Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 30 марта 2016 г. по делу N 33-3370/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Еремина В.А.,

судей Александровой Л.А., Тертишниковой Л.А.,

при секретаре Ахроменко А.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе и дополнении к ней истца Захаровой Н. А., апелляционной жалобе ответчика комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула на решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 02 декабря 2015 года

по иску Захаровой Н. А. к комитету жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула о возложении обязанности по выплате стоимости изымаемого имущества.

Заслушав доклад судьи Еремина В.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Захарова Н.А. обратилась в суд с иском к администрации "адрес" о возложении обязанности уплатить выкупную цену за изымаемое помещение, принадлежащее ей на праве собственности, расположенное по адресу: "адрес" - "данные изъяты" комната "данные изъяты"; установлении выкупной стоимости в размере "данные изъяты" руб.; возложении обязанности выплатить убытки, связанные с поиском другого жилого помещения и сопровождению сделки в размере "данные изъяты" руб.; взыскании компенсации морального вреда в размере "данные изъяты" руб.; судебных расходов; установлении месячного срока со дня вступления решения суда в законную силу для выплаты администрацией "адрес" выкупной стоимости указанного помещения, убытков, связанных с поиском другого жилого помещения и сопровождением сделки.

Решением Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 18 июня 2014 года исковые требования Захаровой Н.А. оставлены без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 12 ноября 2014 года решение Центрального районного суда г. Барнаула от 18 июня 2014 года отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований о возложении обязанности уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение, в данной части принято новое решение. У Захаровой Н.А. изъята путем выкупа принадлежащая ей на праве собственности комната *** в "адрес" в "адрес" с выплатой выкупной цены "данные изъяты" руб. На администрацию "адрес" возложена обязанность выплатить Захаровой Н.А. выкупную цену комнаты *** в "адрес" в "адрес" в сумме "данные изъяты" руб. Прекращено право собственности Захаровой Н.А. на комнату *** в "адрес" в "адрес" с признанием

права собственности на данное жилое помещение за муниципальным

образованием городским округом "адрес" Алтайского края с момента

выплаты выкупной цены в полном объеме. Установлен срок для исполнения

судебного решения в течение 3 месяцев со дня вступления решения суда в

законную силу. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Постановлением президиума Алтайского краевого суда от 24 марта 2015 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 12 ноября 2014 года в части принятия нового решения отменено, дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в Центральный районный суд "адрес".

При новом рассмотрении дела с согласия истца в порядке ст. 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ненадлежащий ответчик - администрация "адрес" заменена надлежащим - комитетом жилищно-коммунального хозяйства "адрес".

В ходе рассмотрения дела истица требования уточнила, предъявив их к комитету жилищно-коммунального хозяйства "адрес", просила включить в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения задолженность за коммунальные услуги, расходы по регистрации права собственности на вновь приобретенное жилье, расходы на услуги риэлторов по поиску другого жилого помещения, расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в общей сумме "данные изъяты" руб.

В обоснование требований истец указывает, что ей на праве собственности, согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ принадлежит комната *** в "адрес", расположенной по адресу: "адрес", общей площадью "данные изъяты" кв.м, жилой "данные изъяты" кв.м. Согласно заключению межведомственной комиссии "адрес" от ДД.ММ.ГГ жилой "адрес" признан аварийным и подлежащим реконструкции. В соответствии с техническим заключением "данные изъяты"" от ДД.ММ.ГГ техническое состояние здания по адресу: "адрес" оценивается как "недопустимое". Согласно экспертному заключению ООО " "данные изъяты" жилые помещения в данном доме являются непригодными для проживания, так как в результате физического износа строительных конструкций в процессе эксплуатации здания и исчерпания их несущей способности, существует опасность для пребывания людей, проживающих в данном доме, и существует угроза жизни и здоровью. Распоряжением администрации г. Барнаула от 21 февраля 2012 года N42-р "О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции" многоквартирный дом по адресу: "адрес" признан аварийным и подлежащим реконструкции. Администрацией "адрес" собственникам помещений направлены требования о реконструкции дома по "адрес" со сроком проведения работ до ДД.ММ.ГГ. Собственники жилых помещений в предоставленный им срок реконструкцию данного дома не произвели. Органом местного самоуправления своевременно не было принято решение об изъятии земельного участка и жилых помещений путем выкупа. Решением Центрального районного суда г. Барнаула от 22 октября 2013 года бездействие администрации г. Барнаула признано незаконным. Суд обязал администрацию принять решение в отношении земельного участка и жилого помещения. Указывает, что ст. 32 ЖК РФ определяет порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Частью 1 данной статьи установлено, что жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа. Не смотря на то, что сроки переселения граждан не должны превышать двух лет с момента принятия распоряжения, а распоряжение по указанному дому было принято ДД.ММ.ГГ, решение об изъятии земельного участка прошло государственную регистрацию только ДД.ММ.ГГ. Кроме того, ответчиком не предпринимаются никакие действия по выкупу жилого помещения у собственника, а также по согласованию с собственником выкупной стоимости жилого помещения, не указаны сроки расселения, не оповещены жильцы дома. В настоящий момент она ограничена в своих правах собственности, что является прямым нарушением её конституционных прав. Средняя рыночная цена 1 кв.м. жилого помещения в "адрес" составляет "данные изъяты" руб. Указанная стоимость применима для определения выкупной цены жилого помещения в "адрес" в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд. На праве общей долевой собственности помещения ей принадлежит также общее имущество в коммунальной квартире площадью 8 кв.м. (в соответствии с соглашением о выделе долей в натуре в общем имуществе от ДД.ММ.ГГ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире. Доля площади общего имущества принадлежащего ей в многоквартирном доме составляет "данные изъяты" кв.м. Согласно ч.2 ст.37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Рыночная стоимость жилого помещения, принадлежащего ей составляет ( "данные изъяты" руб. Расходы на услуги риэлторов по поиску другого жилого помещения и сопровождению сделки составляют "данные изъяты" руб. В настоящее время истец проживает в жилом помещении маневренного фонда, обязана оплачивать коммунальные услуги, размер которых составляет "данные изъяты" руб. Полагает, что данная задолженность должна быть включена в выкупную стоимость, поскольку при других обстоятельствах обязанности по несению данных расходов у нее не возникло бы. Для регистрации права собственности на вновь приобретенное жилье истцу необходимо будет оплатить государственную пошлину "данные изъяты" руб. Кроме того, истцом понесены расходы по оплате судебной оценочной экспертизы "данные изъяты" руб.

Решением Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 02 декабря 2015 года (с учетом определения об исправлении описки и арифметической ошибки от 12 февраля 2016 года) исковые требования удовлетворены частично. Изъято у Захаровой Н.А. с предоставлением возмещения принадлежащее жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", комната "данные изъяты" в "адрес". Определено возмещение за изымаемое жилое помещение в размере "данные изъяты" коп. Возложена на комитет жилищно-коммунального хозяйства "адрес" обязанность в течение двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу выплатить Захаровой Н.А. возмещение за жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", комната "данные изъяты", в размере "данные изъяты" коп. Прекращено право собственности Захаровой Н.А. на указанное жилое помещение. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Взысканы с комитета жилищно-коммунального хозяйства "адрес" в пользу Захаровой Н.А. судебные расходы "данные изъяты" руб.

В апелляционной жалобе истец Захарова Н.А. просит решение суда отменить в части определения возмещения за изымаемое жилое помещение и принять в этой части новое решение. В жалобе истец выражает несогласие с выводами повторной экспертизы. Полагает правильным имеющийся в деле заключение экспертизы об оценке рыночной стоимости комнаты, поведенный "данные изъяты"", согласно которому рыночная стоимость комнаты определена с учетом стоимости права на площадь общего имущества в многоквартирном доме и стоимости земельного участка. При этом эксперты исходили из кадастровой стоимости земельного участка, которая по своей правовой природе является рыночной стоимостью. Перед экспертами не ставился вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка, поскольку кадастровая стоимость не оспаривалась. Так как в первом экспертном отчете содержатся две стоимости (с учетом земельного участка и без него), у суда отсутствовали основания для назначения повторной экспертизы. Судом нарушен порядок назначения повторной экспертизы, поскольку суд не предложил сторонам сформулировать вопросы для эксперта, назвать экспертное учреждение. Доля в общем имуществе многоквартирного дома не включается в общую площадь комнаты в коммунальной квартире и не отражается на рыночной стоимости объекта. Указанное обстоятельство отразилось на правильности результатов повторной экспертизы. Суд не привел в решении результаты оценки доказательств. Эксперт "данные изъяты" не является членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и не застраховал ответственность. Эксперт не руководствовался Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не исследовал рынок в сегментах, к которым относится оцениваемый объект. В заключении повторной экспертизы отсутствует анализ наиболее эффективного использования объекта, ссылки на источники информации, объекты аналоги находящиеся в аварийном состоянии. Эксперт вышел за пределы поставленных перед ним вопросов. Таким образом, выкупная стоимость, определенная на основании судебной экспертизы, не может считаться равноценным возмещением, так как в общую площадь объекта не включена площадь вспомогательных помещений. Отказывая в возмещении расходов по оплате коммунальных услуг, суд не учел, что семья является малообеспеченной и имеет право на субсидии по месту постоянного жительства, чего она была лишена, проживая по месту временного пребывания. Спорный дом на момент начала приватизации нуждался в проведении капитального ремонта, что является основанием для включения сумм компенсации за непроизведенный ремонт в денежное возмещение за изымаемое жилое помещение.

Комитет жилищно-коммунального хозяйства администрации "адрес" Алтайского края в апелляционной жалобе также просит решение суда отменить, принять новое об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, ссылаясь на п. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года N 14, указывает, что решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятия земельного участка, на котором расположен жилой дом. Часть 9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации не предусматривает оснований для предъявления собственниками требований к органу местного самоуправления об обязании выкупить жилое помещение. До обращения с требованиями в суд истец обязан был обратиться к ответчику с предложением о заключении договора, однако проект соглашения им представлен не был. Не может быть взято за основу при определении выкупной цены жилого помещения стоимость приобретаемого жилого помещения - цены продажи жилого помещения, установленной в порядке ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Использование сравнительного метода при определении выкупной цены жилого помещения не направлено на восстановление нарушенного права, а свидетельствует о возникновении неосновательного обогащения на стороне истца за счет муниципального образования. Действия истца по приобретению квартиры в аварийном доме свидетельствуют о злоупотреблении правом, что является недопустимым в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апелляционной инстанции истец Захарова Н.А. на доводах своей жалобы настаивала; иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о слушании дела, не явились, в связи с чем судебная коллегия на основании ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть жалобу при данной явке.

Изучив материалы дела, заслушав истца, обсудив доводы жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалоб по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалоб.

В силу ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

С учетом разъяснений, содержащихся в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года N14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" необходимо установить соблюдение совокупности следующих обязательных условий, а именно: предъявлялось ли к собственникам жилых помещений требование о сносе дома в разумный срок за счет их собственных средств, изымался ли органом местного самоуправления земельный участок и каждое жилое помещение в указанном доме, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома.

Согласно под. "и" п. 20 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

В соответствии с п. 3.12 Положения о переселении граждан из жилых помещений, признанных непригодными для проживания, многоквартирных домов - аварийными и подлежащими сносу, утвержденным Решение Барнаульской городской Думы от 30 марта 2012 года N 720 (ред. от 21 февраля 2014 года), собственники для заключения соглашения о выкупе жилого помещения представляют в КЖКХ "адрес" документы по установленному перечню. Соглашение о выкупе не заключается в случае представления собственником неполного пакета документов, что однако не препятствует повторному обращению собственника за заключением такого соглашения (3.12 Положения).

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании распоряжения администрации "адрес" от ДД.ММ.ГГ ***-р "О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции" многоквартирный жилой дом по адресу: "адрес" признан аварийным и подлежащим реконструкции.

Собственникам помещений в доме направлены требования о реконструкции дома в срок до ДД.ММ.ГГ. Однако реконструкция дома собственниками не осуществлена.

Заключением межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда *** от ДД.ММ.ГГ принято решение о признании жилого дома по "адрес" в "адрес" аварийным и подлежащим сносу.

Администрацией "адрес" вынесено постановление от ДД.ММ.ГГ *** об изъятии в установленном жилищным законодательством порядке у собственников жилых помещений многоквартирного "адрес" земельного участка из земель населённых пунктов с кадастровым номером "данные изъяты" площадью "данные изъяты" кв.м. и жилых помещений ***, "данные изъяты" в указанном многоквартирном доме для муниципальных нужд.

ДД.ММ.ГГ Управлением Росреестра по Алтайскому краю проведена государственная регистрация ограничения прав в связи с изъятием указанных жилых помещений для муниципальных нужд.

Собственником жилого помещения - комнаты *** общей площадью "данные изъяты" кв.м. в "адрес" в "адрес" является Захарова Н.А., на основании договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГ.

Истица о предстоящем изъятии земельного участка и жилого помещения уведомлена.

В ходе рассмотрения настоящего дела ДД.ММ.ГГ Захарова Н.А. обратилась в КЖКХ "адрес" с заявлением о заключении с ней соглашения о выкупе жилого помещения, принадлежащего ей на праве собственности, в связи с признанием дома аварийным, представив необходимый перечень документов, однако соглашение о выкупе жилого помещения между КЖКХ "адрес" и Захаровой Н.А. не заключено.

Разрешая заявленные требования и удовлетворяя их частично, суд первой инстанции, определив надлежащим ответчиком по делу КЖКХ "адрес", установив отсутствие договоренности между сторонами о размере выкупной цены жилого помещения, пришел к выводу о наличии оснований для изъятия комнаты *** в "адрес" общей площадью "данные изъяты" кв.м. по адресу: "адрес" у Захаровой Н.А. в связи с аварийностью дома путем выкупа жилого помещения. При этом в выкупную цену суд включил стоимость спорного жилого помещения согласно заключению эксперта, убытки, понесенные истцом в виде стоимости риэлтерских услуг с юридическим сопровождением по поиску жилья, сумму государственной пошлины за государственную регистрацию прав на вновь приобретенное жилье и расходы по оплате электроэнергии.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, мотивированы в судебном решении и подтверждаются представленными по делу доказательствами.

Вопреки доводам жалобы ответчика, судебная коллегия полагает, что процедура, предусмотренная ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника и заключения соглашения о выкупе жилого помещения, соблюдена. Захарова Н.А. выразила согласие на выкуп принадлежащего ей жилого помещения и обратилась в уполномоченный орган с соответствующим заявлением, представила необходимый пакет документов, в связи с чем апелляционная жалоба в данной части подлежит отклонению.

Более того, в силу ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

С иском о выкупе жилого помещения может обратиться не только орган государственной власти или орган местного самоуправления, как указывает ответчик в жалобе, но и собственник изымаемого жилого помещения. Более того, из материалов дела усматривается, что вопрос по поводу выкупа жилого помещения между истцом и ответчиком не решен, несмотря на многочисленные обращения истца с заявлениями о заключении соглашения о выкупе жилого помещения, в связи с чем истец как собственник жилого помещения в доме, был лишен права на получение стоимости изымаемого имущества.

Согласно под. "а" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" нормы, содержащиеся в ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

Таким образом, позиция ответчика о том, что выбранный истцом способ защиты прав предусмотрен только для органов власти, основана на ошибочном толковании закона.

Несостоятельными являются и доводы жалобы истицы о несогласии с размером выкупной цены за изымаемое жилое помещение ввиду следующего.

На основании ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу п. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Указанный перечень возможных убытков собственнику жилого помещения, причиненных его изъятием не является исчерпывающим.

Подпунктом "з" пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

На момент приобретения истцом спорного жилого помещения его стоимость по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ составляла "данные изъяты" руб.

Стороной ответчика представлен отчет об оценке рыночной стоимости комнаты в квартире "данные изъяты"" от ДД.ММ.ГГ, где указано, что рыночная стоимость комнаты *** в "адрес" по адресу: "адрес" составляет "данные изъяты" руб.

По инициативе истца судом назначена и проведена товароведческая экспертиза в "данные изъяты" согласно заключению которой рыночная стоимость вышеуказанной комнаты в квартире, общей площадью "данные изъяты" кв.м с учетом доли в праве собственности на общее имущество площадью "данные изъяты" кв.м составляет "данные изъяты" руб. Доля земельного участка, распложенного в "адрес" составляет "данные изъяты" руб. В связи с чем, рыночная стоимость спорной комнаты, включая стоимость доли на земельный участок, составляет "данные изъяты" руб.

