Апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 22 апреля 2016 г. по делу N 33-2649/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда

в составе:

председательствующего М.В. Гвоздева

судей: О.Б. Дорожкиной, О.М. Шиловой

при секретаре С.А. Никитченко

рассмотрела в открытом судебном заседании 22 апреля 2016 года гражданское дело по иску Чистякова А. А. к обществу с ограниченной ответственностью "Даль-Проект", обществу с ограниченной ответственностью "Новый дом" о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, восстановлении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве аренды на земельный участок по апелляционной жалобе истца Чистякова А. А. на решение Краснофлотского районного суда города Хабаровска от 19 января 2016 года.

Заслушав доклад судьи Шиловой О.М., объяснения представителя истца Чистякова А.А. - Ковалева Р.К., представителя ответчика ООО "Новый дом" - Мельниковой Г.А., судебная коллегия

установила:

Чистяков А.А. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Даль-Проект", обществу с ограниченной ответственностью "Новый дом" о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером N от 10.12.2009 г., заключенного 12.12.2014 г. между ООО "Утес" и ООО "Новый дом", восстановлении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве аренды на указанный земельный участок ООО "Утес".

В обоснование заявленных требований истец указал, что 10.12.2009 г. между ООО "Утес" и Министерством имущественных отношений Хабаровского края был заключен договор N аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенный примерно в 14 метрах по направлению на северо-восток от ориентира - жилого здания по "адрес", государственная собственность на который не разграничена, на срок с 24.08.2009 г. по 24.08.2012 г ... По условиям данного договора, в случае, если по истечении срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении, договор считается продленным на неопределенный срок, то есть является бессрочным.

12.12.2014 г. между ООО "Утес" и ООО "Новый дом" заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору от 10.12.2009 г. N, по условиям которого арендатором земельного участка становится ООО "Новый дом" со всеми правами арендатора. Истец полагает, что указанный договор от 12.12.2014 г. является недействительной (ничтожной) сделкой в связи с нарушением требований ст. 22 Земельного кодекса РФ, согласно которой, для заключения данного договора требовалось согласие арендодателя. Оспариваемая сделка осуществлена с нарушением требований ст. 10 ГК РФ о недопустимости злоупотребления правом. На момент заключения указанного договора ООО "Утес" являлось должником по нескольким обязательствам на общую сумму свыше "данные изъяты", в том числе перед истцом на сумму "данные изъяты" на основании решений Центрального районного суда г.Хабаровска. В процессе взыскания задолженности денежные средства и иное имущество, принадлежащее на праве собственности должнику ООО "Утес", установить не удалось. Единственным "активом" должника являлось право аренды спорного земельного участка, на которое возможно было обратить взыскание, однако этот актив был выведен ответчиком. ООО "Утес" ДД.ММ.ГГГГ прекратил свою деятельность по решению учредителя путем реорганизации в форме присоединения к ООО "Даль-Проект" (ИНН N).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, определениями суда привлечены Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска, Ян Е.В., Филиппова М.В., Кравцов Т.Ю., Гайдар М.А., Прилуцкий М.Л., Ордоян А.А., Каменецкая Н.П., Добровольская Н.В., Алланд А.В., Шашков К.С., публичное акционерное общество "Сбербанк России", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края.

Истец Чистяков А.А., представители ответчика ООО "Даль-Проект", третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ПАО "Сбербанк России", третьи лица Филиппова М.В., Алланд А.В., Гайдар М.А., Каменецкая Н.П., Ордоян А.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.

Представители по доверенности истца Чистякова А.А. - Ковалев Р.К., Чистякова И.А. настаивали на заявленных требованиях, указывая, что действующим законодательством переход прав и обязанностей арендатора по бессрочным договорам аренды земельных участков, государственная собственность, на которые не разграниченна, носит разрешительный характер, а не уведомительный. Согласие органа публично-правового образования должно быть выражено в письменной форме. Факт одобрения оспариваемой сделки арендодателем и получения согласия на ее совершение отсутствует. Пунктом 4.4.12 договора аренды, заключенным между ООО "Утес" и Министерством имущественных отношений Хабаровского края, предусмотрено о необходимости получения письменного согласия министерства на переход прав и обязанностей по данному договору. Постановлением об окончании исполнительного производства от 26.06.2015 установлено отсутствие у ООО "Утес" имущества и имущественных прав, на которые могло быть обращено взыскание. В мае 2015 года истцом в ОСП по Центральному району г. Хабаровска было подано заявление о наложении взыскания на право аренды спорного земельного участка, однако, должник уже заключил оспариваемый договор.

Представитель по доверенности ответчика ООО "Новый дом" Мельникова Г.А. исковые требования не признала.

Третьи лица Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска, Ян Е.В., Кравцов Т.Ю., Прилуцкий М.Л., Добровольская Н.В., Шашков К.С. возражали против удовлетворения исковых требований.

Решением Краснофлотского районного суда города Хабаровска от 19 января 2016 года в удовлетворении исковых требований Чистякова А.А. отказано.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней истец Чистяков А.А. просит отменить решение суда и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Указывает на нарушение и неправильное применение судом ном материального и процессуального права. Выводы суда противоречат положениям ст. 75 ФЗ "Об исполнительном производстве", которая допускает обращение взыскания на принадлежащие должнику имущественные права, в том числе право на аренду недвижимого имущества - земельного участка. Суд не принял во внимание, что согласие органа публично-правового образования на заключение оспариваемой сделки должно быть выражено в письменной форме. Содержание апелляционной жалобы заявителя фактически сводится к изложению доводов, приведенных в обоснование заявленных требований по встречному иску.

Ответчиком ООО "Новый дом" на апелляционную жалобу истца представлены возражения.

В заседание суда апелляционной инстанции истец Чистяков А.А., ООО "Даль-Проект", третьи лица Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска, Ян Е.В., Филиппова М.В., Кравцов Т.Ю., Гайдар М.А., Прилуцкий М.Л., Ордоян А.А., Каменецкая Н.П., Добровольская Н.В., Алланд А.В., Шашков К.С., ПАО "Сбербанк России", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом. С учетом положений ч.ч.3, 4 ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель истца Чистякова А.А. - Ковалев Р.К. в судебном заседании просил отменить решение суда по доводам апелляционной жалобы.

Представитель ответчика ООО "Новый дом" - Мельникова Г.А. возражала против удовлетворения жалобы истца, полагая решение суда законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и в возражениях на жалобу (часть 1 статьи 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Распоряжением Правительства Хабаровского края от 24.08.2009 г. N, ООО "Утес" предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером N из земель категории "земли населенных пунктов" для жилищного строительства в границах "адрес", находящийся в 14 метрах по направлению на северо-восток от ориентира - жилое здание по "адрес".

10.12.2009 г. между Министерством имущественных отношений Хабаровского края (арендодатель) и ООО "Утес" (арендатор) был заключен договор аренды N указанного земельного участка на срок по 24.08.2012 г. (п. 2.1), который прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям п. 2.3 названного договора, в случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока, указанного в п. 2.1 договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок.

Письмом от 28.11.2014 г. N Министерство имущественных отношений Хабаровского края сообщило о том, что договор аренды от 10.12.2009 г. N является действующим.

Из материалов дела усматривается и установлено судом, что спорный земельный участок находился в аренде ООО "Утес" более пяти лет.

Статьей 608 ГК РФ ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), в этом случае ответственным по договору перед арендодателем становится названное (другое) лицо.

Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Из п. 4.4.12 договора аренды от 10.12.2009 г. следует, что арендатор обязан не сдавать участок в субаренду и не передавать свои права и обязанности по настоящему договору другому лицу, не распоряжаться и обременять иным образом без письменного согласия арендодателя (за исключением случаев, предусмотренных п. 9 ст. 22 и п. 4 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ).

В данном случае спорный земельный участок был предоставлен в аренду ООО "Утес" для освоения в целях жилищного строительства.

Положениями п. 4 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды от 10.12.2009 г.), предусмотрено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 настоящего Кодекса, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 настоящей статьи требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

Пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Таким образом, по смыслу приведенных норм земельного законодательства и условий договора аренды от 10.12.2009 г., предусмотрен уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора, без получения письменного согласия арендодателя.

12.12.2014 г. ООО "Утес" уведомило Министерство имущественных отношений Хабаровского края о том, что передает свои права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды ООО "Новый дом".

12.12.2014 г. между ООО "Утес" и ООО "Новый дом" был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.12.2009 г. N, без изменений условий договора, ДД.ММ.ГГГГ произведена его государственная регистрация, в результате чего, к ООО "Новый дом" перешли обязанности, касающихся жилищного строительства, внесены изменения в разрешения на строительство малоэтажного жилого комплекса по "адрес" 1-ой и II-ой очереди N, согласно которым, они выданы ООО "Новый дом" и действуют до 22.09.2016 г. и 19.10.2015 г., соответственно.

В дальнейшем Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска, реализующий с 01.03.2015 г. полномочия арендодателя по договору аренды спорного земельного участка N от 10.12.2009 г., фактически одобрил оспариваемую сделку, заключив с ООО "Новый дом" 06.08.2015 г. Соглашение об изменении условий указанного договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в редакции договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.12.2014 г. в части порядка исчисления и размера арендной платы, которое исполняется сторонами.

Кроме того, спорный земельный участок обременен правами участников долевого строительства: Алланд А.В., Добровольской Н.В., Каменецкой Н.П., Прилуцкого М.Л., Ордонян А.А., Гайдар М.А., Кравцова Т.Ю., Филипповой М.В., Ян Е.В., находится в залоге у ПАО "Сбербанк России", что подтверждается выпиской из ЕГРП прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.12.2015 г. N, договорами долевого участия, прошедшими государственную регистрацию (л.д.42-48, 70-229 т. 2).

В данном случае у участников долевого строительства залог права аренды спорного земельного участка возник в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей застройщика.

Таким образом, право аренды застройщика является предметом ипотеки, которое возникло в силу положений специального закона - Закона о долевом участии в строительстве.

Согласно п. 9 ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом участии в строительстве, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) с учетом особенностей, установленных этим Законом.

В соответствии с ч. 8.1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

Согласие участников долевого строительства на перемену лиц в обязательствах по договору аренды от N было получено (л.д. 84, 176-184 т. 1).

Доводы стороны истца о необоснованном выводе суда о том, что в данном случае не могло быть обращено взыскание на право аренды ООО "Утес", основаны на неправильном толковании норм материального права.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 75 Федерального закона "Об исполнительном производстве", в рамках исполнительного производства взыскание может быть обращено на принадлежащие должнику имущественные права, в том числе право на аренду недвижимого имущества.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что на момент заключения договора от 12.12.2014 г. между ООО "Утес" и ООО "Новый дом", судебным приставом-исполнителем в отношении должника ООО "Утес" была применена такая мера принудительного исполнения исполнительного документа, как обращение взыскания на аренду недвижимого имущества.

В силу ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Договор, при заключении которого допущено нарушение положений пункта 1 статьи 10 настоящего Кодекса, является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса.

В материалы дела не были представлены доказательства, свидетельствующие о том, что ООО "Новый дом" является заинтересованным по отношению к должнику лицом, как и доказательства, подтверждающие злоупотребление правом ООО "Утес" при заключении данной сделки.

19.03.2015 г. между ООО "Утес" и ООО "Даль-Проект" подписан договор присоединения, о чем ДД.ММ.ГГГГ ИФНС России по Железнодорожному району г. Хабаровска в ЕГРЮЛ внесена запись за государственным регистрационным номером N о прекращении деятельности ООО "Утес" путем реорганизации в форме присоединения к ООО "Даль-Проект".

Согласно п. 2 ст. 58 ГК РФ при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят все права и обязанности присоединяемого юридического лица в порядке универсального правопреемства вне зависимости от составления передаточного акта.

Из материалов дела не усматривается, что у взыскателя Чистякова А.А. отсутствует возможность обращения взыскания на имущество правопреемника должника.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований Чистякова А.А., суд, установив вышеизложенные обстоятельства, правильно исходил из отсутствия правовых основания, предусмотренных ст. 168 ГК РФ, для признания указанного договора от 12.12.2014 г. - недействительной (ничтожной) сделкой.

Ошибочный вывод суда о том, что из смысла положений ст. 75 ФЗ "Об исполнительном производстве" следует, что взыскание может быть обращено только на права арендодателя по получению платежей по договору аренды, не может служить основаниями для отмены судебного постановления, поскольку в силу ч. 6 ст. 330 ГПК РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснофлотского районного суда города Хабаровска от 19 января 2016 года по гражданскому делу по иску Чистякова А. А. к обществу с ограниченной ответственностью "Даль-Проект", обществу с ограниченной ответственностью "Новый дом" о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, восстановлении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве аренды на земельный участок оставить без изменения.

Апелляционную жалобу истца Чистякова А. А. оставить без удовлетворения.

Председательствующий: М.В. Гвоздев

Судьи: О.Б. Дорожкина

О.М. Шилова