Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 07 апреля 2016 г. по делу N 33-5171/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Е.А. Чекалкиной,

судей И.И. Багаутдинова, И.З. Рашитова,

при секретаре судебного заседания Р.С. Ситдиковой

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи И.И. Багаутдинова апелляционную жалобу А.О. Муцаева - представителя М.Ф. Абулева на решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 23 декабря 2015 года. Этим решением постановлено:

в удовлетворении исковых требований М.Ф. Абулева к ООО "РАВА и К" и АО "Банк Русский Стандарт" о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды отказать.

Заслушав А.О. Муцаева - представителя М.Ф. Абулева, А.М. Кондратьева - представителя общества с ограниченной ответственностью "РАВА и К" (далее - ООО "РАВА и К"), Э.В. Нафикову - представителя акционерного общества "Банк Русский Стандарт" (далее - АО "Банк Русский Стандарт"), проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы об отмене решения суда, доводы возражений АО "Банк Русский Стандарт" на апелляционную жалобу, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

М.Ф. Абулев (далее - истец) обратился в суд с иском к ООО "РАВА и К" и АО "Банк Русский Стандарт" о признании дополнительного соглашения N ... от 26 февраля 2015 года к договору аренды N ... от 01 июня 2006 года недействительным, указав в обоснование иска, что 12 января 2015 года между ним и ООО "РАВА и К" заключен договор купли-продажи объекта - нежилого помещения, общей площадью 848,4 кв.м., расположенного на первом этаже здания, находящегося по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, "адрес". Вышеуказанный объект передан истцу по акту приема-передачи от 12 января 2015 года. Пунктом 1.7 договора купли-продажи установлено, что на момент заключения договора объект обременен арендой - договором аренды помещений N ... от 01 июня 2006 года, с заключенными в последующем дополнительными соглашениями, со сроком действия по 01 июля 2017 года включительно. Согласно пункту 2.1.3 договора ООО "РАВА и К" обязался уведомить арендатора - АО "Банк Русский Стандарт" о заключении договора купли-продажи в течение 10 дней с даты договора. Пунктом 2.1.4 договора установлено, что ООО "РАВА и К" не вправе вступать в переговоры с третьими лицами, в том числе с арендатором по вопросам изменения, расторжения, заключения договоров аренды в отношении объекта. Решением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 05 августа 2015 года удовлетворены исковые требования М.Ф. Абулева к ООО "РАВА и К", договор купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимого имущества признан заключенным, за М.Ф. Абулевым признано право собственности на вышеуказанное помещение. Истцу стало известно, что 26 февраля 2015 года между ООО "РАВА и К" и АО "Банк Русский Стандарт" заключено дополнительное соглашение N ... к договору аренды N ... от 01 июня 2006 года изменяющее условия договора аренды путем снижения размера подлежащей уплате арендной платы. Истец считает, что указанное дополнительное соглашение нарушает права истца как покупателя объекта недвижимого имущества, поскольку при заключении договора купли-продажи он рассчитывал на последующее получение прибыли в размере подлежащей уплате арендной платы. Просил признать изменяющее условия аренды дополнительное соглашение N ... от 26 февраля 2015 года к договору аренды N ... от 01 июня 2006 года недействительным.

Представитель истца исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить. Представитель ООО "РАВА и К" иск признал, пояснил, что его доверитель признает, что при заключении дополнительного соглашения N ... от 26 февраля 2015 года действовал недобросовестно, чем нарушил права и законные интересы истца М.Ф. Абулева, поскольку ранее, 12 января 2015 года, ООО "РАВА и К" был заключен договор купли-продажи сдаваемого в аренду объекта недвижимого имущества. В связи с болезнью директора ООО "РАВА и К" Р.З.А. он не имел возможности явиться в органы Росреестра для осуществления регистрации договора купли-продажи. Представители АО "Банк Русский Стандарт" иск не признали, пояснив, что 01 июня 2006 года между банком и ООО "РАВА и К" заключен договор аренды N ... В соответствии с условиями договора аренды и заключенными дополнительными соглашениями ежемесячная арендная плата в 2015 году достигла размера 873792 рубля 70 копеек. Учитывая, что оплачивать арендную плату в таком размере банк не мог, после проведенных переговоров 26 февраля 2015 года между ООО "РАВА и К" и АО "Банк русский Стандарт" было подписано дополнительное соглашение N ... к договору аренды помещения N ... от 01 июня 2006 года, в соответствии с которым размер ежемесячной арендной платы с 01 марта 2015 года был определен в размере 550000 рублей. Однако в последующем письмами от 19 марта 2015 года и 10 апреля 2015 года директор ООО "РАВА и К" известил банк, что он принял решение о невозможности уменьшения арендной платы исходя из своего финансового состояния. В последующем ООО "РАВА и К" при предъявлении счетов на оплату арендной платы предъявлял сумму к оплате в размере 873792 рубля 70 копеек, то есть без учета предусмотренного дополнительным соглашением снижения арендной платы. Кроме того, ООО "РАВА и К" уклонилось от регистрации в органах Росреестра заключенного дополнительного соглашения, в том числе направив в Управление Росреестра по РТ заявления с просьбой не производить юридически значимые регистрационные действия с предметом договора аренды. В связи с указанными действиями арендодателя ООО "РАВА и К" арендатор АО "Банк Русский Стандарт" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ООО "РАВА и К" и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о государственной регистрации дополнительного соглашения N ... от 26 февраля 2015 года к договору аренды помещения N ... от 01 июня 2006 года. Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 августа 2015 года исковые требования АО "Банк Русский Стандарт" удовлетворены. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда решение от 28 августа 2015 года оставлено без изменения, апелляционные жалобы М.Ф. Абулева и ООО "РАВА и К" без удовлетворения. О том, что ООО "РАВА и К" якобы заключило договор купли-продажи арендуемого банком помещения, они узнали только в августе 2015 года при рассмотрении поданного банком иска в арбитражный суд. До этого момента, при ведении с банком переписки и ежемесячного предъявления счетов на оплату арендной платы и иных расходов ООО "РАВА и К" о продаже арендуемого помещения банк не уведомило. Полагают, что возможно представленный договор купли-продажи мог быть оформлен между ООО "РАВА и К" и М.Ф. Абулевым уже после 26 февраля 2015 года, с целью признания заключенного между банком и ООО "РАВА и К" дополнительного соглашения N ... недействительным. До настоящего времени указанный договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию. В связи с чем, в соответствии с пунктом 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекса), полагают, что данный договор до момента его государственной регистрации не является основанием для изменения правоотношений по договору аренды N ... от 01 июня 2006 года. С учетом признания иска ответчиком ООО "РАВА и К" в части нарушения принятых на себя обязательств по договору купли-продажи от 12 января 2015 года, полагают, что именно данный ответчик и должен возместить истцу М.Ф. Абулеву причиненные ему убытки.

Суд в удовлетворении исковых требований отказал и принял решение в вышеприведённой формулировке.

В апелляционной жалобе А.О. Муцаев - представитель М.Ф. Абулева указывает на то, что считает решение от суда незаконным и необоснованным в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, в связи с неправильным применением норм материального права, просит об отмене решения суда и принятии нового решение об удовлетворении иска. В соответствии с абзацем 2 пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 Кодекса). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель АО "Банк Русский Стандарт" просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, при этом ссылаясь на то, что действия банка по регистрации дополнительного соглашения признаны судом законными, оснований для признания сделки недействительной не имеется.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с положениями части первой статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает решение подлежащим отмене с принятием нового решения об удовлетворении иска.

В соответствии с пунктом 4 части первой статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судом установлено, что между ЗАО "Банк Русский Стандарт" и ООО "РАВА и К" заключен договор N ... от 10 июня 2006 года аренды помещения, с кадастровым номером ... 36, общей площадью 910,37 кв.м., "адрес" г. Набережные Челны Республики Татарстан, который зарегистрирован в УФРС по Республике Татарстан. Срок действия договора аренды определен до 01 января 2017 года (л.д. ... ).

12 января 2015 года между истцом М.Ф. Абулевым и ООО "РАВА и К" заключен договор купли-продажи нежилого помещения, с кадастровым номером ... 50, общей площадью 848,4 кв.м., расположенного на первом этаже здания, находящегося по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, "адрес", которое передано истцу в тот же день по акту приема-передачи (л.д. ... ).

Однако указанный договор купли-продажи не был зарегистрирован в установленном порядке по причине уклонения ООО "РАВА и К" от совершения регистрационных действий.

26 февраля 2015 года АО "Банк Русский Стандарт" и ООО "РАВА и К" подписали дополнительное соглашение N ... к указанного договору аренды, которым, в том числе предусмотрено внесение изменений в пункт 4.1 договора аренды в части изменения размера арендной платы (л.д. ... ).

Однако в последующем письмами от 19 марта 2015 года и 10 апреля 2015 года директор ООО "РАВА и К" известил Банк о том, что он принял решение о невозможности уменьшения арендной платы, исходя из своего финансового состояния. В последующем ООО "РАВА и К" при предъявлении счетов на оплату арендной платы предъявлял сумму к оплате в размере 873792 рубля 70 копеек, то есть без учета сниженной дополнительным соглашением арендной платы. Кроме того, ООО "РАВА и К" уклонилось от регистрации в органах Росреестра заключенного дополнительного соглашения, в том числе направив в Управление Росреестра по Республике Татарстан заявление с просьбой не производить юридически значимые регистрационные действия с предметом договора аренды (л.д. ... , ... , ... ).

Решением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 05 августа 2015 года удовлетворены исковые требования М.Ф. Абулева, за ним признано право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером ... 50, также суд обязал Управление Росреестра по Республике Татарстан зарегистрировать договор купли-продажи недвижимого имущества (л.д. ... ).

В связи с указанными действиями ООО "РАВА и К" арендатор АО "Банк Русский Стандарт" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ООО "РАВА и К" и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о государственной регистрации дополнительного соглашения N ... от 26 февраля 2015 года к договору аренды помещения N ... от 01 июня 2006 года.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 августа 2015 года по делу по иску АО "Банк Русский Стандарт" к ООО "РАВА и К" и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о государственной регистрации дополнительного соглашения N ... от 26 февраля 2015 года к договору аренды помещения N ... от 01 июня 2006 года, с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика М.Ф. Абулева удовлетворены исковые требования АО "Банк Русский Стандарт". Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03 декабря 2015 года решение от 28 августа 2015 года оставлено без изменения, апелляционные жалобы М.Ф. Абулева и ООО "РАВА и К" - без удовлетворения (л.д. ... ).

В соответствии с частью второй статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Из пояснений, данных в судебном заседании представителями АО "Банк Русский Стандарт", следует, что ООО "РАВА и К" заключило договор купли-продажи арендуемого банком помещения, о чем они узнали только в августе 2015 года при рассмотрении поданного банком иска в арбитражный суд. До этого момента при ведении с банком переписки и предъявлении ежемесячно счетов на оплату арендной платы и иных расходов ООО "РАВА и К" о продаже арендуемого помещения банк не уведомило (л.д. ... ).

Из представленных сторонами документов усматривается, что о заключении 12 января 2015 года договора купли-продажи между ООО "РАВА и К" и М.Ф. Абулевым объекта аренды покупатель, М.Ф. Абулев, известил АО "Банк Русский Стандарт" письмом, направленным почтовой связью 05 ноября 2015 года, ООО "РАВА и К" какого-либо уведомления о продаже сданного в аренду имущества банк не направляло (л.д. ... ).

При этом в судебном заседании представитель М.Ф. Абулева подтвердил, что на момент рассмотрения настоящего гражданского дела государственная регистрация договора купли-продажи от 12 января 2015 года и перехода права собственности на предмет договора к покупателю, М.Ф. Абулеву, не произведена. Учитывая, что переход права собственности на недвижимое имущество при его приобретении по договору купли-продажи связывается согласно пункту 2 статьи 131, пункту 2 статьи 223 и пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации с государственной регистрацией отчуждения имущества, следовательно, право собственности М.Ф. Абулева на нежилое помещение, арендуемое ответчиком АО "Банк Русский Стандарт" у ООО "РАВА и К", находящееся по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, "адрес", не возникло.

При этом согласно пункту 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д. Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве. Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом.

Соответственно, требования истца М.Ф. Абулева, не являющегося собственником спорного имущества, о признании дополнительного соглашения N ... от 26 февраля 2015 года к договору аренды N ... от 01 июня 2006 года недействительным суд первой инстанции не мог удовлетворить.

При этом доводы истца о том, что ООО "РАВА и К" не имело право распоряжаться проданным имуществом после заключения договора купли-продажи, в том числе при отсутствии государственной регистрации, суд первой инстанции признал несостоятельными, поскольку изменение арендной платы по смыслу статьи 209 Кодекса не является распоряжением как таковым, а лишь устанавливает условия оплаты для уже действующего договора аренды. При этом указанные изменения не умаляют права нового собственника, поскольку он не лишен права изменить размер арендной платы в последующий период после регистрации договора купли-продажи.

Также суд первой инстанции принял во внимание отсутствие осведомленности со стороны АО "Банк Русский Стандарт" при заключении 26 февраля 2015 года с ООО "РАВА и К" дополнительного соглашения к договору аренды о заключении 12 января 2015 года между ООО "РАВА и К" и М.Ф. Абулевым договора купли-продажи.

На основании изложенного суд первой инстанции не нашёл оснований для удовлетворения исковых требований М.Ф. Абулева о признании дополнительного соглашения N ... от 26 февраля 2015 года к договору аренды N ... от 01 июня 2006 года недействительным.

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Несмотря на установленный запрет вышеприведенной нормы закона суд первой инстанции из поведения ООО "РАВА и К" усмотрел злоупотребление своим преимущественным по отношению к арендатору АО "Банк Русский Стандарт" положением, что выражается в заключении оспариваемого истцом дополнительного соглашения с банком, с учетом того, что оно заведомо знало о том, что помещения на момент подписания соглашения проданы истцу М.Ф. Абулеву.

В связи с чем, если действиями ООО "РАВА и К", представителем которого исковые требования признаны с указанием на недобросовестность поведения представляемого им ответчика, выразившегося, в том числе в заключении оспариваемого дополнительного соглашения к договору аренды, суд первой инстанции указал на то, что М.Ф. Абулев не лишен возможности потребовать от него возмещения причиненных ему в результате этого убытков, включая упущенную выгоду в виде неполученного дохода от использования нежилого помещения.

Судебная коллегия согласиться с выводами суда первой инстанции не может в связи с неправильным истолкованием норм материального права по следующим основаниям.

Нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано. При этом аренда такого помещения регулируется нормами, предусмотренными для аренды зданий и сооружений.

По договору аренды нежилого помещения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору нежилое помещение (пункт 1 статьи 650 Кодекса). Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Кодекса).

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, нежилое помещение или другое недвижимое имущество. Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

Для сторон договора купли-продажи недвижимости он вступает в силу и становится обязательным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента заключения такого договора (статья 425, пункты 1 и 2 статьи 433 Кодекса). При этом исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункты 1 и 2 статьи 551 Кодекса).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на такое имущество в соответствии с Кодексом (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", далее - Закон о госрегистрации). Сам по себе акт регистрации (наличие регистрационной записи) носит правоподтверждающий характер и не является самостоятельным основанием для возникновения гражданских прав.

Таким образом, после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем (но еще не собственником) этого имущества и имеет права на защиту своего владения на основании статьи 305 Кодекса. Покупатель вправе, в том числе требовать защиты своих прав от нарушений, не связанных с лишением владения (статья 304 Кодекса).

Покупатель до момента государственной регистрации перехода права собственности не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности еще сохраняется за продавцом при условии добросовестности его действий (пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, продавец также не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку оно служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора купли-продажи, а покупатель является его законным владельцем.

То есть продавец, "де-юре" оставаясь собственником, имеет право распорядиться имуществом, но "де-факто" не обладает возможностью реализовать свое право.

Следует учитывать, что изменение арендной платы затрагивает законные интересы покупателя (будущего собственника), а уменьшение ее размера и вовсе является нарушением прав будущего собственника, поскольку он приобретает имущество с обременением в виде аренды и при заключении договора купли-продажи рассчитывает на доход в виде арендных платежей в том размере, который существует на момент покупки недвижимого имущества.

Соглашение об изменении условий ранее заключенного договора по своей природе является сделкой по изменению договора, связанной с распоряжением указанным в договоре имуществом. Но после продажи недвижимости и до государственной регистрации перехода права собственности продавец уже не имеет законных оснований для внесения изменений в договор аренды. Покупатель же, как владелец имущества, вправе защищать свои интересы в суде на основании положений статей 304 и 305 Кодекса.

Решение суда нельзя признать законным и обоснованным в связи с неправильным истолкованием норм материального права. Оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении иска.

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, пунктом 4 части первой статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 23 декабря 2015 года по данному делу отменить и принять новое решение.

Признать дополнительное соглашения N ... от 26 февраля 2015 года к договору аренды N ... от 10 июня 2006 года, заключённое между обществом с ограниченной ответственностью "РАВА и К" и акционерным обществом "Банк Русский Стандарт" недействительным.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.

Председательствующий

Судьи