Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 11 мая 2016 г. по делу N 33-5798/2016

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе

Председательствующего Желтышевой А.И.,

Судей Занкиной Е.П., Маркина А.В.,

При секретаре Майдановой М.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Т.В. к Территориальному управлению Росимущества Самарской области, Департаменту управления имуществом городского округа Самара о признании права собственности, о государственной регистрации перехода права собственности, по апелляционной жалобе Департамента управления имуществом г.о. Самара на решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 03.03.2016 г., которым постановлено:

"Признать за Т.В. право собственности на объект недвижимости квартиру общей площадью 42,70 кв.м. с кадастровым номером N, расположенную по адресу "адрес".

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между А.В. с одной стороны и Т.В. с другой на объект недвижимости квартиру общей площадью 42,70 кв.м. с кадастровым номером N, расположенную по адресу "адрес"".

заслушав доклад судьи Самарского областного суда Желтышевой А.И., объяснения представителя Департамента управления имуществом г.о. Самара - В.А. в поддержание доводов жалобы, возражения на апелляционную жалобу представителя Т.В. - М.Р., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Т.В. обратилась в суд с иском к Территориальному управлению Росимущества Самарской области, Департаменту управления имуществом городского округа Самара о признании права собственности, о государственной регистрации перехода права собственности.

В обоснование своих требований заявитель указала, что в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, она приобрела у А.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, квартиру общей площадью 42,70 кв.м. с кадастровым номером N расположенную по адресу: "адрес". В соответствии с п. 13 данного договора, он имеет силу акта приема-передачи. Объект недвижимости передан ей ДД.ММ.ГГГГ, что отражено в п.7 договора купли - продажи. С данного времени истец пользуется и владеет объектом недвижимости. При этом, п. 4 договора купли-продажи подтверждает, что расчет по сделке купли - продажи указанной квартиры произведен сторонами до подписания данного договора. Однако, зарегистрировать договор стороны не успели, так как ДД.ММ.ГГГГ А.В. - продавец по договору купли-продажи умерла, тем самым они не успели осуществить переход права собственности.

На основании изложенного, Т.В. просила суд признать за ней право собственности на объект недвижимости - квартиру общей площадью 42,70 кв.м. с кадастровым номером N, расположенную по адресу: "адрес" для совершения государственной регистрации договора и перехода права собственности на данное жилое помещение.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент управления имуществом г.о. Самара обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального права, ссылаясь на то, что при вынесении решения по делу суд первой инстанции неправильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, поскольку из представленных истцом доказательств невозможно определить была ли передана покупателем оговоренная сторонами в договоре купли - продажи сумма за квартиру. Кроме того, по мнению заявителя, с момента заключения вышеуказанного договора до даты смерти А.В. у сторон имелось достаточно времени для регистрации договора.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента управления имуществом г.о. Самара - В.А. доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Т.В. - М.Р. возражала против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным, просила решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица участвующие в деле в заседание апелляционной инстанции не явились. О дате, месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, об уважительной причине неявки в суд не уведомили. Вместе с тем, от представителя ТУ Росимущества в Самарской области поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Третье лицо - нотариус Нотариальной палаты Самарской области представила обращение, пояснив, что их права не затрагиваются данным делом, соответственно, привлечение Нотариальной палаты Самарской области в качестве третьего лица не соответствует требованиям законодательства.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле и их представителей, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст.330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, данных в п. п. 58, 59, 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Анализируя вышеуказанные нормы законодательства, при разрешении спора следует исходить из того, что если договор с отчуждением недвижимого имущества был заключен в требуемой форме, исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение.

Установлено и подтверждается материалами дела, что с 2006 г. А.В. на праве собственности принадлежала кооперативная квартира общей площадью 42,70 кв.м. с кадастровым номером N расположенная по адресу: "адрес". В данной квартире она проживала и была зарегистрирована одна.

ДД.ММ.ГГГГ А.В. распорядилась вышеуказанным недвижимым имуществом, продав его Т.В. за 2 400 000 руб., что подтверждается договором купли - продажи.

В соответствии с п. 4 договора расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора в полном объеме.

Также, в данном договоре указано, что он имеет силу акта приема-передачи, т.е. квартира передана от продавца к покупателю.

Данный договор в установленном законом порядке никем не оспорен, недействительным не признан.

Из материалов дела усматривается также, что ДД.ММ.ГГГГ А.В. умерла, что подтверждается свидетельством о смерти N от ДД.ММ.ГГГГ, в свою очередь, переход права собственности на проданную истцу квартиру не был надлежащим образом зарегистрирован в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ответам Нотариальной Палаты Самарской области, после смерти А.В. наследственное дело не заводилось, наследники к нотариусу не обращались.

В силу ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации, при наличии волеизъявления сторон на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества, и заключение договора по форме и содержанию, соответствуют действующему законодательству, само по себе не влечет признание сделки ничтожной. В каждом конкретном случае следует выяснять причины, по которым такая государственная регистрация не была осуществлена.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок заключения договора купли-продажи, не устанавливают требование о государственной регистрации в качестве условия действительности договора.

Сам по себе факт смерти собственника недвижимого имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о признании права собственности за покупателем на приобретенное имущество.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, оценивая в совокупности представленные доказательства, установив, что договор купли-продажи полностью соответствуют требованиям действующего законодательства, фактически исполнен сторонами, при этом, возможности зарегистрировать право собственности на данное жилое помещение во внесудебном порядке истец не имеет, в связи со смертью А.В., пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований Т.В.

Судебная коллегия также соглашается с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку иного способа защиты права истца в данном случае не предусмотрено.

Доводы Департамента управления имуществом г.о. Самара о том, что из представленных истцом доказательств невозможно определить была ли передана покупателем оговоренная сторонами в договоре купли - продажи сумма за квартиру, в частности, отсутствует расписка, свидетельствующая о получении А.В. денежных средств, являются несостоятельными, поскольку действующим законодательством не предусмотрен обязательный порядок подтверждения передачи денежных средств путем составления расписки. Между тем, А.В. заключила с истцом договор купли - продажи, условиями которого предусмотрено, что денежная сумма передана до его подписания. При этом, как уже указывалось ранее, данный договор никем не оспорен, недействительным или незаключенным не признан, доказательств обратного апеллянтом не представлено. Как и не представлено доказательств того, что при заключении договора у продавца отсутствовала свобода волеизъявления, или имелись заболевания, препятствующие выразить свою волю при продаже квартиры.

Доводы апелляционной жалобы, о том, что у истца было достаточно времени для регистрации перехода права собственности на данное жилое помещение, также не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку нормами права не предусмотрен срок, в течение которого стороны договора должны обратиться в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за государственной регистрацией договора и перехода права собственности. При этом, учитывая преклонный возраст и состояние здоровья А.В., а также ее скорую смерть после заключения договора, у суда имелись все основания полагать, что единственным препятствием к регистрации договора и перехода права собственности явилась непосредственно смерть продавца спорного имущества.

Таким образом, по мнению судебной коллегии, разрешая заявленные требования, суд правильно определилюридически значимые обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановилправильное по существу решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы нет.

Руководствуясь ст.328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 03.03.2016 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента управления имуществом г.о. Самара - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: