Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 01 марта 2016 г. по делу N 33-3498/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего

Пошурковой Е.В.

Судей

Овчинниковой Л.Д. и Осининой Н.А.

При секретаре

Коновалове Д.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании 1 марта 2016 года гражданское дело N2-3664/2015 по апелляционной жалобе Кучина Э.Ж. на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 26 октября 2015 года по иску СПб ГУП "Пушкинский ТЭК" к Кучина Э.Ж., ООО "Зенит" о признании недействительными публичных торгов и протокола результата торгов по продаже арестованного имущества,

Заслушав доклад судьи Пошурковой Е.В., объяснения представителя конкурсного управляющего истца СПб ГУП "Пушкинский ТЭК" Шматалы А.В. - М., представителей Кучина Э. Ж. - Д., З., представителя Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - К., представителя ГУП "ТЭК Санкт-Петербурга" - Б.,

судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

СПб ГУП "Пушкинский ТЭК" обратился в суд с иском к Кучину Э. Ж., ООО "Зенит" о признании недействительными публичных торгов и протокола результата торгов по продаже арестованного имущества СПб ГУП "Пушкинский ТЭК", организованных ООО "Зенит" и проведенных "дата" в рамках сводного исполнительного производства N ... , возбужденного Межрайонным отделом судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Санкт-Петербургу, признании недействительным протокола результатов торгов по продаже арестованного имущества СПб ГУП "Пушкинский ТЭК", организованных ООО "Зенит" и проведенных "дата" в рамках сводного исполнительного производства N ... , возбужденного Межрайонным отделом судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Санкт-Петербургу.

Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 26 октября 2015 года признаны недействительными торги по продаже арестованного имущества СПб ГУП "Пушкинский ТЭК", организованные ООО "Зенит" и проведенные "дата" в рамках сводного исполнительного производства N ... , возбужденного Межрайонным отделом судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Санкт-Петербургу, а также протокол результатов торгов по продаже арестованного имущества СПб ГУП "Пушкинский ТЭК", организованных ООО "Зенит" и проведенных "дата" в рамках сводного исполнительного производства N ... , возбужденного Межрайонным отделом судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Санкт-Петербургу.

Тем же решением суда с Кучина Э. Ж. в пользу СПб ГУП "Пушкинский ТЭК" взысканы расходы по госпошлине в сумме " ... " рублей.

Указанным решением суда с ООО "Зенит" в пользу СПб ГУП "Пушкинский ТЭК" взысканы расходы по госпошлине в сумме " ... " рублей.

В апелляционной жалобе Кучин Э. Ж. просит отменить указанное решение, как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

Представитель ООО "Зенит" в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом согласно требованиям ст. 113 ГПК РФ, ходатайств и заявлений об отложении рассмотрения дела в суд не направлял. В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или если суд признает причины их неявки неуважительными. Поскольку представитель ООО "Зенит" не ходатайствовал об отложении рассмотрения апелляционной жалобы, уважительных причин неявки в судебное заседание не представил, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Из искового заявления следует, что отчуждение имущества должника было произведено при отсутствии надлежащего извещения о торгах потенциальных покупателей, при отсутствии достоверных и достаточных сведений о предмете торгов, отчуждение имущества должника произведено по цене значительно ниже рыночной, в нарушение требований гражданского и земельного законодательства, связанных с арендой земельных участков и их целевым использованием, в том числе при отсутствии согласия арендодателя на отчуждение права аренды земельного участка.

Разрешая заявленные исковые требования, районный суд установил, что отчуждение имущества состоялось при надлежащем извещении о торгах потенциальных покупателей, с достоверным и достаточным указанием сведений о предмете торгов, имущество было передано на торги по установленной судебным приставом-исполнителем стоимости, вместе с тем, при проведении торгов были нарушены требования гражданского и земельного законодательства, связанные с арендой земельных участков и их целевым использованием.

Таким образом, суд пришел к выводу о признании недействительными торгов по основаниям ст. 449 ГК РФ, а также протокола о результатах торгов, где указано лицо, выигравшее торги с недвижимым имуществом и возврат сторон в первоначальное положение.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что обжалуемое решение суда вынесено без всесторонней оценки всех обстоятельств по делу, судом не правильно применены нормы материального права, что привело к вынесению незаконного и необоснованного решения суда.

Порядок проведения публичных торгов в процессе исполнительного производства в данном случае регулируется ст. ст. 447, 448 ГК РФ. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 Кодекса, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством.

В соответствии с общим правилом, предусмотренным п. 1 ст. 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Согласно разъяснениям, данным Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу п. 1 ст. 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку (п. 44).

Торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 93 Федерального закона от 02.10.2007 N229-ФЗ "Об исполнительном производстве").

Таким образом, недействительность торгов влекут не всякие нарушения, а нарушения правил, касающихся именно организации и порядка проведения самих торгов, предусмотренных ст. ст. 448, 449 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что в отношении СПб ГУП "Пушкинский ТЭК" в Межрайонном отделе судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по Санкт-Петербургу имеется сводное исполнительное производство N ... Постановлением судебного пристава-исполнителя от "дата" был наложен арест на недвижимое имущество, принадлежащее должнику СПб ГУП "Пушкинский ТЭК".

Постановлением судебного пристава-исполнителя от "дата" арестованные объекты недвижимости в количестве 12 единиц, а также имущественное право - право аренды земельного участка оценены судебным приставом-исполнителем на сумму " ... " рублей. Постановлением от "дата" было передано на реализацию принадлежащее истцу имущество: нежилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", площадью 45,8 кв.м., кадастровый номер " ... "; нежилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", площадью 738,7 кв.м., кадастровый номер " ... "; право долгосрочной аренды земельного участка с "дата" по "дата", расположенного по адресу: "адрес", площадью 5274 кв.м., кадастровый номер " ... " (договор N ... от "дата", дополнительное соглашение N ... от "дата" и дополнительное соглашение N ... от "дата" к указанному договору, заключенному между должником и Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, кадастровый номер " ... ").

После отложения исполнительных действий исполнительные действия в части реализации указанных объектов недвижимости были возобновлены. В соответствии с распоряжением ФАУГИ реализация указанного арестованного имущества была поручена ООО "Зенит".

Извещение о проведении торгов в форме открытого аукциона в электронной форме "дата" было опубликовано в газете "Вечерний Петербург", выпуск N ... от "дата". Срок приема заявок на участие в торгах по лоту N ... был продлен с "дата" по "дата" (газета "Вечерний Петербург", выпуск N ... от "дата").

Исходя из данных, полученных с официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (http://www.torgi.gov.ru), торги осуществлялись организатором - ООО "Зенит" на электронной площадке ФГУП "ЭТБ" (http://www.ets24.ru), подведение итогов открытого аукциона по реализации арестованного имущества было назначено на "дата" на 11.00.

В результате проведения торгов победителем признан Кучин Э.Ж.

Согласно п. 2 ст. 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Разрешая исковые требований, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отчуждение имущества должника состоялось при надлежащем извещении ответчика, поскольку извещение о проведении торгов в форме открытого аукциона в электронной форме "дата" было опубликовано в газете "Вечерний Петербург" от "дата", то есть в установленный законом срок, дата проведения аукциона - "дата" не изменялась. При этом, в газете "Вечерний Петербург" от "дата" подробно указано наименование, адрес, иные характеристики имущества, выставленного на торги.

Одновременно имущество было передано на торги по установленной постановлением судебного пристава-исполнителя от "дата" стоимости, которое недействительным признано не было.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом районного суда о том, при проведении торгов имело место нарушение требований гражданского и земельного законодательства, связанных с арендой земельных участков и их целевым использованием по следующим основаниям.

Статьей 89 Федерального закона от 02.10.2007 N229-ФЗ "Об исполнительном производстве" установлено, что при передаче для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи кроме документов, указанных в части 8 настоящей статьи, прилагаются: 1) копия договора аренды; 2) копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя (ч. 10).

Статьей 22 Земельного кодекса (в ред. Федеральных законов от 24.07.2007 N212-ФЗ, от 12.12.2011 N427-ФЗ) установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (ч. 9).

При этом, учитывая диспозитивный характер п. 2 ч. 10 ст. 89 Федерального закона от 02.10.2007 N229-ФЗ "Об исполнительном производстве" норма ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса носит специальный характер по отношению к указанному правилу п. 2 ч. 10 ст. 89 Федерального закона от 02.10.2007 N229-ФЗ.

Постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором (п. 15).

Таким образом, действующее законодательство предоставляет возможность передачи права аренды без согласия арендодателя.

При этом, вывод суда о заключении договора до вступления в силу Земельного кодекса противоречит фактическим обстоятельствам и действующему законодательству.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Между тем, как следует из п. 2 ст. 26 ЗК РФ, договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

То есть если договор аренды земельного участка заключается на срок более одного года, то такой договор подлежит государственной регистрации. При этом регистрация договора аренды земельного участка осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, договор аренды спорного земельного участка фактически был заключен истцом и КУГИ Санкт-Петербурга "дата", то есть после вступления в законную силу Земельного кодекса РФ (29 октября 2001 года) и к нему применяются нормы Земельного кодекса РФ.

Кроме того, "дата" между Управлением Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга был заключено Соглашение о порядке взаимодействия между указанными государственными органами.

В п. 3.2. ч. 3 указанного Соглашения установлено, что получение отдельного согласия арендодателя не требуется в случае обращения взыскания на право аренды земельных участков при одновременном совпадении следующих условий: договор аренды заключен на срок не более пяти лет; договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации ( "дата"); при обращении взыскания на право аренды свободного от застройки земельного участка, либо при одновременном обращении взыскания в установленном порядке на право объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений), расположенных на земельном участке единым лотом, при условии согласования арендодателем обращения взыскания на право аренды, находящихся на земельном участке объектов.

Таким образом, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, заключив указанное соглашение, сделал волеизъявление на реализацию права аренды земельных участков при соблюдении определенных условий, то есть дал свое согласие в рамках статьи 89 Федерального закона от 02.10.2007 N229-ФЗ "Об исполнительном производстве" на реализацию права аренды земельных участков, по которым Комитет выступает арендодателем.

В то же время, согласно п. 4. ст. 69 Федерального закона от 02.10.2007 N229-ФЗ "Об исполнительном производстве" при отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится.

При этом действующее законодательство не предусматривает необходимость получения согласия собственника на продажу с публичных торгов имущества государственного предприятия, предоставленного ему на праве хозяйственного ведения, что также отражено в п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ N 101 от 22.12.2005 года.

Поскольку согласия собственника на отчуждение зданий с публичных торгов не требовалось, то его согласие также не требовалось и при переходе права аренды земельного участка, равно как данное право могло вовсе не входить в состав реализуемого лота, так как оно следует судьбе отчуждаемых строений в силу закона.

Более того, согласно представленному в суд апелляционной инстанции письму Комитета имущественных отношений Санкт- Петербургу от "дата" N ... , арендодатель непосредственно заявляет о том, что несмотря на отказ Кучина Э.Ж. подписать дополнительное соглашение к договору аренды права и обязанности по нему перешли в пользу Кучина Э.Ж. в силу ст. 552 ГК РФ, как к лицу приобретшему объекты недвижимости, судьбе которых подчинено рассматриваемое право долгосрочной аренды. Тем самым представитель арендодателя фактически одобрил состоявшуюся по результатам торгов сделку.

Разрешая требования истца о признании торгов недействительными, суд апелляционной инстанции также принимает во внимание Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", согласно которому публичные торги не могут быть признаны недействительными и применены последствия их недействительности в случае, если допущенные нарушения являлись незначительными и не оказали влияния на результат торгов.

Таким образом, на основании объяснений сторон, тщательного анализа представленных письменных доказательств, судебная коллегия, исходя из положений ст. 328 ГПК РФ, учитывая, что все имеющие значение для дела обстоятельства установлены на основании имеющихся в деле доказательств, учитывая, что иных оснований для признания недействительными торгов, проведенных "дата" нет, задолженность СПб ГУП "Пушкинский ТЭК" имеется, не погашена, считает возможным принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований СПб ГУП "Пушкинский ТЭК" к Кучину Э. Ж., ООО "Зенит" о признании недействительными публичных торгов, проведенных "дата" и протокола результата торгов по продаже арестованного имущества.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 26 октября 2015 года - отменить, вынести по делу новое решение.

Исковые требования СПб ГУП "Пушкинский ТЭК" к Кучина Э.Ж., ООО "Зенит" о признании недействительными публичных торгов и протокола результата торгов по продаже арестованного имущества - оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: