Решение Архангельского областного суда от 10 марта 2016 г. по делу N 3а-31/2016

Архангельский областной суд в составе:

председательствующего судьи судебной коллегии по административным делам Архангельского областного суда Вершинина А.В.,

при секретаре Терентьевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, Правительству Архангельской области об устранении кадастровой ошибки, возникшей в результате неправильного определения группы видов разрешенного использования и стоимости земельного участка, а так же об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" (далее - ООО " "данные изъяты"") обратилось в Архангельский областной суд с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), Правительству Архангельской области об устранении кадастровой ошибки, возникшей в результате неправильного определения группы видов разрешенного использования и стоимости земельного участка, а так же об установлении кадастровой стоимости земельного участка, исходя из удельного показателя по 17 номеру вида разрешенного использования в размере 917 029 рублей 08 копеек.

В обоснование требований указало, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым N по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с Министерством имущественных отношений Архангельской области (далее - Министерство). Кадастровая стоимость спорного земельного участка в соответствии с Постановление Правительства Архангельской области от 18 декабря 2012 года N595-пп "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Архангельской области" составляет 6 959 589 рублей 12 копеек из расчета отнесения данного участка к 7-му номеру вида разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения). Отнесение земельного участка к такому виду разрешенного использования является неверным и представляет собой кадастровую ошибку. Кадастровая стоимость участка из расчета среднего удельного показателя кадастровой стоимости для 17-го номера вида разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии), для квартала в котором расположен данный участок N 771, 91 рубль за квадратный метр составит 917 029 рублей 08 копеек. В подтверждение своих доводов указывает, что на земельном участке расположено здание - центр дополнительного образования детей, используемый в культурно-просветительских целях, для проведения спортивных мероприятий. В указанном здании находятся спортивные залы, раздевалки и прочие подсобные помещения. Вид разрешенного использования и кадастровая стоимость земельного участка повлияли на существенное увеличение арендной платы за пользование земельным участком. Досудебный порядок обращения в суд соблюден, поскольку решением N от ДД.ММ.ГГГГ Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее - Комиссия) отказано в пересмотре кадастровой стоимости.

Представитель административного истца ООО " "данные изъяты"" ФИО 1 в судебном заседании исковые требования поддержала. Настаивала на устранении кадастровой ошибки, возникшей в результате неправильного определения группы видов разрешенного использования и стоимости земельного участка, а так же об установлении кадастровой стоимости земельного участка 917 029 рублей 08 копеек с даты внесения недостоверных сведений, что позволит осуществить перерасчет арендной платы за использование земельного участка. Пояснила, что расположенное на земельном участке здание используется исключительно для занятий спортом, проведения соревнований и сдачи спортивного инвентаря в аренду. Офисных помещений делового и коммерческого назначения в здании нет и никогда не было.

Представитель административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" ФИО 2 в судебном заседании считала ФГБУ "ФКП Росреестра" ненадлежащим ответчиком, с расчетом кадастровой стоимости земельного участка исходя из 17-го номера вида разрешенного использования в административном исковом заявлении согласна.

Административный ответчик Правительство Архангельской области в судебное заседание представителя не направил. В письменном отзыве просил в удовлетворении административного искового заявления к Правительству Архангельской области отказать.

Заинтересованные лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, Министерство, Ярославский филиал ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" в судебное заседание представителя не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Министерство в письменном отзыве просило рассматривать дело в отсутствие представителя.

Суд определил, рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав материалы дела, предоставленные доказательства, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Судом установлено, что ООО " "данные изъяты"" является собственником здания детского храма, назначение: культурно-просветительское; общая площадь "данные изъяты" кв.м, расположенного по "адрес", расположенного на земельном участке с кадастровым N - спорном земельном участке.

Распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ N Департамента по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами Архангельской области "О предоставлении земельного участка "данные изъяты" ( "адрес"), правопреемником которого является административный истец, в аренду на 49 лет предоставлен земельный участок площадью "данные изъяты" кв. м в "адрес" (категория земель - земли населенных пунктов), государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым N для эксплуатации пятиэтажного здания детского храма (назначение: культурно-просветительское) по "адрес", принадлежащего на праве собственности "данные изъяты" (свидетельство о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ).

Между Департаментом по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами Архангельской области (арендодателем) и "данные изъяты" (арендатором) заключен договор аренды N названного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому участок предоставляется для размещения для эксплуатации пятиэтажного здания детского храма (назначение: культурно-просветительское) по "адрес". За пользование земельным участком начисляется арендная плата.

Соглашением о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N от ДД.ММ.ГГГГ заключенном между Министерством (арендодателем) и ООО " "данные изъяты"" (арендатором) права и обязанности арендатора по данному договору приняты ООО " "данные изъяты"".

Соглашением установлена арендная плата за пользование земельным участком зависящая, в том числе от его удельного показателя кадастровой стоимости.

Указанные договор аренды и соглашение к нему прошли государственную регистрацию.

Письмом Министерства от ДД.ММ.ГГГГ N, ООО " "данные изъяты"" уведомлено о перерасчете арендной платы в связи с изменением ставки арендной платы с 1, 5% от кадастровой стоимости земельного участка до 10%. Изменение ставки арендной платы вызвано тем, что земельный участок отнесен Постановлением Правительства Архангельской области от 18 декабря 2012 года N595-пп к 7-му номеру вида разрешенного использования.

В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

15 августа 2012 года между Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии и ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" заключен государственный контракт N на выполнение работ по теме "Организация и проведение работ по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель".

Постановлением Правительства Архангельской области от 18 декабря 2012 года N595-пп "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Архангельской области" утверждены представленные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Архангельской области, включающие результаты определения по состоянию на 5 июня 2012 г. кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Архангельской области.

Согласно указанному Постановлению кадастровая стоимость спорного земельного участка (позиция 3 166) составляет 6 959 589 рублей 12 копеек из расчета отнесения данного участка к 7-му номеру вида разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения) для которого установлен удельный показатель 5 858 рублей 24 копейки.

Из выписки из отчета N об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Архангельской области следует, что участок отнесен к 7-й группе видов разрешенного использования. Указано разрешенное использование: "для эксплуатации здания Центра".

Сведения о кадастровой стоимости в размере 6 959 589 рублей 12 копеек внесены в государственный кадастр недвижимости 10 января 2013 года, что следует из кадастровой справки от 10 февраля 2016 года.

Кадастровым паспортом земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ подтверждено разрешенное использование: для эксплуатации здания Центра.

Решением N от ДД.ММ.ГГГГ Комиссии ООО " "данные изъяты"" отказано в пересмотре кадастровой стоимости. Решение Комиссии предметом судебной проверки по данному делу не является.

Доводы административного истца о наличии кадастровой ошибки, выраженной к отнесению спорного земельного участка к 7-й группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения), и как следствие - неверному определению его кадастровой стоимости, суд находит заслуживающими внимания.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе по основанию выявления недостоверных сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Исходя из содержания статьи 28 Федерального закона от 24 июля 2007 года N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости.

В пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума) содержатся разъяснения, что при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. В том числе к такому искажению данных может относиться неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, в частности целевое назначение объекта оценки и разрешенное использование земельного участка.

Статьей 24.15 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями указанного Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.19 Федерального закона.

В соответствии с пунктом 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N316, и пунктом 1.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года N39 (далее - Методические указания) государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и по виду функционального использования.

На момент проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Архангельской области в 2012 году кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определялась в разрезе видов разрешенного использования, установленных в пункте 1.2 Методических указаний.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном законодательстве и законодательстве о кадастровом учете. Поэтому, при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Вместе с тем, вид разрешенного использования земельного участка, указанный в правоустанавливающих документах, может быть сформулирован так, что он допускает неоднозначное толкование. В таком случае, отнесение земельного участка к одной из групп должно осуществляться с учетом правового зонирования территории, вида деятельности, для которого земельный участок был ранее предоставлен и вида деятельности фактически осуществляемого владельцем участка.

По смыслу пункта 2.2, подпункта 2.2.4 Методических указаний, определение стоимостных факторов осуществляется для каждой такой группы отдельно, с возможностью выделения в ней подгрупп.

Это предполагает необходимость отнесения на основании имеющейся у оценщика информации каждого оцениваемого участка к одной из групп (подгрупп) видов разрешенного использования. Учтенный в государственном кадастре недвижимости вид разрешенного использования должен соответствовать фактическому использованию участка.

Вид разрешенного использования принадлежащего административному истцу земельного участка определен как "для эксплуатации здания Центра".

Указанный вид разрешенного использования не является определенным, допускает различное толкование.

Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Город Архангельск", утвержденными Решением Архангельской городской Думы от 13 декабря 2012 года N516 спорный земельный участок отнесен к зоне многоэтажных, многоквартирных жилых домов с кодовым обозначением территориальной зоны - Ж-02-4-4. Названная зона, как следует из части 3 статьи 49 указанных Правил допускает, в частности, такие виды разрешенного использования, как размещение: объектов физической культуры и спорта; образовательных учреждений; объектов розничной торговли; объектов бытового обслуживания; административных и офисных зданий; объектов культуры; сооружений наружной рекламы.

Следовательно, отнесение вида разрешенного использования земельного участка к группам, предусмотренным в пункте 1.2 Методических указаний, должно осуществляться с учетом фактического использования такого земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума, обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе, а обязанность доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, - на заинтересованном лице, если оно возражает против удовлетворения заявления.

Судом установлено, что спорный земельный участок изначально планировался для постройки на нем детского спортивного клуба, что следует из градостроительного плана Управления архитектуры г. Архангельска.

Земельный участок предоставлялся в аренду, как по первоначальному договору аренды, так и по последующему соглашению, для эксплуатации пятиэтажного здания детского храма (назначение: культурно-просветительское).

Исходя из объяснений представителя административного истца, фотоотчетом в здании, расположенном на спорном земельном участке располагаются: детская раздевалка, раздевалки и душевые для иных спортивных залов, скалодром, аэробный, тренажерный залы, зал для кикбоксинга, развивающая студия, кафе. Указанные сведения подтверждаются и техническим паспортом БТИ на здание.

Судом также исследованы документы о составе расходов на содержание и эксплуатацию здания и доходов на их покрытие, о штатном расписании и календарных планах совместных спортивных мероприятий на 2015-2016 годы ООО " "данные изъяты"". Документы указывают на отсутствие доходов от сдачи в аренду офисов и отсутствии расходов на их содержание.

В здании спортивного центра на спорном земельном участке отсутствуют офисные помещения исключительно делового и коммерческого назначения. Направленность использования спортивного центра является спортивно-оздоровительной.

Следовательно, административным истцом доказано фактическое использование земельного участка для размещения объекта физической культуры и спорта, что соотносимо к 17-й группе вида разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Заинтересованными лицами не представлено доказательств того, что осуществляемая административным истцом на указанном земельном участке деятельность позволяет отнести его к 7 виду разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.

Таким образом, суд приходит к выводу, что в сведениях государственного кадастра недвижимости имеется кадастровая ошибка, возникшая в результате неправильного определения группы видов разрешенного использования и стоимости в отношении земельного участка, что является основанием для удовлетворения административного искового заявления об устранении кадастровой ошибки, а так же об установлении кадастровой стоимости земельного участка.

Удельный показатель для 17-й группы вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу N в котором находится спорный земельный участок Постановлением Правительства Архангельской области от 18 декабря 2012 года N595-пп определен в размере 771 рубль 91 копейка за квадратный метр. При умножении удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь получаем кадастровую стоимость земельного участка равную 917 029 рублей 08 копеек, которая и должна была быть установлена.

В то же время, не подлежат удовлетворению требования о возложении на ФГБУ "ФКП Росреестра" обязанности исключить из государственного кадастра недвижимости сведения, повлекшие возникновение кадастровой ошибки и внести сведения в отношении кадастровой стоимости и среднем удельном показателе названного земельного участка, поскольку в силу положений статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности соответствующая обязанность у органа кадастрового учета возникает в силу закона при установлении такой стоимости судом. Соответственно, на момент рассмотрения дела в суде основания для удовлетворения названного требования отсутствуют.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, Правительству Архангельской области об устранении кадастровой ошибки, возникшей в результате неправильного определения группы видов разрешенного использования и стоимости земельного участка, а так же об установлении кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить частично.

Устранить в сведениях государственного кадастра недвижимости кадастровую ошибку, возникшую в результате неправильного определения группы видов разрешенного использования и стоимости в отношении земельного участка с кадастровым N, путем установления с даты проведения государственной кадастровой оценки, утвержденной постановлением Правительства Архангельской области от 18 декабря 2012 года N595-пп "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Архангельской области", кадастровой стоимости земельного участка исходя из удельного показателя для 17-й группы вида разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, площадью "данные изъяты" кв.м., расположенного по "адрес", по состоянию на дату кадастровой оценки (5 июня 2012 года) на основании среднего удельного показателя кадастровой стоимости, соответствующего 17-й группе вида разрешенного использования земель: "земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии", в размере 917 029 рублей 08 копеек.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью " "данные изъяты"" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу - отказать.

На решение суда лицами, участвующими в деле, может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Архангельского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: судья А.В. Вершинин