Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 05 мая 2016 г. по делу N 33-3135/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Ситьковой О.Н.,

судей Калединой Е.Г., Шурловой Л.А.,

при секретаре Горбань В.В.,

рассмотрев в апелляционном порядке в открытом судебном заседании апелляционные жалобы третьего лица Лец О.Ю. и представителя ответчика комитета градостроительства администрации г.Ставрополя Беляева С.И. на решение Ленинского районного суда г.Ставрополя от 03 марта 2015 года по гражданскому делу по иску Тренба З.К. к комитету градостроительства администрации города Ставрополя о сохранении квартир в реконструированном состоянии, изменении назначения помещения на нежилое,

заслушав доклад судьи Ситьковой О.Н.,

УСТАНОВИЛА:

Тренба З.К. обратилась в суд с иском о сохранении в реконструированном стоянии квартир и изменении назначения жилого помещения, указав в обоснование, что она является собственником квартир N1,2,3,4 в многоквартирном жилом доме по ул. Дзержинского,122 в г.Ставрополе. Ею в многоквартирном доме произведена реконструкция квартиры, увеличена площадь ее помещений до 345,6 кв.м. за счет надстройки второго этажа, демонтажа межкомнатных перегородок и стен.

Решением Ленинского районного суда г. Ставрополя от 03 марта 2015 года исковые требования удовлетворены.

Суд решилсохранить в реконструированном состоянии помещения квартир, принадлежащих на праве собственности Тренба З.К., общей площадью 345,6 кв.м., расположенных по адресу г.Ставрополь ул.Дзержинского, 122. Изменить назначение помещения квартир, принадлежащих на праве собственности Тренба З.К., общей площадью 345,6 кв.м., расположенных по адресу г.Ставрополь ул.Дзержинского 122 на нежилое, указав, что решение суда является основанием для внесения изменений в ЕГРП в части наименования объекта права, принадлежащего на праве собственности Тренба З.К.

В апелляционной жалобе третье лицо Лец О.Ю. просил решение суда отменить по основаниям несоответствия выводов суда обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального и процессуального права, недоказанности установленных судом обстоятельств. Суд не дал надлежащей оценки тому обстоятельству, что он согласия на реконструкцию и увеличение доли в общем имуществе собственников многоквартирного жилого дома не давал. В основу решения суда положено недопустимое доказательство, поскольку экспертиза проведена на строящийся объект с другими параметрами и меньшей площадью. Реконструкция является самовольной, осуществлена без получения разрешений, в нарушение жилищного законодательства и без учета того, что рядом расположено здание, являющееся памятником местного и республиканского значения, при этом проекта, предусматривающего обеспечение сохранности данного памятника, у истца не имеется. Считает, что в судебном порядке невозможно изменить целевое назначение помещения, поскольку это относится к компетенции органа местного самоуправления.

В апелляционной жалобе представитель ответчика просил решение суда отменить, ссылаясь на нарушения норм ГрК РФ, жилищного законодательства и на факт возведения постройки без получения разрешения и согласия всех собственников многоквартирного жилого дома.

В письменных возражениях Тренба З.К. просила решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 30.06.2015 решение суда в части изменения назначения помещения квартир, принадлежащих на праве собственности Тренба З.К., общей площадью 345,6 кв.м., расположенных по адресу г.Ставрополь ул.Дзержинского, 122 на нежилое - отменено с принятием нового решения об отказе в удовлетворении данных исковых требований, в остальной части это же решение оставлено без изменения.

На основании постановления суда кассационной инстанции от 15.03.2016 апелляционное определение от 30.06.2015 в части оставления решения суда без изменения отменено с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения Лец О.Ю., поддержавшего доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней, и просившего отменить решение суда в части сохранения помещений в реконструированном состоянии, а также пояснения представителя Тренба З.К. - Полуэктова И.Н., возражавшего против удовлетворения жалоб и просившего оставить без изменения решение суда в указанной части, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений относительно жалоб, проверив по ним законность и обоснованность обжалуемого решения с оценкой имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, жилой дом, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 122, является многоквартирным жилым домом.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 27.11.2015 земельный участок по указанному адресу площадью 988 кв.м. относится к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием - Ставропольский мехлесхоз, состоит на кадастровом учете как ранее учтенный, границы участка не установлены.

В указанном домовладении расположено 7 квартир. Имеется техническая документация на многоквартирный дом в составе литеров "А, а-а4" с расположением в них квартир NN 1-5 и в составе литера "Б" с квартирами NN 6,7.

Тренба З.К. на основании договоров купли-продажи, заключенных в период с 2009 по 2011 годы, является собственником квартир NN1,2,3,4, общей площадью 169,2 кв.м., в том числе: квартиры N1 общей площадью 36,2 кв.м, квартиры N2 общей площадью 32,8 кв.м., квартиры N3 общей площадью 38.4 кв.м, квартиры N4 общей площадью 61, 80 кв.м. часть помещений которой находится на втором этаже.

Смежная квартира N5, общей площадью 154,7 кв.м., принадлежит на праве общей долевой собственности Лец О.Ю. и Лец Я.А., зарегистрированном в 2008 году.

Сособственниками квартиры N 6 в литере Б на праве общей долевой собственности являются " ... ". Собственником смежной квартиры N 7 является " ... ".

Судом установлено, что Тренба З.К. осуществлена самовольная реконструкция литера А жилого дома по ул.Дзержинского,122 на основании разработанного архитектурного проекта реконструкции жилого дома под индивидуальный жилой дом со встроенным магазином с надстройкой второго этажа, которым предусмотрена разборка кровли, деревянного перекрытия и внутренних перегородок. В результате реконструкции общая площадь Литер А составила 345,60 кв.м., в том числе площадь 1 этажа 183,46 кв.м., 2 этажа - 162,14 кв.м.

Согласно заключению эксперта N 08\13 от 31.05.2013, составленному на начальной стадии строительных работ, в литере А увеличена высота здания, демонтирована часть конструкций жилого дома, произведены работы по усилению основания, фундамента и наружных стен, что в свою очередь увеличило строительный объем здания (изменило технико-экономический показатель жилого дома).

Сохраняя квартиры Тренба З.К. в реконструированном состоянии, суд первой инстанции, ссылаясь на положения ст.29 ЖК РФ, ст.222 ГК РФ, исходил из наличия согласованного с управлением архитектуры и ОГПН УГПН ГУ ГО и ЧС проекта на реконструкцию, заключения специалиста о том, что незавершенный строительством объект соответствует строительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, и как следствие не создает угрозу жизни и здоровью людей, не создает препятствий в пользовании собственникам смежных квартир. Кроме того, суд сослался на решение Ленинского районного суда г.Ставрополя от 19.06.2013 по иску Лец О.Ю., Лец Я.А. к Тренба З.К. об устранении препятствий, которым было отказано в запрете самовольного строительства, в сносе самовольных построек и восстановлении положения до их возведения.

Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда первой инстанции.

Согласно ч.4 ст.29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Судебная коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы третьего лица о том, что к возникшим правоотношениям, свидетельствующим о факте самовольной реконструкции с увеличением строительного объема, данная норма закона не применима.

Как следует из материалов дела, вследствие проведенной истцом в отсутствие разрешений органа местного самоуправления реконструкции жилого дома, изменено назначение помещений в литере А, с фасада дома за счет наружной стены дома обустроен отдельный выход на улицу, смежная квартира отделена от литера А, что привело к изменению параметров площадей многоквартирного жилого дома, следовательно, влечет необходимость внесения соответствующих изменений в данные технической документации многоквартирного жилого дома, вызванных реконструкцией объекта.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. (ред. от 23 июня 2015 г.) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Положениями пунктов 3 и 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. В части 2 названной статьи предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений указанных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, в отсутствие которого нельзя признать реконструкцию проведенной в соответствие с требованиями закона.

Согласно представленным истцом судебным постановлениям, заключению эксперта N от 31.05.2013 предметом исследования и оценки являлся незавершенный строительством объект в литере "А" с указанием на площадь этажа равную 162 кв.м., тогда как по делу предъявлено требование о сохранении в реконструированном состоянии помещений площадью 345 кв.м. Кроме того, в результате реконструкции образовалось несколько объектов, принадлежащих Тренба, Лец и другим собственникам квартир в многоквартирном доме при отсутствии решения собственников о реальном разделе многоквартирного жилого дома, переводе литера А в статус индивидуального жилого дома или в назначение нежилого объекта, а также решения органа местного самоуправления об изменении вида разрешенного использования объекта.

Таким образом, реконструкция помещений в литере А обусловила изменение отдельных элементов общего имущества, что требует получения согласия всех собственников помещений в данном доме.

Вместе с тем, доказательств, подтверждающих наличие согласия собственников смежной квартиры N 5 на использование общего имущества при осуществлении реконструкции жилого дома истцом представлено не было.

При установленных по делу обстоятельствах и в силу требований ст.36 ЖК РФ довод апелляционных жалоб о том, что имеющееся в деле согласие собственников квартир NN 1-4,6 и 7 в виде решения общего собрания собственников многоквартирного дома таковым не является, заслуживает внимание.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку, реконструированный объект являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Статьей 222 ГК РФ (в редакции на момент подачи иска) закреплено несколько условий, при соблюдении которых может быть признано право собственности на самовольную постройку.

Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суды выясняют, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.

В то же время, одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку, реконструкцию является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д.

Исходя из положений ч.3 ст.222 ГК РФ, разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Таким образом, вопрос о возможности сохранения жилого дома в реконструированном виде подлежал проверке и разрешению одновременно с требованием о признании права собственности на самовольно реконструированный жилой дом и с учетом данного вывода судебной коллегии и требований ст.12 ГК РФ не может быть отнесен к самостоятельному способу защиты.

Однако, истцом требование о признании права собственности на реконструированный объект не заявлялось, соответствующая разрешительная и техническая документация, сформированная с учетом всего строительного объема и назначения объекта, вида разрешенного использования земельного участка и правил землепользования и застройки города Ставрополя, а также требований ст.36 ЖК РФ, ст.246,247 ГК РФ не предоставлялась, в связи с чем, у суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска с применением ст.222 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, решение Ленинского районного суда г.Ставрополя от 03 марта 2015 года в части удовлетворения требований Тренба З.К. к Комитету градостроительства администрации г.Ставрополя о сохранении в реконструированном состоянии помещения квартир, принадлежащих на праве собственности Тренба З.К., общей площадью 345,6 кв.м., расположенных по адресу г.Ставрополь ул.Дзержинского, 122, и указания о том, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для внесения изменений в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в части изменения наименования объекта права, принадлежащего на праве собственности Тренба З.К., нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене по основаниям недоказанности установленных судом обстоятельств, несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального и процессуального права с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении искового требования в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г.Ставрополя от 03 марта 2015 года в части удовлетворения требований Тренба З.К. о сохранении квартир в реконструированном состоянии и внесении изменений в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в части изменения наименования объекта права отменить, апелляционные жалобы удовлетворить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска Тренба З.К. к Комитету градостроительства администрации города Ставрополя о сохранении квартир в реконструированном состоянии отказать в полном объеме.

Председательствующий:

Судьи: