Апелляционное определение СК по гражданским делам Тульского областного суда от 18 февраля 2016 г. по делу N 33-343/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:

председательствующего Кабанова О.Ю.,

судей Гавриловой Е.В., Черенкова А.В.,

при секретаре Гребенкиной А.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО3 на решение Белевского районного суда Тульской области от 23 октября 2015 года по иску ФИО2, действующей в своих и ФИО1 интересах, к ФИО3 и администрации муниципального образования Белёвский район о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка.

Заслушав доклад судьи Гавриловой Е.В., судебная коллегия

установила:

ФИО2, действующая в своих интересах, а также в интересах недееспособного ФИО1, обратилась в суд с иском к ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка.

В обоснование заявленных требований указала, что ФИО1 является собственником 1/18 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по "адрес" Ей принадлежит 4/9 долей в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом. Ответчик ФИО3 владеет на праве собственности 1/2 долей названного имущества.

С момента приобретения в собственность долей в праве на жилой дом ни истцы, ни ответчик, им не пользовались, поскольку дом разрушен до фундамента и стен.

В ДД.ММ.ГГГГ истцам стало известно, что ФИО3 без согласования с ними оформил себе в собственность земельный участок при указанном жилом доме, чем нарушил исключительное право истцов, как собственников долей в праве на жилой дом, на приобретение этого же земельного участка.

На момент заключения договора купли-продажи земельного участка, на котором расположен жилой "адрес" исключительное право на его приобретение принадлежало ФИО3, ФИО2 и ФИО1 пропорционально их долям в праве собственности на указанный дом. Администрация МО Белёвский район в нарушение ст. ст. 35 и 36 Земельного кодекса РФ (в редакции на дату заключения договора купли-продажи земельного участка ДД.ММ.ГГГГ) распорядилась 4/9 и 1/18 долями в праве на земельный участок с нарушением преимущественного права истцов на покупку этих долей.

Просила суд перевести права и обязанности покупателя по заключенному между администрацией МО Белёвский район и ФИО3 договору N от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка с кадастровым N с ФИО3 в части 4/9 долей в праве на указанный земельный участок на ФИО2 и в части 1/18 доли в праве на ФИО1

В судебном заседании истец ФИО2, действующая в своих интересах, а также в интересах недееспособного ФИО1, представитель ФИО2, допущенный к участию в деле на основании ч. 6 ст. 53 ГПК РФ по устному заявлению, ФИО7 заявленные требования поддержали и просили их удовлетворить.

Ответчик ФИО3 и его представитель по ордеру адвокат ФИО8 в судебном заседании против заявленных исковых требований возражали, просили в их удовлетворении отказать.

Представитель ответчика администрации МО Белёвский район по доверенности ФИО9 в судебном заседании против удовлетворения заявленных исковых требований возражала.

Решением Белевского районного суда Тульской области от 23 октября 2015 года исковые требования ФИО2, действующей в своих интересах, а также в интересах недееспособного ФИО1, удовлетворены.

Суд решил:перевести права и обязанности покупателя по заключенному между муниципальным образованием Белёвский район и ФИО3 договору N от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка кадастровый N земель населенных пунктов, разрешенное использование для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, общей площадью "данные изъяты" кв.м., "адрес" (1/2 доля) с ФИО3:

- на ФИО2 в части 4/9 доли в праве на указанный земельный участок; на ФИО1 в части 1/18 доли в праве на указанный земельный участок.

Внесенную ФИО2 на депозитный счет управления Судебного департамента в "адрес" сумму "данные изъяты" копейки перечислить ФИО3

В апелляционной жалобе ФИО3 просит решение суда отменить, считая его незаконным.

Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу, выслушав объяснения ФИО3 и его представителя по ордеру адвоката ФИО8, возражения ФИО2 и ее представителя в порядке ст. 53 ГПК РФ ФИО7, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, жилой дом, расположенный по "адрес" принадлежит на праве общей долевой собственности: ФИО1 - на основании решения Белёвского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1/18 доли в праве; ФИО2 - на основании решения Белёвского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ и договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ в размере 4/9 доли в праве; ФИО3 - на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1/2 доли в праве.

Согласно технической инвентаризации на ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок при "адрес", составляет "данные изъяты" кв.м.

Постановлением администрации МО Белёвский район от ДД.ММ.ГГГГ N по результатам рассмотрения заявления ФИО3 утверждена схема расположения земельного участка, площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного по "адрес" с кадастровым N

Постановлением администрации МО Белёвский район от ДД.ММ.ГГГГ N ФИО3 предоставлен земельный участок кадастровый N площадью "данные изъяты" кв.м. по вышеуказанному адресу.

Договор купли-продажи земельного участка N площадью "данные изъяты" кв.м. заключен между администрацией МО Белевский район и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ

Удовлетворяя исковые требования о переводе прав и обязанностей покупателей по заключенному между муниципальным образованием Белёвский район и ФИО3 договору N от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка с кадастровым N, площадью 780 кв.м., расположенного по "адрес" с ФИО3 на ФИО2 и ФИО1, суд первой инстанции руководствовался требованиями ст. 35, 36 ЗК РФ, ст. 250 ГК РФ и исходил из того, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ собственниками расположенного на земельном участке строения помимо ФИО3 являлись ФИО2 и ФИО1, которые также имели право на приобретение этого земельного участка в общую долевую собственность пропорционально их долям в праве общей долевой собственности на жилой дом.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального закона и не соответствуют материалам дела.

Как следует из требований ст. 35 ч.3 ЗК РФ, действовавшей до 1 марта 2015 года, то есть на момент заключения договора купли-продажи земельного участка, собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЗК РФ (в редакции по состоянию на дату заключения договора купли-продажи земельного участка - 21.07.2014 г.), граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Земельным Кодексом РФ, федеральными законами.

В соответствии со ст. 29 ЗК РФ, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществлялось на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Земельного Кодекса РФ.

Как усматривается из материалов дела, земельный участок с кадастровым N, площадью "данные изъяты" кв.м., расположенный по "адрес" был предоставлен ФИО3 за плату на основании Постановления администрации МО Белёвский район от ДД.ММ.ГГГГ N с заключением в последующем договора купли-продажи данного земельного участка.

В рассматриваемом споре, в отличии от иных сделок по отчуждению имущества, возникновение права собственности на земельный участок у ФИО3 не связано с заключением гражданско-правового договора. Основанием для возникновения его права собственности на земельный участок является соответствующее решение органов местного самоуправления, принятое в рамках их компетенции, то есть в отношении спорного земельного участка речь идет об административно-правовом способе возникновения прав и обязанностей.

Таким образом, вышеприведенные нормы земельного законодательства свидетельствуют о том, что к сделкам в отношении предоставления земельных участков за плату, заключенным между органом местного самоуправления и гражданином, не могут применяться положения норм Гражданского Кодекса РФ о преимущественном праве покупке ( ст. 250 ГК РФ), поскольку в данном случае применяются соответствующие нормы земельного права по приобретению в собственность земельных участков собственниками расположенного на нем объекта недвижимости ( ч.1,3 ст. 36 ЗК РФ).

Данные обстоятельства не были учтены судом первой инстанции, что привело к вынесению решению, которое не может быть признано законным и обоснованным судебной коллегией, в связи с чем оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении требований ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах недееспособного ФИО1

Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия считает необходимым также отметить следующее.

В силу ч. 3 ст. 36 ЗК РФ, действовавшей до 1 марта 2015 года, в случае, если здание, находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не установлено Земельным Кодексом РФ, Федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

При рассмотрении дела установлено, что ФИО1 является собственником 1/18 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по "адрес" ФИО2 принадлежит 4/9 долей в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом. Ответчик ФИО3 владеет на праве собственности 1/2 долей названного имущества.

Договоры по продаже земельных участков, заключенные до 1 марта 2015 г., могут быть признаны судом недействительными по причине продажи одному лицу участка, на котором расположена недвижимость, в том числе другого лица, по основанию ст. 168 ГК РФ - как противоречащая закону.

Однако необходимо учитывать, что в свете законодательства, действовавшего до 1 марта 2015 г., иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации как противоречащей ст. 36 ЗК РФ может быть удовлетворен судом либо при признании иска покупателем по этой сделке; либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.

В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное ст. 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

Соответственно, продажа делимого участка одному собственнику нарушает исключительное право второго собственника на выкуп земли лишь в отношении выкупа участка в части, занятой объектом недвижимости второго собственника и необходимой для его эксплуатации.

Необходимо учитывать, что п. 1 ст. 10 ГК РФ установлено, что не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно представленному в суд апелляционной инстанции плана земельного участка и его частей от ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь земельного участка при домовладении "адрес", составляет "данные изъяты" кв.м., площадь земельного участка с кадастровым N переданного в собственность ФИО3 составляет "данные изъяты" кв.м.

Из представленных сведений о площади общего земельного участка при указанном домовладении следует вывод о том, что земельный участок обладает признаками делимости.

Ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции сторонами не оспаривалось, что объект недвижимости в виде жилого дома, расположенного на земельном участке по "адрес", в настоящее время разрушен до фундамента и стен. Ранее между сторонами не существовало никакого порядка пользования данным жилым домом и земельным участком при нем.

Администрация муниципального образования Белевский район, являясь собственником имущества в виде земельного участка, действуя в пределах прав, предоставленных ей при заключении договора купли-продажи земельного участка, по своему усмотрению определило объект недвижимости, в отношении которого осуществило распорядительные действия в виде части от общего земельного участка при указанном домовладении определенной площади, которая соответствует доли в праве собственности ФИО3 на строение.

Само по себе обозначение в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предмета сделки в виде земельного участка определенной площади не может вести к недействительности сделки, так как в рассматриваемом споре площадь земельного участка в "данные изъяты" кв.м. соответствует 1/2 доли ответчика в праве собственности на строение, которая бы учитывалась при приобретении прав на общий земельный участок совместно с иными собственниками жилого дома.

Кроме того, в настоящее время жилой дом разрушен до фундамента и стен, а поэтому определить какая часть земельного участка необходимо обслуживания принадлежащей истцам недвижимости невозможно.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, а именно что дом полностью разрушен, что ранее порядок пользования жилым домом и земельным участком при нем сторонами не определялся и не сложился, предоставление ФИО3 земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м. от общего земельного участка в "данные изъяты" кв.м. не может нарушать права ФИО2 и ФИО1., как собственников разрушенного объекта недвижимости. Истцы не лишены возможности в установленном законом порядке реализовать свое право на получение в собственность земельного участка в оставшейся площади, расположенного по "адрес"

При этом доводы истцов о том, что их права нарушены тем, что конфигурация оставшейся части земельного участка при домовладении менее для них выгодна, так как имеет неправильную форму и маленькую ширину земельного участка не могут быть приняты во внимание, так как опровергаются представленным чертежом общего земельного участка и его частей от ДД.ММ.ГГГГ и не основаны на законе.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции нельзя признать законным, оно подлежит отмене, с принятием нового решения.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Белевского районного суда Тульской области от 23 октября 2015 года отменить.

Постановить по делу новое решение, которым отказать ФИО2, действующей в своих и в интересах ФИО1, в удовлетворении требований к ФИО3 и администрации муниципального образования Белёвский район о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка.

Председательствующий

Судьи