Апелляционное определение СК по гражданским делам Брянского областного суда от 22 марта 2016 г. по делу N 33-974/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:

председательствующего - Суярковой В.В.,

судей - Шкобенёвой Г.В., Гоменок З.И.,

при секретаре Гинькиной О.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя СДЕ - Гедеке-Мейер Е.Р. на решение Володарского районного суда г. Брянска от 26 ноября 2015 года по гражданскому делу по иску Управления имущественных отношений Брянской области к СДЕ о расторжении договора аренды земельного участка и возврате земельного участка и по встречному иску СДЕ к Управлению имущественных отношений Брянской области, ГАУ "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в г. Брянске" о признании недействительными торгов в виде аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка и о признании недействительным договора аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Гоменок З.И., объяснения _представителя Управления имущественных отношений Брянской области, представителя третьего лица, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Управление имущественных отношений Брянской области обратилось в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 10 июля 2012 г. между Управлением имущественных отношений Брянской области и ответчиком был заключен договор аренды N 2447 земельного участка, находящегося в государственной собственности. По акту приема-передачи от 10 июля 2012 г. арендодатель передал арендатору земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", кадастровый N, общей площадью 4723 кв.м. Согласно п. 4.4.6 договора N2447 от 10.07.2012г. арендатор ( СДЕ) обязан зарегистрировать договор аренды в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по "адрес" в месячный срок с момента подписания настоящего договора сторонами. На основании п.4.4.5 договора аренды N 2447 от 10.07.2012г., арендатор обязался своевременно и в полном объеме уплачивать арендную плату за пользование земельным участком. Однако, СДЕ не зарегистрировал право аренды недвижимого имущества в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП N 01/024/2014-960 от 10.07.2014 г. В связи с тем, что требование о необходимости регистрации договора аренды земельного участка до настоящего времени не выполнены, а также, учитывая наличие задолженности по данному договору аренды Управление имущественных отношений Брянской области уведомлением от 28.08.2014г. N 17-10592 сообщило ответчику о необходимости возврата по акту приема- передачи указанного земельного участка в срок до 8 сентября 2014 года. До настоящего времени ответчик вышеуказанной обязанности не исполнил.

С учетом уточнения исковых требований просило расторгнуть договор аренды земельного участка N 2447 от 10.07.2012 г., заключенный между Управлением имущественных отношений Брянской области и СДЕ; обязать СДЕ возвратить Управлению имущественных отношений Брянской области земельный участок общей площадью 4723 кв. м., с кадастровым номером 32:28:022701:139, расположенный по адресу: "адрес", по акту приема-передачи.

СДЕ обратился в суд со встречным иском, указывая, что 10.07.2012. года был проведен аукцион по продаже права на заключения договора аренды земельного участка общей площадью 4 723 кв.м по адресу: "адрес", разрешенный вид использования - для строительства профилактория. По результатам аукциона между Управлением имущественных отношений Брянской области и ним заключен договора аренды спорного земельного участка. По акту приема-передачи земельный участок был передан ему. В соответствии с условиями договора им произведена оплата задатка в размере 16300 руб., а также 17.08.2012 года перечислена на бюджетный счет арендодателя арендная плата в размере 154850 руб. Однако, использование данного земельного участка согласно виду разрешенного использования не возможно, так как фактический доступ к участку отсутствует, что подтверждается заключением эксперта ООО "РАО "ГеоКадастрИнформ". В нарушение земельного законодательства информация о таком обременении в документации по проведению торгов отсутствовала. Таким образом, ему был передан земельный участок, который не может быть использован по целевому назначению - для строительства профилактория, об этом обстоятельстве при заключении договора аренды ему известно не было.

С учетом уточнения требований просил признать недействительными торги в виде аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 4 723 кв.м с кадастровым номером 32:28:0022701:139, расположенного по адресу: "адрес", разрешенный вид использования - для строительства профилактория; признать недействительным договор аренды N2447 указанного земельного участка; взыскать с Управления имущественных отношений Брянской области в его пользу 171150 руб.; взыскать с ГАУ "МФЦ в г. Брянске" в его пользу 6846 руб.

Решением Володарского районного суда гор. Брянска от 26 ноября 2015 г. исковые требования Управления имущественных отношений Брянской области удовлетворены частично.

Суд постановилСДЕ возвратить Управлению имущественных отношений Брянской области по акту приема - передачи земельный участок общей площадью 4723 кв.м., с кадастровым номером 32:28:022701:139, расположенный по адресу: "адрес".

В остальной части иска отказать.

Взыскать с СДЕ в доход муниципального образования "город Брянск" государственную пошлину в размере 300 рублей.

В удовлетворении встречного иска СДЕ к Управлению имущественных отношений Брянской области, ГАУ "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в г.Брянске" о признании недействительными торгов в виде аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка и о признании недействительным договора аренды земельного участка, отказать.

В апелляционной жалобе представитель СДЕ - Гедеке-Мейер Е.Р. просила решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований Управления имущественных отношений Брянской области отказать, встречные исковые требования СДЕ удовлетворить. В обоснование доводов жалобы ссылалась на то, что организатором проведения торгов допущены нарушения в части предоставления недостоверной информации о предмете аукциона, что привело к нарушению прав и законных интересов СДЕ. Следовательно, договор аренды спорного земельного участка является недействительным. Срок исковой давности для обращения в суд неправомерно признан пропущенным, поскольку о нарушении своих прав СДЕ узнал в конце августа начале сентября 2015 года при ознакомлении с заключением эксперта ООО "РАО "ГеоКадастрИнформ". Установленный экспертизой изъян участка является скрытым недостатком, его невозможно было определить при принятии решения об участии в аукционе, а затем при подписании договора.

В возражениях представитель Управления имущественных отношений Семилёнкова Е.В. указала на необоснованность доводов апелляционной жалобы. СДЕ, принимая участие в аукционе имел возможность ознакомиться с аукционной документацией, землеустроительным делом, документами по объекту, произвести осмотр земельного участка. Акт приема-передачи при заключении договора аренды подписан ответчиком без замечаний. Ответчиком не представлено доказательств отсутствия у него информации о наличии недостатков в передаваемом в аренду земельном участке, а также принятии мер по обращению к арендодателю, в том числе с требованием о расторжении договора и возврату принятого земельного участка в связи с невозможностью использования по назначению. Встречные требования СДЕ заявлены со значительным пропуском срока исковой давности.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик и его представитель не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, судебная коллегия полагает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В силу ст. 619 ГК РФ досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно в случае, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, одностороннее расторжение договора по общему правилу не допускается и возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон возможно лишь в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в других случаях, которые должны быть прямо предусмотрены законом или договором.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 10 июля 2012 г. между Управлением имущественных отношений Брянской области и СДЕ был заключен договор аренды N 2447 земельного участка, находящегося в государственной собственности.

По акту приема-передачи от 10 июля 2012 г. арендодатель передал арендатору земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", кадастровый номер 32:28:022701:139, общей площадью 4723 кв.м. Согласно п. 4.4.6 договора N 2447 от 10.07.2012 г. арендатор ( СДЕ) обязан зарегистрировать договор аренды в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области в месячный срок с момента подписания настоящего договора сторонами.

Судом установлено, что СДЕ в нарушение условий заключенного договора не производил арендные платежи за предоставленный ему земельный участок. Государственная регистрация договора аренды земли им не была произведена. Спорный земельный участок не огорожен, свободен от строений, строительство на земельном участке не осуществлялось. Разрешение на строительство профилактория по адресу: "адрес", СДЕ не выдавалось. 28.08.2014 года Управлением имущественных отношений Брянской области в адрес СДЕ было направлено уведомление за N 17-10592 с требованием о необходимости возврата по акту приема - передачи спорного земельного участка в срок до 08 сентября 2014 года. Земельный участок ответчиком не возвращен, на момент рассмотрения спора находится в его пользовании.

Решением Советского районного суда г. Брянска от 29 апреля 2015 года удовлетворены исковые требования Управления имущественных отношений Брянской области к СДЕ о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 28 июля 2015 года решение Советского районного суда г. Брянска от 29 апреля 2015 года изменено, из мотивировочной части исключен вывод об отсутствии оснований для применения положений ст.ст. 1102, 1105 ГК РФ. В остальной части решение оставлено без изменения.

Кроме того, в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 28.07.2015 г. сделан вывод о том, что договор аренды N 2447 земельного участка от 10.07.2012 г. является незаключенным.

Поскольку указанный договор является незаключенным, оснований для удовлетворения требований Управления имущественных отношений о расторжении договора аренды земельного участка от 10.07.2012 года N 2447 у суда первой инстанции не имелось, в связи с чем, судебная коллегия считает верным вывод суда об отказе в удовлетворении данных требований.

Учитывая, что ответчиком был принят объект недвижимости по акту приема-передачи от 10.07.2012 года, однако договор аренды земельного участка признан незаключенным, суд первой инстанции сделал правильный вывод об удовлетворении требований в части обязания СДЕ возвратить Управлению имущественных отношений Брянской области земельный участок по акту приема-передачи.

Для проверки доводов СДЕ о невозможности использования по целевому назначению спорного земельного участка, судом первой инстанции была назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено экспертам РАО "ГеоКадастрИнформ".

Согласно экспертному заключению фактический доступ к спорному земельному участку отсутствует, использование данного участка согласно вида разрешенного использования "для строительства профилактория" не представляется возможным.

Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения СДЕ со встречным иском о признании недействительными торгов в виде аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка и о признании недействительным договора аренды земельного участка, поскольку читает, что данный изъян участка является скрытым недостатком, его невозможно было определить при принятии решения об участии в аукционе, а затем при подписании договора, что относится к обременению земельного участка. Таким образом, информация, опубликованная в "Земельной газете" от 08.06.2012 г. N18(265) содержала недостоверную информацию о предмете аукциона, а также протокол о результатах аукциона не содержат подобной информации. Извещение о проведении аукциона, опубликованное в "Земельной газете", содержало недостоверную информацию о предмете аукциона, что является существенным нарушением правил, установленных законом и определяющих правила организации и проведения торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, что является основанием для признания судом проведенных торгов недействительными.

Отказывая в удовлетворении встречных требований СДЕ, суд исходил из того, что на момент проведения аукциона и заключения договора аренды N 2447 земельного участка, СДЕ могло быть известно о наличии обременения, если бы своевременно стал осваивать земельный участок, а не ждать обращения в суд Управления имущественных отношений Брянской области к нему с иском о расторжении договора аренды земельного участка и возврате земельного участка. Нарушений установленной законодательно процедуры оповещения о проведении аукциона, проведения аукциона, закрепления и оформления его результатов, допущено не было.

Кроме того, суд указал на пропуск истцом срока исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной, о чем было заявлено Управлением имущественных отношений Брянской области.

Выводы суда первой инстанции является правильными по следующим основаниям.

В силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

Согласно части 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не рассмотрены законом.

Из пояснений истца и представителя истца по встречному иску следует, что претензий к процедуре, порядку проведения аукциона они не имеют, по данному основанию результаты аукциона не оспаривают.

Судом установлено, что ГАУ "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в г.Брянске" в "Земельной газете" N18(265) от 08.06.2012г. было размещено объявление о планируемом предоставлении спорного земельного участка. В объявлении было указано, что организатор аукциона предоставляет каждому претенденту возможность предварительного ознакомления с документами по объекту, условиями договора аренды. Осмотры земельных участков на местности будут проводиться по письменному заявлению претендентов в течении 3-х дней со дня поступления такого заявления в адрес организатора аукциона.

Для подготовки конкурсной документации ГАУ "МФЦ в г. Брянске" была произведена оценка объекта недвижимого имущества.

В отчете ООО "Независимая оценочная компания "Альфа ? Инвест" N 070.1011-1НЗ от 05.09.2011 г. указано на существующие физические характеристики земельного участка.

СДЕ, принимая участие в аукционе, имел возможность ознакомиться с аукционной документацией, землеустроительным делом, документами по объекту, а также произвести осмотр выставляемого на аукцион земельного участка.

Акт приема-передачи, при заключении договора аренды, подписан СДЕ без замечаний.

Конкурсная документация на право заключения договора аренды на земельный участок отражала все технические характеристики объекта, в том числе отражала существующие физические характеристики земельного участка.

Таким образом, подписывая договор аренды от 10.07.2012 года N 2447, СДЕ обладал всей необходимой информацией, которая позволяла оценить все риски, возникающие при аренде такого недвижимого имущества.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ, СДЕ не приведены доказательства отсутствия у него информации о наличии недостатков в передаваемом в аренду земельном участке, а также принятии мер по обращению к арендодателю, в том числе с расторжением договора и возврату принятого имущества (земельного участка) в связи с невозможностью использования по назначению.

Кроме того, вывод суда о пропуске истцом по встречному иску срока исковой давности соответствует положениям п. 2 ст. 181 ГК РФ, в соответствии с которым срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Суд верно указал, что начало течения срока исковой давности при обращении в суд с указанным иском следует считать с 10.07.2012 г., то есть с момента проведения торгов. СДЕ обратился в суд со встречным иском 03.09.2015 г., то есть по истечении срока исковой давности.

Довод апелляционной жалобы о том, что срок исковой давности следует исчислять с момента, когда СДЕ узнал о нарушении своих прав, т.е. с момента ознакомления его с экспертным заключением ООО "РАО "ГеоКадастрИнформ", судебная коллегия отклоняет, поскольку материалами дела подтверждено, что информация о физических характеристиках земельного участка была предоставлена полностью в момент проведения аукциона. Доказательств отсутствия полной информации о земельном участке, невозможности визуального осмотра земельного участка на момент проведения аукциона СДЕ не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что организатором проведения торгов допущены нарушения в части предоставления недостоверной информации о предмете аукциона опровергаются материалами дела. Эти доводы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая оценка.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

Судебная коллегия считает, что суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, обстоятельства, имеющие значение по делу судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального права не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь п. 1 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Володарского районного суда г. Брянска от 26 ноября 2015 года по гражданскому делу по иску Управления имущественных отношений Брянской области к СДЕ о расторжении договора аренды земельного участка и возврате земельного участка и по встречному иску СДЕ к Управлению имущественных отношений Брянской области, ГАУ "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в г. Брянске" о признании недействительными торгов в виде аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка и о признании недействительным договора аренды земельного участка оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя СДЕ - Гедеке-Мейер Е.Р. - без удовлетворения.

Председательствующий В.В. Суяркова

Судьи Г.В. Шкобенёва

З.И. Гоменок