Апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 12 апреля 2016 г. по делу N 33-407/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Софиной И.М.,

судей Шарыповой Н.В., Фроловой Ж.А.,

при секретаре судебного заседания Абакумовой Ю.О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кургане 12 апреля 2016 г. гражданское дело по иску Изотовой Л.В. к администрации Чашинского сельсовета Каргапольского района Курганской области об определении и взыскании выкупной цены,

по апелляционной жалобе администрации Чашинского сельсовета Каргапольского района Курганской области на решение Каргапольского районного суда Курганской области от 25 ноября 2015 г., которым постановлено:

Исковые требования Изотовой Л.В. удовлетворить частично.

Установить выкупную цену изымаемого у Изотовой Л.В. жилого помещения - трехкомнатной квартиры, общей площадью 75,5 кв.м, расположенной по адресу: "адрес", в размере " ... " рублей.

Взыскать с Администрации Чашинского сельсовета в пользу Изотовой Л.В. выкупную цену за жилое помещение - трехкомнатную квартиру, общей площадью 75,5 кв.м, расположенную по адресу: "адрес", в размере " ... ") рублей.

В остальной части иска Изотовой Л.В. отказать.

Взыскать с Администрации Чашинского сельсовета в пользу ООО НЭУ "Эсконс" расходы на проведение судебной экспертизы в размере " ... " рублей.

Заслушав доклад судьи областного суда Софиной И.М. об обстоятельствах дела, объяснения представителя ответчика администрации Чашинского сельсовета Каргапольского района Курганской области - Бахаревой Т.Ф., представителя истца - Селезнева П.А., судебная коллегия

установила:

Изотова Л.В. обратилась в суд с иском к администрации Чашинского сельсовета Каргапольского района Курганской области об определении цены для совершения сделки по выкупу жилого помещения - трехкомнатной квартиры N, общей площадью 75,5 кв.м, расположенной по адресу: "адрес", взыскании выкупной цены за указанное жилое помещение.

В обоснование иска указывала, что она является собственником трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: "адрес"8, "адрес". С 1 мая 2008 г. она лишена жилища, поскольку дом был признан непригодным для проживания и подлежащим сносу. Другое жилье ей не было предоставлено. Вступившими в законную силу решениями суда признаны незаконными бездействия администрации Чашинского сельсовета и судебных приставов-исполнителей по исполнению исполнительных листов, выданных на основании решения суда о возложении на администрацию сельсовета обязанности начать процедуру сноса аварийного дома. Истец полагала, что в соответствии с действующими нормами жилищного законодательства она имеет право на выкуп жилого помещения, которое признано подлежащим сносу. Полагала, что выкупная стоимость принадлежащей ей квартиры общей площадью 75,5 кв.м составляет " ... " руб. исходя из стоимости 1 кв.м общей площади жилого помещения за 3 квартал по Курганской области " ... " руб.

В судебном заседании истец Изотова Л.В. и ее представитель по доверенности Селезнев П.А. на удовлетворении иска настаивали.

Ответчик администрация Чашинского сельсовета Каргапольского района Курганской области с иском не согласилась, в представленном письменном отзыве указывала, что 16 марта 2015 г. принято решение об изъятии жилого помещения и земельного участка для муниципальных нужд. О предстоящем изъятии жилого помещения ответчик уведомлял истца в письменной форме. Кроме того, он неоднократно предлагал истцу произвести обмен жилыми помещениями в рамках программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда и в связи с отсутствием в бюджете средств на выкуп жилья. Однако Изотова Л.В. положительного ответа не дала, более того, никаких уведомлений от истца в адрес ответчика о согласии на изъятие у нее жилого помещения, ранее установленного законом годичного срока, не поступало. Также выразил несогласие с произведенным истцом расчетом цены выкупа квартиры, ссылаясь на неправомерность применения в данном случае приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 15 июля 2014 г. N, поскольку указанные в нем значения средней рыночной стоимости не могут применяться для определения рыночной стоимости квартиры истца.

В судебном заседании представители ответчика администрации Чашинского сельсовета Каргапольского района Курганской области - ее глава Бахарева Т.Ф., действующая на основании Устава, и Тимошкина Н.В., действующая на основании доверенности, просили в иске отказать.

Каргапольским районным судом Курганской области постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчик администрация Чашинского сельсовета Каргапольского района Курганской области просит решение суда отменить. Указывает, что взысканная судом выкупная цена за принадлежащее истцу жилое помещение является завышенной. В подтверждение данных доводов ответчиком были представлены решение Чашинской сельской Думы от 3 ноября 2015 г. N, согласно которому рыночная стоимость 1 кв.м жилья в с. Чаши составляет " ... " руб., справка риэлтерского агентства "Атлант" о продаже трехкомнатной квартиры при сравнительно похожих с квартирой истца характеристиках по стоимости " ... " руб. за 1 кв.м. Ответчик полагает, что суд в нарушение требований статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не дал мотивированную оценку представленным доказательствам, которые могли повлиять на исход дела. Также указывает, что положенное в основу обжалуемого решения экспертное заключение ООО НЭУ "ЭСКОНС" проведено с нарушением действующего законодательства Российской Федерации. Так, экспертиза проведена экспертом без непосредственного обозрения объекта исследования, на основании фотографий, приложенных к заключению ранее проведенной ИП Ч. оценочной экспертизы, которая была признана недопустимым доказательством. Более того, объектом исследования являлся также и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, однако его фотографии в оценочной экспертизе ИП Ч. отсутствуют. В связи с возникшими сомнениями в правильности и обоснованности ранее проведенных экспертиз, их противоречии между собой, выразившиеся в большой разнице в суммах, ответчик ходатайствовал о назначении третьей экспертизы, но суд необоснованно отказал в ее назначении. Оспаривая решение суда, ответчик указывает на нарушения, допущенные экспертом при составлении заключения. Так, оценщиком не представлены сведения об экономических, технических и иных характеристиках, определяющих стоимость объектов - аналогов, приведенных в заключении. Полагает, что несколько квартир, приведенных в качестве аналогов, не могут быть рассмотрены в качестве таковых, поскольку находятся в иных муниципальных образованиях, различающихся по экономическим характеристикам. Указывает на необоснованность применения при оценке физического состояния объекта процента износа не выше 20, приемлемого исключительно для нового жилья, что недопустимо, так как оценка объектов-аналогов проводится на рынке вторичного жилья. В нарушение п. 6 ФСО N оценивалось только здание без учета нахождения его на земельном участке. Вопрос о нахождении объекта оценки на земельном участке в отчете не нашел своего отражения. Ответчик полагает, что при допущенных экспертом нарушениях при составлении заключения, оно не могло быть положено в основу решения суда и является недопустимым доказательством.

В заседании судебной коллегии представитель ответчика администрации Чашинского сельсовета Каргапольского района Курганской области Бахарева Т.Ф. на доводах апелляционной жалобы настаивала, просила решение суда отменить.

Представитель истца Изотовой Л.В. по доверенности Селезнев П.А. относительно доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причине неявки суд не уведомили, в связи с чем на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК Российской Федерации) судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия областного суда приходит к выводу об изменении решения суда в части в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 330 ГПК Российской Федерации).

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1). Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

Подпунктом 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК Российской Федерации) предусмотрено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК Российской Федерации) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 32 ЖК Российской Федерации, жилое помещение изымается у собственника путем его выкупа; решение об изъятии жилого помещения принимается органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии соответствующего земельного участка для муниципальных нужд.

Согласно части 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

Такое законодательное регулирование согласуется с частью 3 статьи 40 Конституции Российской Федерации, которая обязывает государство обеспечить дополнительные гарантии жилищных прав путем предоставления жилища бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами не любым, а только малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, членов его семьи осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно - коммунального хозяйства".

Если аварийный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в силу статьи 16, пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 2 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно - коммунального хозяйства", имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения жилищных прав.

В случае невключения дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, в адресную программу жилищные права собственника жилого помещения обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что Изотова Л.В. является собственником трехкомнатной квартиры N общей площадью 75,5 кв.м, расположенной в многоквартирном доме по адресу: "адрес" (т.1 л.д. 30-32), который 19 июня 2007 г. признан аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением администрации Чашинского сельсовета от 19 декабря 2007 г. N-а принято решение об отселении жильцов указанного жилого дома с 1 по 8 квартиры в период с 1 декабря 2007 г. по 31 декабря 2008 г.

Решением Каргапольского районного суда от 10 января 2013 г., вступившим в законную силу 19 марта 2013 г., на администрацию Чашинского сельсовета возложена обязанность провести процедуру сноса аварийного дома.

В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела судом первой инстанции установлено, что постановлением администрации Чашинского сельсовета от 16 марта 2015 г. N жилое помещение, принадлежащее Изотовой Л.В., и земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", изъяты для муниципальных нужд (т. 1 л.д. 49).

От заключения соглашения о мене жилыми помещениями Изотова Л.В. отказалась, ответа на предложение администрации Чашинского сельсовета о заключении соглашения о выкупе принадлежащего ей на праве собственности жилого помещения (квитанция об отправке заказного письма от 9 сентября 2015 г.) от Изотовой Л.В. также не поступало, что истцом и ее представителем не оспаривалось.

Оценив представленные письменные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости принудительного выкупа и прекращения права собственности истца на жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес"8, в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд.

Между тем, соглашаясь с выводом суда о необходимости изъятия у истца принадлежащего ей жилого помещения путем выкупа, судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда в части определенного судом размера выкупной цены изымаемого жилого помещения.

На основании частей 6, 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу части 9 статьи 32 ЖК Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Согласно части 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Подпунктом "з" пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК Российской Федерации.

В целях определения рыночной стоимости выкупаемого жилого помещения определением Каргапольского районного суда Курганской области от 24 июня 2015 г. была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ИП Ч. (т.1 л.д. 64-65).

Согласно полученному заключению оценочной экспертизы ИП Ч. (т. 1 л.д. 100-188) итоговая величина:

- рыночной стоимости квартиры, находящейся по адресу: "адрес"8, "адрес", по состоянию на 24 июня 2015 г. составляет " ... " руб. без учета НДС, " ... " руб. с учетом НДС;

- рыночной стоимости доли земельного участка в общей долевой собственности, приходящейся на квартиру N, находящуюся по адресу: "адрес", по состоянию на " ... " составляет " ... " руб. без учета НДС, " ... " руб. с учетом НДС;

- убытков, причиненных правообладателю объекта, составляет " ... " руб.

По ходатайству истца определением Каргапольского районного суда Курганской области от 9 сентября 2015 г. по делу была назначена и проведена повторная судебная оценочная экспертиза в ООО "Негосударственное Экспертное учреждение "Эконс" (т. 1 л.д. 219-220), из заключения эксперта от 30 сентября - 23 октября 2015 г. следует, что рыночная стоимость квартиры истца по состоянию на 24 июня 2015 г. составляет " ... " руб. (т. 1 л.д. 227-233). При этом, стоимость земельного участка для целей выкупа была взята равной кадастровой стоимости в размере " ... " руб., расчет размера убытков, причиненных собственнику переездом, экспертом не производился из-за отсутствия сведений о количестве и месте передислокации движимого имущества.

Определяя размер выкупной цены принадлежащего ответчикам жилого помещения, суд исходил из выводов о его рыночной стоимости, изложенных в заключении ООО "Негосударственное Экспертное учреждение "Эконс", мотивом для принятия за основу указанного заключения послужило то обстоятельство, что в нем указана такая рыночная стоимость жилого помещения, которая позволит истцу приобрести аналогичное занимаемому жилое помещение, но пригодное для проживания.

Между тем, суд первой инстанции не учел, что в соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Таким образом, рыночная стоимость, применительно к рассмотрению настоящего спора, это стоимость, за которую принадлежащее ответчикам жилое помещение могло быть отчуждено на вторичном рынке недвижимости, а не стоимость жилья, приобретаемого взамен непригодного жилого помещения.

Учитывая изложенные обстоятельства, а также неустраненные судом первой инстанции противоречия в двух экспертных заключениях, имеющихся в материалах дела, судебной коллегией при рассмотрении дела в апелляционном порядке была назначена повторная экспертиза для установления рыночной стоимости изымаемого у истца жилого помещения.

Согласно отчету Курганского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" об оценке N от 18 марта 2016 г. рыночная стоимость квартиры, находящейся по адресу: "адрес"8, "адрес", и доли в общей долевой собственности на земельный участок по состоянию на 20 февраля 2016 г. составляет " ... " руб., в том числе " ... " стоимость квартиры, " ... " руб. стоимость доли в праве на земельный участок.