Допрошенные в судебном заседании эксперты "данные изъяты" пояснили, что в стоимость комнаты включена стоимость мест общего пользования в квартире. Стоимость земельного участка определена, исходя из его кадастровой стоимости, поскольку закон рыночную стоимость приравнивает к кадастровой, доля, приходящаяся на истца, определена с учетом площади принадлежащего ей жилого помещения (площадь комнаты "данные изъяты" кв. м + площадь мест общего пользования в "адрес" кв.м).

Поскольку экспертами не была учтена общая площадь мест общего пользования во всем многоквартирном доме, приходящаяся на долю истца, и то обстоятельство, что земельный участок не может отчуждаться самостоятельно, его рыночная стоимость не приравнивается к кадастровой, судом была назначена повторная судебная товароведческая экспертиза, производство которой поручено "данные изъяты"".

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГ N "данные изъяты" рыночная стоимость комнаты *** в "адрес" общей площадью "данные изъяты" кв.м по адресу: "адрес", включая долю в праве собственности на общее имущество собственников многоквартирного дома (доля в квартире и доме), в том числе на земельный участок домовладения составляет "данные изъяты" руб.

Определяя стоимость выкупной цены спорного жилого помещения, суд руководствовался заключением эксперта "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГ N "данные изъяты", согласно которому рыночная стоимость выкупаемого жилого помещения составляет "данные изъяты" руб. При этом суд исходил из того, что оно наиболее точно отражает рыночную стоимость изымаемого жилого помещения, содержит объективные данные имущества, произведен непосредственный осмотр объекта.

Вопреки доводам жалобы экспертом учтено, что в состав общего имущества жилого дома входят помещения подъездов, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции данного дома, инженерное оборудование, обслуживающие более одного помещения, а также земельный участок, на котором расположен данный дом.

Из экспертного заключения следует, что рыночная стоимость исследуемой комнаты, как и любого аналогичного объекта недвижимости в многоквартирном доме, однозначно определяется с учетом наличия и характера общедомового имущества (наличия и степени благоустройства земельного участка, дворовой территории, степени благоустройства жилого дома, технического состояния его конструктивных элементов, систем и т.д.), так как общее имущество предназначено для обеспечения возможности пользования жилым помещением и его наличие (отсутствие) оказывает влияние на изменение рыночной стоимости приобретаемого жилья. Более того, рыночная стоимость данной комнаты определялась с учетом наличия, планировки, площади, технического состояния мест общего пользования квартиры и расположенного в ней инженерного оборудования. По причине отсутствия надлежащих методик произвести выделение из рыночной стоимости исследуемой комнаты отдельной стоимости, приходящейся на общедомовое имущество (в том числе и земельный участок), не представляется возможным.

Вопреки доводам жалобы эксперт в процессе исследований руководствовался Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГ, иными нормативными, методическими и справочными источниками (л.д. 203 т. 2). При определении рыночной стоимости спорного объекта он производил сравнительный анализ продаж объектов-аналогов, расположенных в жилых домах 50-60 годов постройки прошлого века, находящихся в удовлетворительном состоянии, но требуемых капитального ремонта. Учитывая, что объект оценки находится в аварийном состоянии, эксперт скорректировал значение стоимости по каждому объекту-аналогу.

Все объекты-аналоги в той или иной степени сопоставимы с оцениваемым объектом. В связи с тем, что ни один из них не соответствует полностью по своим характеристикам объекту оценки, расчет его стоимости производился путем корректировки цен продаж аналогов по элементам сравнения (л.д. 211 т. 2).

Стоимость объекта обоснованно определялась экспертом, исходя из определенной расчетной площади комнаты "данные изъяты" кв.м, указанной в правоустанавливающих документах, но с учетом доли в праве собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме (в том числе на земельный участок).

Исходя из анализа ч. 7 ст. 32, ч. 1 ст. 36, ч. 2 ст. 37, ст. 38 Жилищного кодекса Российской Федерации суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что общее имущество в многоквартирном доме и земельный участок под многоквартирным домом, являющийся элементом общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, неразрывно связаны с ним, и не могут самостоятельно оцениваться и отчуждаться, лишены самостоятельной оборотоспособности.

При таких обстоятельствах у суда отсутствовали правовые основания для включения в выкупную цену жилого помещения стоимости общего имущества многоквартирного дома, в том числе земельного участка.

Оснований не доверять заключению экспертов у суда не имелось. В данной части доводы жалоб подлежат отклонению, поскольку сводятся к переоценке выводов суда и не могут расцениваться как основания к отмене решения суда.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Не может служить основанием для отмены решения суда и ссылка в жалобе истицы на несогласие с исключением из выкупной стоимости жилого помещения расходов по оплате коммунальных услуг в помещении маневренного фонда в размере субсидий, поскольку обязанность нести такие расходы предусмотрена жилищным законодательством, а размер субсидии, установленный в отношении спорной комнаты по месту постоянного жительства не может быть применен в отношении маневренного фонда.

Вопреки доводам жалобы суд обосновано не включил в выкупную стоимость жилого помещения компенсации за не произведенный капитальный ремонт в связи со следующим.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года", утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 года, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Исходя из вышеизложенного юридически значимым обстоятельством для разрешения вопроса о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену (возмещения) жилого помещения, является установление судом того, что снижение уровня надежности здания многоквартирного дома произошло в результате невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома.

Само по себе признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу в силу раздела 3 "Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N47 не свидетельствует о том, что именно отсутствие капитального ремонта дома привело к признанию его аварийным и данное обстоятельство не связано с иными причинами, в том числе с предельным сроком эксплуатации дома.

Отказывая во взыскании суммы компенсации за ремонт, суд первой инстанции обоснованно учел, что комната приобреталась с учетом существовавшего на тот период технического состояния жилого дома, которое с даты приобретения и до настоящего времени существенно не изменилось, в связи с чем не проведение капитального ремонта жилого дома со ДД.ММ.ГГ (даты покупки недвижимости) по настоящее время не оказало существенного влияния на изменение рыночной стоимости спорной комнаты, и соответственно какая-либо денежная компенсация не может быть определена.

Кроме того, ст. 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ *** "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

В нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено допустимых доказательств того, что непринятие мер по капитальному ремонту дома привело к тому, что дом был признан аварийным, а также того, что на момент приватизации данного жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта.

В связи с чем, доводы жалобы истицы в этой части подлежат отклонению.

Кроме этого судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения доводов жалобы ответчика о наличии со стороны истца злоупотребления правом, так как в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции установлено, что Захарова Н.А. длительный период времени проживает в "адрес", жилье в аварийном доме приобрела с учетом финансового положения, проживала в нем после приобретения и имела намерение в нем проживать.

Ссылка в жалобе истицы на отсутствие у суда правовых оснований для назначения повторной экспертизы, несостоятельна, поскольку направлена на определение достаточности собранных по делу доказательств, что является прерогативой суда первой инстанции.

Доводы истицы о нарушении порядка назначения экспертизы были предметом рассмотрения судебной коллегии по гражданским делам "адрес"вого суда и отклонены определением от ДД.ММ.ГГ.

Ссылка в жалобе на то, что эксперт должен состоять в саморегулируемой организации оценщиков, подлежит отклонению, поскольку в силу абз. 2 ст. 4 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой. Из заключения эксперта следует, что он осуществляет свою деятельность на основании первичного свидетельства на право самостоятельного производства судебных экспертиз, выданного на основании решения экспертно-квалификационной комиссии Южного РЦСЭ Минюста России в "данные изъяты" году.

Иных доводов, влияющих на законность решения, апелляционные жалобы не содержат.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что доводы апелляционных жалоб не опровергают выводов суда и направлены на переоценку обстоятельств, являвшихся предметом исследования в судебном заседании, а также доказательств, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка, в связи с чем, оснований к отмене решения по доводам апелляционных жалоб не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционную жалобу и дополнение к ней истца Захаровой Н. А., апелляционную жалобу ответчика комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула на решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 02 декабря 2015 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"