Апелляционное определение СК по гражданским делам Тюменского областного суда от 13 апреля 2016 г. по делу N 33-1785/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего судьи:

Кориковой Н.И.

судей:

Малининой Л.Б., Николаевой И.Н.

при секретаре:

Руба К.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе директора Департамента имущественных отношений Тюменской области - Киселева А.В. на решение Калининского районного суда г. Тюмени от 18 декабря 2015 года, которым постановлено:

"Исковые требования Танина В.П. удовлетворить.

Признать за Таниным В.П. право собственности на объект незавершенного строительства с адресным описанием - " ... " " ... ", площадью " ... " кв.м., степень готовности объекта - 28%, расположенный на земельном участке по адресу: " ... " кадастровый " ... " площадью " ... " кв.м".

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Малининой Л.Б., судебная коллегия

установила:

Истец Танин В.П. обратился в суд с иском к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства с адресным описанием - " ... " " ... ", площадью " ... " кв.м., степень готовности объекта - 28%, расположенный на земельном участке по адресу: " ... " кадастровый " ... ", площадью " ... " кв.м.

Исковые требования мотивированы тем, что земельный участок был предоставлен в 2009 году в аренду Фонду "Областной Фонд развития жилищного строительства Тюменской области" сроком на 3 года. Соглашением от 28 марта 2012 года срок аренды был продлен до 20 апреля 2015 года. 20 сентября 2013 года Фонд по договору уступки передал истцу все права и обязанности по договору аренды от 18 мая 2009 года. С 07 марта 2014 года истец владеет и пользуется земельным участком на правах арендатора, он выстроил и поставил на кадастровый учет объект. Степень готовности этого объекта составляет 28%, достроить объект с период действия договора аренды истец не успел. Истец добросовестно исполняет обязанности арендатора. 25 августа 2015 года он обратился в Управление Росреестра по Тюменской области с заявлением о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, в чем ему было отказано при причине истечение срока аренды 20 апреля 2015 года. В связи с указанными обстоятельствами истец не может обратиться в ДИО Тюменской области с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка для завершения строительства дома в порядке пункта 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ. В связи с чем, для признания права и защиты своих прав истец обратился в суд.

В судебном заседании суда первой инстанции истец Танин В.П. и его представитель Шемякина М.А. исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Департамента имущественных отношений Тюменской области - Ковалева Н.А., в судебном заседании иск не признала.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Тюменской области в суд первой инстанции не явился при надлежащем извещении.

Судом постановлено вышеуказанное решение, не согласившись с которым, представитель ответчика - директор Департамента имущественных отношений Тюменской области Киселев А.В. в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых Танина В.П.

Полагает, что судом не применена подлежащая применению норма материального права - статья 222 Гражданского кодекса РФ, поскольку право собственности на земельный участок не разграничено, участок предоставлен Департаментом истцу на праве аренды, срок которой истекает 20.01.2016 года, спорный объект построен без получения разрешения на строительство, не введен в эксплуатацию, и в силу статьи 222 Гражданского кодекса РФ является самовольной постройкой.

Указывает, что истцом не представлены доказательства соблюдения им всех условий, предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 13.07.2015 года N 258-ФЗ), необходимых для признания судом права собственности на самовольную постройку. Истцом представлено только экспертное заключение от 2013 года об удовлетворительном состоянии конструкций здания и отсутствии угрозы здоровью и жизни граждан.

Также указывает, что земельный участок, на котором расположен спорный объект, ни на каком праве истцу не принадлежит, право аренды истца прекращено 21.04.2015 года, в продлении договора аренды истцу отказано.

Кроме того, по мнению заявителя, судом не учтено, что решением Центрального районного суда г. Тюмени от 16.07.2015 года Танину В.П. было отказано в удовлетворении иска о признании незаконным отказа Департамента от 14.05.2015 года в предоставлении земельного участка в аренду и обязании заключить договор аренды земельного участка, и данным решением установлено, что Танин В.П. не имеет оснований и законных прав на приобретение испрашиваемого земельного участка в аренду, при этом по состоянию на 28.04.2015 года на земельном участке отсутствовал какой-либо объект незавершенного строительства, участок не был огорожен, строительство не велось.

Заявитель обращает внимание, что истцом не представлены доказательств принятия истцом надлежащих мер к получению акта ввода объектов в эксплуатацию и документов о соответствии здания противопожарным требованиям.

Полагает, что признание обжалуемым решением права собственности истца на несуществующий объект строительства приведет к обязанию Департамента предоставить Танину В.П. земельный участок в обход установленной пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации процедуры отчуждения земельных участков, которое может быть проведено только путем проведения торгов в форме аукциона.

Представитель ответчика Ковалева Н.А. в судебном заседании в суде апелляционной инстанции жалобу поддержала.

Истец Танин В.П. и его представитель Шемякина М.А. в судебном заседании в суде апелляционной инстанции просили оставить решение суда без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Тюменской области в суд апелляционной инстанции не явился при надлежащем извещении, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

От истца поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых просит оставить решение суда без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на неё, судебная коллегия полагает следующее.

В силу части 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства. Объекты незавершенного строительства, согласно статьям 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются объектами недвижимости, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации.

Согласно части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

В соответствии с частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, " ... " между Департаментом имущественных отношений " ... " и Фондом "Областной Фонд развития жилищного строительства " ... "" (далее Фонд) был заключен договор " ... " аренды земельного участка площадью " ... " кв.м. с кадастровым номером " ... ", расположенным по адресу: " ... " сроком аренды по 20 апреля 2012 года. Земельный участок по договору предоставлен для строительства жилых домов.

Соглашением от 28 марта 2012 года, заключенным между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и Фондом "Областной Фонд развития жилищного строительства Тюменской области", срок аренды был продлен по 20 апреля 2015 года.

В соответствии с соглашением " ... " от 20 сентября 2013 года уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка Фонд передал новому арендатору - истцу Танину В.П., права и обязанности по договору аренды земельного участка от 18 мая 2009 года за плату в размере " ... " рублей, которые были истцом выплачены Фонду.(л.д.27-30)

Данное соглашение было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Тюменской области и вступило в силу 07 марта 2014 года.(л..30)

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка он относится к категории земель - земли населенных пунктов, его разрешенное использование - для строительства жилых домов.

Истцом на данном земельном участке возведен объект незавершенного строительства - индивидуальный жилой дом.

В соответствии с кадастровым паспортом и техническим планом, выполненным кадастровым инженером Лобановой Ю.А., объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке " ... " имеет кадастровый " ... ", его площадь составляет " ... " кв.м., назначение объекта - индивидуальный жилой дом, степень готовности объекта - 28 %. (л.д.65-73)

Судом также установлено, что разрешение на строительство на спорном земельном участке истец не получал, однако такое разрешение было выдано Администрацией г. Тюмени Фонду "Областной Фонд развития жилищного строительства Тюменской области" за " ... "-рс сроком действия до 14 сентября 2016 года.(л.д.92-93)

Таким образом, судом первой инстанции было верно установлено, что истец использовал земельный участок по назначению, предусмотренному договором аренды, и в соответствии с его разрешенным использованием и категорией земельного участка, а именно - для строительства жилого дома, однако, исходя из того, что спорный объект возведен на земельном участке в отсутствие разрешения на строительство, выданного уполномоченным на то государственным органом либо органом местного самоуправления, судебная коллегия приходит выводу о том, что данный объект недвижимости является самовольной постройкой.

Положениями части 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (часть 3 статьи 222 ГК РФ).

В силу части 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Согласно статье 263 Кодекса собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В силу статьи 41 Кодекса лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права.

Таким образом, арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суд РФ за II квартал 2007 года, утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007 года).

Из материалов дела усматривается, что истцом соблюдено целевое назначение предоставленного ему в аренду земельного участка с кадастровым номером " ... " с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства.

Кроме того, из материалов дела следует, что истцом предпринимались меры для легализации спорного объекта, а именно, 27 апреля 2015 года истец обращался в Департамент имущественных отношений Тюменской области с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка, однако ему было отказано в связи с тем, что срок действия заключенного ранее договора аренды истек 21 апреля 2015 года. (л.д.82) Кроме того, 09 октября 2015 года Управлением Росреестра по Тюменской области истцу было отказано также в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в связи с истечением срока аренды земельного участка.(л.д.83-86)

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Разрешая спор, руководствуясь вышеприведенными нормами права, принимая во внимание, что истец являлся арендатором земельного участка, возведенный спорный объект недвижимости соответствует целевому назначению земельного участка, сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (доказательств обратного ответчиком не представлено), истцом предпринимались меры по легализации самовольно возведенной постройки, то есть материалами дела подтверждены все условия, с которыми закон связывает возможность признания права собственности на самовольную постройку, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о признания за истцом права собственности на объект незавершенного строительства, с процентом готовности 28 %, общей площадью " ... " кв.м.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, как соответствующими фактическим обстоятельствам дела.

Ссылка апеллянта на не применение судом ст. 222 ГК РФ, основанием для отмены решения суда, не является, поскольку в силу ч. 6 ст. 330 ГПК РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям. Характер допущенных судом первой инстанции нарушений (формальный или неформальный) определяется судом апелляционной инстанции в каждом конкретном случае, исходя из фактических обстоятельств дела и содержания доводов апелляционных жалобы, представления.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии у истца прав на земельный участок в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка, судебная коллегия считает несостоятельными в связи со следующим.

В силу части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (части 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка заключался между сторонами на определенный срок, но при этом носил целевой характер использования - для строительства индивидуального жилого дома.

Положения вышеуказанного договора аренды земельного участка от " ... " не содержат указания на то, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон, строительство жилого дома истцом не завершено.

Кроме того следует отметить, что согласно п. 4 ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком. Таким образом указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок действия аренды истек.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, оформленной в постановлении от 23.12.2008 г. N 8985/08, в силу положений ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Представитель ответчика в судебном заседании в суде апелляционной инстанции признала, что решение Центрального районного суда г. Тюмени от 16.07.2015 года, на которое имеется ссылка в апелляционной жалобе, не существует.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии объекта незавершенного строительном опровергаются кадастровым паспортом.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, основаны на неверном толковании действующего законодательства, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, и не являются основанием для отмены решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Калининского районного суда г. Тюмени от 18 декабря 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу директора Департамента имущественных отношений Тюменской области - Киселева А.В., - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: