Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 07 апреля 2016 г. по делу N 33-4073/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего - Набок Л.А.,

судей - Гороховика А.С. и Ласковской С.Н.,

при секретаре - Лещевой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Агранович Е.Э., Вагановой М.В. на решение Октябрьского районного суда г.Самары от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

"Исковые требования Агранович Е.Э., Вагановой М.В. удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "Евразия-Офис" в пользу Аграновича Е.Э ... Вагановой М.В. пени в размере 25 633 рубля 20 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 969 рублей, всего взыскать - 26 602 рубля 20 копеек (Двадцать шесть тысяч шестьсот два рубля 20 копеек) в равных долях, то есть по 13 301 рубль 10 копеек (Тринадцать тысяч триста один рубль 10 копеек).

В удовлетворении остальной части исковых требований Аграновичу Е.Э., Вагановой М.В. отказать".

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Ласковской С.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Агранович Е.Э., Ваганова М.В. обратились в суд с иском к ООО "Евразия-Офис" о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ООО "Евразия-Офис" был заключен договор аренды N нежилого помещения, расположенного по адресу: "адрес". Срок аренды был установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В процессе исполнения вышеуказанного договора ответчик систематически нарушал ряд условий договора, являющихся существенными, в частности условия главы 4 договора, предусматривающие непосредственно оплату за пользование помещением, коммунальные платежи, сроки и порядок их внесения. Из-за нарушения своих обязательств в части оплаты за пользование помещением и компенсации понесенных собственниками помещения коммунальных платежей на ДД.ММ.ГГГГ у ответчика перед истцами возникла задолженность в размере 62 321,36 руб. Гарантийные обязательства по оплате данной задолженности, взятые на себя ответчиком, нарушены. Из вышеуказанной задолженности ответчик погасил сумму в размере 22 000,00 рублей ДД.ММ.ГГГГ. Также отсутствует оплата за пользование помещением за август 2015 года в размере 40 000.00 рублей. Исходя из условий договора, ответчик, не позднее чем за 60 дней обязан уведомить истцов о предстоящем освобождении помещения в связи с окончанием срока действия договора и в последний день срока действия договора передать помещение по акту сдачи-приема с учетом норм нормального износа. На данный момент помещение от ответчика истцам не передано, акт сдачи-приема не подписан. Ответчик злостно уклоняется от выполнения обязательств, предусмотренных договором аренды.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Агранович Е.Э., Ваганова М.В., с учетом уточнений, просили суд расторгнуть договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, обязать ответчика внести изменения в ЕГРЮЛ, взыскать с ответчика пени по договору аренды в размере 31 672,80 рубля за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и арендную плату с августа по декабрь 2015 года в размере 200 000 рублей.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Агранович Е.Э., Ваганова М.В. просят отменить решение суда. В жалобе указывают на то, что факт соблюдения уведомительного порядка расторжения договора ответчиком не доказан. Свидетельские показания не могут подтвердить факт досрочного расторжения договора аренды. Таким образом, суд безосновательно отказал истцам в удовлетворении требований о взыскании с ответчика арендной платы за август 2015 г. Поскольку нежилое помещение не было передано по акту приема-передачи, то истец в силу ст. 622 ГК РФ вправе требовать с ответчика арендную плату за период с сентября по декабрь. Удовлетворяя требования истцов о взыскании пени, суд полагает, что обязанности по оплате коммунальных услуг у ответчика за июль 2015 г. не возникла. Данный вывод суда не соответствует действительности и противоречит материалам дела. Наличие задолженности за июль 2015 г. подтверждается размером суммы задолженности, отраженной в гарантийном письме ответчика от ДД.ММ.ГГГГ.

В заседании судебной коллегии Агранович Е.Э., он же представитель Вагановой М.В. (по доверенности), доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить и принять новое решение которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Муханов Н.Н. (по доверенности) в заседании судебной коллегии возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения. При этом пояснил, что договор аренды нежилого помещения прекратил свое действие по истечению срока, задолженность по арендной плате погашена в полном объеме, уведомление о расторжении договора было направлено истцу ДД.ММ.ГГГГ, помещение было освобождено ответчиком в конце июля 2015 года, был заключен договор аренды на иное помещение.

Проверив материалы дела, в соответствии с правилами статьи 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав пояснения явившихся участников процесса, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда, считает его правильным, исходя из следующего.

Пунктом 2 статьи 1 ГК РФ предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

На основании п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 608 ГК РФ предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По правилам статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество своевременно и в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Применение данной нормы связано с установлением факта возврата арендуемого имущества. При этом неподписание сторонами акта приема-передачи еще не свидетельствует о продолжении арендных отношений и неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Агранович Е.Э., Вагановой М.В. на праве общей долевой собственности (по ? доли каждому) принадлежит нежилое помещение площадью 125,30 кв.м. - комната N по адресу "адрес". Право общей долевой собственности истцов на данное нежилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АВ N от ДД.ММ.ГГГГ.

Г. между Агранович Е.Э., Вагановой М.В. и ООО "Евразия-Офис" заключен договор аренды N нежилого помещения - комнаты N на первом этаже площадью 125.30 кв.м., расположенного по адресу: "адрес", стоимость арендной платы в силу п. 4.1 договора составляет 40 000 рублей, из расчета 320 кв.м. за 1 кв.м. включая 13% - 5 200 рублей, перечисление денежных средств, как компенсации за коммунальные услуги на основании п. 4.3 договора осуществляется арендатором в течение 5 банковских дней с момента предоставления арендодателями акта выполненных работ в полном объеме на банковский счет Аграновича Е.Э. имущество передается на 11 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 7.1 договора установлено, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются только по соглашению сторон, вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в 10-тидневный срок и оформляются дополнительным соглашением.

Согласно п.п. 2.5, 3.4.17 договора арендатор обязан сдать помещение арендодателям по акту сдачи-приема в последний день срока действия договора, либо в последний день, указанный в уведомлении о досрочном расторжении договора в исправном состоянии.

В силу пунктов 2.6, 3.1.12 договора составление передаточного акта является обязанностью как арендатора, так и арендодателя.

Из материалов дела следует, что 06.04.2015года ООО "Евразия-Офис" направило в адрес Аграновича Е.Э. и Вагановой М.В. уведомление о расторжении договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ и предложило считать его расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ИП Лазарев СВ. и ООО "Евразия-Офис" заключен договор аренды недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 63,2 кв.м. на 1 этаже МЦ "Мягкофф" по адресу "адрес", арендная плата составляет 40 000 рублей ежемесячно сроком с момента подписания до ДД.ММ.ГГГГ.

Судом в процессе рассмотрения дела достоверно установлено, что ООО "Евразия-Офис" освободило спорное нежилое помещение до ДД.ММ.ГГГГ и прекратило использовать арендуемое имущество. Данное обстоятельство подтверждается показаниями свидетеля Новоточинова С.Н., которые оценены судом и приняты как допустимое и достоверное доказательство и не оспаривается истцом Агранович Е.Э., который как в суде первой инстанции, так и в заседании судебной коллегии не оспаривал факт того, что в августе 2015 г. нежилое помещение ООО "Евразия-Офис" не использовалось, так как он сам прекратил доступ ответчика в данное помещение в связи с неуплатой арендных платежей. Поэтому суд пришел к выводу, что независимо от соблюдения сторонами установленного договором аренды порядка передачи арендованное имущество следует считать возвращенным арендодателю.

Согласно пункту 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В соответствии с абзацем 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального значения содержащихся в пункте 5.1,5.2 договора аренды положений, усматривается, что действительная воля сторон при заключении договора аренды направлена на согласование условия о том, что истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение, если не будет достигнуто соглашение о его пролонгации на новый срок.

В материалах дела отсутствует соглашение сторон о продлении срока аренды в порядке пункта 5.2 договора, а также надлежащие доказательства обращения ответчика к истцу за продлением договора в согласованный срок.

Разрешая спор, учитывая обстоятельства дела, руководствуясь нормами права и условиями договора, суд пришел к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований Аграновича Е.Э., Вагановой М.В. о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N не имеется. При этом суд исходил из того, что условиями указанного договора предусмотрено, что ДД.ММ.ГГГГ он прекратил свое действие. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ в адрес истцов ответчиком направлено уведомление о расторжении договора аренды до истечения его срока.

Установив факт прекращения договора аренды и возврат имущества арендодателю, суд также пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика арендной платы за период с августа по декабрь 2015 г.

Доводы истцов о том, что в указанный период ответчик имел юридический адрес в арендуемом помещении со ссылкой на ч.2 ст.54 ГК РФ, обоснованно признаны судом несостоятельными, поскольку в процессе рассмотрения дела достоверно установлено, что ответчик фактически не пользовался нежилым помещением. По сведениям, указанным в Едином государственном реестре юридических лиц ООО "Евразия-Офис" имеет юридический адрес "адрес".

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что требование истцов о внесении изменений о юридическом адресе ответчика в ЕГРЮЛ не подлежит удовлетворению, поскольку данные изменения были внесены в Единый государственный реестр юридических лиц ДД.ММ.ГГГГ, о чем суду предоставлены надлежащие доказательства.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и представленных сторонами доказательствах.

Вместе с тем, в соответствии с ч.4 ст. 425 ГК РФ окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Обязанность арендатора своевременно вносить платежи за пользование нежилым помещением предусмотрена ч.1 ст.614 ГК РФ и п.3.4.14 договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 6.2 договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что в случае нарушения установленных настоящим договором сроков внесения арендных платежей арендодатели вправе требовать, а арендатор обязуется оплатить арендодателям пеню в размере 0,5% от суммы подлежащей уплате средств за каждый день нарушения срока, указанного в п. 4.2 и п.4.3 настоящего договора.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что в период действия договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком неоднократно нарушались сроки оплаты за пользование нежилым помещением.

Так, ДД.ММ.ГГГГ ООО "Евразия-Офис" выдало Агранович Е.Э. гарантийное письмо, в котором указало, что задолженность в размере 62 321.46 рубль по договору аренды N года от ДД.ММ.ГГГГ обязуется оплатить до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Агранович Е.Э. направил в адрес ООО "Евразия-Офис" претензию, в которой указал, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате в размере 115 655.46 рублей, в связи с прекращением договора аренды ответчик обязан демонтировать рекламный баннер в срок до ДД.ММ.ГГГГ и предоставить документы, подтверждающие смену юридического адреса.

Из материалов дела следует, что ответчиком на счет Аграновича Е.Э. внесены денежные средства за аренду помещения по договору N от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежным поручением N от ДД.ММ.ГГГГ в размере 40 000 рублей, N от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 22 000 рублей. N от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 40 000 рублей, N от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 9 500 рублей. N от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 40 000 рублей, N от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 20 000 рублей. N от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 20 000 рублей, N от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 97 020 рублей, N от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 97 020 рублей и чеками от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 11 589,08 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 15 000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 10 000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 10 000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 18 000 рублей.

Исходя из изложенного, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчиком было оплачено всего 323 540 рублей, в то время как подлежало оплате 381 980,40 рублей (34 800 руб. (ежемесячная арендная плата) х 10 мес. = 348 000 руб. + 33 980 руб. 40 коп. (оплата коммунальных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с актами выполненных работ).

При этом суд пришел к верному выводу, что обязанность по оплате компенсации в размере 4 000 рублей за июль 2015 г. у ответчика не возникла, поскольку в нарушение п. 4.3 договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, доказательств направления акта либо иного документа, подтверждающего указанную сумму, истцом не предоставлено.

В связи с чем, доводы апелляционной жалобы о наличии у ответчика задолженности по оплате коммунальных платежей за июль 2015 г. судебной коллегией отклоняются.

Таким образом, задолженность ответчика по оплате арендных платежей на ДД.ММ.ГГГГ составила 58 440.40 рублей (381 980,40 руб. - 323 540 руб.).

Судом первой инстанции произведен расчет, согласно которого размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 17 532 рубля (58 440,40x0,5x60), ДД.ММ.ГГГГ оплачена сумма 22 000 рублей, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сумма пени составляет 11 600,80 рублей (58 440,40 рублей-22 000 рублей =36 440,40х0,5%х64), всего пени за указанный период составляют - 29 192,80 рубля, с учетом последнего платежа oт ДД.ММ.ГГГГ в размере 40 000 рублей, образовалась переплата в размере 3 559.60 рублей.

Судебная коллегия, полагает, что суд первой инстанции правильно посчитал размер пени за нарушение срока оплаты арендных платежей и поскольку между сторонами был заключен договор аренды, который подлежит исполнению в соответствии с обязательствами сторон, пришел к выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ООО "Евразия-Офис" пени в размере 25 633,20 руб. (29 192,80 руб. - 3 559.60 руб.), удовлетворив заявленные истцами требования частично.

Вопрос о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины разрешен судом в соответствии с положениями ст.98 ГПК РФ, правильно.

Совокупности собранных по делу доказательств: пояснениям сторон, показаниям свидетеля, материалам дела судом дана надлежащая оценка, обстоятельства дела определены судом верно, материальный и процессуальный закон применены правильно, выводы суда, положенные в основу решения, должным образом мотивированны.

Доводы апелляционной жалобы о том, что поскольку нежилое помещение не было передано по акту приема-передачи, то истцы вправе требовать с ответчика арендную плату за период с августа по декабрь, несостоятельны, судом достоверно установлен факт освобождения арендуемого имущества до ДД.ММ.ГГГГ

Другие доводы апелляционной жалобы основанием к отмене решения суда не являются, поскольку они были предметом исследования при рассмотрении дела судом первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку с изложением соответствующих мотивов. Основания для переоценки выводов суда отсутствуют. Несогласие истцов с принятым решением суда не является основанием для его отмены.

Таким образом, проверив и оценив фактические обстоятельства дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, в рамках тех требований, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, и не подлежащим отмене.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ, оставить без изменения, а апелляционную жалобу Агранович Е.Э., Вагановой М.В. - без удовлетворения.

Определение судебной коллегии вступает в законную силу в день принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.

Председательствующий:

Судьи: