Решение Верховного Суда Республики Бурятия от 19 мая 2016 г. по делу N 3а-49/2016

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

19 мая 2016 года г. Улан-Удэ

Верховный суд Республики Бурятия в составе судьи Назимовой П.С., при секретаре Васильевой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Бредний Р.И. к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости

УСТАНОВИЛ:

... года Бредний Р.И. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, а также просила обязать Управление Росреестра по Республике Бурятия внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.

Требования мотивированы следующим. Бредний Р.И. является собственником земельного участка, площадью " ... " кв.м., с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: " ... ". На основании государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия кадастровая стоимость данного земельного участка определена в размере " ... " руб.

Поскольку кадастровая стоимость участка превышает его рыночную стоимость, Бредний Р.И. просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости, которая согласно отчету об оценке рыночной стоимости по состоянию на ... года составляет " ... " руб. Кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер земельного налога, уплачиваемого истцом.

Определением суда от 16 февраля 2016 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Администрация г.Улан-Удэ, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Бурятия, Министерство имущественных и земельных отношений по Республике Бурятия.

В судебное заседание административный истец Бредний Р.И. не явилась, о рассмотрении дела надлежаще извещена. Ее представитель Бухольцева И.С. исковые требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на ... года, определенную по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, не настаивала на удовлетворении требования об обязании Управления Росреестра по РБ внести изменения в государственный кадастр недвижимости.

Представитель заинтересованного лица Администрации г.Улан-Удэ Донаканян И.Г. возражала против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то, что представленный отчет об оценке спорного земельного участка, выполненный ООО " " ... "", а также заключение судебной экспертизы ООО " " ... "" являются ненадлежащими доказательствами его рыночной стоимости, так как при применении сравнительного подхода оценки объекты-аналоги были подобраны некорректно.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Бурятия Лубсанова О.Д. возражала против удовлетворения административного иска.

Представитель административного ответчика Правительства Республики Бурятия в суд не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен.

Представитель заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия в суд не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" Михайлов Д.П. в суд не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск Бредний Р.И. подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В пункте 3 данной статьи указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено, что Бредний Р.И. является собственником земельного участка, площадью " ... " кв.м., с кадастровым номером ... , расположенного по адресу: " ... ". Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ... от ... года. Вид разрешенного использования земельного участка - для размещения зданий (АЗС, воздухообогревателя грузовых машин).

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что принадлежащий истцу земельный участок поставлен на кадастровый учет ... года, кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на ... года и равна " ... " руб., что следует из кадастровой справки от ... года и сторонами не оспаривается.

В основание необходимости судебной защиты своих прав, заявитель ссылается на то, что поскольку кадастровая стоимость названного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, то она должна быть установлена в соответствии с пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ в размере рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка нарушает права заявителя, как лица, несущего бремя налоговых платежей, которые исчисляются исходя из его кадастровой стоимости.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке N ... от ... года (далее - отчет), выполненный ООО " " ... "", и положительное экспертное заключение на него от ... года, подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков - Общероссийская общественная организация " " ... "", членом которой является оценщик Р., подготовивший отчет.

С учетом позиции Администрации г.Улан-Удэ, Управления Росреестра по Республике Бурятия относительно правильности выводов, изложенных в отчете об оценке, для определения рыночной стоимости объекта недвижимости по делу назначена судебная экспертиза.

По результатам проведенной экспертизы, выполненной ООО " " ... "", представлено экспертное заключение N ... от ... года.

Из отчета заключения эксперта следует, что эксперт провел анализ рынка земельных участков г.Улан-Удэ по состоянию на ... года, а также общего земельного фонда Республики Бурятия и их категорий, ценообразующих факторов по состоянию на ... год.

Эксперт использовал информацию газеты " " ... "" за ... год, в том числе газету N ... от ... года.

В соответствии с пунктом 12 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ N 297 от 20 мая 2015 года, эксперт использовал сравнительный подход с применением метода прямого сравнительного анализа продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией.

Применяя сравнительный подход, эксперт выбрал 3 аналога - земельные участки, расположенные в черте г. Улан-Удэ (мкр. " ... ", ул. " ... ", мкр. " ... "), имеющие аналогичный правовой режим, предназначенные под коммерческое использование, для размещения СТО, магазин, как наиболее схожие по целевому назначению, разрешенному и фактическому использованию, инфраструктуре и физическим характеристикам объекта оценки. Объекты-аналоги, также как и оцениваемый объект, можно отнести к 5-му виду разрешенного использования в Типовом перечне видов разрешенного использования, приведенном в Постановлении Правительства Республики Бурятия N 618 от 28 ноября 2011 года (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, в том числе для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования; для размещения ремонтных мастерских и мастерских технического обслуживания).

При проведении экспертного исследования произведена корректировка стоимости земельного участка на размер общей площади объектов-аналогов ( ... ) на основании сведений "Справочник оценщика недвижимости" Л Л.А. (том 3 "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков", 2014 год). Применена скидка на цену предложения ( " ... " %) на основании данных, предложенных в указанном выше Справочнике. Корректировка на местоположение не применялась, так как объект оценки и объекты-аналоги расположены в черте города Улан-Удэ и относительно равноудалены от его центра.

Корректировка на передаваемые имущественные права не применялась, так как оцениваемый земельный участок оценивается на праве собственности, все объекты-аналоги оцениваются исходя из допущения, что они также находятся в собственности. Корректировка на наличие инженерных коммуникаций не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги не имеют различий по данному параметру.

Корректировка на категорию земель и вид разрешенного использования не применялась. Спорный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, все объекты-аналоги также относятся к этой категории. В объявлениях, публикуемых в СМИ, о продаже земельных участков в разделе "Коммерческая недвижимость" указывается их возможное использование "под коммерческое строительство", размещение магазина, СТО.

По результатам исследования эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ... года составляет " ... " руб.

Оснований не согласиться с указанным экспертным заключением у суда не имеется, так как оно не содержит в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд также находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, определенной в указанном выше заключении эксперта, административными ответчиками и заинтересованными лицами, несмотря на разъяснение им соответствующих прав и обязанностей, по правилам ч. 5 ст. 247 КАС РФ не представлено.

Доводы Управления Росреестра по РБ и Администрации г.Улан-Удэ о том, что экспертное заключение не является объективным доказательством рыночной стоимости земельного участка, проверены судом и признаны несостоятельными.

Нарушений требований федеральных стандартов оценки и положений Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" судом не установлено, и на какие-либо конкретные нарушения стороны не ссылались.

Местоположение выбранных участков-аналогов, характеристика района местоположения и окружающая застройка подразумевает их использование под коммерческие цели (для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания). В соответствии с анализом рынка цены на земли различного разрешенного использования, но в целом, относящихся к сегменту коммерческой недвижимости, находятся в одном ценовом диапазоне, поэтому разрешенное использование земельных участков применяется аналогичным оцениваемому земельному участку.

Применение экспертом Справочника оценщика недвижимости Лейфера Л.А. (том 3 "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков", 2014 год) не является нарушением пункта 8 ФСО N 1, согласно которому информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки. Из указанного Справочника видно, что в 3-ю часть включены коэффициенты по земельным участкам, относящиеся к прошлым периодам, начиная с 2007 года.

Таким образом, у суда отсутствуют основания не доверять итоговой величине рыночной стоимости участка заявителя, определенной в заключении эксперта.

Учитывая перечисленные правовые нормы и фактические обстоятельства дела, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления Бредний Р.И. и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена в размере доказанной его рыночной стоимости по состоянию на ... года - " ... " руб.

В соответствии с п.п. 11 п. 2 ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.

Из пункта 3 ст. 16 Федерального закона N 221-ФЗ следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости. Согласно пункту 4 названной статьи одним из оснований учета изменений в отношении объекта недвижимости является решение суда.

Пунктом 5 ст. 4 Федерального закона N 221-ФЗ предусмотрено, что сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Из смысла названных норм следует, что установление судом кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск Бредний Раисы Иннокентьевны, поступивший в суд ... года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью ... кв.м., с кадастровым номером ... , категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения зданий (АЗС, воздухообогревателя грузовых машин), расположенного по адресу: " ... ", в размере его рыночной стоимости - " ... " руб. по состоянию на ... года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Председательствующий П.С. Назимова