Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 06 апреля 2016 г. по делу N 33-3087/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Кузнецовой С.В.

судей Чубукова С.К., Арбачаковой А.В.

при секретаре Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика конкурсного управляющего ООО "Строительно-монтажное Управление-7" на решение Центрального районного суда г.Барнаула Алтайского края от 3 декабря 2015 года по иску Ф.В.В. к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление-7" о возложении обязанности совершить регистрационные действия,

Заслушав доклад судьи Кузнецовой С.В.,

УСТАНОВИЛА:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о возложении обязанности совершить регистрационные действия, указав, что между ООО "СМУ-7" и ООО "ТД "Угринич" ДД.ММ.ГГ был заключен агентский договор, согласно которому последний принял на себя обязанность за вознаграждение совершать от своего имени за счет ответчика комплекс действий по реализации принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости. ДД.ММ.ГГ между Ф.В.В. и ООО "ТД "Угринич" были заключены договоры купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес". Продавец передал покупателю недвижимое имущество в день подписания договоров, однако, истец не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности, так как ответчик уклоняется от явки в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договоров. На основании изложенного Ф.В.В. просил обязать ООО "СМУ-7" совершить регистрационные действия по договорам купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГ, расположенных по адресу: "адрес".

Решением Центрального районного суда г.Барнаула Алтайского края от 3 декабря 2015 года исковые требования удовлетворены.

Судом решено произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: "адрес", на основании договора купли-продажи объекта жилого дома от ДД.ММ.ГГ и на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГ с общества с ограниченной ответственности "Строительно-монтажное управление-7" на Ф.В.В..

Взысканы с общества с ограниченной ответственности "Строительно-монтажное управление-7" в пользу Ф.В.В. расходы по оплате государственной пошлины в размере *** руб.

С решением суда не согласился представитель ответчика - конкурсный управляющий.

В апелляционной жалобе просит решение суда отменить.

В обоснование жалобы ссылается на неправильное применение судом норм материального права.

По мнению апеллятора, к возникшим правоотношениям должны применяться не общие нормы гражданского законодательства, а специальный закон - Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" по причине того, что в отношении ответчика ООО "СМУ-7" на момент реализации истцу спорного имущества было открыто конкурсное производство.

В силу ст.126 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"

совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном настоящей главой. Полномочиями на заключение сделок обладает только конкурсный управляющий. ООО "Угринич", действующее на основании агентского договора, не имело права в период конкурсного производства распоряжаться имуществом должника, в связи с чем сделки купли-продажи являются ничтожными.

В суде апелляционной инстанции представитель истца возражала против доводов жалобы.

В соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность принятого решения в соответствии со ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов жалобы, заслушав явившихся лиц, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит основания для отмены решения суда.

В силу ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор продажи недвижимости подлежит заключению в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

C учетом разъяснений, содержащихся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике по делам, связанным с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 ч. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

При разрешении спора судом первой инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГ между ООО "СМУ-7" и ООО "ТД "Угринич" заключен агентский договор, по условиям которого последний принимает на себя обязанность за вознаграждение совершать от своего имени, но за счет первого комплекс действий, направленных на реализацию объектов недвижимости, принадлежащих ответчику. Характеристика объектов указаны в спецификации, являющейся неотъемлемой частью договора.

Согласно п. 2.2 агентского договора ООО "СМУ-7" обязуется лично участвовать в процедуре государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю, либо выдать ООО "ТД "Угринич" нотариальную доверенность, удостоверяющую соответствующие полномочия.

В рамках указанного агентского договора между ООО "ТД "Угринич" и Ф.В.В. ДД.ММ.ГГ заключены договоры купли-продажи:

-жилого дома, расположенного по адресу: "адрес",

-земельного участка, расположенного по адресу: "адрес".

В силу п. 3.1 договоров купли-продажи цена жилого дома установлена в размере *** руб., земельного участка в размере *** руб.

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания указанных договоров (п. 3.2), что также подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам *** и *** от ДД.ММ.ГГ.

В соответствии с п. 3.2 договоров купли-продажи договоры являются одновременно актами приема-передачи жилого дома и земельного участка.

На основании п. 2.2 договоров купли-продажи объекты отчуждения принадлежали ООО "СМУ-7" на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны соответствующие записи.

Удовлетворяя исковые требования истца о понуждении к регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что имеет место уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности по сделкам купли-продажи недвижимого имущества, совершенных в надлежащей форме уполномоченным собственником лицом на основании агентского договора, исполненных обеими сторонами.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции, так как он основан на правильном установлении обстоятельств по делу и верном применении норм материального права.

Не может судебная коллегия согласиться с доводом жалобы конкурсного управляющего ответчика о том, что при разрешении настоящего спора ввиду открытия конкурсного производства должны применяться положения специального закона - Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" о недействительности сделки.

В соответствии со ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства одним из последствий открытия конкурсного производства допускается совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, исключительно в порядке, установленном главой указанного Федерального закона "Конкурсное производство".

Статьей 129 Федерального закона предусмотрено, что с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом.

Как усматривается из настоящего дела сделки по отчуждению недвижимого имущества, в отношении которого разрешен судом спор о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности, были совершены в период открытия конкурсного производства не конкурсным управляющим, а агентом должника, действующим на основании агентского договора.

Однако данное обстоятельство, по мнению судебной коллегии, не означает, что данные сделки являются ничтожными в силу совершения сделки лицом, не имеющим соответствующих полномочий, что являлось бы препятствием для регистрации права собственности по ничтожной сделке.

Статьей 61.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрено, что сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч.1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч.2).

В силу ч.2 ст.61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Оценка приведенных правовых норм означает, что сделки купли-продажи недвижимого имущества, о недействительности которых заявлено ответчиком при рассмотрении спора и в апелляционной жалобе, являются оспоримыми сделками.

Поскольку при рассмотрении настоящего спора указанные сделки не были признаны судом недействительными, постольку суд первой инстанции обоснованно принял решение о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности.

Ссылки в апелляционной жалобе на принятие Арбитражным судом Алтайского края к рассмотрению иска конкурсного управляющего о признании сделок купли-продажи спорного дома и земельного участка недействительными не влияют на правильность выводов суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст.328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу ответчика конкурсного управляющего ООО "Строительно-монтажное Управление-7" на решение Центрального районного суда г.Барнаула Алтайского края от 3 декабря 2015 года оставить без удовлетворения, решение суда - без изменения.

Председательствующий

Судьи: