Апелляционное определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 12 февраля 2016 г. по делу N 33-640/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Синяковой Т.П.,

судей: Величко М.Б., Клименко А.А.,

при секретаре Лауэр С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску Администрации Кожевниковского района к М. М. В. о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды земельного участка

по апелляционной жалобе ответчика Максимени М.В. на решение Кожевниковского районного суда Томской области от 16 ноября 2015 года.

Заслушав доклад судьи Величко М.Б., объяснения представителя ответчика Максимени М.В. Максименя Н.И., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Администрация Кожевниковского района обратилась в суд с указанным иском к Максимени М.В., в обоснование указав, что на основании протокола о результатах проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства по адресу: /__/, Максименя М.В. признан победителем аукциона. 11.03.2013 между Администрацией Кожевниковского района и Максименей М.В. заключен договор аренды указанного земельного участка, который передан последнему по акту приема - передачи от 11.03.2013.

Договор аренды земельного участка от 11.03.2013 N1197 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области 23.05.2013, номер регистрации /__/.

Согласно п. 3.2. договора аренды земельного участка арендная плата вносится арендатором ежегодно не позднее 15 октября текущего года. За период с 11.03.2013 по 31.12.2013 арендная плата за вычетом задатка вносится не позднее 25.12.2013 и составляет /__/ руб. /__/ коп.

Согласно п. 5.2. договора аренды земельного участка от 11.03.2013 N /__/ за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Поскольку ответчик свои обязательства по договору аренды исполняет ненадлежащим образом, у него образовалась задолженность перед Администрацией Кожевниковского района по арендной плате, а также пеня за просрочку платежа по арендной плате.

Неисполнение обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд является основанием для расторжения договора аренды.

В судебном заседании представитель истца - Пономаренко М.В., действующий по доверенности, уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, пояснив, что неоднократно направлялись письма Максимени М.В. о необходимости оплатить задолженность по арендной плате, но письма возвращались в Администрацию Кожевниковского района с отметкой "Истек срок хранения".

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика.

Обжалуемым решением суд удовлетворил иск Администрации Кожевниковского района, расторг договор аренды земельного участка, заключенный между Администрацией Кожевниковского района и Максименей М.В. от 11.03.2013 N /__/, взыскал с последнего задолженность по арендой плате и пеню.

В апелляционной жалобе ответчик Максименя М.В. просит решение суда отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает следующее.

Он не был извещен о времени и месте судебного разбирательства, чем были нарушены его процессуальные права по представлению своей позиции по делу.

В нарушение положений ч. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель не выполнил обязанность по передаче ему имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, поскольку земельный участок передан с находящимся на нем в большом объеме мусором.

К спорным правоотношениям между ним и истцом подлежали применению положения ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку земельный участок, предоставленный арендодателем, завален строительным и иным мусором, о чем ответчику до момента заключения договора не было известно, поскольку в условиях аукциона и в договоре аренды эти недостатки не были оговорены, а при заключении договора и передаче земельного участка мусор был завален снегом.

Договор аренды был досрочно расторгнут по соглашению сторон на основании постановления Администрации Кожевниковского района Томской области N 537 от 16.09.2014, о чем сторонами составлены и подписаны соглашение о досрочном расторжении договора аренды и акт приема?передачи земельного участка. В соответствии с условиями соглашения о досрочном расторжении договора аренды претензии по оплате арендной платы у арендодателя отсутствовали, так, как им было признано, что истцу был передан участок непригодный для строительства, а арендодатель не может привести его в состояние, соответствующее оговоренным условиями аукциона. В акте о приеме-передаче земельного участка от 16.09.2014 N 537 в соответствии с соглашением о расторжении договора аренды указано, что претензии по договору аренды у сторон отсутствуют.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчика глава Кожевниковского района Томской области находит доводы апелляционной жалобы надуманными.

В соответствии с ч.1 ст.327, ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом и не явившихся в суд лиц.

Не установив основания для отложения судебного разбирательства, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников по делу.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к следующему.

Разрешая требования истца, суд исходил из того, что между Администрацией Кожевниковского района и Максименей М.В. заключен договор аренды земельного участка от 11.03.2013 N /__/, по которому последним не вносились арендные платежи.

Указанные обстоятельства участниками по делу сомнению не подвергнуты.

Вместе с тем, удовлетворяя исковые требования и взыскивая с МаксимениМ.В. задолженность по арендой плате и пеню, суд не учел следующее.

Согласно п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, дано разъяснение, согласно которому арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. При этом, давая толкование закона, Верховный Суд Российской Федерации указал, что из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением. Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Суд указал в решении, что 18.08.2014, 23.10.2014, 31.08.2015 МаксименяМ.В., в том числе через своего представителя по доверенности Максименя Н.И., обращался в Администрацию Кожевниковского сельского поселения с заявлением о приведении спорного земельного участка в надлежащий вид, очистке земельного участка от мусора, проведении дезактивации земельного участка (л.д. 17-22).

Вместе с тем суд первой инстанции указанные обстоятельства не исследовал и правовую оценку им не дал, чем нарушил приведенное разъяснение постановления Пленума Верховного Суда РФ.

Судебная коллегия, проверив доводы апелляционной жалобы о том, что предоставленный в аренду земельный участок имеет недостатки, препятствующие использованию его для индивидуального жилищного строительства, за которые несет ответственность арендодатель земли, находит их заслуживающими внимания.

Приходя к такому выводу, судебная коллегия исходит из следующего:

на земельном участке находятся части фундамента, железобетонных конструкций, бытового мусора, что подтверждается ответом прокуратуры Кожевниковского района Томской области от 30.09.2015 N109ж-2015, ответами Департамента природных ресурсов и охраны окружающей среды Томской области от 30.09.2015 N4224, N4223, ортофотопланом с.Кожевниково, где изображен спорный земельный участок;

в указанном состоянии земельный участок передан арендодателем, что подтверждается приведенными в решении суда обращениями арендатора к арендодателю от 18.08.2014, 23.10.2014, 31.08.2015, показаниями свидетеля Т., которая в судебном заседании суда апелляционной инстанции показала, что эта свалка из железобетонных конструкций, отходов от жизнедеятельности совхоза " /__/", бытового мусора, источающих неприятный запах, существует около 30 лет;

о невозможности использования земельного участка для индивидуального строительства без освобождения его от несанкционированной свалки и строительных конструкций арендатор не знал при заключении договора аренды, поскольку об этом не было указано в условиях конкурса по его предоставлению, договоре аренды земельного участка, когда земельный участок принимался арендатором, его недостатки скрывал снег, отсутствие у арендатора иной возможности получения достоверной информации о действительном состоянии земельного участка подтвердил свидетель Т.

При установленных судебной коллегией обстоятельствах отсутствуют основания для применения при разрешении настоящего спора положений п. 2 ст. 612 ГК РФ предусматривающие, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для взыскания с арендатора в пользу арендодателя в период действия договора аренды земельного участка арендной платы и пени за нарушение сроков её уплаты.

В пункте 1 ст. 612 ГК РФ указано, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества и потребовать досрочного расторжения договора.

Поскольку арендодатель в соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ, извещенный о требованиях арендатора, не произвел замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, не устранил за свой счет недостатки имущества, арендатор вправе требовать расторжения договора аренды.

Учитывая, что судебной коллегией установлены основания для расторжения договора аренды от 11.03.2013 N /__/, решение суда в части удовлетворения данного требования подлежит оставлению без изменения.

Приходя к такому выводу, судебная коллегия, в том числе принимает во внимание переписку сторон о расторжении данного договора: письмо Администрации Кожевниковского района от 16.09.2014, направленное в адрес Максимени М.В., письмо Максимени М.В., направленное в адрес Администрации Кожевниковского района, от 22.09.2014, постановление Администрации Кожевниковского района от 16.09.2014 N537 о досрочном расторжении договора аренды по соглашению сторон, соглашение о расторжении договора аренды от 16.09.2014 и акт приема-передачи земельного участка от 16.09.2014, подписанные сторонами, но не прошедшие государственную регистрацию, однако предусматривающие отсутствие у сторон взаимных претензий по существу договора аренды от 11.03.2013 N /__/ в связи с обоюдным намерением его расторжения.

Вместе с тем, рассматривая требование Администрации Кожевниковского района о расторжении договора аренды и применяя положения ч. 2 ст. 450 ГК РФ, суд первой инстанции необоснованно исходил из того, что существенное нарушение договора аренды допущено арендатором, который более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату (п. 2 ст. 619 ГК РФ), поскольку, по мнению судебной коллегии, существенное нарушение договора аренды допущено не арендатором, а арендодателем, который не исполнил обязанность по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Поскольку в силу ст. 98 ГПК РФ по общему правилу все понесенные по делу судебные расходы относятся на проигравшую сторону по делу, если она не освобождена от их несения, проигравшей стороной по настоящему делу является Администрация Кожевниковского района, несмотря на удовлетворение требования в части расторжения договора аренды земельного участка, решение суда в части взыскания с Максимени М.В. в доход Кожевниковского районного бюджета государственной пошлины в размере 3240, 73 руб. подлежит отмене.

Руководствуясь п. 2 ст.328, ст.329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кожевниковского районного суда Томской области от 16 ноября 2015 года в части удовлетворения требования Администрации Кожевниковского района к М. М. В. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N /__/ от 11.03.2013, состоящей из арендной платы за период с 11.03.2013 по 31.12.2014 в размере /__/ руб. /__/ коп., пени за просрочку платежей по арендной плате за период с 26.12.2013 по 01.07.2015 в размере /__/ руб. /__/ коп., отменить, приняв в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении данных требований Администрации Кожевниковского района.

Решение Кожевниковского районного суда Томской области от 16 ноября 2015 года в части взыскания с М. М. В. в доход Кожевниковского районного бюджета государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции в размере 3 240 рублей 73 копейки отменить.

Решение Кожевниковского районного суда Томской области от 16 ноября 2015 года в остальной части оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи: