Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 15 марта 2016 г. по делу N 33-3633/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Ковалева А.М.,

судей Молотиевского А.Г., Минасян О.К.

при секретаре Абросимовой А.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО "Банк ВТБ 24" к Олейник Л.Е., Олейник А.В. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета по апелляционной жалобе Олейника А.В. на решение Волгодонского районного суда Ростовской области от 2 декабря 2015г. Заслушав доклад судьи Минасян О.К., судебная коллегия

установила:

Истец "Банк ВТБ 24" в лице ОО "Ростовский" филиала N 2351 обратился в суд с иском о выселении, снятии с регистрационного учета Олейник Л.Е., Олейник А.В. и членов их семьи. В обоснование иска указано, что Волгодонским городским судом АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН постановлено решение по иску Банка ВТБ 24 (ЗАО) к Олейник Л.В., Олейник А.В. о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество - жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН В связи с тем, что имущество должника, арестованное судебным приставом-исполнителем Волгодонского ОСП Ростовской области, в установленный законом срок реализовано не было, право собственности на жилой дом и земельный участок перешло к истцу - Банку ВТБ 24.

В настоящее время жилой дом и земельный участок принадлежит истцу на праве собственности, на основании постановления о передаче нереализованного имущества взыскателю от 26.02.2014, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серия НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, серия НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, выданными ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА

Олейник А.В. заявил встречный иск, в котором указал, что 27.11.2008 брак между ним и Олейник Л.Е. был расторгнут. В период брака был приобретен спорный жилой дом. После расторжения брака до подписания соглашения о разделе совместно нажитого имущества между Олейник А.В. и Олейник Л.Е. как собственником домовладения был заключен договор найма жилого помещения, согласно которому Олейник А.В. имеет право проживать в доме до 25.12.2023.

Во встречном иске Олейник А.В. ссылается на то, что после заключения данного договора и прекращения внесения платежей Олейник Л.Е. по кредиту, обращения взыскания на заложенное имущество, передачи его в собственность Банку "ВТБ 24", право истца на проживание в спорном доме сохранилось, независимо от смены собственника.

Решением Волгодонского районного суда Ростовской области от 2 декабря 2015 г. исковые требования ПАО "Банк ВТБ 24" удовлетворены. Олейник Л.Е., Олейник А.В., ФИО1., ФИО2. признаны утратившими право пользовании жилым помещением, расположенным по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Постановлено выселить Олейник Л.Е., ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года рождения, Олейник А.В., ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года рождения, ФИО1 ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года рождения, ФИО2 ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года рождения, из указанного жилого помещения, принадлежащего ПАО "Банк ВТБ 24", без предоставления другого жилого помещения. Судом отказано Олейнику А.В. в удовлетворении встречного искового заявления к ПАО "ВТБ 24" о признании права на проживание в жилом помещении.

Не согласившись с таким решением суда, Олейник А.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 02.12.2015 и принять по делу новое решение, которым удовлетворить его встречные исковые требования. Апеллянт считает решение суда незаконным и необоснованным, указывает на то, что на момент заключения договора найма Олейник Л.Е. являлась собственником спорного жилого дома и имела необходимую правосубъектность для заключения договора найма, в связи с чем у него, Олейника А.В. как стороны по договору найма, возникло право проживания в спорном доме.

По мнению апеллянта, суд для признания права пользования помещением прекращенным применил положения норм права, не подлежащие применению. Вывод суда о том, что проживание Олейника А.В. в жилом помещении, собственником которого является истец, возможно лишь с согласия банка, противоречит ст. 675 ГК РФ.

Отказывая во встречном исковом требовании, суд не учел, что наличие действующего договора найма жилого помещения является основанием для проживания в жилом помещении, независимо от смены его собственника (ст. 675 ГК РФ).

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие представителя истца ПАО "Банк ВТБ 24", извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, о чем имеется в материалах дела уведомление (телефонограмма).

Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав объяснения Олейник А.В., проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах заявленных доводов апелляционной жалобы в порядке статьи 3271 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Постанавливая обжалуемое решение, суд руководствовался положениями ст. ст. 209, 304, п. 2 ст. 20 ГК РФ, ч.ч. 1, 2 ст. 30, ст. 35 ЖК РФ и исходил из того, что Олейник Л.Е. и Олейник А.В. в период брака за счет средств истца, представленных ответчикам по кредитному договору, приобрели спорный жилой дом, собственником которого являлась Олейник Л.Е.

В 2008 году ответчики расторгли брак, прекратили выплачивать задолженность по кредиту, в связи с чем "ВТБ 24" (ЗАО) обратилось в суд с иском об обращении взыскания на дом, находящийся в залоге у банка, дом был передан Банку, который в настоящее время является собственником данного недвижимого имущества, в связи с чем суд первой инстанции признал обоснованными исковые требования о выселении ответчиков и членов их семьи.

По заявленному Олейником А.В. встречному иску, суд установил, что между истцом и Олейник Л.Е. был заключен договор найма жилого помещения, согласно которому Олейник А.В. имеет право проживать в доме до 25.12.2023. Отказывая во встречном иске, суд указал, что в настоящее время ответчики расторгли брак, Олейник Л.Е. собственником дома не является, Олейник А.В. не является членом семьи истца, соглашение о пользовании жилым домом между ответчиками и истцом не заключалось. Олейник Л.Е. требование о сохранении за ним права пользования спорным жилым помещением не заявляла. Проживание ответчика в спорном жилом доме возможно лишь с согласия истца, в связи с чем соглашение о проживании ответчика в спорном жилом доме, заключенное с прежним собственником дома, правового значения не имеет, поскольку дом передан в собственность истцу без наличия обременений, с заявлением о предоставлении ему дома в наем или аренду ответчик к истцу также не обращался.

С такими выводами суда судебная коллегия считает возможным согласиться.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Положениями п. 1 ст. 617 ГК РФ установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст. 609 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, 25 декабря 2008г. между истцом по встречному иску и собственником жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Олейник Л.Е. был заключен договор найма, согласно которому нанимателю Олейник А.В. передан за плату во временное пользование жилой дом для проживания сроком на 15 лет до 25.12.2023.

Вместе с тем, в нарушение п. 2 ст. 609 ГК РФ указанный договор не был зарегистрирован в Росреестре в установленном порядке.

Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи.

По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Поскольку из материалов дела видно и истец не отрицал, что записи в ЕГРП о договоре аренды не имелось и сведения об обременении данного объекта недвижимости отсутствовали, то в отношении него соглашение о найме для нового собственника не имеет силы.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 5 п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суду не представлены доказательства того, что данная сделка - договор найма от 25.12.2008, заключенная им с Олейник Л.Е., прошла государственную регистрацию, отсутствуют сведения о том, что на момент перехода прав собственности к банку было известно о данном обременении и ПАО "ВТБ 24" был согласен приобрести данный объект недвижимости с сохранением прав Олейник А.В. на проживание в соответствии с условиями данного договора. Поскольку такое согласие банка отсутствовало и на момент рассмотрения спора, следовательно, выводы суда первой инстанции об отсутствии прав Олейник А.В. на проживание в спорном жилом доме являются верными.

При этом ссылка апелляционной жалобы на то, что истец впоследствии не оспаривал представленный ответчиком договор найма, никак не может подтверждать факт того, что истец знал о наличии такого договора.

Таким образом, требование истца о признании ответчиков утратившими право пользования жилым помещением обоснованно и подлежало удовлетворению.

Разрешая спор, суд правильно определилюридически значимые обстоятельства, дал им надлежащую правовую оценку и постановилзаконное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, не содержат ссылок на какие-либо иные, заслуживающие внимание значимые обстоятельства, которые позволили бы усомниться в правильности и правомерности принятого судом решения.

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Волгодонского районного суда Ростовской области от 2 декабря 2015г. в обжалованной части оставить без изменения, апелляционную жалобу Олейника А.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 23.03.2016.