Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 06 апреля 2016 г. по делу N 33-438/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:

председательствующего Лысенина Н.П.,

судей Агеева О.В., Алексеевой Г.И.,

при секретаре Ильиной Т.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Малышева А.В. к Бутяйкину Н.Д. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами и обращении взыскания на заложенное имущество и встречному иску Бутяйкина Н.Д. к Малышеву А.В. о взыскании арендной платы, пени и фактической передаче купленных объектов, поступившее по апелляционным жалобам ответчика (истца по встречному иску) БутяйкинаН.Д. и его представителя КибардинойЛ.Г. на решение Алатырского районного суда Чувашской Республики от 18 ноября 2015 года.

Заслушав доклад судьи Агеева О.В., судебная коллегия

установила:

Малышев А.В. обратился в суд с иском к Бутяйкину Н.Д. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами, обращении взыскания на заложенное имущество. Требования истцом мотивированы тем, что 16 июля 2013 года с ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенных на нем нежилых строений, расположенных по адресу: "адрес", с условием оплаты после регистрации перехода права собственности на покупателя. Цена договора составила 3000000 руб. Расчет по договору производился следующим образом: 200000 рублей - в течение одного дня с даты подписания договора, 2800000 руб. - в течение 120 календарных дней после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

26 июля 2013 года произведена государственная регистрация собственности ответчика на земельный участок и находящихся на нем объектов недвижимости, а также зарегистрирована ипотека в силу закона.

Истец все условия договора купли-продажи выполнил в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи к договору от 16 июля 2013 года.

26 декабря 2013 года ответчик выплатил 1850000 руб. и дополнительным соглашением к договору срок уплаты оставшихся денежных средств продлен до 27 февраля 2014 года.

28 июля 2015 года ответчику направлена претензия о выплате задолженности в срок до 20 августа 2015 года, которая не погашена.

С учетом уточнения требований истец просит взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по договору в размере 950000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 134756 руб. 30 коп. за период с 28 февраля 2014 года по 18 ноября 2015 года и далее с 19 ноября 2015 года по день фактического исполнения денежного обязательства исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, обратить взыскание на заложенное имущество - двухрамный цех лесопиления и цех товаров народного потребления, земельный участок, расположенные по адресу: "адрес", путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества, в размере 3000000 руб., взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 13457 руб.; расходы на юридические услуги в размере 5000 руб.

При производстве по делу ответчиком Бутяйкиным Н.Д. предъявлен встречный иск к Малышеву А.В. о взыскании денежных средств. Требования встречного иска истцом мотивированы тем, что 16 июля 2013 года между сторонами заключены два договора купли - продажи. По первому договору он купил у ответчика Малышева А.В. за 3000000 руб. земельный участок площадью 13464 кв.м. с расположенными на нем нежилым зданием двухрамного цеха лесопиления и нежилым зданием цеха товаров народного потребления по адресу "адрес". По второму договору он купил у ответчика здание механического цеха, здание кузницы и силовой трансформатор ТМ-10/0,4 кВ мощностью 630 кВА, общей стоимостью 800000 руб. На день предъявления иска Малышев А.В. земельный участок не передал, использует пилораму по ее прямому назначению, складирует обрезной материал и горбыль, не убирает отходы производства (стружку и опилки) и использует энергию в течение 741 дня за период с 18 июля 2013 года по 23 июля 2015 года. За незаконное пользование имуществом ответчик должен уплатить ему 2200000 руб.

Пунктами 4.2 обоих договоров купли-продажи от 16 июля 2013 года предусмотрена ответственность за нарушение срока передачи имущества - пени в размере 1% от стоимости недвижимого имущества за каждый день просрочки, до 20% от стоимости недвижимого имущества. Общая сумма пени за период с 18 июля 2013 года по 28 июля 2015 года составляет 760000 руб.

С учетом уточнения требований Бутяйкин Н.Д. просит взыскать с Малышева А.В. в свою пользу денежную сумму в размере 2960000 руб., обязать ответчика передать ему указанный земельный участок, освободив его от лесопродукции и ее отходов, а также передать ему нежилое здание двухрамного цеха лесопиления, нежилое здание цеха товаров народного потребления, здание механического цеха, здание кузницы и силовой трансформатор ТМ-10/10/0,4 кB мощностью 630 кВА; возместить расходы по уплате государственной пошлины в размере 9800 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 12000 руб.

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) Малышев А.В. и его представитель Игонина О.Н. требования своего иска поддержали по изложенным основаниям, встречный иск не признали в связи с передачей всего имущества по договору покупателю.

Ответчик (истец по встречному иску) Бутяйкин Н.Д. и его представитель Кибардина Л.Г. в судебном заседании первоначальный иск не признали по основаниям поддержанного встречного иска.

Решением Алатырского районного суда Чувашской Республики от 18 ноября 2015 года первоначальный иск Малышева А.В. к Бутяйкину Н.Д. о взыскании задолженности по договору купли-продажи 950000 руб. и процентов 134756 руб. 30 коп., требование о возмещении судебных расходов удовлетворены полностью, в удовлетворении встречного иска Бутяйкина Н.Д. отказано.

По требованию истца Малышева А.В. к Бутяйкину Н.Д. об обращении взыскания на заложенное имущество судом вынесено определение от 18 ноября 2015 года об отказе в удовлетворении требования.

Указанное ранее решение суда от 18 ноября 2015 года обжаловано ответчиком (истцом по встречному иску) Бутяйкиным Н.Д. и его представителем Кибардиной Л.Г. на предмет отмены по мотивам незаконности и необоснованности ввиду несоответствия выводов суда обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального права, нарушения норм процессуального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик (истец по встречному иску) Бутяйкин Н.Д. апелляционную жалобу поддержал.

Истец (ответчик по встречному иску) Малышев А.В. и его представитель Игонина О.Н. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Рассмотрев дело и проверив решение суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между продавцом Малышевым А.В. и покупателем Бутяйкиным Н.Д. 16 июля 2013 года заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 13464 кв.метров, стоимостью 226868,40 руб., с расположенными на нем объектами недвижимости: нежилым зданием двухрамного цеха лесопиления, назначение: нежилое, 2-этажное, общей площадью 1517,29 кв.метров, инв. N 09642, лит. Б, Б1, Б2, строение 6, стоимостью 2300000 руб.; нежилым зданием цеха товаров народного потребления, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 362,4 кв.метров, инв. N 09642, лит. А, строение 6, стоимостью 473131,60 руб., расположенные по адресу: "адрес". Договор заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По условиям договора продавец Малышев А.В. обязался передать в собственность покупателя Бутяйкина Н.Д. указанные объекты недвижимости, а покупатель Бутяйкин Н.Д. обязался принять их и оплатить. О передаче продавцом покупателю земельного участка и нежилых зданий сторонами составлен акт передачи от 16 июля 2013 года. Договор купли-продажи, право собственности покупателя Бутяйкина Н.Д. на земельный участок и нежилые здания зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 26 июля 2013 года, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности.

По условиям договора покупатель оплачивает приобретенное в следующем порядке: 200000 рублей - в течение одного дня с даты подписания договора, 2800000 руб. - в течение 120 календарных дней после государственной регистрации перехода права собственности имущества на покупателя (пункт 3.2 договора)

26 декабря 2013 года стороны заключи дополнительное соглашение к договору, которым пункт 3.2 договора изменили и продлили уплату покупателем денежной суммы в размере 2800000 руб. до 27 февраля 2014 года. Дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, и собственнику Бутяйкину Н.Д. 27 декабря 2013 года выданы новые свидетельства о государственной регистрации права собственности. Указанное дополнительное соглашение в виде отдельного документа не представлялось сторонами в суд первой инстанции, представлено только в суд апелляционной инстанции. В тот же день, 26 декабря 2013 года, покупатель Бутяйкин Н.Д. уплатил Малышеву А.В. денежную сумму в размере 1850000 руб.

28 июля 2015 года истец (ответчик по встречному иску) Малышев А.В. направил ответчику (истцу по встречному иску) Бутяйкину Н.Д. претензию о выплате задолженности по договору купли-продажи в размере 950000 руб. в срок до 20 августа 2015 года, которая на день предъявления иска не погашена.

Удовлетворяя первоначальный иск Малышева А.В. к Бутяйкину Н.Д. о взыскании задолженности по договору купли-продажи в размере 950000 руб. и начисленных процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции исходил из того, что между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому покупатель Бутяйкин Н.Д. не исполнил обязанность по оплате переданного ему недвижимого имущества.

Отказывая в удовлетворении встречного иска о взыскании денежных средств за пользование земельным участком и нежилыми зданиями, передаче свободного земельного участка и нежилых зданий, других объектов (здания механического цеха, здания кузницы и силового трансформатора), суд первой инстанции исходил из того, что продавец Малышев А.В. исполнил обязанность по договору купли-продажи и передал покупателю Бутяйкину Н.Д. объекты недвижимости, который не доказал их использование продавцом после передачи.

Судебная коллегия считает, что решение суда принято без учета всех обстоятельств по делу.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1); исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2).

В силу п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 1 сентября 2013 года, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Ответчик (истец по встречному иску) Бутяйкин Н.Д. в исковом заявлении указывал на заключение 16 июля 2013 года двух договоров купли-продажи - одного договора, по которому Малышев А.В. продал ему земельный участок и два нежилых здания (двухрамного цеха лесопиления и цеха товаров народного потребления), и второго договора, по которому Малышев А.В. продал здание механического цеха, здание кузницы, силовой трансформатор, расположенные на том же земельном участке.

Истец (ответчик по встречному иску) Малышев А.В. в суде апелляционной инстанции признал заключение одного договора купли-продажи в отношении земельного участка и нежилых зданий двухрамного цеха лесопиления и цеха товаров народного потребления, признал заключение (устное соглашение) предварительного договора о заключении в будущем договора купли-продажи других объектов - здания механического цеха, здания кузницы, силового трансформатора после регистрации права собственности на них за собой. К исковому заявлению Малышев А.В. приложил дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 26 июля 2013 года (ошибочно оцененное судом первой инстанции как относящееся к первому договору), в котором стороны указали стоимость зданий и силового трансформатора и перенесли срок уплаты покупателем денежных средств за продаваемые объекты до 27 февраля 2014 года (л.д. 16).

По предложению судебной коллегии стороны не представили второй договор купли-продажи здания механического цеха, здания кузницы, силового трансформатора ввиду отсутствия договора. Об отсутствии составленного в письменной форме договора купли-продажи здания механического цеха, здания кузницы, силового трансформатора указывает и то обстоятельство, что к исковому заявлению ответчик (истец по встречному иску) Бутяйкин Н.Д. приложил копию переданного ему Малышевым А.В. договора от 24 февраля 2010 года о приобретении указанных объектов, а не сам договор, на который ссылается как на основание своих требований.

Вместе с тем и истец, и ответчик в суде апелляционной инстанции признали, что здание механического цеха, здание кузницы, силовой трансформатор расположены на земельном участке, проданном по первому договору купли-продажи.

Наличие других объектов недвижимости (здания механического цеха, здания кузницы, силового трансформатора), находившихся на 16 июля 2013 года на земельном участке, расположенном по адресу: "адрес", подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности Малышева А.В. от 23 декабря 2015 года на здание механического цеха, здание кузницы, силовой трансформатор. Свидетельства выданы на основании решения Алатырского районного суда Чувашской Республики от 18 ноября 2015 года, вступившего в законную силу 19 декабря 2015 года, по гражданскому делу по иску Малышева А.В. к администрации Алатырского района Чувашской Республики, администрации Октябрьского сельского поселения Алатырского района Чувашской Республики о признании договора купли-продажи состоявшимся, признании права собственности на объекты недвижимости. Однако в настоящее время между сторонами имеются неурегулированные разногласия по поводу участков земли, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности Малышеву А.В., который стал проводить межевание земли с целью ее раздела, желает оспорить первый договор купли-продажи в части площади земельного участка.

По смыслу ранее приведенных положений ст.ст. 454, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что передача недвижимости должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности, а передача недвижимости до государственной регистрации не является обязательной.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор купли-продажи здания механического цеха, здания кузницы, силового трансформатора между сторонами в письменной форме не составлялся, дополнительное соглашение от 26 декабря 2013 года составлено в письменной форме к ничтожному договору, согласно ст. 168, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор не зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, право собственности на объекты недвижимости по второму договору не перешло к покупателю Бутяйкину Н.Д., который не обращался с иском о государственной регистрации договора, перехода права собственности, в настоящее время право собственности на объекты недвижимости, существовавшие на 16 июля 2013 года, зарегистрировано за Малышевым А.В. Следовательно, ответчик (истец по встречному иску) Бутяйкин Н.Д. не вправе требовать передачи ему здания механического цеха, здания кузницы, силового трансформатора.

Таким образом, заключая первый договор купли-продажи земельного участка, продавец Малышев А.В. передал в собственность покупателя Бутяйкина Н.Д. земельный участок и два из нескольких расположенных на нем нежилых зданий.

В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно абзацу третьему подп. 2 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Заключенный между сторонами - Малышевым А.В. и Бутяйкиным Н.Д. договор купли-продажи земельного участка с расположенными на нем двумя нежилыми зданиями из нескольких других объектов недвижимости, принадлежавших продавцу, нарушает требования закона (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации), что в силу ст. 168 Гражданского кодека Российской Федерации влечет за собой ничтожность заключенной сделки.

На день рассмотрения дела судом статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации изложена в новой редакции, однако в силу п. 6 ст. 3 Федерального закона от 7 мая 2013 года N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно п. 1 ст. 3 названного Федерального закона от 7 мая 2013 года N 100-ФЗ он вступил в силу с 1 сентября 2013 года.

В силу п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 1 сентября 2013 года, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии с п.1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Из приведенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по ничтожному договору купли-продажи не могло возникнуть юридических последствий, суд первой инстанции вправе был самостоятельно применить последствия ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка и нежилых зданий двухрамного цеха лесопиления и цеха товаров народного потребления. Отсутствие государственной регистрации права собственности Малышева А.В. на объекты недвижимости (здания механического цеха, здания кузницы, силового трансформатора) на 16 июля 2013 года не является препятствием для признания ничтожным договора купли - продажи земельного участка и нежилых зданий двухрамного цеха лесопиления и цеха товаров народного потребления, так как правоустанавливающие документы у него имелись, отсутствовала лишь государственная регистрация права собственности на них.

С учетом изложенного взаимные требования сторон по заключенному первому договору купли-продажи, являющегося ничтожной сделкой, не подлежат удовлетворению, решение суда, как содержащее выводы, не соответствующие обстоятельствам дела и как принятое с нарушением норм материального права, подлежит отмене в части удовлетворения первоначального иска, поскольку в удовлетворении встречного иска отказано.

В апелляционной жалобе ответчик (истец по встречному иску) Бутяйкин Н.Д. указывает на обоснованность встречного иска, утверждая на необходимость зачета требований по нему в счет исполнения удовлетворенного первоначального иска Малышева А.В.

Как было указано ранее, по ничтожной сделке купли-продажи здания механического цеха, здания кузницы, силового трансформатора у сторон не могли возникнуть обязательства, поэтому встречный иск не может быть признан обоснованным, доводы апелляционной жалобы отклоняются судебной коллегией.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Алатырского районного суда Чувашской Республики от 18 ноября 2015 года в части взыскания с Бутяйкина Н.Д. в пользу Малышева А.В. денежных средств в размере 950000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 134756 рублей 30 копеек и далее с 19 ноября 2015 года по день фактического исполнения денежного обязательства из расчета ставки рефинансирования Банка России в размере 8,25 процента годовых, судебных расходов в размере 18457 рублей отменить и принять по делу в указанной части новое решение, которым Малышеву А.В. отказать в удовлетворении требований к Бутяйкину Н.Д. о взыскании денежных средств в размере 950000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 134756 рублей 30 копеек и далее с 19 ноября 2015 года по день фактического исполнения денежного обязательства из расчета ставки рефинансирования Банка России в размере 8,25 процента годовых, судебных расходов в размере 18457 рублей.

В остальной части апелляционную жалобу Бутяйкина Н.Д. и его представителя Кибаридиной Л.Г. на решение Алатырского районного суда Чувашской Республики от 18 ноября 2015 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий: Лысенин Н.П.

Судьи: Агеев О.В.

Алексеева Г.И.