Определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 13 апреля 2016 г. по делу N 33-3536/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе: председательствующего Крайниковой Т.В.

судей Ковалева С.А., Шароглазовой О.Н.

при секретаре Кравцовой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Уссурийского городского округа Приморского края к Пашедко Т.П. о взыскании задолженности по арендной плате, пени

по апелляционной жалобе Пашедко Т.П.

на решение Лесозаводского районного суда Приморского края от 14.12.2015 г., которым иск удовлетворен: С Пашедко Т.П. в пользу администрации Уссурийского городского округа Приморского края взыскана задолженность по договору аренды земельного участка N N от 11.08.2008 г. в размере 55836 руб. 23 коп. и пени 155404 руб. 53 коп., всего 211240 руб. 76 коп.

Заслушав доклад судьи Крайниковой Т.В., судебная коллегия

установила:

Администрация Уссурийского городского округа Приморского края обратилась в суд с иском к Пашедко Т.П., указав следующее. Между истцом и Кисиль (Пашедко) Т.П. заключен договор аренды N N на земельный участок, общей площадью 0,1500 га (1500 кв.м.) из земель поселений, с кадастровым номером N, находящийся примерно в 110 м. по направлению на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: "адрес" для строительства индивидуального жилого дома, сроком с 12.07.2006 г. по 11.07.2009 г. Размер арендных платежей определен п. 3.1 договора аренды. В соответствии с п. 3.2 договора, арендная плата должна вноситься ежемесячно до 10 числа отчетного месяца. 12 августа 2013 года администрация Уссурийского городского округа и ответчик заключили соглашение N 1 о расторжении договора аренды N "адрес", которое распространяет свое действие с 24 июля 2013 года. Пашедко Т.П. нарушены обязательства по договору аренды, а именно арендная плата вносилась несвоевременно и не в полном объеме, за период с 01.01.2009 г. по 24.07.2013 г. сумма невнесенной арендной платы составила 55 836,23 руб. За нарушение сроков внесения арендной платы, за период просрочки платежа с 01.01.2009 г. по 01.10.2015 г., в соответствии с п. 5.2 договора аренды, в соответствии с п. 12 Решения Думы Уссурийского городского округа N N от 30.06.2010 г. "О положении о порядке определения размера арендной платы, а также о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Уссурийского городского округа" ответчику начислены пени в сумме 155 404,53 руб. Указанную задолженность и пени истец просил взыскать с ответчика.

Ответчик Пашедко Т.П. в судебном заседании иск не признала, указывая на то, что является ненадлежащим ответчиком, поскольку в период 2008-2009 г.г. на вышеуказанном земельном участке осуществлялось строительство объекта недвижимости - жилого дома, право собственности на который как объект незавершенного строительства (жилой дом) зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю 26.12.2008 года, а 17.04.2009 г. она его продала Забелину С.А. Таким образом, с момента перехода права собственности на объект незавершенного строительства (жилой дом), то есть с 13.05.2009 года права и обязанности по договору аренды земельного участка, в том числе обязанность по внесению арендной платы перешли к Забелину С.А. Требования о взыскании арендной платы и пени за период с 01.10.2009 по 13.05.2009 г. также не подлежат удовлетворению в силу истечения срока исковой давности.

Судом постановлено указанное решение, с которым не согласился истец, в апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене постановленного судом решения как незаконного и необоснованного.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права.

Из материалов дела следует, что 11 июля 2008 года Уссурийский городской округ предоставил Кисиль (ПашедкоТ.П.) в аренду земельный участок площадью 0,1500 га с кадастровым номером N, на срок с 12 июля 2006 года по 11 июля 2009 год, что подтверждается договором аренды земельного участка N N, зарегистрированном в Управлении Росреестра по Приморскому краю 22 августа 2008 года. Согласно п. 3.1, 3.3 договора аренды, размер аренды составляет 12630 рублей в год и исчисляется с 12 июля 2006 года. Согласно п. 5.2. договора аренды, за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,5% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

При рассмотрении судом спора было установлено, что арендная плата за период с 1 января 2009 года по 24 июля 2013 год в срок, указанный в договоре ответчиком внесена не была.

Сославшись на положения статей 606, 614, 309 Гражданского кодекса РФ, суд пришел к выводу о том, что Пашедко Т.П. не выполнила перед истцом обязанность по внесению арендной платы и удовлетворил иск в полном объеме.

Судебная коллегия считает, что судом первой инстанции допущены нарушения норм материального права.

Из материалов дела следует, что в период 2008-2009 годов на земельном участке площадью 0,1500 га с кадастровым номером N на основании разрешения на строительство от 14.10.2008 г. N N выданного Управлением архитектуры и градостроительства администрации Уссурийского городского округа, осуществлялось строительство объекта недвижимости - жилого дома, право собственности на который как объект незавершенного строительства (жилой дом) зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю 26.12.2008 года, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права N N

17.04.2009 г. между Пашедко Т.П. и Забелиным С.А. заключен договор купли-продажи, согласно которому вышеназванный объект незавершенного строительства приобретен в собственность Забелиным С.А. Договор купли продажи зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю 13.05.2009 г.

В соответствие с положениями ч. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Частью 3 названной статьи ГК РФ установлено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость, приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Таким образом, с момента перехода права собственности не объект незавершенного строительства от Пашедко Т.П. к Забелину С.А. с 13.05.2009 г. права и обязанности по договору аренды земельного участка, в том числе и по внесению арендной платы перешли к Забелину С.А.

В связи с указанным, требование собственника земельного участка о взыскании с ответчика арендной платы за период с 13.05.2009 г. по 24.07.2013 г. удовлетворению не подлежало.

Также у суда не имелось законных оснований для взыскания арендной платы и пени за период с 01.01.2009 г. по 13.05.2009 г. в силу следующего.

В силу части 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению решения об отказе в иске.

Согласно статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

Таким образом, на момент предъявления требований о взыскании арендной платы и пени за период с 01.10.2009 по 13.05.2009 г. срок исковой давности по указанным требованиям истек 11.05.2012 г. (в соответствие с п. 3.2 Договора), что является основанием к вынесению судом решения об отказе в удовлетворении исковых требований в данной части.

Учитывая изложенное, исковые требования о взыскании арендной платы и пени за период с 01.01.2009 по 24.07.2013 года не подлежат удовлетворению в полном объеме.

В связи с указанным, решение нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Кроме того, в пользу ответчика (стороне, в пользу которой состоялось решение суда) с истца подлежат взысканию судебные расходы на оплату услуг представителя в соответствии с положениями ст. 100 ГПК РФ. Согласно представленным квитанциям к приходно-кассовым ордерам Пашедко Т.П. за оказание юридических услуг по данному делу заплатила 5000 рублей. По мнению судебной коллегии данная сумма соответствуют требованиям разумности и справедливости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Лесозаводского районного суда Приморского края от 14 декабря 2015 года отменить. Принять по делу новое решение. В иске администрации Уссурийского городского округа Приморского края к Пашедко Т.П. о взыскании задолженности по арендной плате, пени - отказать. Взыскать с администрации Уссурийского городского округа в пользу Пашедко Т.П. расходы по оплате услуг представителя в размере 5000 рублей.

Председательствующий:

Судьи: