Апелляционное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 26 января 2016 г. по делу N 33-252/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:

председательствующего Гузенковой Н.В.,

судей: Ивановой М.Ю., Хлебникова А.Е.,

при секретаре Шекиной В.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ягодкиной О.Е. к администрации г.Смоленска о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, возложении обязанности по переводу жилого помещения в нежилое,

по апелляционной жалобе администрации г.Смоленска на решение Ленинского районного суда г.Смоленска от 28 октября 2015 года, которым иск удовлетворен.

Заслушав доклад судьи Ивановой М.Ю., объяснения представителя администрации г.Смоленска - Алексеевой О.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя истца Ягодкиной О.Е. Огородникова А.А., полагавшего оставить решение без изменения, судебная коллегия

установила:

Ягодкина О.Е. обратилась в суд с иском к администрации г.Смоленска о сохранении жилых помещений - квартир N и N в ... в перепланированном и переустроенном состоянии, возложении обязанности по переводу образовавшегося помещения в нежилое, указав в обоснование требований, что в данном жилом помещении были осуществлены несогласованные перепланировка и переустройство, которые нарушений прав и законных интересов граждан, а также угрозу жизни и здоровья людей не повлекли, однако, постановлением администрации г.Смоленска от (дата) в переводе указанных квартир в нежилое помещение ей отказано.

Дело рассмотрено в отсутствие истца Ягодкиной О.Е., надлежащим образом извещенной о времени и месте рассмотрения дела, ее представитель Огородников А.А. в судебном заседании требования поддерживал по основаниям, изложенным в иске.

Представитель администрации г.Смоленска по доверенности Алексеева О.А. в судебном заседании требования не признавала, ссылаясь на то, что истцом выбран неверный способ защиты своих прав с целью обойти установленный нормами жилищного права административный порядок перевода жилых помещений в нежилые, в том числе, требующих перепланировки и переустройства. Кроме этого, указала, что фактически истцом произведена не только перепланировка, но и реконструкция жилого помещения для использования в качестве нежилого, в результате затронуты фасад здания, фундамент и часть земельного участка, относящиеся к общей собственности всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме, однако, допустимых доказательств, свидетельствующих о согласии всех собственников в использовании истцом этого имущества, не представлено.

Решением Ленинского районного суда г.Смоленска от 28 октября 2015 года заявленные Ягодкиной О.Е. требования удовлетворены, постановлено сохранить жилые помещения - квартиры N и N в ... общей площадью "данные изъяты" кв.м. в перепланированном, переустроенном состоянии, на администрацию г.Смоленска возложена обязанность осуществить перевод жилых помещений - квартиры N и N в ... общей площадью "данные изъяты" кв.м. в нежилое помещение.

В апелляционной жалобе администрация г.Смоленска, изложив доводы, аналогичные приведенным в суде первой инстанции, просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая на незаконность и необоснованность принятого решения, на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

По правилам п.3 ст.288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) предусмотрено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (ч.1 ст.23 ЖК РФ).

Часть 2 ст.23 ЖК РФ устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод. К числу таких документов отнесены: правоустанавливающие документы на переводимое помещение; план переводимого помещения с его техническим описанием (технический паспорт); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается, в том числе в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 названного кодекса условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч.4 ст.29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, жилые помещения - квартиры N, общей площадью "данные изъяты" кв.м. и N общей площадью "данные изъяты" кв.м. в ... на основании договоров уступки прав требования от (дата) принадлежат на праве собственности Ягодкиной О.Е.

В сентябре 2014 года Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г.Смоленска было утверждено архитектурно-планировочное задание на разработку проекта перепланировки указанных квартир с переводом их в нежилое помещение для использования под офисное помещение, впоследствии подготовлены соответствующие рабочие проекты (л.д. 10-54).

Согласно заключению ООО " ... " в квартирах были выполнены следующие работы по перепланировке и переустройству: демонтированы внутренние стены между квартирами N и N, демонтирована часть внутренних перегородок; устроена перегородка в помещении общего пользования, ограждающая ранее существующий вход в квартиру N, в результате чего часть помещения коридора ( "данные изъяты" кв.м.) вошло в помещение кухни; установлено сантехническое оборудование в помещениях санузлов площадью "данные изъяты" кв.м. и "данные изъяты" кв.м. - умывальник, унитаз, а в подсобном помещении площадью "данные изъяты" кв.м. и санузле площадью "данные изъяты" кв.м. - умывальник. К сантехническому оборудованию осуществлен подвод и отвод воды от общедомовых инженерных сетей, общедомовые инженерные сети не изменялись; демонтировано ограждение лоджии и устроено ограждение из стекла, в результате чего образовано помещение тамбура площадью "данные изъяты" кв.м.; демонтирован оконный и дверной блок и подоконный простенок между помещениями тамбура и хода и выполнено сплошное остекление с входной дверью; устроена металлическая лестница с пандусом для организации входа помещения (л.д.59-60)

Вследствие произведенных работ образовано единое нежилое офисное помещение общей площадью "данные изъяты" кв.м., состоящее из помещений: тамбура площадью "данные изъяты" кв.м.; холла - "данные изъяты" кв.м.; рабочих помещений - "данные изъяты" кв.м., "данные изъяты" кв.м., "данные изъяты" кв.м., "данные изъяты" кв.м., "данные изъяты" кв.м., "данные изъяты" кв.м.; лоджии - "данные изъяты" кв.м. и "данные изъяты" кв.м.; подсобного помещения - "данные изъяты" кв.м.; санузла - "данные изъяты" кв.м., "данные изъяты" кв.м. и "данные изъяты" кв.м.; коридора- "данные изъяты" кв.м. и "данные изъяты" кв.м.; кухни - "данные изъяты" кв.м.

(дата) Ягодкина О.Е. обратилась в администрацию г.Смоленска с заявлением о переводе вышеуказанных квартир в нежилое помещение для использования под офисное помещение.

Постановлением Администрации г.Смоленска от (дата) N истице в осуществлении перевода квартир в нежилое помещение отказано ввиду несоответствия проекта перепланировки жилого помещения требованиям законодательства, определенным Жилищным Кодексом РФ, а именно: в составе проекта не представлены задание на проектирование, техническое заключение о возможности перепланировки квартир и устройства проемов, согласование администрации Ленинского района г.Смоленска в части благоустройства территории, согласование главного архитектора г.Смоленска, экспертное заключение Федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Смоленской области", правоустанавливающие документы на переводимое помещение с учетом выполненной перепланировки.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что, поскольку согласно заключению компетентной организации - ООО " ... " от (дата) , произведенные перепланировка и переустройство жилых помещений соответствует объемно-планировочным, экологическим и теплотехническим требованиям эксплуатации помещений в соответствии с "СП 54.12220.2011 Свод правил. Здания жилые многоквартирные", не создают угрозу жизни и здоровью граждан, конструкции, имеются протоколы общего собрания собственников помещений дома, свидетельствующие о согласии на перевод спорных жилых помещений в нежилое помещение, требования Ягодкиной О.Е. о сохранении жилых помещений в перепланированном, переустроенном состоянии и переводе образовавшегося помещения в нежилое подлежат удовлетворению.

С данным выводом суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться ввиду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильного применении норм материального права, нарушения норм процессуального права.

Так, согласно ч.1 ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч.2 ст.25 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии решения органа, осуществляющего согласование, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса (часть 1,6 ст. 29 ЖК РФ).

Кроме того, в заключении ООО " ... ", содержатся выводы, о том, что истцом произведены работы не только по перепланировке и переустройству, но и реконструкция спорного помещения, в результате которой изменились его технико- экономические показатели- площадь спорного помещения, так, согласно плану до перепланировки общая площадь квартиры N составляла "данные изъяты" кв.м, квартиры N - (дата) кв.м, что суммарно составляет "данные изъяты" кв.м, а общая площадь нового объекта составляет "данные изъяты" кв.м.

Понятие реконструкции дано в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК РФ.

На самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, распространяются положения ст. 222 ГК РФ (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), и не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения, в результате которых не создан новый объект недвижимости (п.29 названного Пленума).

Таким образом, в принадлежащих истице квартирах без получения соответствующего разрешения органа местного самоуправления, то есть самовольно, были выполнены работы по перепланировке, переустройству и реконструкции, вследствие которых образовано нежилое офисное помещение, тем самым создан новый объект недвижимости, отличающийся от первоначального размерами, планировкой и площадью.

При таких обстоятельствах на произведенные истицей перепланировку, переустройство и реконструкцию жилых помещений, в результате которых возник новый объект недвижимого имущества, распространяются положения ГК РФ, регулирующие правоотношения, связанные с возведением самовольной постройки.

В соответствии с п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения п.3 ст.222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (п. 31 Постановления Пленума).

При этом, если заявлены исковые требования о признании права собственности на такие самовольные реконструированные объекты, являющиеся частью строения, находящегося в общей долевой собственности, к участию в деле необходимо привлекать всех сособственников домовладения, а в число обстоятельств, подлежащих установлению и разрешению в таком деле, должно входить перераспределение долей сособственников после признания права собственности на новый объект.

Таким образом, право собственника на самовольную постройку может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не в результате разрешения требований о сохранении жилого помещения в перепланированном, переустроенном состоянии, которые заявлены Ягодкиной О.Е.

Суд, принимая решение о сохранении в перепланированном, переустроенном состоянии жилых помещений, не учел, что они уже не являлись изолированными жилыми помещениями, в которых в соответствии с положениями Главы 4 ЖК РФ возможно проведение переустройства и перепланировки без изменения назначения помещения, как жилого, данные помещения как самостоятельные объекты недвижимости в силу произведенных перепланировки, переустройства и реконструкции фактически перестали существовать, а создан новый объект недвижимости нежилое офисное помещение.

Также суд не обратил внимания и на то, что истец просил о сохранении в перепланированном и переустроенном состоянии помещений квартир, указав площадь "данные изъяты" кв.м., т.е. фактически требования сводились к сохранению в перепланированном и переустроенном состоянии вновь образованного нежилого помещения.

Кроме того, в силу п.3 и 4 ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Частью 2 названной статьи предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно пункту "в" части 2 раздела 1 (определение состава общего имущества) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).

Уменьшение (увеличение) размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч.3 ст.36 ЖК РФ).

Согласно ч.2 ст.40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 28.02.2015 с изменениями от 24.03.2015) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 2 статьи 16 названного закона предусмотрено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В приведенных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Из указанных положений Жилищного кодекса РФ следует, что в качестве обязательного условия перевода жилого помещения в нежилое необходимо наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме либо передачи при этом части общего земельного участка.

Согласно представленному истицей заключению ООО " ... " в целях приспособления помещения квартир N и N в ... под нежилое офисное помещение произведены, в том числе, следующие работы: демонтировано ограждение лоджии и утроено ограждение из стекла, в результате чего образовано помещение "данные изъяты" тамбура, площадью "данные изъяты" кв., демонтирован оконный блок и подоконный простенок между помещениями "данные изъяты" и "данные изъяты" и выполнено сплошное остекление с входной дверью, устроена металлическая лестница с пандусом для организации входа в помещение.

Дополнительный вход в помещение выходит непосредственно на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Следовательно, при переводе спорного помещения из жилого в нежилое возникла необходимость устройства отдельного входа в помещение и разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, что влечет конструктивные изменения отдельных элементов общего имущества многоквартирного дома, а также использование части земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и относящегося к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома, в этой связи, в силу положений п.2 ст.40 ЖК РФ, необходимо было предварительное согласие собственников помещений в этом доме.

Однако доказательств, подтверждающих наличие согласия собственников помещений многоквартирного дома на реконструкцию принадлежащего Ягодкиной О.Е. помещения, которая повлекла присоединение к реконструированному помещению части общего имущества многоквартирного дома, увеличение доли истицы в общем имуществе в указанном многоквартирном доме и уменьшение размера общего имущества остальных собственников, а также передачу ей части придомовой территории для оборудования отдельного входа, последней не представлено.

Представленная копия протокола N от (дата) внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ... в форме заочного голосования (л.д.109-111), из которой усматривается, что общим собранием принято решение перевести жилые помещения квартиры N и N в указанном доме в нежилое помещение, ошибочно признана судом первой инстанции надлежащим доказательством, поскольку указанное волеизъявление собственников не конкретизировано, в нем не содержится согласие именно на реконструкцию помещения за счет увеличения общей площади нежилого помещения истицы и уменьшения размера общего имущества, принадлежащего остальным собственникам помещений в многоквартирном доме, и на использование части земельного участка при обустройстве отдельного входа.

Кроме того, нормами жилищного права установлен внесудебный (административный) порядок перевода жилых помещений в нежилые, в том числе требующих переустройства, перепланировки, реконструкции. Это исключает подмену судебным решением соответствующих действий и решения административных органов об изменении целевого назначения спорного объекта, о чем обоснованно указано администрацией г.Смоленска в апелляционной жалобе.

Заявленное истицей требование о возложении обязанности на администрацию г.Смоленска осуществить перевод жилого помещения в нежилое является правовым последствием удовлетворения заявления о признании незаконным отказа органа местного самоуправления, однако за защитой своих прав и законных интересов путем оспаривания отказа администрации г.Смоленска в переводе данных жилых помещений в нежилое истец не обращалась, в исковом заявлении также не содержится доводов о необоснованности либо незаконности постановления администрации г.Смоленска от 06.04.2015.

Тем самым, требования истца фактически сводились к сохранению вновь образованного нежилого помещения в перепланированном, переустроенном, реконструированном состоянии в обход установленного законом порядка перевода жилого помещения в нежилое, и оснований для удовлетворения таких требований у суда первой инстанции не имелось.

Учитывая изложенное, на основании п.1, п.3, п.4 ч.1 ст.330 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что состоявшееся решение подлежит отмене с принятием нового решения об отказе Ягодкиной О.Е. в удовлетворении требований.

Руководствуясь п.2 ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Ленинского районного суда г.Смоленска от 28 октября 2015 года отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска Ягодкиной О.Е. к администрации г.Смоленска о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, возложении обязанности по переводу в нежилое помещение отказать.

Председательствующий

Судьи