Апелляционное определение СК по гражданским делам Орловского областного суда от 27 апреля 2016 г. по делу N 33-1294/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Должикова С.С.,

судей Коротченковой И.И., Хомяковой М.Е.,

при секретаре Ноздрачевой Я.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сергеева В.Л. к обществу с ограниченной ответственностью "Престиж-Агро" о признании предварительного договора купли-продажи земельных участков недействительным,

по апелляционным жалобам Сергеева В.Л. и индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Сергеева В.Л. на решение Советского районного суда г. Орла от 04.02.2016, которым отказано в удовлетворении исковых требований.

Заслушав доклад судьи Должикова С.С., объяснения представителей Сергеева В.Л. - Васиной И.А. и Черкалиной Т.А., поддержавших доводы апелляционных жалоб, просивших отменить решение суда и удовлетворить иск, возражения представителя ООО "Престиж-Агро" - Евстафьева М.В., полагавшего, что решение суда является законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

Сергеев В.Л. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Престиж-Агро" (далее - ООО "Престиж-Агро") о признании предварительного договора купли-продажи земельных участков недействительным.

В обоснование заявленных требований указал, что 26.03.2015 между ним как индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства и ООО "Престиж-Агро" был заключен предварительный договор купли-продажи земельных участков N 1, по условиям которого истец обязался заключить с ответчиком в будущем и на условиях предварительного договора договор купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 50 га, в том числе: земельный участок площадью 7,8 га с кадастровым номером " ... " и земельный участок площадью 42,2 га с кадастровым номером " ... ", расположенные по адресу: "адрес".

Ссылался, что на момент заключения предварительного договора земельный участок площадью 7,8 га принадлежал Сергееву В.Л. как физическому лицу на основании свидетельства о праве собственности на землю от 30.03.1992. Право собственности на участок площадью 42,2 га в установленном порядке оформлено не было, данный участок передан истцу за плату с правом последующего выкупа.

07.09.2015 истцом было направлено ООО "Престиж-Агро" дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи земельных участков, по условиям которого ответчику было предложено получить доверенность от имени истца для оформления права собственности за Сергеевым В.Л. на земельный участок площадью 42,2 га, заключить договор переуступки права требования, возложить на покупателя затраты, связанные с оформлением права собственности на участок. Ответ на данное предложение истцом до настоящего времени не получен.

Полагал, что предварительный договор купли-продажи земельных участков является ничтожной сделкой, поскольку на момент его заключения ни Сергеев В.Л. как физическое лицо, ни Сергеев В.Л. как индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства не являлся собственником спорных земельных участков, кроме того, Правительство Орловской области, имеющее преимущественное право покупки земельных участков, не было поставлено в известность о намерении сторон заключить предварительный договор.

Также указывал, что оспариваемый договор был заключен на крайне невыгодных условиях.

В связи с изложенным, с учетом уточнения требований, Сергеев В.Л. просил суд признать недействительным предварительный договор купли-продажи земельных участков N 1, заключенный 26.03.2015 с ООО "Престиж-Агро"; применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение; взыскать с ООО "Престиж-Агро" расходы по оплате государственной пошлины в размере " ... " руб.

В ходе рассмотрения дела судом в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Орловской области, администрация Залегощенского района Орловской области, администрация Прилепского сельского поселения Залегощенского района Орловской области.

Судом постановлено обжалуемое решение.

В апелляционной жалобе и дополнении к ней Сергеев В.Л. просит отменить решение суда, как незаконное и принять по делу новое об удовлетворении заявленных требований.

Приводит довод о том, что предварительный договор купли-продажи заключен им на крайне невыгодных условиях, а также под влиянием заблуждения, поскольку рыночная стоимость земельного участка площадью 42,2 га, который истцу необходимо выкупить, существенно отличается от согласованной сторонами цены.

Отмечает, что цена приобретаемого им земельного участка площадью 42,2 га составит " ... " руб., что превышает размер полученного при заключении предварительного договора задатка в размере " ... " руб., в связи с чем выкуп данного участка для истца затруднителен.

Ссылается, что Правительство Орловской области, имеющее преимущественное право покупки земельных участков, не было поставлено в известность о заключении сторонами оспариваемого договора.

Обращает внимание, что на момент заключения предварительного договора не являлся собственником земельного участка площадью 42,2 га.

Помимо этого, Сергеевым В.Л. подана апелляционная жалоба как индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства, в которой поставлен вопрос об отмене решения суда, как постановленного с нарушением норм процессуального права.

Полагает, что производство по настоящему делу необходимо прекратить, поскольку оно не подлежит рассмотрению и разрешению в суде в порядке гражданского судопроизводства, в связи с подсудностью спора арбитражному суду.

Указывает, что сторонами спорного предварительного договора являются индивидуальный предприниматель и юридическое лицо.

Ссылается, что спорные земельные участки приобретались и использовались им для осуществления экономической (предпринимательской) деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства в соответствии с видом их разрешенного использования.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

На основании ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В силу п. 3 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Исходя из п. п. 1, 2 ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, они могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом и иными правовыми актами.

Пунктом 5 ст. 10 ГК РФ установлено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Статьей 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3).

В силу ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации Залегощенского района Орловской области от 16.03.1992 N Сергееву В.Л. были предоставлены в собственность из земель колхоза " ... " 50 га пашни, в том числе 7,8 га бесплатно, а 42,2 га за плату с последующим выкупом. Кроме этого, данным постановлением Сергеев В.Л. утвержден главой крестьянского хозяйства (л.д.14).

30.03.1992 на основании постановления администрации Залегощенского района Орловской области от 16.03.1992 N Сергееву В.Л. выдано свидетельство N на право собственности на землю для ведения крестьянского хозяйства площадью 50 га, из них бесплатно в бессрочное (постоянное) пользование 7,8 га (л.д.15-16).

Судом установлено, что согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей Сергеев В.Л. является индивидуальным предпринимателем с 20.01.2005 (л.д.33-37).

26.03.2015 между индивидуальным предпринимателем Главой КФХ Сергеевым В.Л. (продавец) и ООО "Престиж-Агро" (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельных участков N 1, согласно пункту 1.1 которого продавец обязался заключить с покупателем в будущем и на условиях предварительного договора договор купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 50 га, в том числе: земельный участок площадью 7,8 га с кадастровым номером " ... " и земельный участок площадью 42,2 га с кадастровым номером " ... ", расположенные по адресу: "адрес", с утвержденными границами и местоположением.

По условиям договора продавец обязался обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Орловской области с заявлением о подтверждении права собственности на предмет сделки, предварительно уведомив об этом покупателя (пункт 2.2.2).

В соответствии с пунктом 3.1 договора цена земельных участков установлена сторонами в размере " ... " руб., при этом согласно пункту 3.2.1 покупатель обязался уплатить продавцу задаток в размере " ... " руб.

Получение данного задатка Сергеевым В.Л. в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

Согласно акту приема-передачи документов от 07.07.2015 N Сергеев В.Л. передал представителю ООО "Престиж-Агро" свидетельство на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей от 30.03.1992 N, постановление администрации Залегощенского района Орловской области от 16.03.1992 N о выделении земельного участка, а также ряд иных документов (л.д.13).

07.09.2015 Сергеев В.Л. обратился к ООО "Престиж-Агро" с предложением о заключении дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи земельных участков от 26.03.2015 N 1, оставленное без ответа (л.д.8-9, 17).

По данному соглашению продавец должен был выдать покупателю доверенность, удостоверяющую полномочия покупателя действовать от имени продавца при оформлении права собственности на земельный участок (п. 2.1), заключить договор цессии (п. 2.2), оформить право собственности истца на земельный участок (п.2.3), все затраты, связанные с оформлением право собственности на земельный участок и заключением договора цессии возлагались на покупателя (п. 2.4).

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований Сергеева В.Л. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, поскольку он содержит все существенные условия и не противоречит действующему законодательству, а также ввиду отсутствия доказательств, подтверждающих заключение сделки на кабальных условиях.

Учитывая, что решение постановлено судом с соблюдением норм материального и процессуального права, основано на исследованных в судебном заседании доказательствах, судебная коллегия находит его законным и обоснованным.

Как усматривается из материалов дела, Сергеевым В.Л. суду первой либо апелляционной инстанции доказательств заключения оспариваемого предварительного договора купли-продажи ввиду стечения тяжелых обстоятельств, чем воспользовалось ООО "Престиж-Агро", представлено не было.

Доводы о продаже Сергеевым В.Л. спорных объектов недвижимости по цене ниже рыночной, исходя из статьи 421 ГК РФ, правового значения для разрешения спора не имеют, а кроме того опровергаются материалами дела - договорами продажи Сергеевым В.Л. иных земельных участков, тому же юридическому лицу.

Не может служить основанием к отмене решения суда довод жалобы о том, что на момент заключения предварительного договора Сергеев В.Л. не являлся собственником земельного участка площадью 42,2 га, и соответственно, не мог выступать его продавцом.

В силу п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 4 п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст. ст. 131, 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

В силу п.5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В данном случае при заключении Сергеевым В.Л. предварительного договора купли-продажи с ООО "Престиж Агро", стороны достигли соглашения о том, в отношении каких именно земельных участков в последующем будет заключен договор купли-продажи, то есть и покупатель, и продавец достигли взаимопонимания при определении предмета основного договора.

При этом земельные участки, которые в будущем должны были быть проданы ООО "Престиж Агро", предметом самих предварительных договоров не являлись, поскольку такого рода договоры не порождают обязанность по передаче имущества, а лишь закрепляют обязанность сторон заключить в будущем договор о такой передаче.

Следует также учитывать, что согласно п. 2.2.1 оспариваемого договора, продавец обязан в течение трех дней с момента получения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области Свидетельства о государственной регистрации права собственности на предмет сделки, заключить основной договор купли-продажи земельных участков и обратиться в это же Управление с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки на покупателя.

Помимо этого, на момент заключения оспариваемого предварительного договора истцу было известно о том, что право собственности на земельный участок площадью 42,2 га в установленном законом порядке за ним не зарегистрировано.

Довод истца о том, что Правительство Орловской области, имеющее преимущественное право покупки земельных участков, не было поставлено в известность о заключении сторонами оспариваемого договора, не может служить основанием к отмене решения суда, поскольку о данных обстоятельствах Сергееву В.Л. на момент заключения договора было известно, при этом истец не лишен возможности исполнить возложенную законом обязанность, учитывая, что до настоящего времени основной договор купли-продажи сторонами не заключен.

Кроме того, из содержания ст. 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" следует, что право предъявления требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки купли-продажи земельного участка ввиду нарушения требований об уведомлении субъекта РФ о намерении совершить сделку, принадлежит лицу, преимущественное право которого нарушено, то есть самому субъекту РФ.

Продавец либо покупатель не вправе заявлять такие требования, поскольку их интересы данным обстоятельством не затрагиваются. Исковые требования в указанной части и доводы жалобы фактически заявлены в интересах Правительства Орловской области, которым данный договор не оспаривается.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости прекращения производства по настоящему делу, ввиду того, что сторонами предварительного договора являются индивидуальный предприниматель и юридическое лицо, а также использования спорных земельных участков при осуществлении предпринимательской деятельности, не могут являться основанием к отмене постановленного решения по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 22 ГПК РФ, суды рассматривают и разрешают исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений.

В соответствии со ст. 27 АПК РФ, рассмотрение споров с участием физических лиц арбитражному суду неподведомственно.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, спорные земельные участки, являющиеся предметом предварительного договора, принадлежат Сергееву В.Л. на праве личной собственности, а также праве бессрочного (постоянного) пользования как физическому лицу.

Кроме того, истцом самостоятельно избран способ защиты нарушенного права, путем обращения с настоящим исковым заявлением в суд общей юрисдикции.

Таким образом, оснований для прекращения производства по делу в связи с не подведомственностью спора суду общей юрисдикции не имеется.

Ссылки в апелляционной жалобе на заблуждение при заключении предварительного договора, а также о превышении стоимости покупки земельного участка суммы полученного задатка, судебной коллегией не принимаются во внимание, поскольку данные доводы не заявлялись в суде первой инстанции и не являлись предметом его проверки и оценки.

Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы не опровергают законность решения суда первой инстанции и не могут являться основанием к его отмене.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела (в том числе и те, на которые имеется ссылка в апелляционной жалобе), судом не допущено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г. Орла от 04.02.2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы Сергеева В.Л. и индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Сергеева В.Л. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи