроса в суде " ... " и " ... " инстанции, не доверять им нет никаких оснований.

Судебная коллегия полагает выводы эксперта обоснованными, поскольку экспертом оценивалась степень готовности того объекта, на которое было выдано разрешение. Наличие свай само по себе не может свидетельствовать о возведении конкретного объекта в соответствии с проектом.

Из пояснений представителя ответчика следует, что степень готовности объекта определяется только кадастровым инженером в соответствии с требованиями к подготовке технического плана объекта незавершенного строительства, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от " ... " N " ... ". Вместе с тем, согласно п. " ... " Приказа Минэкономразвития России N " ... " степень готовности определяется кадастровым инженером при отсутствии в документах, на основании которых подготавливался технический план, сведений о степени готовности объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта незавершенного строительства.

В строке " " ... "" графы " " ... "" таблицы "Характеристики объекта незавершенного строительства" указываются сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства с учетом сведений, содержащихся в документах, указанных в пункте " ... " настоящих Требований. Согласно п. " ... " Приказа сведения об объекте незавершенного строительства, за исключением сведений о местоположении объекта незавершенного строительства на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ проектной документации объекта незавершенного строительства или изготовленного до " ... " января 2013 г. технического паспорта объекта незавершенного строительства. Копии указанных документов включаются в состав Приложения.

Из материалов дела следует, что степень готовности объекта незавершенного строительства определялась техническим паспортом, оформленным ОАО "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ, кадастровым инженером технический план на объект был выдан позже. В судебном заседании установлено, что технический паспорт включал в себя недостоверные сведения (наличие монолитных ростверков на сваях, фактически отсутствующих). Экспертное заключение также содержало вывод о наличии разночтений в техническом паспорте в части объема выполненных работ (сваи и ростверк), суд " ... " инстанции без достаточных оснований отверг данные выводы эксперта. Согласно СНиП " ... "- " ... " "Свайные фундаменты" ростверк представляет собой распределительную балку или плиту, объединяющую головы свай и перераспределяющие на них нагрузку от вышерасположенных конструкций.

Коллегия обращает вынимание на то, что согласно представленным в материалы дела письменным документам, в том числе заключению эксперта, свайное поле на которое истица оформила право в " ... " году, как на объект незавершенного строительства, фактически было возведено ею в " ... " году, путем самовольного захвата спорного и близлежащего земельного участков.

Факт незаконного возведения свайного поля в " ... " году подтверждается также тем, что ответчица неоднократно привлекалась к административной ответственности, ей выдавались контролирующими органами предписания освободить земельный участок от свай, что ею не было сделано, а впоследствии она незаконно зарегистрировало право на них (ответ заместителя прокурора Кировского АО г. Омска от " ... " года на обращение Администрации г. Омска; акт соблюдения земельного законодательства от " ... " февраля 2011 года, составленный отделом государственного земельного контроля Управления Росреестра по Омской области; постановление о назначении административного наказания в отношении Богомоловой М. К. от " ... " июля 2010 года; протокол об административном правонарушении в отношении Богомоловой М. К. от " ... " февраля 2011 года).

При этом не вызывают сомнений выводы эксперта о том, что забитые в " ... " году ответчицей сваи не могут быть зарегистрированы как самостоятельный объект незавершенного строения не только потому что они не совпадают с проектом разрешенного строительства задания, но и фактически на момент осмотра были непригодны для эксплуатации. Выводы эксперта подтверждены тем, что в заданиях на геологические изыскания по заказу Богомоловой было указано, что эти изыскания делаются под здание " ... " этажей, данная информация была отражена в задании на геологические изыскания, Богомолова обращалась в " ... " г. в проектную организацию, чтобы сделать изыскания на этой площадке. Обследование части свай для выводов эксперта достаточно, так как исследовали сваи во всех точках участка, они все в одинаковом состоянии, из одного материал, установлены в одно время, процент погрешности оценки составляет " ... " %.

При этом нет основания не доверять заключению высококвалифицированного эксперта с большим опытом работы о том, что свайное поле, возведенное в " ... " году, при наложении на имеющееся разрешённое строительством двухэтажное здание, не соответствует ему, а сваи сами по себе пришли в негодность для эксплуатации. При этом использованное при заключении экспертизы в качестве мнения специалиста техническое заключение ведущего специалиста ООО "Аналитика" Харламова Д. А., не опровергает выводы эксперта, так как она, будучи экспертом, предупреждённом об ответственности пояснила об этом в судебных заседаниях, а суд кроме того может использовать при вынесении решения любые допустимые письменные доказательства.

Указанное свидетельствует о том, что регистрация права собственности на объект незавершенного строительства - торгово-административное здание, общей площадью " ... " кв.м. нарушает права муниципального образования городской округ " ... " области, препятствует в возможности распоряжаться земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно абзацу " ... " пункта " ... " совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от " ... " N " ... ", Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от " ... " N " ... " "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Поскольку сохранение существующих записей о праве на это имущество делает невозможным реализацию правомочия на распоряжение земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, исковые требования департамента коллегия признает обоснованными.

Ввиду изложенного решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении требований иска в части.

На основании ст. " ... " ГПК РФ судебная коллегия взыскивает с ответчицы в доход местного бюджета государственную пошлину, от которой сторона истца освобождена в силу закона.

Руководствуясь ст. ст. " ... " Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда г. Омска от " ... " декабря 2015 года отменить в части отказа в признании отсутствующим зарегистрированного права собственности Богомоловой М. К. на объект незавершенного строительства; иск департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в этой части удовлетворить.

Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности Богомоловой М. К. на объект незавершенного строительства: торгово-административное здание, литер А, общей площадью застройки " ... " кв.м., со степенью готовности " ... "%, с кадастровым номером " ... ": " ... ": " ... ": " ... ", расположенный в г. Омске на бульваре Архитекторов.

Взыскать с Богомоловой М. К. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере " ... " рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи