Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 15 апреля 2016 г. по делу N 11-5023/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Винниковой Н.В.

судей Родиной А.К., Чертовиковой Н.Я.

при секретаре Жарковой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Калюжной Е.А. к Администрации Копейского городского округа Челябинской области, Тарасенко Т.И. о признании прекращенным договора аренды, погашении записи о регистрации договора аренды земельного участка,

по апелляционной жалобе Администрации Копейского городского округа Челябинской области на решение Копейского городского суда Челябинской области от 19 января 2016 года.

Заслушав доклад судьи Винниковой Н.В. об обстоятельствах дела, доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя администрации Копейского городского округа Хусаинова Р.Н., поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Калюжная Е.А. обратилась в суд с иском к администрации Копейского городского округа Челябинской области(с учетом уточнения требований) о признании прекращенным договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: ****, заключенного между администрацией Копейского городского округа и Тарасенко Т.И., прекращении записи в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04 сентября 2000г. о регистрации договора аренды земельного участка площадью **** кв. м., расположенного по вышеуказанному адресу. В обоснование требований указала, что истец является собственником жилого дома по адресу ****, на основании договора купли-продажи, заключенного с Тарасенко Т.И. По условиям договора земельный участок, на котором расположено домовладение, находился у продавца на праве краткосрочного пользования по договору аренды сроком на три года, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью участка на тех же условиях, что и продавец. 27 июня 2014 года истцом был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью **** кв. м., находящегося по адресу: ****. Однако, в регистрации права собственности истцу отказано в связи с наличием в Едином государственном реестре прав на недвижимое

имущество и сделок с ним записи о регистрации договора аренды. Фактически договор аренды был прекращен за истечением срока действия, но без участия арендатора, место жительство которого не известно, прекратить запись о государственной регистрации права невозможно.

В судебном заседании суда первой инстанции истец Калюжная Е.А. исковые требования поддержала в полном объеме.

Привлеченная судом к участию в деле в качестве соответчика Тарасенко Т.И. просила рассмотреть дело в свое отсутствие, представила заявление о согласии с исковыми требованиями.

Представитель ответчика -администрации Копейского городского округа(далее- администрация КТО) Кем Ю.В., действующая по доверенности, возражала против удовлетворения иска, указывая на отсутствие нарушений прав истца действиями администрации КГО.

Решением суда исковые требования Калюжной Е.А.удовлетворены.

В апелляционной жалобе администрация КГО просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Указывает, что в силу к Калюжной Е.А. при заключении договора купли-продажи жилого дома перешло и право аренды на соответствующий земельный участок, а договор аренды, заключенный между администрацией и Тарасенко Т.И. является прекращенным и не требуется по этому вопросу решения суда. Ссылается на обращение Тарасенко Т.И. в январе 2016 года в Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка N **** от 01 сентября 2000 года в связи с продажей дома. Указывает, что арендатор при расторжении договора обязана возвратить земельный участок арендодателю, но не представляется возможным проверить состояние земельного участка, поскольку земельный участок был передан Калюжной Е.А. в 2000 году, а в 2014 году предоставлен ей в собственность.

Указывает, что администрация КГО является ненадлежащим ответчиком, поскольку права Калюжной Е.А. были нарушены вследствие отказа Управления Росреестра по Челябинской области в государственной регистрации права собственности на земельный участок. Администрацией же права истца нарушены не были

Истец Калюжная Е.А., ответчик Тарасенко Т.И. в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении дела слушанием, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, не представили. Судебная коллегия на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя администрации КГО, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам жалобы.

Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии с п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии с п.п. 1, 6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации(в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года,) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Из разъяснений, указанных в пунктах 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном

участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также указано, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Как установлено судом, Калюжная Е.А. приобрела по договору купли-продажи, заключенному 28 августа 2000 года с Тарасенко Т.П., жилой дом с надворными постройками, расположенный по адресу: **** По условиям договора земельный участок площадью **** кв. м., на котором расположен дом с надворным постройками, находится у продавца на праве краткосрочного пользования на условиях аренды сроком на три года. Покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, необходимого для его использования, на тех же условиях, что и продавец. Право собственности Калюжной Е.А. на вышеуказанный жилой дом зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04 сентября 2000 года (л.д. 23-24, 26).

Распоряжением главы г.Копейска Челябинской области от 11 августа 2000 года N 1125р за Тарасенко Т.И. на условиях краткосрочной аренды сроком на три года был закреплен земельный участок площадью **** кв. м., расположенный по адресу: ****, для ведения личного подсобного хозяйства. 11 августа 2000 года между Тарасенко Т.И. и администрацией г.Копейска был заключен договор аренды N **** вышеуказанного земельного участка, со сроком действия на три года. Участок передан арендатору по акту от 11 августа 2000 года (л.д. 61-66, 70).

На основании заявления Калюжной Е.А., постановлением главы Копейского городского округа от 27 июня 2014 года N 2012-п ей предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером

**** площадью **** кв. м., расположенный по адресу: ****, для ведения личного подсобного хозяйства. 27 июня 2014 года между Управлением по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа и Калюжной Е.А. заключен договор купли-продажи указанного земельного участка, по акту от 27 июня 2014 года участок передан истцу (л.д. 10-17).

02 сентября 2014 года Калюжная Е.А. обратилась в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером ****. Сообщением от 10 октября 2014 года в регистрации права отказано в связи с тем, что в предоставленном на государственную регистрацию договоре купли-продажи земельного участка от 27 июня 2014 года отсутствует ссылка на наличие обременения земельного участка, установленного до заключения договора, а именно вследствие регистрации 04 сентября 2000 года договора аренды земельного участка (л.д. 22, 59).

Установив, что Тарасенко Т.И., осуществившая отчуждение объекта недвижимого имущества, утратила право аренды на земельный участок с кадастровым номером ****, необходимый для эксплуатации данного объекта, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что право аренды перешло к покупателю недвижимости Калюжной Е.А. в силу закона, и поскольку истец реализовала преимущественное право покупки земельного участка, арендатором которого она являлась, то договор аренды земли N **** от 11 августа 2000 года прекратил свое действие.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, основанными на имеющихся в деле доказательствах.

В соответствии ст. 414 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.

Доводы администрации Копейского городского округа о том, что нарушение прав Калюжной Е.А. явилось следствием отказа Управления Росреестра по Челябинской области в государственной регистрации права собственности на земельный участок, отклоняются судебной коллегией, поскольку ответчиком не представлено доказательств нарушения регистрирующим органом требований закона.

Доводы апелляционной жалобы администрации Копейского городского округа о том, что предыдущий правообладатель земельного

участка Тарасенко Т.И. обратилась 11 января 2016 года в Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка в связи с продажей дома, как не имеющие юридического значения для разрешения спора.

Доводы жалобы о том, что администрация КГО является ненадлежащим ответчиком по делу, не принимаются судебной коллегией, поскольку нарушение прав Калюжной Е.А. стало возможным вследствие не совершения администрацией действий по перезаключению договора аренды с истцом, как собственником жилого дома, после регистрации перехода к ней права собственности. Арендодатель, действуя добросовестно, должен был узнать за период с 2000 по 2014 годы о перемене правообладателя объекта недвижимости, находящегося на спорном земельном участке.

Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешилвозникший спор, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводов суда, направлены на переоценку собранных по делу доказательств и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Копейского городского суда Челябинской области от 19 января 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Копейского городского округа Челябинской области без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи