Апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда от 18 февраля 2016 г. по делу N 33-754/2016

судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе

председательствующего судьи Кожевниковой А.Б.,

судей Глазовой Н.В., Федорова В.А.,

при секретаре Бизяевой О.В., -

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Глазовой Н.В. гражданское дело по иску представителя ФИО1 по доверенности ФИО4 к ООО ФИО2, ФИО3 о понуждении заключения дополнительного соглашения к договору, исключающего ухудшение положения ФИО1 при отсутствии обязательств по оплате ФИО3 по договору или понудить ООО ФИО2, ФИО3 расторгнуть договор купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, определив последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора,

по апелляционной жалобе ФИО3

на решение Советского районного суда г.Воронежа от 27 октября 2015 года

(судья Трунов И.А.)

установила:

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО4 обратилась в суд с иском к ООО ФИО2, ФИО3 о понуждении заключения дополнительного соглашения к договору, исключающего ухудшение положения ФИО1 при отсутствии обязательств по оплате ФИО3 по договору или понуждении ООО ФИО2, ФИО3 расторгнуть договор купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка, в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, определив последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ООО ФИО2, с одной стороны и ФИО3, с другой стороны, заключили договор купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес".

Предметом указанного договора являлись: индивидуальный жилой дом (литер: А,А Г), площадью 84,1 кв.м., инвентарный N, расположенный по адресу: "адрес", и земельный участок, площадью 2629 кв.м., разрешенное использование (назначение) индивидуальное жилищное строительство, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером N, расположенный по тому же адресу.

Разделом 2 данного договора сторонами согласована цена и порядок расчетов по договору.

Стоимость жилого дома составила "данные изъяты", из которых покупатель выплатил ФИО1 "данные изъяты" и "данные изъяты" ООО ФИО2, расчет произведен сторонами до подписания договора купли-продажи (п. 2.1).

Стоимость земельного участка составила "данные изъяты", из которых покупатель должен выплатить ФИО1 "данные изъяты" и "данные изъяты" ООО ФИО2 в следующие сроки:

до подписания договора покупатель уплачивает "данные изъяты", из которых "данные изъяты" ФИО1, и "данные изъяты" ООО ФИО2;

"данные изъяты" ФИО1 и "данные изъяты" ООО ФИО2 выплачивается в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пп. 4 п.2.2. договора, оставшаяся сумма в размере "данные изъяты", что эквивалентно 1867 кв.м, полезных площадей жилых помещений (квартир) в многоэтажном жилом доме, строительство которого будет осуществлено на указанном в п.1.1 настоящего договора земельном участке, из которых "данные изъяты" выплачивается ФИО1 и "данные изъяты" - ООО ФИО2, подлежит уплате в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 и ООО ФИО2 обязательства, вытекающие из договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 30.09.2008г. выполнили в полном объеме. Объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, переданы ДД.ММ.ГГГГ по передаточному акту от ФИО1 и ООО ФИО2, - ФИО3

Договор купли продажи зарегистрирован в установленном порядке.

При регистрации договора купли-продажи зарегистрирована ипотека в силу закона. Таким образом, исполнение обязательств ФИО3 в части выплаты оставшейся суммы в размере "данные изъяты" были обеспечены залогом недвижимого имущества.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ООО ФИО2, с одной стороны, и ФИО3 с другой стороны, было заключено соглашение о порядке осуществления расчетов от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым стороны предусмотрели порядок исполнения ФИО3 обязательств, вытекающих из договора купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 4 соглашения о порядке осуществления расчетов от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО1 и ООО ФИО2, с одной стороны, и ФИО3 с другой стороны, был предусмотрен порядок расчетов между сторонами и исполнения ФИО3 своих обязательств перед ФИО1, ООО ФИО2, а именно оставшаяся сумма за вышеназванный земельный участок в размере "данные изъяты" будет уплачена покупателем путем передачи продавцам прав требования к застройщику многоэтажного жилого дома, строительство которого будет осуществляться на вышеназванном земельном участке, в размере 14,4% от всех продаваемых площадей квартир, нежилых помещений и парковочных мест, строящегося жилого дома, за вычетом 260 кв.м, продаваемых площадей квартир.

Передача вышеназванных прав требования должна быть осуществлена в сроки, предусмотренные договором купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ для окончательного расчета сторон.

Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 15.07.2013 года в удовлетворении иска ФИО1 и ООО ФИО2 к ФИО3 о понуждении к исполнению обязательства и обращении взыскания на заложенное имущество было отказано, а встречный иск ФИО3 к ФИО1 и ООО ФИО2 о признании обязательства и залога недвижимого имущества прекращенными, удовлетворен.

В ходе рассмотрения указанного дела судом было установлено, что ФИО3 не выплатил ФИО1 и ООО ФИО2 "данные изъяты" по договору купли - продажи жилого дома и земельного участка N по "адрес", равно как и не передал права требования к застройщику многоэтажного жилого дома, строительство которого будет осуществляться на вышеназванном земельном участке, в размере 14,4% всех продаваемых площадей квартир, нежилых помещений и парковочных мест, строящегося жилого дома, за вычетом 260 кв.м, продаваемых площадей квартир.

Решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 15 июля 2013 года оставлено в законной силе постановлением Президиума Воронежского областного суда N44г-32 от 21.05.2014 года.

Суд признал обязательства покупателя, предусмотренные соглашением о порядке осуществления расчетов от 30.09.2008 года прекращенными за невозможностью исполнения.

Согласно постановлению Президиума Воронежского областного суда от 21.05.2014 года установлено, что после заключения договора купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка и соглашения о порядке осуществления расчетов между сторонами от 30.09.2008 года, в градостроительное законодательство были внесены изменения путем издания органом муниципальной власти акта обязательного для применения, что является обстоятельством, за которое ни одна из сторон договора не отвечает.

Вместе с тем, предвидеть издание акта органа муниципальной власти в части установления зонирования территории невозможно, при любой степени заботливости и осмотрительности.

Обращение ФИО3 в суд со встречными исковыми требованиями о прекращении обязательств, вытекающих из соглашения о порядке осуществления расчетов от ДД.ММ.ГГГГ и удовлетворением вышеуказанных исковых требований, произошло существенное изменение обстоятельств, которые повлекли для ФИО1 такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, что, является безусловным основанием для расторжения договора.

ФИО3 неоднократно в письменном виде излагал свою позицию на предмет наличия или отсутствия обязательств по оплате, вытекающих из договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Полагает, что в настоящий момент никаких действующих обязательств ФИО3 по оплате ФИО1 и ООО ФИО2 приобретенного по договору купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка от 30.09.2008г. не существует. В связи с чем, ни о каком приведении договора купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами речь не идет.

По этим основаниям, истец просил понудить ООО ФИО2 ФИО3 к заключению дополнительного соглашения к договору, исключающего ухудшение положения ФИО1 при отсутствии обязательств по оплате ФИО3 по договору или понудить ООО ФИО2 ФИО3 расторгнуть договор купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, определив последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

В обоснование исковых требований представителем истца по доверенности ФИО4 представлено соглашение о приведении договора купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами. Истец считал возможным изменить договор купли-продажи на условиях, изложенных в указанном соглашении (л.д.133-135).

После отказа ответчиком заключить данное соглашение, истец уточнил заявленные требования, указывая, что ФИО3, возражая против заключения дополнительного соглашения к договору, исключающего ухудшение положения ФИО1, просит отказать в удовлетворении исковых требований, полагая, что обязательств ФИО3 по оплате ФИО1, ООО ФИО2 приобретенного по договору купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не существует. Обязательство уплатить денежную сумму было прекращено после подписания сторонами соглашения о порядке осуществления расчетов между сторонами от ДД.ММ.ГГГГ. У сторон отсутствуют неисполненные обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Договор купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в любом случае исполняться не будет, поскольку отсутствуют обязательства, которые могли бы исполняться.

Решением Советского районного суда г.Воронежа от 27 октября 2015 года заявленные требования представителя ФИО1 по доверенности ФИО4 удовлетворены. Судом расторгнут Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: "адрес" земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", заключенный между ООО ФИО2, ФИО1, с одной стороны, и ФИО3, с другой стороны.

Судом постановлено погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности ФИО3 на земельный участок, площадью 2629 кв.м., разрешенное использование (назначение): индивидуальное жилищное строительство, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", индивидуальный жилой дом (литер: А, А Г), площадь 84,1 кв.м., инвентарный N, расположенный по адресу: "адрес";

восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности ФИО1, ООО ФИО2" на земельный участок, площадью 2629 кв.м., разрешенное использование (назначение): индивидуальное жилищное строительство, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером N, расположенный по адрес): "адрес", индивидуальный жилой дом (литер: А. А1), площадь 84.1 кв.м., инвентарный N, расположенный по адресу: "адрес".

Суд взыскал с ФИО1 в пользу ФИО3 "данные изъяты", уплаченных в счет договора купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд взыскал с ООО ФИО2 в пользу ФИО3 "данные изъяты", уплаченных в счет договора купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

В апелляционной жалобе ФИО3 просит отменить решение суда, принять по делу новое решение, отказав в удовлетворении требований в полном объеме. Ссылается на п.2 ст.61 ГПК РФ, а именно на то, что в удовлетворении заявленных исковых требований истцу было отказано при рассмотрении другого дела, в котором участвовали те же лица.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Решением Советского районного суда г. Воронежа от 22.11.2011 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о взыскании суммы долга, суммы процентов за пользование чужими денежными средствами и уплаченной госпошлины, отказано. Исковые требования ФИО3 к ФИО1, ООО ФИО2 о признании договора купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ООО ФИО2 с одной стороны, и ФИО3 с другой стороны, недействительной (ничтожной) сделкой, оставлены без удовлетворения.

Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. Суд отметил, что указанное соглашение о порядке осуществления расчетов по договору купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не затрагивает переход права собственности от покупателя к продавцу, оно регулирует порядок и расчет оставшейся суммы (л.д. 84-87).

Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 15.07.2013 года было признано прекращенным невозможностью исполнения обязательство ФИО3 по передаче ФИО1, ООО ФИО2 прав требования к застройщику многоквартирного жилого дома на земельном участке по адресу: "адрес" в качестве оплаты по договору купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка. Также был признан прекращенным залог земельного участка по адресу: "адрес". Решение суда вступило в законную силу 21.05.2014 г. (л.д. 143-146).

Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 30.05.2014 года в удовлетворении исковых требований ООО ФИО2, ФИО1 к ФИО3 о взыскании суммы причиненных убытков, возникших в результате ненадлежащего исполнения обязательств, процентов за пользование чужими денежными средствами и обращении взыскания на заложенное имущество отказано. В мотивировочной части решения указано, что исходя из суммы долга и объема прав, передаваемых по уступке прав требования к застройщику следует, что высотность предполагаемого здания должна быть не менее 17 этажей, что стало невозможным в силу изменений, внесенных в градостроительное законодательство после заключения договора купли-продажи недвижимости и соглашения об оплате. Таким образом, издание органом муниципальной власти акта обязательного для применения является обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Следовательно, обязанность ФИО3 по оплате оставшейся части договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ в порядке и форме, предусмотренной соглашением сторон от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком исполнена быть не может по причинам, от воли не зависящим, то есть в результате действий (бездействия) третьего лица, за которые ни одна из сторон по договору не отвечает.

Поскольку истцы ФИО1 и ООО ФИО2 основывают свои требования на обязательстве ФИО3 по передаче ФИО1 и ООО ФИО2 прав требования к застройщику многоквартирного жилого дома на земельном участке по адресу: "адрес", в качестве оплаты по договору купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, которое решением Ленинского районного суда "адрес" признано прекращенным за невозможностью исполнения, а также признан прекращенным залог земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", заявленные истцами требования удовлетворению не подлежат (л.д. 170-174).

Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 28.10.2014 года в удовлетворении заявленных требований ООО ФИО2 и ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, прекращении права собственности и признании права собственности по основаниям, заявленным истцами по п.1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ отказано. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 147-151).

Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 20.07.2015 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 и ООО ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и об определении последствий его расторжения, о понуждении ФИО3 к расторжению договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ или к заключению дополнительного соглашения отказано. Решение вступило в законную силу 21.08.2015 года (л.д. 197-200).

Анализируя приведенные выше судебные постановления с точки зрения установления обстоятельств, обязательных для суда при рассмотрении настоящего дела, суд первой инстанции верно счел несостоятельными доводы представителя ФИО3 по доверенности ФИО5 об однородности заявленных требований по указанному делу и указанных в ранее состоявшихся решениях, в том числе от 20.07.2015г., с требованиями, заявленными в рамках настоящего дела и дал обоснованную оценку доводам ответчика.

Судебная коллегия с данными выводами согласна.

Судом было установлено, что предмет и основание заявленных требований по названному делу и настоящему делу различны, как различно правовое положение субъектного состава сторон.

Согласно решению Ленинского районного суда от 20.07.2015г. суд установил, что то обстоятельство, что в настоящее время отсутствует возможность окончательного исполнения ФИО3 своего обязательства по оплате указанного договора в порядке, предусмотренном соглашением от ДД.ММ.ГГГГ (по причинам, от воли сторон не зависящим, т.е., как установлено вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 15.07.2013 года, в результате действий (бездействия) третьего лица, за которые ни одна из сторон по договору не отвечает), не является существенным и с точки зрения ст. 451 ГК РФ, не является основанием для расторжения спорного договора.

Вопрос о том, могут ли стороны достичь соглашения о приведении договора купли-продажи земельного участка в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, не входил в предмет рассмотрения Ленинского районного суда г. Воронежа, как не входил в предмет рассмотрения и вопрос об обязательствах, вытекающих из договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.

В связи с чем, в основу решения Ленинского районного суда г. Воронежа от

20.07.2015 г. положены иные фактические основания.

Согласно ч. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как указывалось выше, решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 15.07.2013 года было установлено, что обязанность по оплате оставшейся части договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в форме, предусмотренной соглашением сторон от того же числа, ФИО3 исполнена быть не может по причинам, от воли сторон не зависящим, т.е. в результате действий (бездействия) третьего лица, за которые ни одна из сторон по договору не отвечает (л.д.146).

В постановлении Президиума Воронежского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ указано, что после заключения договора купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка и соглашения о порядке осуществления расчетов между сторонами от ДД.ММ.ГГГГ в градостроительное законодательство были внесены изменения путем издания органом муниципальной власти акта обязательного для применения, что является обстоятельством, за которое ни одна из сторон договора не отвечает (л.д. 36-39).

В соответствии со статьей 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Обязательство прекращается новацией тогда, когда воля сторон определенно направлена на замену существовавшего между ними первоначального обязательства другим обязательством.

Существо новации заключается в замене первоначального обязательства, существовавшего между сторонами ранее, другим обязательством с одновременным прекращением первоначального обязательства. Новация происходит только тогда, когда действия сторон направлены к тому, чтобы обязательство было новировано. Намерение же произвести новацию не предполагается. Если стороны намерены совершить новацию, то они должны это определенно выразить.

Таким образом, по смыслу закона, обязательство прекращается новацией тогда, когда воля сторон определенно направлена на замену существовавшего между ними первоначального обязательства другим обязательством. При этом необходимым признаком новации является соглашение сторон о прекращении прежнего обязательства и о возникновении нового обязательства, содержащего условие об ином предмете или способе исполнения.

Из соглашения должно определенно следовать, что стороны имели в виду замену первоначального обязательства другим обязательством, что влечет для них некоторые правовые последствия, в частности невозможность требовать исполнения первоначального обязательства.

Для прекращения обязательства новацией требуется согласование сторонами существенных условий обязательства, которым стороны предусмотрели прекращение первоначального обязательства.

ФИО3 отказался заключить дополнительное соглашение, предложенное ФИО1, и изменить договор в связи с существенно изменившимися обстоятельствами.

В связи с чем, обязательства как продавцов, так и покупателя, возникшие из договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, сохранились, договор купли-продажи действующий, обязательства, вытекающие из него, также действующие и должны быть исполнены надлежащим образом.

Оценивая в совокупности собранные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что по настоящему делу имеются одновременно все условия, изложенные в п. 2 ст. 451 ГК РФ для расторжения договора купли-продажи индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: "адрес" земельного участка по тому же адресу от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1, ООО ФИО2, с одной стороны и ФИО3, с другой стороны.

Согласно п. 2 ст. 453 при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В связи с изложенным, требования истца судом удовлетворены обоснованно.

Доводы апелляционной жалобы ответчика были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, суд дал им аргументированную правовую оценку и отклонил их, поскольку таковые опровергаются установленными судом обстоятельствами.

В соответствии с правилами ст. ст. 12, 56, 57, 59, 67 ГПК РФ суд правильно установилобстоятельства, имеющие значение для дела, и дал надлежащую правовую оценку доказательствам по делу с точки зрения относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности и достаточности доказательств в их совокупности. Результаты оценки имеющихся в деле доказательств изложены в мотивировочной части решения в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ в объеме, достаточном для разрешения заявленного по настоящему делу спора. Оснований для иной оценки доказательств, для вывода о не исследованности имеющих юридическое значение для дела обстоятельств, судебная коллегия не находит.

При рассмотрении спора судом первой инстанции нарушений норм материального и процессуального права, которые согласно ст. 330 ГПК РФ могут повлечь отмену или изменение судебного акта, не допущено.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда г.Воронежа от 27 октября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО3, - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: