Апелляционное определение СК по гражданским делам Псковского областного суда от 12 января 2016 г. по делу N 33-25/2016

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

в составе

председательствующего Хряпиной Е.П.,

судей Белоноговой Н.Ю., Виноградовой О.А.,

при секретаре Шевчук В.С.,

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца ДЕ на решение Опочецкого районного суда Псковской области от 12 октября 2015 года, которым постановлено:

"В удовлетворении иска ДЕ к ИН о взыскании задолженности по договору найма нежилого помещения отказать.

Встречный иск ИН к ДЕ о признании недействительным договора аренды нежилого помещения, удовлетворить.

Признать договор аренды N 3 нежилого помещения, заключенный 01 августа 2013 года между индивидуальным предпринимателем ДЕ и ИН, недействительным".

Выслушав доклад судьи Хряпиной Е.П., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ИП ДЕ обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ к ИН. о взыскании задолженности по оплате электроэнергии за декабрь 2014 года в размере 721, 95 руб., задолженности по арендным платежам за период с 01.01.2015 года по 30.04.2015 года в размере 71640 руб., пени за просрочку платежей по договору аренды - в размере 168042,72 руб.

В обоснование иска указала, что 01 августа 2013 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Опочка Псковской области, улица Пролетарская, д. 14 "а", сроком до 31 июля 2014 года. Размер арендной платы составил 11649 рублей в месяц. Поскольку по окончании действия договора ни одна из сторон не заявила о его расторжении, договор согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ считался пролонгированным на неопределенный срок. С января 2015 года ответчик прекратила вносить платежи по договору, при этом помещение не освободила и не передала по акту приема- передачи.

Ответчик ИН иск не признала и предъявила встречный иск о признании договора аренды N 3 от 01 августа 2013 года недействительным. В обоснование иска указала, что в силу положений статей 651 и 168 ГК РФ договор аренды является ничтожным и не обязательным для исполнения сторонами, поскольку указанный договор не прошел государственную регистрацию.

В судебном заседании представитель истца ДЕ-БР. иск ДЕ. поддержал, встречный иск ИН не признал, указывая, что стороны до 01 января 2015 года добросовестно исполняли свои обязанности по заключенному 01 августа 2013 года договору аренды, оснований для признания его недействительным, не имеется.

Представитель ответчика ИН-ЖВ в судебном заседании иск ДЕ. не признал, встречный иск ИН - поддержал. Указал, что соглашения о продлении срока действия договора аренды от 01 августа 2013 года не заключалось, подписывать новый договор аренды ИН. отказалась. Как следует из переписки сторон, ДЕ. подтвердила, что договор аренды после 31 июля 2014 года не продлевался. Оплата ИН производилась в период с 31 июля 2014 года по 31 декабря 2014 года без договора за фактическое использование помещения. Полагает, что спорный договор является недействительным в связи с отсутствием его государственной регистрации и не порождает для сторон каких- либо правовых последствий.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе истица ДЕ ставит вопрос об отмене принятого решения, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, указывает, что судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.

В частности указывает, что в соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ сторонами были согласованы существенные условия договора, в том числе размер арендной платы, соответственно для сторон наступили последствия, на которые направлен договор до его государственной регистрации. В обоснование доводов жалобы истица ссылается на позицию Высшего Арбитражного Суда РФ, высказанную в письме N 165 от 25.02.2014 года и Обзоре судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, и делает вывод о том, что договор между сторонами является заключенным, несмотря на то, что он не прошел государственную регистрацию. По мнению подателя жалобы, договор аренды, подлежащий государственной регистрации, но не зарегистрированный, не порождает правовых последствий только для третьих лиц, в связи с чем, суд первой инстанции незаконно отказал в удовлетворении заявленных ею исковых требований.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны, их представители не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки не сообщили. В заявлении, поступившем в адрес Псковского областного суда 11.01.2016 года, ДЕ просит об отложении разбирательства по делу в связи с невозможностью явки в судебное заседание, не указывая причину невозможности явки, а также в связи с обращением к услугам представителя. Однако из материалов дела усматривается, что от услуг представителя в суде первой инстанции БР ДЕ. отказалась 23.11.2015 года, оформив нотариальное удостоверенное распоряжение об отмене выданной ему доверенности, имела достаточно времени для заключения соглашения на оказание ей услуг в суде апелляционной инстанции, ордер адвокату ПА выдан в день апелляционного рассмотрения дела 12.01.2016 года. Из ходатайства, поданного от имени ПА (без подписи), вывод о невозможности ее явки в судебное заседание не следует, сведения о занятости адвоката в судебных заседаниях Себежского районного суда не представлены. Оценив доводы истицы, учитывая отсутствие доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание суда апелляционной инстанции, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии предусмотренных статьей 169 ГПК РФ оснований для отложения разбирательства по делу, в связи с чем дело рассмотрено по существу в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, с учетом доводов апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Установлено, что 01 августа 2013 года между индивидуальным предпринимателем ДЕ и индивидуальным предпринимателем ИН. (статус индивидуального предпринимателя прекращен с 31.12.2014 года) заключен договор аренды нежилого помещения площадью 35,3 кв.м, расположенного по адресу: "****" В соответствии с п. 1.2 договора началом срока действия договора является день его заключения - 01 августа 2013 года, окончанием - 31 июля 2014 года, то есть полный календарный год.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Руководствуясь указанными нормами права, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор между ДЕ. и ИН. подлежал государственной регистрации.

В то же время судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что в связи с невыполнением сторонами требований закона о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на год, такой договор является недействительным, как не соответствующий требованиям закона в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 164 Гражданского Кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.09.2013 года, то есть на момент возникновения спорных правоотношений) несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Однако такое последствие неисполнения требования о государственной регистрации сделки закон устанавливает только для случаев, специально предусмотренных законом, например, для договоров залога (ипотеки). В рассматриваемом случае такое последствие как недействительность сделки в случае отсутствия ее государственной регистрации не возникает.

В связи с чем судебная коллегия не соглашается с выводом суда первой инстанции о признании договора от 1.08.2013 года недействительным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Следовательно, договор от 01.08.2013 года не влечет за собой правовых последствий для сторон как договор аренды (в том числе в части возможности применения положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о пролонгации договора его действия), как незаключенный.

В случае, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 года N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").

В то же время договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии.

Однако ни одно из предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации оснований для признания сделки недействительной, кроме как отсутствие ее государственной регистрации (что является основанием для выводов о незаключенности договора), ответчиком в обоснование требований о признании сделки недействительной не приводится.

На основании изложенного, у суда первой инстанции не имелось оснований для признания договора аренды от 01.08.2013 года недействительным. В удовлетворении данной части исковых требований следовало отказать.

В связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о наличии предусмотренных пунктом 4 статьи 1 статьи 330 ГПК РФ оснований, для отмены решения суда в части удовлетворения исковых требований о признании договора аренды недействительны, в связи с неправильным применением норм материального права. Отменяя решение суда первой инстанции в указанной части, судебная коллегия постановляет новое решение об отказе в удовлетворении требований ИН.

В то же время, следует иметь в виду, что договор аренды, даже не прошедший в установленном порядке государственную регистрацию, связывает стороны такого договора условиями о размере платы за пользование имуществом и неустойке за нарушение условий пользования имуществом. Так, если будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника (пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года N 73 (ред. от 25.01.2013 года) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). Совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Как установлено судом первой инстанции, несмотря на то, что договор аренды нежилого помещения между истцом и ответчиком не зарегистрирован в порядке, установленном пунктом 1 статьей 131 ГК РФ, фактически ответчица помещение получила в пользование.

При этом установлено, что пользование данным помещением ИН. осуществляла по декабрь 2014 года. В последующем в спорный период времени с января по апрель 2015 года нежилым помещением фактически пользовался КА который хранил в данном помещении принадлежащие ему вещи - торгово-хозяйственное оборудование (холодильные витрины, холодильники, шкафы-витрины, торговые стеллажи, прилавочные тумбы, весы и другое). Данное обстоятельство бесспорно подтверждается вступившим в законную силу решением Опочецкого районного суда Псковской области от 21 сентября 2015 года по гражданскому делу N 2-332/2015 года по иску КА. к ДЕ. и ЯЭ (новому арендатору спорного нежилого помещения) об истребовании имущества из чужого незаконного владения. КА. и в ходе рассмотрения указанного гражданского дела, и в ходе рассмотрения дела, решение по которому оспаривается, указывал на данное обстоятельство и принимал на себя ответственность по оплате за пользование принадлежащим ДЕ. помещением за период с января по апрель 2015 года.

В связи с изложенным оплата за пользование нежилым помещением должна была быть произведена ИН с учетом времени фактического его использования, что ею и сделано. Помещением она пользовалась по 31.12.2014 года, оплату за указанный период времени произвела.

Задолженность за указанный период времени составляет только задолженность по оплате за электроэнергию за декабрь 2014 года в сумме 721 руб. 95 коп., о взыскании которых заявлено истицей.

Данные исковые требования ДЕ. были признаны представителем ответчицы ИН. в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции. Сумма задолженности и факт неоплаты им не оспаривался. Однако судом первой инстанции данное обстоятельство оставлено без внимание и постановлено об отказе в удовлетворении исковых требований ДЕ в полном объеме несмотря на признания иска в указанной части исковых требований.

В связи с указанным, судебная коллегия приходит к выводу о наличии предусмотренных пунктом 3 части 1 статьи 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда в указанной части в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела. В указанной части судебная коллегия постановляет новое решение об удовлетворении исковых требований ДЕ. о взыскании с ИН. задолженность за электроэнергию за декабрь 2014 года в сумме 721 руб. 95 коп.

Вывод суда об отсутствии оснований для взыскания с ИН платы за январь-апрель 2015 года и пени является правильным, с ним соглашается судебная коллегия. Довод ДЕ о пролонгации договора на неопределенный срок является несостоятельным, основан на неправильном применении норм права. Договор не был заключен в установленном законом порядке, пролонгация незаключенного договора невозможна.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Опочецкого районного суда Псковской области от 12 октября 2015 года отменить в части признания договора аренды недействительным и в части отказа во взыскании задолженности за электроэнергию за декабрь 2014 года, постановив в указанной части новое решение, которым:

"В удовлетворении исковых требований ИН о признании недействительным договора аренды N 3 нежилого помещения, заключенного 01 августа 2013 года между индивидуальным предпринимателем ДЕ и ИН недействительным - отказать.

Взыскать с ИН в пользу ДЕ 721 руб. 95 коп. задолженности по оплате за электроэнергию за декабрь 2014 года."

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ДЕ - без удовлетворения.

Председательствующий /подпись/ Хряпина Е.П.

Судьи /подписи/ Белоногова Н.Ю.

Виноградова О.А.

Копия верна.

Судья Псковского областного суда ФИО14