Оценив представленные доказательства в совокупности, судебная коллегия приходит к выводу, что при определении рыночной стоимости спорного жилого помещения и установлении затем его выкупной стоимости необходимо руководствоваться заключением Курганского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ", которым наиболее профессионально и объективно определена его рыночная стоимость.

Заключение ООО "Негосударственное Экспертное учреждение "Эконс", принятое за основу судом первой инстанции, не может расцениваться в качестве допустимого доказательства, поскольку оценка имущества проводилась экспертом без его осмотра, что вызывает сомнения в объективности заключения.

Кроме того, из заключения следует, что целью оценки являлось определение рыночной стоимости жилого помещения, равного по площади изымаемой у истца квартиры, которое могло бы быть ей предоставлено в рамках Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия формированию жилищно-коммунального хозяйства", тогда как оценке подлежала рыночная стоимость изымаемого у истца жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес"8, "адрес".

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что экспертное заключение ООО "Негосударственное Экспертное учреждение "Эконс" не отвечает требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Стандартам оценки, вызывает сомнение в полноте и достоверности проведенной оценки, в связи с чем указанная в данном отчете стоимость спорного объекта недвижимости не может быть признана рыночной и не может быть принята для определения выкупной стоимости изымаемого у истца жилого помещения.

Отвергая в качестве доказательства заключение ООО "Негосударственное Экспертное учреждение "Эконс", судебная коллегия считает необходимым также отметить следующее.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Согласно пункту 3 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее - ФСО N 3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 20 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Из представленного заключения ООО "Негосударственное Экспертное учреждение "Эконс" усматривается, что при оценке принадлежащего истцу жилого помещения оценщиком применены затратный и сравнительный подходы.

При оценке заключения ООО "Негосударственное Экспертное учреждение "Эконс", судом оставлено без внимания, что в соответствии с пунктом 15 ФСО N 1 затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний (пункт 23 ФСО N 1).

Приведенные нормы ФСО N 1 оценщиком при составлении отчета не учтены.

В рамках затратного подхода оценщик в расчетах использовал процент износа жилого помещения - 22,4%, тогда как по данным технического паспорта на 5 февраля 2007 г. (год, когда дом был признан непригодным для проживания) процент износа дома составлял 62%.

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

В силу пункта 14 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Из заключения ООО "Негосударственное Экспертное учреждение "Эконс" невозможно установить насколько близки по элементам сравнения выбранные оценщиком объекты-аналоги к оцениваемому объекту. Так, в заключении также отсутствуют мотивы, позволившие оценщику использовать приведенные объекты-аналоги в качестве таковых, отсутствуют в отчете и указания на элементы сравнения объектов-аналогов и объекта оценки, на применяемые корректировки.

Вместе с тем, экспертное заключение Курганского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" не вызывает сомнений в объективности и обоснованности, оно не содержит каких-либо противоречий, не имеется оснований считать, что в данном случае нарушен порядок проведения экспертизы. Как усматривается из содержания экспертного заключения, экспертом осуществлен личный осмотр объекта исследования, в результате визуального осмотра были проанализированы положительные и отрицательные факторы местоположения объекта оценки, его технических и конструктивных характеристик.

Экспертное заключение соответствует вопросам, поставленным перед экспертом судом, его выводы отвечают принципам полноты и обоснованности. Содержание заключения эксперта Курганского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" не вызывает сомнений в его правильности или обоснованности, эксперт имеет необходимую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности и не заинтересован в исходе дела, обладает специальными познаниями в области оценочной деятельности, является действительным членом некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Кадастр-оценка", прошел профессиональную переподготовку в ГОУ ВПО "Курганский государственный университет" по направлению "оценка стоимости предприятия (бизнеса)", имеет право на ведение профессиональной деятельности в сфере "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", выводы эксперта, изложенные в заключении, являются последовательными и не противоречат материалам дела и представленным доказательствам.

Оснований не доверять выводам указанной экспертизы у судебной коллегии не имеется, поскольку она назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, а доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, в материалах дела не содержится. Экспертное исследование содержит фотоматериал, сведения о примененных экспертом при исследовании методиках, список использованной литературы и нормативно-методических рекомендаций, подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Судебная коллегия полагает, что именно экспертное заключение Курганского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ", соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности.

Таким образом, при расчете выкупной стоимости принадлежащей истцу квартиры, необходимо исходить из определенной указанным экспертным заключением рыночной стоимости квартиры - " ... " руб. и стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок - " ... " руб.

Доводы представителя истца в суде апелляционной инстанции о том, что выкупная цена с учетом отраженной в заключении Курганского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" рыночной стоимости квартиры не позволит приобрести Изотовой Л.В. другое равноценное по площади, благоустройству, пригодное для проживания жилое помещение, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку, как указывалось выше, истец отказалась от предоставления ей равнозначного жилого помещения взамен непригодного. Выплата же выкупной цены в соответствии с положениями статьи 32 ЖК Российской Федерации носит компенсационный характер, и ее размер зависит исключительно от рыночной стоимости изымаемого жилого помещения.

Доводы представителя истца о том, что на момент признания принадлежащего Изотовой Л.В. жилого помещения непригодным для проживания, оно находилось в лучшем техническом состоянии, что у нее было изъято пригодное для проживания жилое помещение, не принимаются судебной коллегией по следующим обстоятельствам.

Из материалов дела следует, что спорное жилое помещение было приобретено истцом по договору купли-продажи от 18 декабря 2006 г. за " ... " руб., а заключением МВК от 19 июля 2007 г. было признано непригодным для проживания.

Учитывая изложенное, а также крайне низкую цену, за которую квартира была приобретена истцом, судебная коллегия приходит к выводу, что Изотовой Л.В. изначально приобреталось жилое помещение, находящееся в неудовлетворительном состоянии, которое через 7 месяцев после приобретения было признано непригодным для проживания.

Таким образом, требования истца об установлении выкупной цены изымаемой квартиры в размере рыночной стоимости пригодного для проживания жилого помещения равной площади являются в силу статьи 10 ГК Российской Федерации не чем иным, как злоупотребление правом.

В данной ситуации, учитывая компенсационный характер выкупной цены жилого помещения, истец вправе рассчитывать исключительно на то, чего лишилась в связи с изъятием имущества.

При этом судебная коллегия, учитывая отсутствие со стороны ответчика возражений по поводу взыскания в пользу истца расходов, связанных с изъятием жилого помещения, а также согласие ответчика с отчетом ИП Ч., определившей размер указанных расходов в " ... " руб., полагает возможным взыскать указанную сумму с администрации Чашинского сельсовета Каргапольского района Курганской области.

С учетом изложенного размер выкупной цены изымаемого у истца жилого помещения составит " ... " руб., в том числе: " ... " руб. - рыночная стоимость квартиры, " ... " руб. - стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, " ... " руб. - убытки, связанные с изъятием ( " ... " руб. - убытки, связанные с вывозом движимого имущества; " ... ". - убытки, связанные с арендой жилья, " ... " руб. - убытки, связанные с государственной регистрации права на объект недвижимости).

В соответствии с правилами статьи 98 ГПК Российской Федерации с истца в доход муниципального образования " "адрес"" подлежит взысканию государственная пошлина в сумме " ... " руб.

Кроме того, с истца в пользу ООО "Негосударственное Экспертное учреждение "Эконс" подлежат взысканию расходы по проведению экспертизы в сумме " ... " руб., назначенной по ходатайству ее представителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Каргапольского районного суда Курганской области от 25 ноября 2015 г. изменить.

Установить выкупную цену изымаемого у Изотовой Л.В. жилого помещения - трехкомнатной квартиры, общей площадью 75,5 кв.м, расположенной по адресу: "адрес", в размере " ... ") рублей.

Взыскать с администрации Чашинского сельсовета Каргапольского района Курганской области в пользу Изотовой Л.В. выкупную цену за жилое помещение - трехкомнатную квартиру, общей площадью 75,5 кв.м, расположенную по адресу: "адрес", в размере " ... " рублей.

Взыскать с Изотовой Л.В. в пользу ООО "Негосударственное Экспертное учреждение "Эконс" расходы на проведение судебной экспертизы в размере " ... " рублей.

Взыскать с Изотовой Л.В. государственную пошлину в доход муниципального образования " "адрес"" в сумме " ... ") рублей.

Судья-председательствующий

Судьи: